歐亞不動產估價師聯合事務所
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近年新北市店面高價交易不再,與各行政區商圈店王所創下的最高單價天花板相較,多僅往年六至八成的水準,不過,淡水中山路上一間店面,今年初以總價2,600萬元交易,單價達每坪141萬元,創下淡水店面最高單價,比過去區域店王單價高出近三成,成為新北店面市場的異類。
實價登錄顯示,淡水新「店王」位於中山路上,面積18.43坪,目前由太和工房承租,今年初的交易價格,比起淡海新市鎮店面在2014年時創下最高單價、每坪109.6萬元,價格高出28%。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,淡水中山路是淡水市區的主要幹道,距離淡水捷運站不遠,加上總價低,又有現成穩定的租客,吸引在地置產族出手購入,若以周邊租金行情推算,該店面月租金約5萬元左右,投報率可達2.3%。
張旭嵐指出,店面物件首重地點,台北市一級商圈店面釋出少,總價門檻高,東區等精華商圈空置率增加,不少置產族趨向保守;反而是新北各區的在地商圈,雖然以在地人潮為主,假日觀光客為輔,但若在商圈核心,或是捷運站周邊人流多,出租穩定,吸引在地置產客群購入長期持有,收租賺投報。
新北市蛋黃區各行政區店面最高單價的「店王」,多在2014至2015年間所創下,新店區位於北新路二段的店王,曾站上每坪320萬的水準;板橋區漢生東路的店王曾有每坪210萬元的交易價格,新莊、雙和、土城、林口、三重等區店王,也都有每坪150萬元以上的水準。
隨著整體店面市場過度炒作後的量價萎縮,新北蛋黃區交易主流多轉向二線商圈、中低價位的店面,精華商圈的高價交易,一方面釋出稀有、一方面買盤追價意願趨保守;過去一年多來,整體新北市店面,最高單價的新莊區富國路店面,單價也不過每坪178.1萬元,過去一年多來店面交易創區域新高價,僅有淡水、樹林及五股三個行政區。
台商用地最迫切需求的是在未來二至三年間,最新盤點包括公有土地活化、經濟部工業區、科技部科學園區和地方產業園區,三年內可釋出土地在2,000公頃以上,其中公有土地活化、工業區土地出售閒置強制拍賣、地方政府可完成開發共859.5公頃,工業區已編定未開發的1,289公頃,可立即供給台商的用地上修至496公頃。
因此,經濟部官員說,「並不缺地」,但官員也坦言,「雖不缺地,但部分地區較偏遠,未必符合台商需求」。
第一波審查通過55家廠商大多是擴建既有廠房,沒有土地問題,唯一有土地問題的南六已找到用地。智邦回台沒有土地,已在苗栗廣源科技園區租用廠房,惟長期需要找總部設置地點,相關部會「正在幫忙找」,智邦盼落腳新竹以北。
第二波回台台商建廠需求,經濟部已擬定三大策略。一是優先釋出公有土地,二是轉導民間閒置土地釋出,三是加速產業用地開發、更新。其中,台糖擬提供台南、雲林、彰化、嘉義和高雄等六處共277.6公頃土地,供經濟部合作開發;經濟部擬優先考慮開發台南和雲林二處土地開發,不過,尚未實地勘察,仍未定案。
公有土地優先釋出,經濟部盤點公有土地活化,2021年底前可釋出144公頃,包含北部39公頃、中部104公頃、離島澎湖0.75公頃。 最新盤點結果,目前完成開發可立即提供設廠土地有496公頃,包含北部48公頃、中部208公頃、南部155公頃、東部85公頃。其中北部供地最大宗是宜蘭科學園區41.88公頃,新竹縣4.73公頃,桃園1.31公頃。
中部最大宗是彰濱工業區,彰化縣93.85公頃,其次是台中港產發區,台中65.06公頃,苗栗28.46公頃,南投12.06公頃,雲林8.45公頃。而南部在台南有台南科技工業區、台南科學園區93.6公頃,高雄有和發產業園區、高雄科學園區、高雄港南星區共60.18公頃。嘉義、屏東各0.9公頃;東部有85公頃,分布在和平工業區和花蓮港。此外,工業局已編定尚未開發用地計有1,289公頃。
對於實價網新增「淨坪」試算功能(即「主建物單價試算」),不僅將公共設施等計價歸零,造成主建物價格暴增,還僅算主建物的「含金量」,可能造成公設過高的誤解,學者、業界都不以為然,認為這種試算方式太極端,只會造成市場資訊更加混亂。
業者︰計算細項不同 房價可能差數倍
麗盛建設總經理何昭宏表示,新功能等於將現行制度複雜化,造成房價更混淆及出現誤會,因計算細項不同,房價會差到數成到數倍,民眾到底要信哪一個數字?只會徒增市場交易的困擾。
政治大學特聘教授張金鶚認為,內政部不敢貿然讓「實坪制」入法,考量原因很多,包括實坪價格會較現行權狀價格高出一截;哪些應該列入「虛坪」,也是各有說法;而公設不計價,恐引發居住品質等問題,因此才會透過新增淨坪計算功能來測試風向。
學者︰主建物、附屬建物、公設、車位 走向「分離計價制」
張金鶚分析,不論是「實坪」、「淨坪」或「虛坪」,都有盲點,應該是要走向「分離計價制度」,也就是主建物、附屬建物、公設、車位等各項登記項目,都要分開計價,並分別揭露各自價格,而不是「一刀切」的以0或100的極端計價方式。 他指出,公設對居住品質是有效用,並非全然是虛,公設不計價是不合理的;但因公設使用坪效的確沒有專屬室內(主建物加附屬建物)面積高,因此計價方式不應該與室內價格相同。
根據台北大學內部研究報告,初步試算出公設價格應該是主建物的3成,或許可朝這方向去思考。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,房地產最大特點在於產品間存有異質性,沒有2個物件條件完全相同,加上台灣房地產登記及建管制度不斷演進,造成房屋坪數及價格計算愈趨複雜;內政部願意在實價登錄基礎上持續改善,值得鼓勵。
他舉中國常用的「得房率」來分析,計算方式是以主建物加陽台面積當作分子;但台灣近幾年房價偏高,民眾對公設之外的附屬建物就會斤斤計較,除了雨遮、屋簷不登記、不計價的新制度上路外,陽台外推雖屬於違建,但實質使用的面積大、價值高的情形普遍存在,往往也是買賣雙方對房價認知不同的爭執所在。
台商回流投資金額不斷上調,帶動工業土地、廠房和商辦需求熱度升溫。商仲統計,今年前五月工業用地交易金額約新台幣二六二億元,已逼近去年全年二七八億元水準。
商仲業者指出,若美中貿易戰持續朝向高關稅發展,恐成台商回流的加溫計;經濟部面對業者頻喊缺地,已持續與地方政府、國有財產署等單位盤點用地,盼能解決產業回台對土地的需求問題。
政府為加速引導優質台商回台投資,推動「歡迎台商回台投資行動方案」,以企業需求為導向,提供客製化單一窗口服務以縮短行政流程,希望台商回台促進產業升級轉型,打造台灣成為全球產業供應鏈樞紐。
至五月廿三日止,經濟部共通過包括台達電、和碩等六十一家,累積投資逾三千一百億元,預估台商回流投資額有望達六千億元,可帶來本國就業人數超過三萬一百人。
台商指出,在中國大陸環保意識抬頭、工資高漲等因素下,其實企業早有分散生產基地的想法及動作;而美國公布最新一波對中國加徵關稅措施,除先前對中國輸美的兩千億美元商品加徵稅率從十%提升至廿五%,範圍更計劃擴大至剩餘的三千億美元中國輸美商品,預期將加速台商轉移生產基地、或是回流台灣腳步。
土地需求增加,也帶動地價上漲,許多業者大喊吃不消。經濟部官員無奈表示,私人土地議價較不便干涉,現階段只能透過公有土地優惠承租方案、私人土地促進活化方案,以及透過前瞻基礎建設預算,補助各縣市活化工業區。
官員也透露,可能因為需求帶動,近期有一些私人閒置土地地主主動與工業局接洽,希望媒合有需求的廠商,現階段盤點北部約有幾十公頃,主要集中在桃園。
重大交通建設到位,區域房價上漲可期!以台中鐵路高架化後新增的栗林、頭家厝、松竹、精武及五權等五個新站點來說,根據實價登錄最新資料統計,近一年以五權車站周邊房市交易量最多、共達536件;至於價格方面,則以松竹車站平均每坪16.1萬元最高。
有巢氏房屋研發中心資深研究員陳金萍表示,台中過去因鐵路將東西兩側分隔,導致鐵路兩側都市發展失衡,隨著鐵路高架捷運化後,縫合了東西側的交通網絡,帶動整體發展,吸引人口進駐,有助於區域房市發展。
而新設的車站中,以位於精華地段的五權車站,周邊交易量最為突出,價格則是由捷運、鐵路雙軌共構的松竹車站略勝一籌。 其中,松竹車站為新設車站中唯一鐵路與捷運綠線交會的車站,且鄰近台74線快速道路,生活機能則有松竹商圈以及即將進駐的好市多支援,商圈成熟;此外,松竹站旁另有單元12重劃區,吸引大批建商購地推案,活絡周遭房市。
永慶不動產台中北屯松竹加盟店東黎政彥表示,松竹車站周邊房價相較北區及西屯區親民,因此吸引周邊行政區的民眾於此購屋,其中一半以上為首購族。而松竹車站周邊目前約有20個建案正在推動,以3房總價約1,000萬的物件最為熱銷;中古屋交易同樣熱絡,熱銷物件以3房的大樓及華廈為主,總價落在500至700萬元。
有巢氏台中國圖館加盟店東陳崇實表示,由於五權車站鄰近台中高等行政法院及中興大學,許多於法院或大學教職員選擇於此購屋;此外,部分家長在子女考上興大後,在周邊購屋置產,熱門物件為3房2廳加車位、總價在700至1,000萬元的華廈。
自住客撐盤、台商回流,今年房市穩穩的。在自住的剛性需求支撐下,八大指標建商今年新推建案依舊是規劃二、三房之小宅產品為主流,前景可期。
台商回流後,對新辦公室需求大,包括華固、興富發、宏普建設等開發商相繼投入商辦市場,認為市況仍有可為。 遠雄建設董事長趙文嘉表示,建商今年只要慎選區域,像是具產業議題的桃園、新竹、台中等區域發展可期,可擴大案量布局,尤其人口往六都集中化發展,在家庭戶數持續增加下,小宅產品仍是市場主流。
興富發建設董事長鄭志隆表示,在首購市場需求強勁下,接下來推案仍將鎖定首購市場、二至三房產品推出,銷售重點區域以台南、高雄為主。
近年來,不少建商相繼投入商辦產品規劃,其中華固建設手中已握有總銷120億元的「華固亞太置地」,另外,總銷35億元內湖「潭美辦公案」、17億元士林「承德路案」,均將在今年第4季動工、採邊建邊售。興富發建設今年則有三筆商辦案將推出。
萬安42號軍民聯合防空演習將於5月27日至30日間,分北、中、南、東部、澎湖、金門、馬祖等7個地區實施。
今天(周一)下午13時30分起至14時在宜蘭縣、基隆市、台北市、新北市、桃園市、新竹市、新竹縣實施30分鐘防情傳遞、警報發放、人車疏散避難、交通管制及戰災搶救演練。演習期間如有違反演習管制規定者,將依民防法第25條裁罰,處3萬元以上15萬元以下罰鍰。
今天要搭機、接機的人請注意,演習期間桃園國際機場航班正常起降;機場公司統計5月27日下午14時至16時期間共有82航班,其中出、入境各有41航班。國道2號進入機場園區交通動線不受影響,但離開機場園區前往國道2號方向及台4線交通將進行管制。
當天出國旅客最好提早抵達機場以順利完成報到、託運行李及安檢通關等相關程序,另提醒接機民眾規畫旅客入境後相關行程將交通管制時間納入考量。
台灣高鐵公司為配合5月27日於北部地區的萬安演習,南港、台北、板橋、桃園、新竹站在演習時段離站之旅客,請配合憲、警及站務人員引導,於車站稍候。高鐵相關區域車站之聯外接駁公車、快捷公車,以及排班計程車等,將於演習時段,配合交通管制暫停行駛。
演習期間,高鐵各車次列車均正常行駛,車站售票及旅客進出閘門亦維持正常作業,但請前往高鐵相關演習時段搭車之旅客提前到站,避免延誤既定行程。
桃園機場捷運在演習期間內全線將正常運行,但到站旅客暫時無法離開車站,下車旅客並將由站務人員、捷運警察、保全引導至模擬避難區,實施疏散避難。
捷運桃園機場捷運沿線車站之附屬停車場,於演習期間也將進行管制,只進不出。
108年軍民聯合防空(萬安42號)演習辦理期程如下:
●北部地區:5月27日(一)1330-1400時 宜蘭縣、基隆市、台北市、新北市、桃園市、新竹市、新竹縣
●南部地區:5月28日(二)1330-1400時 台南市、高雄市、屏東縣
●金門地區:5月28日(二)1330-1400時 金門縣
●東部地區:5月29日(三)1330-1400時 花蓮縣、台東縣
●馬祖地區:5月29日(三)1330-1400時 連江縣
●中部地區:5月30日(四)1330-1400時 苗栗縣、台中市、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義市、嘉義縣
●澎湖地區:5月30日(四)1330-1400時
挺都更,金管會開放金控及銀行旗下資產管理公司(AMC),對於都更及危老重建案可購買不動產及挹注資金,承接屋主或地主釋出的不動產,可投入資金動能約300億元,挾著銀行、金控招牌,對都更案推動將具點火效果。
目前旗下有資產管理公司的金控、銀行共14家,包括兆豐金、合庫金、台新金、元大金、富邦金、第一金、華南金、中信金、開發金、上海銀、遠銀、板信、陽信及新光銀。
經濟日報提供
金管會上周五發函修正「金控(銀行)轉投資資產管理公司營運原則」;修正重點包括第一,放寬AMC依都更條例或危老條例擔任實施者或起造人時,得挹注資金及購置不動產。
業者反映,有地主或屋主怕麻煩不想參與都更,想直接賣掉不動產,這些人不想參與,就會影響都更推動,開放AMC可以買下時,將有助加速都更推動。 知情官員透露,有幾家公股及具建築背景的金控、銀行旗下的AMC,對這類案件都非常積極,尤其是公股金控下面很多AMC,市場對其信賴感會更好,否則完全是建商主導,大家心理會有戒心。
因此,這項開放對都更案的推動,也具有點火作用。 購置這類不動產的總額,則不能超過AMC淨值,根據金管會資料,金控及銀行旗下AMC淨值合計約300億元,換言之,未來可投入都更及危老的資金動能約300億元。
至於注資部分,主要是都更過程中可能有很多費用,例如危老鑑定費用等,屋主不願出,AMC先注資,未來可分到部分不動產。 第二,為利AMC配合政府政策主動以持有的不動產辦理都更,放寬AMC在持有不動產加值利用,包括修繕、合建、參與都更等,顯有困難時,對於有產權整合需求的地上建物、他項權利(如地上權、租賃權等),也可以購置。
官員表示,目前只能取得鄰近的畸零地等「土地」,未來包括地上權、租賃權也可以。 第三,現行規定AMC得投資源自法拍市場及政府機關公開標售的資產,為利業者遵循,明定「政府機關」包含各級政府機關、國營事業、公營事業及政府捐助的財團法人。
受到中美貿易戰越演越烈影響,游資陸續轉進營建資產股,作為資金避風港,尤其部分擁有低基期、獲利穩健、高股息殖利率等優勢的個股,如國建(2501)、冠德(2520)、華固 (2548)、龍巖(5530)等,在高殖利率、業績成長雙動能撐腰下,近期表現抬頭挺胸,走路有風,躍居盤面焦點。
營建資產族群過去曾大賺一波,帳上保留盈餘不少,且多數個股還提供每年穩定配息,擁有防禦性資產題,除不動產有保值效益外,近期更搭上因應貿易戰台商回流的受惠題材,部分指標個股被游資鎖定,股價走勢相對平穩。以上市營建指數來看,到4月上旬重返286.7點,創三年半新高,近月來維持在278~284點的高檔。
國建去年EPS達3.11元,現金股息2.1元,現金殖利率逾8%,創下三項新高;今年有四大案完工,總銷33億元「國泰賦都」已售八成;高雄二聖「國泰聚」總銷16億元,5月公開;「國泰昕春」總銷13億元銷售九成;「國泰層峰」總銷45億元已售六成,本業、業外業績能見度高,買盤持續卡位,今年以來股價已大漲四成。 冠德也將進入爆發年,今年完工量將邁向高峰期,近一周來持續爆量長紅,24日以24.75元收紅,重返三年新高點。
第一季有冠德「微山丘」售出二戶挹注,稅後盈餘1.25億元,EPS為0.25元,比去年同期獲利大躍進6.6倍;接下來「冠德信義」、「冠德湖水映」、「冠德微山丘」和A19大案完工銷售,估計389億元完工量可供銷售貢獻。
至於上市營建股績優生華固,已連續十年,年年配息,且現金殖利率優於台股,今年獲利能力,法人看好將賺進一個股本、營收挑戰新高的指標,至少三大案、總銷172億元將完工交屋,下半年為入帳高峰。
至於殖利率,華固雖然去年沒有大型建案完工交屋,營收獲利減少,EPS為3.12元,但華固還是大方超額配發現金股利5元,殖利率6%以上,吸引買盤持續簇擁,24日收盤價已登上81元大關。
另外生命事業龍頭股龍巖,去年受惠認列塔墓完工收益,加上活化資產「台北金融中心」挹注獲利,EPS高達5.19元,創四年新高,股利每股達2.5元,以24日收盤價60.4元計,殖利率有4%以上;由於首度揮軍大陸的首發案溫州墓園案「瑞安陵園」,將在第三季銷售、挹注,法人預期全年本業、業外,題材不斷,因此吸引買盤停泊。
電池材料大廠康普材料(4739)集團,今年不僅將加快新產品的開發動作,也加大集團在新竹湖口及苗栗頭份等多項投資布局。康普表示,因大陸氫氧化鈷被美國列為中美貿易戰課稅25%的懲罰清單,加上配合台商回流計畫,公司將投資2億元,在湖口總公司擴增氫氧化鈷生產線,預定明年中完成。 另康普旗下天弘化學去年投資5.58億元,買下湖口工業區土地約3,880坪及建物約3,900坪,目前擴廠案正準備改建。
康普目前電動車的電池材料,是以生產硫酸鎳為主,為跨入其他電池新材料,天弘的頭份工廠擴建案,新廠占地1,200坪,含設備的總經費共計3.5億元,預定今年第四季可試產新的電池材料。 康普指出,集團旗下包括康普材料、天弘化學及恆誼化工,除了恆誼生產肥料今年沒有新的投資案外,包括旗下康普與天弘等二家公司,今年均有新的投資或擴產計畫。
康普旗下硫酸鎳三條生產線產能已達滿載,公司將進行製程去瓶頸計畫,讓硫酸鎳最大月產能,可由目前的2,700公噸,再提高至3,000公噸,藉以提升電池材料的供貨量。 康普的硫酸鎳,主要供應正極材料廠所需電動車的電池材料,主力客戶包括日本及北美等多家廠商;新客戶韓國及大陸廠商目前正在材料測試中。
康普透露,公司在台擴增氫氧化鈷生產線後,計畫月產能,從原100公噸再拉高至250公噸。因氫氧化鈷單價高,一般被用在油漆揮發劑、輪胎接著劑及電池磁閥領域。 氫氧化鈷雖屬於很基礎化學工業產品,但被美國列為中美貿易戰增加課稅25%的懲罰清單,康普正在進行湖口增設氫氧化鈷生產線(含設備),未來生產氫氧化鈷可銷售至美、日、韓及泰國等地客戶,以因應這波貿易戰的市場變局。
康普集團旗下江西、寧波、漳州及珠海等廠,都配合當地環保法令,生產相關產品,且大部分產品都以大陸內銷為主,因此沒有受到這次中美貿易戰的相關影響。 康普旗下寧波廠,除氧化觸媒產品外,本身也有氫氧化鈷前段製程,但氫氧化鈷因中美貿易戰增加25%關稅懲罰,公司決定在台增加氫氧化鈷產線,以利產品拓銷美國等市場。
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