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房產新聞

  1. 淡水新店王現身 每坪141萬

  2. 3年內全台釋地2,000公頃

  3. 「淨坪」揭露 房市資訊更混亂

  4. 台商獵地 工商用不動產需求熱

  5. 台中鐵路高架化發酵 周邊房市價揚

  6. 推案主流...小宅商辦當紅

產業新聞

  1. 搭機、搭車旅客提早出門 萬安演習下午1點半北部實施

  2. 金控做都更 投資金額鬆綁

  3. 營建資產股 走路有風

  4. 康普回台擴廠 明年中投產

 


1、淡水新店王現身 每坪141萬

04:102019/05/27 工商時報郭及天

近年新北市店面高價交易不再,與各行政區商圈店王所創下的最高單價天花板相較,多僅往年六至八成的水準,不過,淡水中山路上一間店面,今年初以總價2,600萬元交易,單價達每坪141萬元,創下淡水店面最高單價,比過去區域店王單價高出近三成,成為新北店面市場的異類。

實價登錄顯示,淡水新「店王」位於中山路上,面積18.43坪,目前由太和工房承租,今年初的交易價格,比起淡海新市鎮店面在2014年時創下最高單價、每坪109.6萬元,價格高出28%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,淡水中山路是淡水市區的主要幹道,距離淡水捷運站不遠,加上總價低,又有現成穩定的租客,吸引在地置產族出手購入,若以周邊租金行情推算,該店面月租金約5萬元左右,投報率可達2.3%。

張旭嵐指出,店面物件首重地點,台北市一級商圈店面釋出少,總價門檻高,東區等精華商圈空置率增加,不少置產族趨向保守;反而是新北各區的在地商圈,雖然以在地人潮為主,假日觀光客為輔,但若在商圈核心,或是捷運站周邊人流多,出租穩定,吸引在地置產客群購入長期持有,收租賺投報。

新北市蛋黃區各行政區店面最高單價的「店王」,多在2014至2015年間所創下,新店區位於北新路二段的店王,曾站上每坪320萬的水準;板橋區漢生東路的店王曾有每坪210萬元的交易價格,新莊、雙和、土城、林口、三重等區店王,也都有每坪150萬元以上的水準。

隨著整體店面市場過度炒作後的量價萎縮,新北蛋黃區交易主流多轉向二線商圈、中低價位的店面,精華商圈的高價交易,一方面釋出稀有、一方面買盤追價意願趨保守;過去一年多來,整體新北市店面,最高單價的新莊區富國路店面,單價也不過每坪178.1萬元,過去一年多來店面交易創區域新高價,僅有淡水、樹林及五股三個行政區。

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2、3年內全台釋地2,000公頃

04:102019/05/27 工商時報蘇秀慧

台商用地最迫切需求的是在未來二至三年間,最新盤點包括公有土地活化、經濟部工業區、科技部科學園區和地方產業園區,三年內可釋出土地在2,000公頃以上,其中公有土地活化、工業區土地出售閒置強制拍賣、地方政府可完成開發共859.5公頃,工業區已編定未開發的1,289公頃,可立即供給台商的用地上修至496公頃。

因此,經濟部官員說,「並不缺地」,但官員也坦言,「雖不缺地,但部分地區較偏遠,未必符合台商需求」。

第一波審查通過55家廠商大多是擴建既有廠房,沒有土地問題,唯一有土地問題的南六已找到用地。智邦回台沒有土地,已在苗栗廣源科技園區租用廠房,惟長期需要找總部設置地點,相關部會「正在幫忙找」,智邦盼落腳新竹以北。

第二波回台台商建廠需求,經濟部已擬定三大策略。一是優先釋出公有土地,二是轉導民間閒置土地釋出,三是加速產業用地開發、更新。其中,台糖擬提供台南、雲林、彰化、嘉義和高雄等六處共277.6公頃土地,供經濟部合作開發;經濟部擬優先考慮開發台南和雲林二處土地開發,不過,尚未實地勘察,仍未定案。

公有土地優先釋出,經濟部盤點公有土地活化,2021年底前可釋出144公頃,包含北部39公頃、中部104公頃、離島澎湖0.75公頃。 最新盤點結果,目前完成開發可立即提供設廠土地有496公頃,包含北部48公頃、中部208公頃、南部155公頃、東部85公頃。其中北部供地最大宗是宜蘭科學園區41.88公頃,新竹縣4.73公頃,桃園1.31公頃。

中部最大宗是彰濱工業區,彰化縣93.85公頃,其次是台中港產發區,台中65.06公頃,苗栗28.46公頃,南投12.06公頃,雲林8.45公頃。而南部在台南有台南科技工業區、台南科學園區93.6公頃,高雄有和發產業園區、高雄科學園區、高雄港南星區共60.18公頃。嘉義、屏東各0.9公頃;東部有85公頃,分布在和平工業區和花蓮港。此外,工業局已編定尚未開發用地計有1,289公頃。

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3、「淨坪」揭露 房市資訊更混亂

2019-05-27 08:32記者徐義平

對於實價網新增「淨坪」試算功能(即「主建物單價試算」),不僅將公共設施等計價歸零,造成主建物價格暴增,還僅算主建物的「含金量」,可能造成公設過高的誤解,學者、業界都不以為然,認為這種試算方式太極端,只會造成市場資訊更加混亂。

業者︰計算細項不同 房價可能差數倍

麗盛建設總經理何昭宏表示,新功能等於將現行制度複雜化,造成房價更混淆及出現誤會,因計算細項不同,房價會差到數成到數倍,民眾到底要信哪一個數字?只會徒增市場交易的困擾。

政治大學特聘教授張金鶚認為,內政部不敢貿然讓「實坪制」入法,考量原因很多,包括實坪價格會較現行權狀價格高出一截;哪些應該列入「虛坪」,也是各有說法;而公設不計價,恐引發居住品質等問題,因此才會透過新增淨坪計算功能來測試風向。

學者︰主建物、附屬建物、公設、車位 走向「分離計價制」

張金鶚分析,不論是「實坪」、「淨坪」或「虛坪」,都有盲點,應該是要走向「分離計價制度」,也就是主建物、附屬建物、公設、車位等各項登記項目,都要分開計價,並分別揭露各自價格,而不是「一刀切」的以0或100的極端計價方式。 他指出,公設對居住品質是有效用,並非全然是虛,公設不計價是不合理的;但因公設使用坪效的確沒有專屬室內(主建物加附屬建物)面積高,因此計價方式不應該與室內價格相同。

根據台北大學內部研究報告,初步試算出公設價格應該是主建物的3成,或許可朝這方向去思考。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,房地產最大特點在於產品間存有異質性,沒有2個物件條件完全相同,加上台灣房地產登記及建管制度不斷演進,造成房屋坪數及價格計算愈趨複雜;內政部願意在實價登錄基礎上持續改善,值得鼓勵。

他舉中國常用的「得房率」來分析,計算方式是以主建物加陽台面積當作分子;但台灣近幾年房價偏高,民眾對公設之外的附屬建物就會斤斤計較,除了雨遮、屋簷不登記、不計價的新制度上路外,陽台外推雖屬於違建,但實質使用的面積大、價值高的情形普遍存在,往往也是買賣雙方對房價認知不同的爭執所在。

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4、台商獵地 工商用不動產需求熱

台灣新生報【中央社台北廿六日電】2019年5月27日 上午12:00

台商回流投資金額不斷上調,帶動工業土地、廠房和商辦需求熱度升溫。商仲統計,今年前五月工業用地交易金額約新台幣二六二億元,已逼近去年全年二七八億元水準。

商仲業者指出,若美中貿易戰持續朝向高關稅發展,恐成台商回流的加溫計;經濟部面對業者頻喊缺地,已持續與地方政府、國有財產署等單位盤點用地,盼能解決產業回台對土地的需求問題。

政府為加速引導優質台商回台投資,推動「歡迎台商回台投資行動方案」,以企業需求為導向,提供客製化單一窗口服務以縮短行政流程,希望台商回台促進產業升級轉型,打造台灣成為全球產業供應鏈樞紐。

至五月廿三日止,經濟部共通過包括台達電、和碩等六十一家,累積投資逾三千一百億元,預估台商回流投資額有望達六千億元,可帶來本國就業人數超過三萬一百人。

台商指出,在中國大陸環保意識抬頭、工資高漲等因素下,其實企業早有分散生產基地的想法及動作;而美國公布最新一波對中國加徵關稅措施,除先前對中國輸美的兩千億美元商品加徵稅率從十%提升至廿五%,範圍更計劃擴大至剩餘的三千億美元中國輸美商品,預期將加速台商轉移生產基地、或是回流台灣腳步。

土地需求增加,也帶動地價上漲,許多業者大喊吃不消。經濟部官員無奈表示,私人土地議價較不便干涉,現階段只能透過公有土地優惠承租方案、私人土地促進活化方案,以及透過前瞻基礎建設預算,補助各縣市活化工業區。

官員也透露,可能因為需求帶動,近期有一些私人閒置土地地主主動與工業局接洽,希望媒合有需求的廠商,現階段盤點北部約有幾十公頃,主要集中在桃園。

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5、台中鐵路高架化發酵 周邊房市價揚

04:102019/05/27 工商時報曾麗芳 、台中

重大交通建設到位,區域房價上漲可期!以台中鐵路高架化後新增的栗林、頭家厝、松竹、精武及五權等五個新站點來說,根據實價登錄最新資料統計,近一年以五權車站周邊房市交易量最多、共達536件;至於價格方面,則以松竹車站平均每坪16.1萬元最高。

有巢氏房屋研發中心資深研究員陳金萍表示,台中過去因鐵路將東西兩側分隔,導致鐵路兩側都市發展失衡,隨著鐵路高架捷運化後,縫合了東西側的交通網絡,帶動整體發展,吸引人口進駐,有助於區域房市發展。

而新設的車站中,以位於精華地段的五權車站,周邊交易量最為突出,價格則是由捷運、鐵路雙軌共構的松竹車站略勝一籌。 其中,松竹車站為新設車站中唯一鐵路與捷運綠線交會的車站,且鄰近台74線快速道路,生活機能則有松竹商圈以及即將進駐的好市多支援,商圈成熟;此外,松竹站旁另有單元12重劃區,吸引大批建商購地推案,活絡周遭房市。 

永慶不動產台中北屯松竹加盟店東黎政彥表示,松竹車站周邊房價相較北區及西屯區親民,因此吸引周邊行政區的民眾於此購屋,其中一半以上為首購族。而松竹車站周邊目前約有20個建案正在推動,以3房總價約1,000萬的物件最為熱銷;中古屋交易同樣熱絡,熱銷物件以3房的大樓及華廈為主,總價落在500至700萬元。

有巢氏台中國圖館加盟店東陳崇實表示,由於五權車站鄰近台中高等行政法院及中興大學,許多於法院或大學教職員選擇於此購屋;此外,部分家長在子女考上興大後,在周邊購屋置產,熱門物件為3房2廳加車位、總價在700至1,000萬元的華廈。

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6、推案主流...小宅商辦當紅

2019-05-26 23:52經濟日報 記者陳美玲

自住客撐盤、台商回流,今年房市穩穩的。在自住的剛性需求支撐下,八大指標建商今年新推建案依舊是規劃二、三房之小宅產品為主流,前景可期。

台商回流後,對新辦公室需求大,包括華固、興富發、宏普建設等開發商相繼投入商辦市場,認為市況仍有可為。 遠雄建設董事長趙文嘉表示,建商今年只要慎選區域,像是具產業議題的桃園、新竹、台中等區域發展可期,可擴大案量布局,尤其人口往六都集中化發展,在家庭戶數持續增加下,小宅產品仍是市場主流。

興富發建設董事長鄭志隆表示,在首購市場需求強勁下,接下來推案仍將鎖定首購市場、二至三房產品推出,銷售重點區域以台南、高雄為主。

近年來,不少建商相繼投入商辦產品規劃,其中華固建設手中已握有總銷120億元的「華固亞太置地」,另外,總銷35億元內湖「潭美辦公案」、17億元士林「承德路案」,均將在今年第4季動工、採邊建邊售。興富發建設今年則有三筆商辦案將推出。

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1、搭機、搭車旅客提早出門 萬安演習下午1點半北部實施

2019-05-27 08:08聯合報 記者雷光涵

萬安42號軍民聯合防空演習將於5月27日至30日間,分北、中、南、東部、澎湖、金門、馬祖等7個地區實施。

今天(周一)下午13時30分起至14時在宜蘭縣、基隆市、台北市、新北市、桃園市、新竹市、新竹縣實施30分鐘防情傳遞、警報發放、人車疏散避難、交通管制及戰災搶救演練。演習期間如有違反演習管制規定者,將依民防法第25條裁罰,處3萬元以上15萬元以下罰鍰。

今天要搭機、接機的人請注意,演習期間桃園國際機場航班正常起降;機場公司統計5月27日下午14時至16時期間共有82航班,其中出、入境各有41航班。國道2號進入機場園區交通動線不受影響,但離開機場園區前往國道2號方向及台4線交通將進行管制。

當天出國旅客最好提早抵達機場以順利完成報到、託運行李及安檢通關等相關程序,另提醒接機民眾規畫旅客入境後相關行程將交通管制時間納入考量。

台灣高鐵公司為配合5月27日於北部地區的萬安演習,南港、台北、板橋、桃園、新竹站在演習時段離站之旅客,請配合憲、警及站務人員引導,於車站稍候。高鐵相關區域車站之聯外接駁公車、快捷公車,以及排班計程車等,將於演習時段,配合交通管制暫停行駛。

演習期間,高鐵各車次列車均正常行駛,車站售票及旅客進出閘門亦維持正常作業,但請前往高鐵相關演習時段搭車之旅客提前到站,避免延誤既定行程。

桃園機場捷運在演習期間內全線將正常運行,但到站旅客暫時無法離開車站,下車旅客並將由站務人員、捷運警察、保全引導至模擬避難區,實施疏散避難。

捷運桃園機場捷運沿線車站之附屬停車場,於演習期間也將進行管制,只進不出。

108年軍民聯合防空(萬安42號)演習辦理期程如下:

●北部地區:5月27日(一)1330-1400時 宜蘭縣、基隆市、台北市、新北市、桃園市、新竹市、新竹縣

●南部地區:5月28日(二)1330-1400時 台南市、高雄市、屏東縣

●金門地區:5月28日(二)1330-1400時 金門縣

●東部地區:5月29日(三)1330-1400時 花蓮縣、台東縣

●馬祖地區:5月29日(三)1330-1400時 連江縣

●中部地區:5月30日(四)1330-1400時 苗栗縣、台中市、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義市、嘉義縣

●澎湖地區:5月30日(四)1330-1400時

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2、金控做都更 投資金額鬆綁

2019-05-27 00:09:32經濟日報 記者邱金蘭

挺都更,金管會開放金控及銀行旗下資產管理公司(AMC),對於都更及危老重建案可購買不動產及挹注資金,承接屋主或地主釋出的不動產,可投入資金動能約300億元,挾著銀行、金控招牌,對都更案推動將具點火效果。

目前旗下有資產管理公司的金控、銀行共14家,包括兆豐金、合庫金、台新金、元大金、富邦金、第一金、華南金、中信金、開發金、上海銀、遠銀、板信、陽信及新光銀。

 經濟日報提供 

金管會上周五發函修正「金控(銀行)轉投資資產管理公司營運原則」;修正重點包括第一,放寬AMC依都更條例或危老條例擔任實施者或起造人時,得挹注資金及購置不動產。

業者反映,有地主或屋主怕麻煩不想參與都更,想直接賣掉不動產,這些人不想參與,就會影響都更推動,開放AMC可以買下時,將有助加速都更推動。 知情官員透露,有幾家公股及具建築背景的金控、銀行旗下的AMC,對這類案件都非常積極,尤其是公股金控下面很多AMC,市場對其信賴感會更好,否則完全是建商主導,大家心理會有戒心。

因此,這項開放對都更案的推動,也具有點火作用。 購置這類不動產的總額,則不能超過AMC淨值,根據金管會資料,金控及銀行旗下AMC淨值合計約300億元,換言之,未來可投入都更及危老的資金動能約300億元。

至於注資部分,主要是都更過程中可能有很多費用,例如危老鑑定費用等,屋主不願出,AMC先注資,未來可分到部分不動產。 第二,為利AMC配合政府政策主動以持有的不動產辦理都更,放寬AMC在持有不動產加值利用,包括修繕、合建、參與都更等,顯有困難時,對於有產權整合需求的地上建物、他項權利(如地上權、租賃權等),也可以購置。

官員表示,目前只能取得鄰近的畸零地等「土地」,未來包括地上權、租賃權也可以。 第三,現行規定AMC得投資源自法拍市場及政府機關公開標售的資產,為利業者遵循,明定「政府機關」包含各級政府機關、國營事業、公營事業及政府捐助的財團法人。

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3、營建資產股 走路有風

04:102019/05/27 工商時報蔡惠芳

受到中美貿易戰越演越烈影響,游資陸續轉進營建資產股,作為資金避風港,尤其部分擁有低基期、獲利穩健、高股息殖利率等優勢的個股,如國建(2501)、冠德(2520)、華固 (2548)、龍巖(5530)等,在高殖利率、業績成長雙動能撐腰下,近期表現抬頭挺胸,走路有風,躍居盤面焦點。

營建資產族群過去曾大賺一波,帳上保留盈餘不少,且多數個股還提供每年穩定配息,擁有防禦性資產題,除不動產有保值效益外,近期更搭上因應貿易戰台商回流的受惠題材,部分指標個股被游資鎖定,股價走勢相對平穩。以上市營建指數來看,到4月上旬重返286.7點,創三年半新高,近月來維持在278~284點的高檔。

國建去年EPS達3.11元,現金股息2.1元,現金殖利率逾8%,創下三項新高;今年有四大案完工,總銷33億元「國泰賦都」已售八成;高雄二聖「國泰聚」總銷16億元,5月公開;「國泰昕春」總銷13億元銷售九成;「國泰層峰」總銷45億元已售六成,本業、業外業績能見度高,買盤持續卡位,今年以來股價已大漲四成。 冠德也將進入爆發年,今年完工量將邁向高峰期,近一周來持續爆量長紅,24日以24.75元收紅,重返三年新高點。

第一季有冠德「微山丘」售出二戶挹注,稅後盈餘1.25億元,EPS為0.25元,比去年同期獲利大躍進6.6倍;接下來「冠德信義」、「冠德湖水映」、「冠德微山丘」和A19大案完工銷售,估計389億元完工量可供銷售貢獻。

至於上市營建股績優生華固,已連續十年,年年配息,且現金殖利率優於台股,今年獲利能力,法人看好將賺進一個股本、營收挑戰新高的指標,至少三大案、總銷172億元將完工交屋,下半年為入帳高峰。

至於殖利率,華固雖然去年沒有大型建案完工交屋,營收獲利減少,EPS為3.12元,但華固還是大方超額配發現金股利5元,殖利率6%以上,吸引買盤持續簇擁,24日收盤價已登上81元大關。

另外生命事業龍頭股龍巖,去年受惠認列塔墓完工收益,加上活化資產「台北金融中心」挹注獲利,EPS高達5.19元,創四年新高,股利每股達2.5元,以24日收盤價60.4元計,殖利率有4%以上;由於首度揮軍大陸的首發案溫州墓園案「瑞安陵園」,將在第三季銷售、挹注,法人預期全年本業、業外,題材不斷,因此吸引買盤停泊。

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4、康普回台擴廠 明年中投產

04:102019/05/27 工商時報劉朱松 、台中

電池材料大廠康普材料(4739)集團,今年不僅將加快新產品的開發動作,也加大集團在新竹湖口及苗栗頭份等多項投資布局。康普表示,因大陸氫氧化鈷被美國列為中美貿易戰課稅25%的懲罰清單,加上配合台商回流計畫,公司將投資2億元,在湖口總公司擴增氫氧化鈷生產線,預定明年中完成。 另康普旗下天弘化學去年投資5.58億元,買下湖口工業區土地約3,880坪及建物約3,900坪,目前擴廠案正準備改建。 

康普目前電動車的電池材料,是以生產硫酸鎳為主,為跨入其他電池新材料,天弘的頭份工廠擴建案,新廠占地1,200坪,含設備的總經費共計3.5億元,預定今年第四季可試產新的電池材料。 康普指出,集團旗下包括康普材料、天弘化學及恆誼化工,除了恆誼生產肥料今年沒有新的投資案外,包括旗下康普與天弘等二家公司,今年均有新的投資或擴產計畫。 

康普旗下硫酸鎳三條生產線產能已達滿載,公司將進行製程去瓶頸計畫,讓硫酸鎳最大月產能,可由目前的2,700公噸,再提高至3,000公噸,藉以提升電池材料的供貨量。 康普的硫酸鎳,主要供應正極材料廠所需電動車的電池材料,主力客戶包括日本及北美等多家廠商;新客戶韓國及大陸廠商目前正在材料測試中。 

康普透露,公司在台擴增氫氧化鈷生產線後,計畫月產能,從原100公噸再拉高至250公噸。因氫氧化鈷單價高,一般被用在油漆揮發劑、輪胎接著劑及電池磁閥領域。 氫氧化鈷雖屬於很基礎化學工業產品,但被美國列為中美貿易戰增加課稅25%的懲罰清單,康普正在進行湖口增設氫氧化鈷生產線(含設備),未來生產氫氧化鈷可銷售至美、日、韓及泰國等地客戶,以因應這波貿易戰的市場變局。 

康普集團旗下江西、寧波、漳州及珠海等廠,都配合當地環保法令,生產相關產品,且大部分產品都以大陸內銷為主,因此沒有受到這次中美貿易戰的相關影響。 康普旗下寧波廠,除氧化觸媒產品外,本身也有氫氧化鈷前段製程,但氫氧化鈷因中美貿易戰增加25%關稅懲罰,公司決定在台增加氫氧化鈷產線,以利產品拓銷美國等市場。

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