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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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台商回流激勵商業不動產及工業地產交易熱絡，世邦魏理仕研究部統計，今年前四個月，台灣商業不動產及土地總交易金額高達1,199億元，年成長71％；其中工業土地、廠房、廠辦等的工業地產交易動能強勁，總交易近281億元。而在台商回流企業自用需求大增下，今年前四月工業土地的交易量就比去年同期大幅增長了161％。
另以近十年工業用地交易區域分析，61％的交易集中在台北市、新北市及桃園市的北部三都，南部地區則以高雄市工業地最受青睞。 世邦魏理仕指出，觀察近十年工業土地及工業地產交易情形，工業土地的交易量於2016年達到高峰，當年度成交金額共新台幣468億元；2017年本土建商縮手，全年交易恢復過往水準；2018年受到全球政經情勢影響，加上中國內需增長放緩、企業營運成本走升因素下，許多台商已陸續將部分產業遷回台灣，強勁自用需求推升工業地產交易，去年廠房及廠辦成交金額共計新台幣585億元。
世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，台灣不動產投資市場歷經兩年多的修正，自去年下半年起出現曙光，而商用不動產市場更從今年起呈現百花齊放的盛況，特別是工業地產（廠房、廠辦及工業地）為整體不動產市場注入強心針。 除傳統電子業外，包括物流、石化、機械設備製造業等廠商皆有購地擴廠的需求，而台灣利率水準處於低檔也有助自用型買方置產，預期中短期內工業用地及工業地產的需求將因台商回流投資而穩健增加。
不過，世邦魏理仕認為，即使上半年投資力道強勁，但下半年適逢總統大選競選期，政治不確定性將影響短期內投資意願。 對於今年全年的展望，世邦魏理仕表示，總統選舉在即，不動產投資人可能轉為觀望。不過，辦公室租金、尤其是台北市A級辦公室，由於空置率低，具成長潛力，收益率可望小幅上升。另外，工業地需求雖強勁，但需求集中於部分縣市，且價格已到高點，交易量可能因此放緩。
雖然整體房市回溫，不過新北市的百坪豪宅市場卻持續萎縮。據台灣房屋統計，新北市去年僅444件百坪豪宅交易，為連續第二年衰退，且今年來百坪豪宅每坪35.5萬、平均總價4,225萬元，均為近年最低水位，反應出新北市大坪數、高總價產品去化速度趨牛步化的現象。 台灣屋智庫發言人張旭嵐指出，面積百坪以上的住宅，在區域中屬高門檻產品，過去景氣大好的2014、2015年建商大推大坪數預售產品，不少在完工後去化速度緩慢，自用的成屋市場亦以40坪以下的住宅為主流，不少大坪數屋主只能以降價吸引目光，或賠售換成交。
統計顯示，2016年時新北市共有537件百坪住宅交易，此後每年以5％～10％的幅度萎縮，而平均成交單價、總價也都有明顯的衰退。 值得注意的是，以百坪豪宅的交易熱區來觀察，林口每年都有超過百件的百坪住宅交易，連年居新北市各行政區之首，整體占了新北市四分之一強，堪稱大台北地區最大的交易集散地，遠超過新莊、板橋、新店等新北市「蛋黃區」。
林口百坪住宅平均單價不到3字頭，相較於板橋的5字頭、新店4字頭相對低的總價，吸引不少具地緣關係的中小企業主、高資產買方進場。台灣房屋林口A9特許加盟店店東周起帆分析，林口房價基期低，又有包括康橋、伯大尼和美國學校等三所國際學校，過去不少建商在重劃區推案時均規畫大坪數產品，尤其在2016年有不少新案交屋，成為近年的百坪宅交易高點，不過近年也因為房價下修、賣壓重，如「國家一號院」等大坪數社區都陸續有賠售交易。
租賃專法上路即將屆滿1周年，近一年來全國包租代管產業快速發展，已成為不動產市場的新藍海！在業界催生下，「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱租賃住宅全聯會）」4日在台中舉辦成立大會，由台中市租賃住宅公會第一屆理事長鄭俊杰，接任全聯會第一屆理事長。 鄭俊杰指出，2019年可說是包租代管產業元年。
在租賃專法上路後，預估至今年7月全台將有11個縣市（含六都）加入全聯會；不僅如此，全國加入包租代管業許可的業者多達641家，完成登記領照的業者有267家、加入公會的有343家；另已取得租賃管理人員證照或報名證照班的、合計超過8,300人。
鄭俊杰進一步指出，全台租屋人口已逼近300萬人，而租賃產業不僅提供包租代管、代租等服務，還有其他周邊收益，在租賃專法上路帶動下，租賃產業商機龐大；尤其是委託開辦的租賃管理人員證照班場場爆滿，不少房仲從業人員有意兼職或轉職做租賃管理人員，租賃產業已成為熱門產業。
值得一提的是，租賃住宅服務業也設有營業保證基金管理委員會，保護出租方及承租方的權益，保證金每家業者繳交15萬元。營保基金管委會首屆主委、高雄市租賃住宅公會第一屆理事長林培生指出，目前入會業者有343家，保證金規模已破5,000萬元。
林培生指出，租賃專法訂有落日條款，實施2年內原先從事租賃服務業者可緩繳保證金，期限到2020年6月，預料明年下半年將掀起一波入會高峰潮。為讓租屋民眾區別已加入全聯會且受營保基金保護的租賃業者，未來將製作認證標章，方便市場辨識，健全產業發展。
除了明年總統大選始終成為影響下半年房市的變數，「房地合一稅」是另一新變數，大型行庫的最新研究報告指出，該稅制不僅投資客，連「繼承人」對房產的處分都受影響，並且成為房市去化餘屋的不利因子。 該評估報告還觀察到另一個現象，就是投資客「南移」，而這也將影響北台灣未來成交量成長幅度。
大型行庫主管分析，北台灣的投資買盤正面臨被高雄分食的處境，留在北台灣的多以自住買方為主，但這類買方不會追價，賣方也不願降價，未來恐怕賣方讓利空間更為有限，將使近期北台灣整體房市成交量不容易放大。 指標大型行庫在進行房地產市場評估報告時，除了參考研究機構的意見，也會親自訪查重要建商，接下來會並陳利多、利空面作最客觀的研判，該最新的評估報告指出，市調已統計國內近三年繼承移轉棟數累計近16萬棟，但若與十年前移轉棟數相比，拍賣移轉減少約八成，反而是繼承量卻大增57％。 對此，大型行庫認為，繼承量大增不見得是好事：「反而是一道警訊」。
所以如此，最主要仍是「房地合一稅」造成；房地合一稅使得繼承人在繼承父母留下的房產時，若要把房產處分掉再買新屋，成本將墊高，加上現在年輕一輩的所得能力原本就沒有老一輩的強，成本墊高之後更無力買新屋，因此寧可直接繼承父母留下的房子。 繼承人賣房換屋意願大幅下滑，行庫主管指出，加上市場供給量不減反增，但需求面卻大幅下滑，會形成另一不利房市發展的因素、成為市場去化餘屋的障礙。
此外，國內經濟研究機構普遍預期今年經濟成長力道放緩，儘管政府一直鼓吹加薪，但各統計機構的普查結果則顯示，短期國內實質薪資所得並無明顯上漲跡象，加上房地合一稅的影響，繼承人處分現有房產來換屋的意願恐怕更低。
台中市要打造「宜居綠建築」，都市發展局根據中央法令已訂出「台中市鼓勵宜居建築及回饋辦法」，放寬建築物中陽台面積的規範，未來建案只要規畫垂直綠化設施，陽台突出可從原本限制2米，增加至4米，總樓地板面積增加10％容積獎勵。
都發局長黃文彬昨在市政會議上指出，此辦法是要鼓勵開發商、建築師，將綠化植栽引入市民居家空間，透過宜居建築、都市景觀、生態保育的「點、線、面」方式，逐步打造台中成為綠色宜居城市。
台中市長盧秀燕說：「要讓都市叢林變成花園！」未來4年會加強城市綠化，引導建築業建構宜居城市，讓城市有韻味又漂亮；先前建設局僅花20萬元，就幫東區舊橋「東昇橋」重新打上粉紫色燈光，變成晚間打卡亮點。
黃文彬表示，台中市每年約有400個案件送進都市設計審議，若有一半申請「宜居設施」，規畫垂直綠化設施、複層式露台，每案平均約增加100棵樹，總共就可增加2萬棵樹；如果一座鄰里公園種200棵喬木計算，建築綠化相當於每年生產100座鄰里公園，不用額外利用土地，就能降低空氣汙染、熱島效應，又兼顧都市景觀。
原本建築法規定建案的突出外牆限制，陽台超過2米要納入建築面積、樓地板面積、整體容積；依「台中市鼓勵宜居建築及回饋辦法」，突出外牆可達3米，與陽台合計可達4米，增總容積樓地板面積10％。
黃文彬表示，新辦法實施後，目前已有南屯2個建築開發案審議通過，建案從原本光禿的水平直立造型，新增許多垂直綠化設施及複層式露台，增加78棵喬木；另一建案在建築物每樓層設置更多綠樹，共增加131棵喬木。
都發局說，除了提供免計算容積10％的樓地板或建築物高度獎勵措施，規畫雙層遮陽牆體、植生牆體、造型遮陽牆板、複層式露台標準也同步放寬，給建築師更多發揮空間。
全國目前僅有金門與馬祖還未畫定山坡地範圍，農委會依水土保持法將在金門畫定山坡地，引發民眾質疑，農委會水土保持局昨在金門辦說明會，縣府表示，金門地區不適用台灣的山坡地管理強度及方式，建議中央應就現實環境條件評估，以利民眾及相關單位合理使用。
農委會水保局表示，全台的山坡地都在69年2月6日公告，因金門當時屬「戰地」才未辦理，鑑於近年極端氣候影響，每逢颱風豪雨容易造成土石災害，加上金門縣正推動觀光，山坡地畫定有利加強水土保持，避免開發利用的負面影響。 金門縣山坡地預定畫定地區，主要分布在金湖鎮與金沙鎮太武山、獅山、五龍山、金龜山，金城鎮梁山、塔山，烈嶼鄉麒麟山、大山頂、上岐等10區加上大膽島及二膽島，共畫定12區，目前預定畫定面積1806.40公頃，約占全縣土地9.99%。
「金門縣山坡地畫定計畫」草案指出，若從事開發，應先擬簡易水土保持申請書送審，這條規定引起反彈，昨在說明會上「砲聲隆隆」，水保局組長陳重光全程聆聽各方意見。
金門縣不動產公會理事長王立邦表示，金門的地質與環境條件跟台灣不同，中央推動法規應因地制宜；公會理事王林斌則認為，目前水保法規審查與表單文件並無具體資料可參考，審查也無專業人力，水保局應完成具體配套。
縣府也表示，已跟水保局多次協商，金門的土質狀況、植生條件、降雨形態等歷史與統計資料均顯示，金門並不適用台灣的山坡地管理強度及方式，且全島已實施都市計畫分區管制，建議中央應就現實環境條件評估，且山坡地範圍應排除部分自然村及私有土地。
中美貿易戰持續升溫，台商回台投資腳步加快，經濟部為因應台商對於土地需求，要求轄下單位盤點可用土地。對此台糖4日表示，已盤點出可使用的土地，從彰化到高雄之間，計有13處共2,051公頃，提供給經濟部選擇，後續作為台商回台使用地點。
據了解，日前台糖已提供277公頃給工業局評估，但工業局希望「選擇性多一些」，因此台糖上周緊急盤點後，重新整理出新的方案供經濟部挑選。據台糖提供的盤點資料顯示，目前可使用的土地，彰化縣四處有586.59公頃、雲林縣三處有600.83公頃、嘉義縣兩處280.05公頃、台南市三處544.33公頃，以及高雄一處39.79公頃，總共13處共2,051.59公頃。
台糖指出，這些土地因過去是「生地」，水電供應都還需要解決，且後續土地使用還要經過土地變更。台糖並強調，上述土地「只租不賣」。 外界擔心台糖會把農地拿出來變成工廠，台糖強調，「優良農地」是絕對保留為農用不會拿出來，現在可能釋出的土地都因交通便利，土質一般才會供給經濟部作為公益使用。
投資台灣事務所官員低調透露，台商回台投資申請已核准66家，大部分回台企業都是先找好土地或租好工廠，才提出相關申請，只有一家有提出尋求土地協助，但也已找到可租用的工廠先行投資，後續仍表達希望能找到可以購買的土地。
官員還說，雖然目前回台廠商還未表達迫切的土地需求，請台糖提供大量土地，是有助於台商回台信心，不過台商通常還是想挑靠近原本的生產基地，或是交通便利的區域，爾後這些土地不僅可以給台商使用，本土企業或是外資想要來台投資，也會有土地需求，到時候就不用重新盤點一次，更能加快投資速度。
蘋果供應商台郡科技在2年前買進高雄和發產業園區1.8萬坪土地之後，5月再加碼申購7,000多坪，在鉅明、台郡和鴻海相繼購地後，使得和發「產一用地」只剩下3塊，僅剩1.4萬坪。 據指出，高雄市政府將在5日召開和發園區入區審查會，不過，在5月31日截止日前匯款3％購地保證金和正式遞送購地申請書的鴻海集團，「可能來不及列在5日的審查名單」。
根據了解，鴻海集團為投資高雄，買進的和發產業園區1.2萬坪土地分佈在4個坵塊，其中，有2個坵塊已經協調原本登記購買的鉅明等2家公司完成換地，因此，鴻海將擁有「產一用地專區」完整的1.2萬坪工業用地。
不過，由於高市府的入區審查會，通常都是2周召開一次，而鴻海集團的申請書，目前還在和發園區開發商合發土地開發公司進行預審，因此，將安排到下一次入區審查會再審議。即使鴻海入區審查來不及列入5日會議，但相關人士表示，鴻海購地並進駐和發產業園區不會受到影響，預估最慢可在今年底前動工。
據指出，就在鴻海繳交3％購地保證金的同一個星期，原本在和發產業園區購入1.8萬坪土地的台郡科技，也再度匯入3％保證金，增購7,000多坪土地。屬於蘋果供應鏈的台郡科技，位於和發產業園區的高雄廠已在2019年3月18日動工，準備投資105億打造5G智能通訊事業營運基地，發展新材料、新設備、新毫米波傳輸技術。
國銀大陸分行存放比又飆高，今年3月底已到2.86倍，創近四年多新高，但子行則沒此問題，呈現兩樣情的發展。金管會銀行局4日公布近六年大陸分行、子行、存款、放款規模與獲利，可發現國銀分行年年放款金額都逾存款金額兩倍，代表高度依賴資本金及母行拆借資金。
據銀行局統計，國銀大陸分行2014年的存放比高達4.27倍，2015年下降到2.84倍、2016年達2.72倍、2017年2.48倍、2018年2.5倍、2019年3月底則來到2.86倍，存款金額僅644.22億元、放款金額卻達1,842.22億元，存款遠小於放款。 「存放比」是指銀行「總放款金額」占「總存款金額」的比率，通常這個數字要小於1。
像國銀大陸子行的存放比截至今年3月底存放比為0.82％，存款3,157.58億元大於放款金額2,598.42億元。 金管會銀行局副局長莊琇媛強調，國銀大陸分行放款會是存款兩倍以上其實是法規的限制下，業務承作範圍有限。據法規規定，國銀在大陸分行只能吸收單筆人民幣100萬元以上的定期零售存款，存款來源少、吸收不易，所以當放款資金不夠時就要靠母行支應。
莊琇媛指出，存款少於放款這是外國分行普遍面臨的問題，像外銀分行在台灣同樣也面臨吸收存款困難的窘境，這部分金管會也相當關注，也有要求國銀在大陸分行的資金籌措管道要更多元化，不能只依賴台灣母行支應。
過去立委質疑國銀大陸分行都是「搬台灣資金去大陸放款」，一旦大陸分行踩雷出現呆帳，損失就是台灣母行要承擔。立法院預算中心也曾提出示警，目前部分台資銀行大陸分行的存款餘額偏低，導致過度依賴母行拆借資金，金管會應盡快協助各銀行在大陸各地區當地取得籌資管道。
中國指數研究院4日發布5月份大陸百城房價指數顯示，100個城市新建住宅平均價格為人民幣14,836元／平方公尺，月增0.25％，漲幅較上月收窄0.04個百分點，下跌城市增加1個，增至30個，房價漲勢趨緩。
中指院數據顯示，與4月份相比，5月上漲城市減少2個，減至67個，其中漲幅在1％以上的城市有12個，較上月減少3個，漲幅居前的城市有馬鞍山漲幅2.58％，合肥、菏澤、南通、武漢和大連等漲幅在1.1％～2.0％。
路透引述中指院研發中心副總監曹晶晶說法表示，從數據情況來看，大陸100個城市當中，5月有30個城市的房價走跌，比4月下跌的城市多了一點，相對而言，整體房價還是比較平穩，顯示大陸政府對房市房價的調控仍在掌握之中。
曹晶晶指出，從5月大陸各線城市來看，一線城市房價月減0.03％，二線城市房價月增0.47％，漲幅比4月擴大0.14個百分點，三線、四線上漲0.33％，漲幅比4月下滑0.15個百分點。中指院預計各線城市將延續分化態勢，一線、二線城市房價將更趨平穩，部分三線、四線城市將面臨調整壓力。
她並強調，「穩地價、穩房價、穩預期」的官方調控目標不會生變，包括大陸住建部對市場的預警，未來會更加常態化。同時，從房地產市場表現來看，曹晶晶預計，6月份是大陸房地產企業上半年衝刺業績的關鍵時間點，接下來在供應和促銷力度上還會擴大，整體市場將有一定的保障。
此外，針對近日市場質疑「2020年全中國人口普查結果將為房地產稅徵繳提供必要的數據」，對此，大陸官媒經濟日報4日發文斥為無稽之談，並提醒民眾，在配合統計人員入戶調查時，可以放心如實申報。
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