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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
「大台中房市交易動態資訊平台」發布今年第一季房市分析季報，雖然交易總量並未突破1萬件，但總金額卻優於前四年，可看出房市穩中走揚。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，土地成交價格部分，以甲建及丁建有較明顯漲幅。主要係因這一季於烏日區溪南東段之甲建交易單價較高（約16萬元╱坪），而有數筆丁建交易集中在太平區永隆段，成交單價落在14.2至17.3萬元╱坪。
108年Q1商業區土地均價約38.6萬元╱坪，住宅區土地均價約23.1萬元╱坪，工業區土地均價約15.6萬元╱坪，農業區土地均價約6.8萬元╱坪。本季住宅區呈小跌、農業區為持平表現，而商業區及工業區土地均有漲幅，其中工業區土地均價已攀升至近年新高，推測與美中貿易大戰開打，部分台商回流購地所致。
依據108年Q1實價登錄資料顯示，原台中市區屋齡2年內大樓交易案件（超過百件者），以南屯區單價較高，而交易量則多集中於西屯區、北屯區及南屯區。西屯區過半交易係屬赫里翁臻愛，成交價約26.4至36.3萬元╱坪，並適逢其他個案（國聚之幸、逢甲夢想特區）交屋潮，本季呈量增價跌；北屯區仍有數案維持穩定的餘屋交易，全區價格走揚；南屯區本季表現平穩。
這一季原台中縣區屋齡2年內大樓交易案件，以大里區單價較高，交易量則多集中大里區、太平區及清水區。大里區近五成交易屬登陽步康橋，成交價約21.1至28.1萬元╱坪，全區價格均達2字頭房價。太平區餘屋去化率穩，整體而言價格表現平穩，僅低價位區有小跌情形；清水區近九成為遠雄之星三期個案，成交價約12.6至14.4萬元╱坪。
而分析108年Q1各行政區屋齡2年內透天厝交易案，以沙鹿區、大雅區、豐原區之平均總價較高，而交易熱區落在沙鹿區。沙鹿區購買主力帶為1170至1733萬元間，本季以明秀公園周邊佔大宗交易，主要係富宇建設數案造鎮計畫產品交易流通，致全區價格均漲。 大雅區購買主力帶為1210至1795萬元間，該區過半交易係屬馨雅圓滿NO.16，本季價格表現尚穩；豐原區購買主力帶為1060至1868萬元間。
「桃園市國土計畫」(草案)於108年5月31日公告 自6月5日起於桃園市政府都市發展局及桃園市13區公所公開展覽30天，並於各行政區舉辦公聽會向民眾說明計畫內容，正式啟動現行區域計畫制度轉換為國土計畫制度的第二階段法定程序，預計於109年發布實施，接續啟動第三(最後)階段「桃園市國土功能分區圖」法定作業。
市府都市發展局表示，國土計畫法於105年5月1日施行，將現行區域計畫制度轉換為國土計畫制度作業分為三階段，第一階段已由內政部於107年4月30日公告實施「全國國土計畫」完成，第二、三階段則須由本市分別於109年4月30日前公告實施「桃園市國土計畫」，以及於111年4月30日前公告「桃園市國土功能分區圖」，而自國土功能分區圖公告日起，非都市土地就全面改以國土計畫制度管制。
此次制度的轉換，主要在改善現行區域計畫制度下非都市土地蛙躍式變更開發、缺乏成長總量管理等缺點，並因應氣候變遷及尊重原住民族土地慣習使用與傳統文化；對於大部分的民眾而言，雖然制度轉換後，確實會有非都市土地分區及使用地的名稱、查詢方式、管制方式及變更開發方式等四大改變，但現有土地使用的權益基本上都會獲得保障，不會改變。
市府都發局指出，桃園市國土計畫是以民國125年為目標年進行規劃，預估本市人口將持續成長達250萬人，國家產業發展核心的角色定位愈發重要，居住及產業發展用地的供需平衡將面臨嚴重挑戰，並因此提出完整的因應策略、發展區位與時序；同時也參考現況環境敏感地區及非都市土地使用分區，直接轉換劃設完成本市國土功能分區圖，為下一階段「桃園市國土功能分區圖」法定作業奠定基礎。
此外，為了尊重復興區原住民族土地慣習使用與傳統文化，市府於今年也將同步由都市發展局及原住民族行政局，結合復興區公所及部落力量，共同辦理復興區原住民族土地慣習使用與基礎公共設施需求調查盤點及整體規劃，並透過部落會議協調相關意見，納為桃園市國土計畫與國土功能分區圖的規劃內容。
市府都發局表示，桃園市國土計畫(草案)及13場公聽會資訊都已在都市發展局及13區公所公開展覽，也可上都市發展局網站（http://urdb.tycg.gov.tw/）及桃園市國土計畫資訊網（http://urbandatasrv.tycg.gov.tw/TYSP/）瀏覽下載，各公民或團體對如有任何意見，都可以提出書面意見，市府都會錄案併提本市及內政部國土審議會審議「桃園市國土計畫」（草案）參考。
至少高達120億的資產，為何只有18億的價值？新竹瓦斯公司為全面承接前身、新竹縣政府瓦斯管理處的資產，以縣府用土地作價轉投資該公司方式，準備取得最後11筆土地和半筆建物的所有權，卻因前述資產價值認定相差如天地，到底真實價值如何引發縣議會關注。有議員質疑不無弊端，認為縣府跟竹瓦都有賤估縣府財產之嫌，擔憂竹瓦民營化將不受議會監督，會嚴重傷害鄉親權益，今天要求縣府和竹瓦須在下週臨時會補陳詳細說明和精確數字。
縣府秘書長陳季媛、竹瓦公司總經理黃俞昌為此親上火線，今天主動對縣議會召開說明會。 陳季媛強調縣府不會再讓竹瓦民營化，相關的轉投資一定依法辦理，且未來竹瓦都會持續接受議會的審議和監督。 但她也說，依天然氣法規定，竹瓦實收資本不得低於輸儲設備原始取得成本的35％，也就是當年換算得到的18億資本額。
所以前述縣府用土地作價轉投資竹瓦有其必要性，不然竹瓦將有被廢止公司設立許可和供氣營業執照的風險。 黃俞昌說，竹瓦成立在日治時代，因組織改革，1974年獨立為「新竹縣政府瓦斯管理處」，2012年一度因應要民營化而改名為新竹瓦斯公司承續原來瓦管處的業務、資產、以及負債，後來尊重議會而決議停止民營化政策。
因此竹瓦登記的資本額18億是依2010年瓦管處的資產負債表換算來的，財產包含1200公里的管線、25筆土地等動產和不動產。 確實，若以每公尺管線建置成本1萬元計算，光管線的資產價值就高達120億元，但這同時也是他們維護管理的「總成本」，畢竟管線老舊需要更新。所以「推估」這個取得成本約4、50億，再依前述天然氣法實收資本額不得低於35％的限制，得到18億這個數字。而這筆錢是把前述尚未移轉所有權的11筆土地和半筆建物的價值納入計算的。
黃俞昌說，這11筆土地和半筆建物原依取得時、也就是1990年和1993年間的公告現值來換算，前者大約是4900萬，後者大約3500多萬，總計約8400萬。 因上個月定期會有議員想知道若改以「當前」的公告現值換算大約是多少？經重算，今天說明會上一併提出，因此變成了5億多。
各黨派的縣議員張益生、林思銘、何智達、陳新源、陳凱榮等都質疑前述數字猶如一堆「亂帳」，實在太籠統，他們希望縣府和竹瓦必須提出更精確的版本和說明。 縣議員張珈源和連郁婷不約而同質疑本案怎會用公告現值去判斷土地的價值，前者認為一般人都會採市價計算，後者主張依公司法「現物出資」該要有鑑價的程序。
連郁婷甚至「建議」竹瓦，既然當年成立時已有14筆土地可不經議會同意就逕行改登記為竹瓦所有，現在剩下的房、地就算議會不同意縣府作價轉投資，竹瓦辦減資登記不就好了？ 縣議員林增堂則擔憂竹瓦未來會不會有可能變成「有心的」縣長的小金庫？ 黃俞昌說，竹瓦的組織都經地方自治條例所訂，所有資金使用都依預算編列，完全供應在公司的收入和支出上，不會成為縣長的小金庫。
雖然該公司可以重估資產或鑑價過，只是這個資本額的變化對於目前所要解決的問題能否解套值得商榷。但無論如何竹瓦不會做減資，因為這樣徒增該公司內、外誤以為竹瓦資產不足的疑慮。 他也補充說，公司法中有個很重要概念，就是要求公司須有獨立承擔所有法律責任的能力。
竹瓦擁有的資產是比帳面登記的資本額多，但這意味竹瓦在營運上有「能力」應「變」，未來就算還有機會要再民營化也要議會同意，由縣府主導才行。
至於用公告現值估算土地價值或用市價估算，以他來看2者沒有太大差別。以竹瓦總公司所在的竹縣縣福段土地為例，每平方公尺公告現值8萬8000，1坪在20多萬到30萬之間。新竹市北大路的服務中心每平方公尺公告現值是13萬多，每坪是50萬左右，這跟市價都不會有太大的差距。
都市更新條例今年1月底修正發布施行，內政部營建署配合修正「都市更新同意書」及新訂「專業估價者共同指定意願書」格式，目前已經上網公告，並將持續修正都市更新作業手冊，預計今年10月底前完成。
營建署指出，配合都更條例第37條第4項規定，土地及合法建築物所有權人於都市更新事業計畫公開展覽期滿前，如果認為權利價值比率或分配比率較簽同意書時有權益受損的情形，得撤銷同意書，以確保民眾權益，並維持計畫穩定。 營建署重新檢討同意書格式，增訂權利價值比率或分配比率等選項，並且配合實務需求，酌作注意事項文字提醒修正。
此外，都更條例第50條規定辦理專業估價者選任事宜，有別於過往產生模式，改由全體地主與實施者共同指定估價者，必須出具專業估價者指定意願書。 營建署說明，專業估價者是指不動產估價師，或其他依法律得從事不動產估價業務者所屬之事務所。
至於無法共同指定時，將透過各級政府建議名單，以公開、隨機方式選任估價者的新機制，確保都更公信力，例如新北市日前公告「都市更新權利變換專業估價者建議名單」，在實務經驗上設有「執行五件權利變換估價案件」或「三件權利變換估價核定案件」門檻，希望提供品性優良且實務經驗豐富的估價者供民眾選任。
營建署表示，有關本次同意書、專業估價者選任等格式，攸關人民權益並影響實務執行，經過召開多次產、官、學研商會議討論後已予確認，為利實務執行，對外提供應用，未來也將納入完整都市更新作業手冊修正規範，該手冊預計今年10月底前完成。
進入股東會的密集戰，今年「家電五雄」大同、聲寶、東元、三洋電及禾聯碩的股東會，又以今（13）日的三洋電（1614）、17日的大同兩場股東會最受矚目，三洋電股東提案的2.3萬坪泰山廠土地出售案，是否過關？備受關注。大同則有3位獨立董事解任案，勢必牽動營運的布局，預期上演一場硬碰硬的「表決大戰」。
今年三洋電股東會中新增有1%股東提案，2.3萬坪泰山廠以每坪不低於65萬元出售，引發市場關注。 市場推估，提案討論以每坪不低於65萬元出售，若獲通過，扣除成本後潛在利益高達142億元，每股貢獻上看52元，對三洋電來說，將是創業以來最大一筆業外收益。
近年來三洋電的股東會，在業績、獲利表現穩定加持下，往往不到一個小時就結束，但今年股東提案的泰山廠出售案，茲事體大，不僅受到股東重視，外界也密切觀察提案表決的結果為何？又以三洋電董事長李文峰為首的李家，以及大股東能率集團的動向，將左右此案的關鍵。
2.3萬坪泰山廠土地緊鄰捷運丹鳳站、機場捷運貴和站各約200公尺，交通便利。三洋電指出，當日必須有三分之二股東出席，過半股東同意通過才可執行。
大同股東會在17日召開，市場派提案解除三位獨立董事職務，大同董事會也會提出，「委請外部專業人士進行專案查核，以明獨立董事並無股東提案事由」案提請討論。由於兩派立場鮮明，勢必動員表決，才能一較高下。
三年前和鑫光電以52億元購入的「佩芳大樓」日前整建完成，以「Hanns House」（瀚寓精品酒店）重新問世，高樓層則出租給新加坡共享辦公室業者Just Co，根據最新實價登錄，該業者共租下14至20樓七個樓層，總租金570萬元，平均每坪（未稅）約3,000元，27年老舊大樓整建後，加上共享辦公室高租金承租力，租金水準已不下於對面信義計劃區一般A辦行情。
實價資料顯示，該大樓有七筆實價資料，Just Co承租的面積約1,850坪，每坪從2,700～3,300元不等，每高一個樓層租金單價每坪多出100元。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，市場上共享辦公營運模式正熱，該大樓整建後租金行情也趕上這波辦公室漲租潮，租金甚至已接近信義計劃區一般A辦每坪3,000～3,500元的行情。
Just Co進軍台灣商務市場後，除租下佩芳大樓外，2020年底前預計將在台灣成立六個據點，除前述佩芳大樓，中山區的民生建國大樓、松山區的宏泰金融大樓等新A辦也規劃設置據點，合計面積將超過1萬坪，預計成為台灣最大的共同工作空間營運品牌。
而屋齡已27年的佩芳大樓早年由僑泰興興建，曾租給IBM作為在台總部大樓，三年前以52億元整棟出售給元大第二代馬維欣的和鑫光電，換算單價約每坪95萬元，和鑫光電除了低樓層作為瀚寓精品酒店之外，高樓層也出租給共享辦公室業者Just Co。
在這棟大樓中，商務人士與酒店住客皆可享用共同工作的空間與酒店設施服務，包含精品酒店的餐廳、健身房，以及樓上的共享工作空間、交誼活動等，預計在2019下半年開幕。
台茂購物中心去年底由德國退休基金BVK與RElTs「樂富一號」取得資產，今年將斥資8,000萬改造戶外5,500坪綠地為運動娛樂場。
台茂總經理苗延梅強調，儘管外部環境干擾消費力道，但台茂前五月業績仍成長5.8％，預估年底登場的娛樂運動設施可望帶動業績上看65億元，人潮則有望增至千萬人次。 桃園升格直轄市全市人口已逾220萬、且躍升全台最年輕的直轄市，苗延梅說，今年強化餐飲與娛樂是最大目標，除了戶外綠地改造為可供國際賽事的標準籃球場、直排輪場外，還有極具話題的攀爬等戶外運動公園，她直言，過去運動設施都在室內，擴展至戶外可吸引人潮，預估由今年900多萬回歸至過去高峰千萬人次。
位於桃園南崁的台茂購物中心過去為理成集團創辦的全台首座購物中心，於1999年開幕，2008年由創始股東之一的新加玻政府投資公司全部取得，並委託新加坡商吉寶置業旗下的台茂商場經營管理顧問公司經營，成為全台唯一的純外資商場。
2015年起台茂躍升桃園商場龍頭，業績站穩60億元，2018年底GIC獲利退場，不動產部分以135億出售給BVK與REITs樂富一號，雙方各占50％，並進行不動產證券化。
台茂指出，由於連續三年營業額都是60億元，為了進一步成長，去年起即陸續進行改裝，今年更將增加新餐飲品牌包括漢來上海湯包、京都勝牛和沐越Mu Viet等，預計第三季起陸續進駐，此外，更添加更多娛樂設施，透過活動和展覽集人氣。
苗延梅指出，近三年來大桃園地區不僅outlet進駐搶客、大江新擴增6,000坪餐飲美食商場，影城市場更是倍數擴增，也相對稀釋台茂看電影人潮，她說，原本桃園是台茂美麗新影城與大江SBC星橋影城雙霸，但三年來新增廣豐國賓影城、林口三井威秀影城、統領威秀影城與明年初登場的華泰新光影城，座位數至少倍數增，也成為台茂戶外綠地改造的最大動力，以創造差異化提升競爭力。
行政院黨產會今日公布中廣調查報告，截至2017年4月為止，中廣名下有27處房地，土地面積共6萬8265坪；非廣播部門的資產帳列金額，總計63億9735萬元。黨產會將於6月20日舉行聽證會，針對中國廣播公司是否為國民黨附隨組織，及中廣名下財產是否不當取得，將進行聽證程序。
黨產會統計，中廣名下不動產包含台北市松江大樓2筆、林森大樓2筆、景美土地1筆、板橋既行道路土地筆、八里土地3筆、桃園店子湖發射站土地1筆、新竹市區土地2筆、新豐發射站土地5筆、苗栗台土地1筆、苗栗火炎山發射站建物2間。
台灣台土地1筆、台灣台霧峰發射站建物面積104.6坪、芬園發射站土地2筆、日月潭轉播站2層建物1棟、埔里發射站建物、嘉義台址土地8筆、嘉義虎尾寮轉播站土地1筆、嘉義民雄土地2筆。
此外，在台南台七股發射站土地有3筆、台南台台址土地1筆、高雄台址土地2筆、高雄台調頻預定地土地3筆、高雄中正路土地1筆，及高雄台大寮發射站建物、花蓮台玉里發射站土地1筆、宜蘭台址土地45筆、宜蘭市區土地1筆。
黨產會委員表示，中廣財產以台北市松江大樓、林森大樓最為值錢，該不動產為中廣當年將位於仁愛路上的原台灣放送協會土地及房舍，以88億元變賣後所購入，其他民雄等土地則來自於國產。
正當美中進入新冷戰，北京政府對美企充滿敵意，在中國充滿敵意的氣氛下，谷歌已將更多產品製造移出中國，其中，主機板生產遷移至與美國友好的台灣。 《彭博》6月12日報導，據知情人士透露，美國網路搜尋巨擘Alphabet旗下子公司的谷歌正在將Nest恆溫器和伺服器硬體的生產轉移到中國境外，以躲避美國25％關稅以及伺機報復美企的北京政府。
知情人士稱，谷歌已經將大部分主機板的生產遷移到台灣，避免被美國徵收25％的關稅，谷歌也將Nest恆溫器生產轉移到台灣和馬來西亞。 北京重罰長安福特、立案調查聯邦快遞 谷歌在中國面臨兩大困境，一方面，美國總統川普努力重建全球貿易和製造業供應鏈，外國廠商和中國本身企業都試圖將其生產線從中國遷移出去。
另一方面，在全球最大的消費市場和生產基地中，北京政府正加強打壓美國企業的力度，最近，重罰福特在中國的合資企業長安福特汽車公司遭重罰1.628億人民幣，原因是長安福特2013年以來在重慶限定整車最低轉售價格，違反反壟斷法。 更早前於5月中旬，因為美國聯邦快遞（FedEx）誤將兩件華為的包裹送至美國，中國國家郵政局對聯邦快遞事件立案，並展開調查。
富士康準備好在必要時將產線移出中國
因為川普加徵關稅以及中共對更多美企展開報復，導致中國的美商積極尋求替代方案，蘋果的主要組裝廠商富士康近日就表示，準備好在必要時配合最大客戶蘋果公司，將生產線移出中國。蘋果占鴻海營收比重的5成左右。
京鼎董事長劉揚偉6月11日在台北法說會上表示，如果需要調整產量，鴻海將全力支持蘋果。鴻海的產能中有25%在中國之外，可以幫助蘋果回應在美國市場的需求，同時，鴻海目前為蘋果公司投資印度，「我們有足夠的能力滿足蘋果的需求。」但是，蘋果迄今尚未要求這樣的改變。 谷歌在中國的硬體產量與蘋果的產品產量相比，雖然顯得相當微小，但谷歌廠房遷出中國，代表現在跟未來的大趨勢。 網路搜尋巨頭谷歌從中國獲得一些廣告收入，並且一直希望重回中國市場。
據英國《金融時報》報導，谷歌還在遊說華府允許它繼續向華為手機提供安卓作業系統（Android）。 谷歌計畫在台灣打造亞洲最大數據中心 不過，谷歌也在擴大全球足跡：谷歌美國總部今年3月26日宣布，擴大台灣投資和營運，谷歌將進駐新北市Tpark（台北遠東通訊園區），並預留雙倍增長空間，打造全新辦公園區，計畫在台灣打造亞洲最大數據中心。
在谷歌生產的硬體中，伺服器主機板是最關鍵的部分。該公司在美國和其他地方建立自己的數據中心，這些計算中心有助雲服務平台上提供搜索和生產力工具，為世界上最大的移動平台提供網路搜尋服務。 相比臉書、微軟和亞馬遜，谷歌更加積極將伺服器主機板生產撤出中國，這是因為谷歌經常只採購零組件，而其競爭對手通常跟供應商採購整台伺服器機組。
緯創計畫將中國部分產線轉移至美國 主機板被歸類為印刷電路板的組件，直接從中國進口到美國，將被徵收25％的關稅，不過，機架式伺服器輸入美國尚未受到影響。許多美國的伺服器都是在墨西哥組裝，也有一些公司在美國當地組裝伺服器。
為臉書和微軟生產伺服器的緯創（Wistron）董事長林憲銘周三表示，該公司也希望將部分產品從中國轉移到美國生產，但是，他沒有仔細說明有哪些產品會遷移至美國。
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