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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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國家住都中心預計在6月底公開招商3件指標性公辦都更案，包括捷運圓山站西側、信義區兒福中心B1-1與B1-2等兩塊基地，3案面積逾1.5公頃，估吸引投資約60億，都更後總價值上看180億元。 國家住都中心負責推動公辦都更與管理林口世大運社會住宅等工作，經過近一年對外徵求人才，近日由前新北市都市更新處長張溫德接任執行長。 張溫德上任後首要任務就是推動3大公辦都更案，他指出，3件公辦都更案是《都更條例》大修後首次適用的案件，要打造成公辦都更案的典範，讓業者與民眾更有信心參與都更。
圓山西側基地較單純，產權為台銀所有，北邊要蓋住宅、南邊發展商業區。住都中心希望投資人是未來與台銀長期合作的夥伴，不僅要進行住宅區開發，還能協助台銀經營商業不動產，未來希望發展成數位科技創新創業基地，例如AR／VR體驗點，或商旅等複合式商場，打造休閒娛樂產業，更新後價值逾百億元。 至於信義區兒福中心B1-1與B1-2二塊基地，被視為公辦都更的「起家資本」，希望採取「先建後拆」方式，在1-1上先蓋起來成為中繼宅，讓1-2上需要安置的住戶與目前的幼兒園可以到1-1上安置；1-2則以地上權方式進行，開發優質住宅及商辦。 張溫德表示，兒福中心兩塊基地希望發揮快速更新，不斷滾入都更能量，帶動周邊地區更進一步發展。預估圓山站周邊都更後，新建物總價值約100億元，兒福中心1-1、1-2更新後的新建物價值合計80億元，3件公辦都更案累計約180億元，都更後商業價值利益將更可觀。
「工廠立體化」適用於都市計畫工業區月底就將在新北上路，不過，淡海新市鎮因限建規定，導致廠商無法擴廠，新北市向中央爭取鬆綁法規，5個月內已完成修法。包括既有合法工廠可在毗鄰地增建臨時廠房，也刪除地上一樓層限制，讓廠商得以新舊廠房合計210%容積率進行規畫，以利立體化。 新北市經發局指出，新北市長侯友宜上任後，推出招商一條龍服務，專案專責協助廠商投資課題；廠商面臨近期外國訂單驟增，或為廠商全球投資佈局，苦於空間不足、生產線有限的窘境。 淡海一條龍快捷窗口工商登記科表示，淡海新市鎮原有營建署的「新市鎮特定區實施整體開發前區內土地及建築物使用管制辦法」，除了都市計畫發布前既有工廠，不能新設工廠；另工廠建蔽率7成，範圍內只能蓋1樓。 工商登記科表示，既有登記廠房可擴增銜接緊鄰2倍的土地，以利增建廠房，如原本基地100坪，可向隔壁買或租土地，擴增到300坪。不過，仍然不得新登記工廠。鬆綁之後，新舊廠房可合計容積率210％，也就是約3層。
經發局表示，為協助廠商加碼投資需求，帶動淡海地區發展，法規鬆綁刻不容緩；新北市積極向中央爭取法規鬆綁，期能解決廠商產能限制窘境，今年1月28日召開會議請內政部協助，2月26日就針對新市鎮該管制辦法向內政部提出修正草案。 經發局統計，淡海新市鎮原有工廠約40家，其中7家有迫切擴廠需求。另指出，因應立體化在即，及中美貿易戰可能的擴大投資，目前已盤點出位在板橋、新莊、土城、三重、中和、新店、汐止、淡水、深坑等約600個以上單元廠房空間，以供廠商即時進駐，持續打造友商環境。
新北市府3月成立「回流台商用地媒合團隊」，針對既有的科技廠房園區內，盤點空置廠房，截至今（18）日統計，共有600個以上的單元廠房空間，可即刻提供回流台商進駐，省下覓地建廠時間，立即移轉產線。 「回流台商用地媒合團隊」是由新北市府與新北市不動產仲介商業同業公會，專門為台商回流熱潮而成立的組織，主打二大特色，一是解決廠商的隱性需求，二是盤點新北市都市計畫工業區、產專區內的現有空置廠房。 新北市經發局說明，觀察部分廠商有污水處理需求、或是安裝天車吊掛等需要較高的廠房，這些隱性需求通常不會顯示在仲介的資料中，透過團隊主動接洽，能加速資源媒合，包含土地、廠房、廠辦、商辦等，縮短業者尋地的時間及成本。
經發局表示，新北市本身擁有很多科技廠房園區，像是三重的湯城園區、中和的遠東ABC、汐止的遠雄U Town、雍和園區等，都是可以設置工廠的都市計畫工業區（產專區），但因暫時沒有規劃使用而空置，經盤點出有600單元閒置空間，也就是可以容納600間工廠進駐。 經發局說，許多台商回流業者表示，希望產能可以快速移轉，沒辦法花時間找土地、建廠房，透過現有的空間釋出，可以承接回流台商的即刻擴增產線需求。
北市重慶北路上的大龍國宅，因被判定海砂屋，2015年拆除重建，預計下月竣工，北市議會財建委員會昨審議大龍國宅處分案，議員王世堅就重建經費及安置補償等，批評市府沒有好好溝通。市場處指出，若未及時送行政院審議，將無法完成所有權人變更，委員會最後決議通過，送大會審議，王世堅保留大會發言權。 1985年啟用的大龍國宅，低樓層是大龍市場，5至12樓為國宅，共96戶。據北市府規畫，原住戶需要負擔重建費用，一坪6萬元，不過民眾自己找估價師計算，一坪4.9萬元，雙方始終喬不攏。 處分案昨在市議會財建委員會審議時，王世堅質疑，市府視原住戶於無物，吃定居民沒有辦法搬到其他地方，如今才說有多急，希望議會支持，根本就在占人家便宜，這麼多年來，為什麼不早點溝通。
北市產發局長林崇傑強調，大龍國宅的補貼、協助可以說是台灣目前最好的，這案子和錢無關，不過依照程序，需要報市議會通過後，報行政院通過請照作業後，才能取得起造人身分，不然年底前無法交屋，協商也一直沒有停過，優惠條件還可以再討論。 市場處表示，大龍國宅從101年發現是海砂屋、104年開拆以來，每季、每月與住戶召開協調會，預計7月28日完工，要在取得使照前完成所有權人變更，但是土地使用同意書報議會同意後，還要送行政院核定，不然就會來不及做所有權人的變更，時間確實有點急，希望議會支持。
台北市首件危老建案昨天開工動土，2層樓的老舊公寓將變成地上10層的高級電梯華廈，昨天受邀出席的台北市長柯文哲提到，雖然台北市不是全國第一例，但目前已核准43件，「台北是全國第一」。 中央推動「危老條例」，讓全國萬戶老屋獲重生契機。北市屋齡30年以上建物9萬3000餘棟，占全市建物83%，「危老條例」上路，最高可享1.4倍容獎、不受基地大小限制。 截至昨日，北市危老申請件數共計92件、核准43件。首件危老建案位於長安東路1段40號，基地面積361平方公尺，原為屋齡47年的2層樓公寓，建商去年9月核定重建計畫、今年1月領取建照，將新建地上10層、地下3層電梯華廈。
柯文哲昨說，台北市4年後大於65歲人口將超過20%，沒有電梯的公寓等於是老人監獄，老人家坐輪椅或行走不方便，根本下不來，很多國外朋友也嘲笑台北市建物很醜，都市更新勢在必行，9萬餘戶老屋在未來10年都應依「危老條例」重建。 會後被問到台北市危老申請量仍偏低？柯文哲表示，因為中央母法規定、自治條例要通過，還有很多工作細則、行政命令，坦白講今年初才全部搞定，他自己也會盯，速度開始變快，目前已核到43件，是全台第一名。
另外，北市府近期擬修法，針對海砂屋重建，將刪除容積獎勵最少10%的「保底」機制，並放寬「自拆大限」從3年延長至5年，但北市府內部昨天討論時，一派認為海砂屋涉及公安、應儘速拆除，另一派考量住戶整合不易、應再延長期限。 副市長彭振聲表示，儘管海砂屋同意比率達到9成，但拆除後剩下10%住戶怎辦？不搬走通常是弱勢戶，若還把容獎拿掉，投資者無法還本誰要做？昨天內部討論時，有提到既然5年到期，是否再延長5年？讓住戶之間好好溝通，但仍未定案。
房仲業者昨發布第3季房屋趨勢報告，43%受訪民眾認為未來房價會維持平盤整理，持平比率連續4季走升，也是近4年新高；看跌比率約38%，相較上季減少4%，看漲比率則不到2成。 看漲比率不到2成 永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，房市買氣逐步回溫，讓房價獲得支撐，甚至從過去的緩跌格局轉向平盤橫向整理，顯示民眾的購屋信心已經回溫。 今年前4月全國買賣移轉棟數累積近8.9萬戶，較去年同期增加約4.3%，以此推估，上半年全國買賣移轉棟數可達14萬戶以上，較去年同期增加3%至5%。不過，美中貿易戰不確定因素存在，又碰上總統大選議題，推估下半年房市買氣將維持去年同期交易量，因此全年全國買賣移轉棟數估約28萬至29萬棟，較去年成長1%至5%，仍無法突破30萬棟門檻。
民眾購屋信心回溫 若觀察購屋需求，仍以自住首購、換屋為主，約占67%；但隨著房價維持平盤整理，部分追求置產、長期收租等穩定投資收益需求的比率也增加、約占26%，尤其是雙北市比率增加相較明顯。 至於全國待售餘屋部分，永慶房屋認為，已經到了「紅色警戒」。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，2011至2018年全國新建餘屋逐年攀升，2016年穩定下來，但去年第2季仍高達8.01萬戶，處於相對高的水位，市場仍充斥大量餘屋，賣壓沉重。
房市持續回溫，中央銀行發布5月5大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀及一銀）新承做房貸金額523.79億元，月增47.44億元或9.96%，為2016年1月「房市合一」稅制上路以來新高，新承做房貸利率1.66%則與上月持平。央行官員表示，5月5大銀行新增房貸創近3年半新高，主因買賣移轉棟數增加及台銀繼續承做築巢優利貸等。 5月月增金額47.44億元 根據統計，5月台北市買賣移轉棟數2743棟、月增22.4%、年增4.3%；新北市5598棟、月增17.28%、年增3.3%；台中4141棟、月增25.6%、年增13%；台南2216棟、月增7.3%、年增1.2%；高雄3626棟、月減2.2%、年增15.7%；桃園3667棟、月增20%、年增8.8%。 移轉棟數 高雄連兩月衰退 其中，台北、新北、台中、桃園移轉棟數月增率都呈雙位數成長；但高雄連續2個月衰退，「韓流」似乎出現退燒現象；若與去年同期相比，高雄年增15.7%，仍高於6都年平均7.8%。
央行官員表示，高雄3月份比較多的重劃區新成屋交屋，帶動今年房市移轉棟數成長較去年熱絡，也因3月基期較高，4、5月已經連2個月走滑。 累計今年1至5月，6都買賣移轉棟數合計9.1萬戶，創下2015年以來新高。央行官員說，主要是前幾年新建案陸續完工、進入交屋期所致，這波交屋潮能延續多久，則有待觀察。 根據信義房價指數，5月台北房價上漲0.8%、年增3%；新北市5月房價漲0.87%、年增5.7%；其中，台北年增率已連續14個月正成長、新北市連20個月為正數。 官員表示，雙北房價先前一路跌，最近1、2年有慢慢回升情況。由於房地合一稅制上路後，房市買盤以自住客為主，買賣雙方對價格都很敏感，目前看房市仍是處於溫和復甦態勢。
龍巖集團總裁李世聰擁有的投資公司「李氏投資」，以總價5億3011萬元，買下位於信義區的統一國際大樓第18樓、398.35坪的辦公樓層，賣方是中信金（2891）旗下的中國信託AMC，因為順利出售不動產，中國信託AMC小賺3648萬元。 中信金晚間公告，子公司中國信託資產管理公司，出售持有的信義區不動產予「李氏投資」，李氏投資正是龍巖集團總裁李世聰擁有的投資公司。 中國信託AMC出售的信義區辦公大樓，是位於目前誠品信義店所在地、統一國際大樓18樓的整層辦公樓層。根據公告，中國信託AMC是在一年多前，向中國信託銀行以4億9098萬元買下該樓層。
中信金解釋，中國信託銀行在2003、2004年間合併萬通銀行後，接手萬通銀擁有的不動產，該樓層即為眾多不動產之一。該樓層原為銀行自用，但在總部搬遷至南港金融園區後，也因應法規的放寬，在2017年將該樓層以4.9億餘元的價格售予AMC，並由AMC出租。 中信金表示，由於近幾年不動產景氣不佳，該樓層先由AMC出租，但仍持續在市場找尋有興趣的買家，只要價格合理，還是希望可將不動產出售。此次出售，小賺3千多萬元，尚在可接受的範圍。
台灣銀行圓山都更案將於6月底招商，台銀主管昨（18）日指出，該案基地規模3,000坪，其中98%土地為台銀所有，完工後台銀將可取得61.7億元不動產活化利益，至於入帳時間要視住都中心招商、興建進度而定。 但目前圓山都更案仍有法規問題待解，那就是銀行法75條規定，商業銀行不得投資非自用不動產，不過台銀圓山都更案為配合國家政策、活化不動產，進而帶動地方發展，應不至於牴觸銀行法75條「商業銀行不得藉此炒地皮」的立意，期盼主管機關能協助鬆綁、解決法規卡關問題。 身為大地主的台銀，近年積極配合政府政策推動都市更新、資產活化，除進行中的台銀圓山都更案外，在高雄市也有指標性的都更大案，為「高雄新灣區都更造鎮計畫」。
台銀將以1.5萬坪，約等值5公頃土地參與都更，土地價格至少100億元以上。 據了解，除了台銀，其他「地主」還包括台電、中油、台糖、台肥、台灣菸酒公司以及高雄港務局等機構，絕大部分地主都是國營事業。這個高雄新灣區都更造鎮計畫，正好鄰近高雄85大樓及夢時代等黃金地段，深具開發潛力。
中美貿易戰，全球產業生產及供應鏈撤離中國大陸，轉進東南亞設廠，尤以越南最為火熱；不過，在各國企業競相進駐下，已讓越南投資成本漸增，儒鴻董事長洪鎮海、聚陽董事長周理平在昨日股東會上都指出，中美貿易戰引發的紡織產業鏈越南投資熱，已讓當地人力、土地成本漸增，在考量營運成本下，未來幾年擴產重心將從越南轉向印尼及柬埔寨。 不過，洪鎮海、周理平也強調，貿易戰的轉單效應，確實讓國內紡織廠受惠，尤其全球品牌的追加單，讓聚陽、儒鴻今年接單無虞，營運成長樂觀，訂單動能更可延續到明年。 洪鎮海指出，去年以來的中美貿易戰，全球大廠陸續撤出大陸、搶進越南設廠，這股熱潮已讓越南勞力不足漸成問題，當地招工不易、平均薪資也提高。
依調查，當地平均薪資近幾年以7～10％的幅度調整，且在各國企業大量湧入下，不排除未來幾年的幅度會加大。 因應越南土地、人力成本的不斷上漲，儒鴻指出，越南生產線目前會維持既有產能，但成衣部分不排除縮減，轉移至其他東南亞國家，考量重點以勞力充沛、政局穩定為原則，印尼、柬埔寨等會是主要評選地點。 另外，在預期東南亞地區人力漸吃緊、熟手難找，儒鴻指出，為滿足客戶對品質的需求及出貨時程的掌握，未來也會逐步調整自有產能與外包比例，提高自有產能以穩定生產流程。 聚陽也表示，未來幾年擴充產能會把重心從越南轉向印尼，未來會是聚陽最大的生產基地。周理平指出，越南產能還是會持續增加，只是增速放緩，每年會保持5％成長；此外，非洲等地擴產速度也會加快。
中美貿戰的轉單效應，洪鎮海、周理平都認為，國內成衣廠是最大受惠者，除量的增加，訂單的平均單價也提升。 他們指出，貿易戰剛開打時，全球品牌、通路商下單態度一度轉趨觀望，造成許多訂單一開始過分保守，但在觀察整個產業環境及市場消費能力後，又不斷追加，且平均單價比去年好很多；在品牌客戶追加訂單，以及撤離大陸轉向的新客戶增加，今年營運成長沒問題，且動能可延續到明年。
美國製藥大廠輝瑞（Pfizer）表示，將斥資114億美元現金，收購專門開發癌症治療藥物的生物製藥商Array BioPharma，預計今年下半年完成交易。週一Array股價收盤大漲約57%，並使那斯達克生技類股指數（NBI）同步大漲3%，收在3333.72點，創5月6日以來最高。 輝瑞將以每股48美元、總價114億美元收購Array，較Array上週五收盤價溢價62%，2家公司董事會已核准這筆收購案。Array主要開發標靶型小分子藥物，用以治療癌症及其他治療需求未獲得滿足的病症。這是輝瑞自2016年以140億美元收購Medivation以來，金額最大的收購案。
輝瑞執行長鮑爾拉（Albert Bourla）指出，輝瑞在乳腺癌和前列腺癌藥物方面已經是業界第一，收購Array有助於輝瑞成為大腸癌藥物的龍頭。大腸直腸癌是美國男性和女性第三大常見的癌症。 輝瑞預期這筆收購案將在今年下半年完成，並從2022年開始挹注獲利，但會使今、明2年輝瑞的調整後每股獲利稀釋0.04美元至0.055美元。
砸重金收購拍賣行，被全球億萬富豪視為一門好投資！全球第二大拍賣行蘇富比18日宣布，接受法國電訊暨娛樂媒體大亨德拉希（Patrick Drahi）旗下投資控股公司BidFair USA的收購建議，以37億美元（逾1,166億台幣）賣了！收購案預計第四季完成，蘇富比這個唯一上市的拍賣行，也將從紐約證交所下市，回歸私人所有。 這是繼全球第一大拍賣行佳士得，在1998年被開雲（Kering）精品集團皮諾特家族的投資公司Artemis以12億美元收購，從倫敦證交所下市後，再次震撼拍場的交易。目前全球兩大拍賣行都納入法商旗下，也引起富豪圈熱烈討論。 其實，許多億萬富豪都是藝術品收藏家，進一步收購或投資拍賣行，在中外時有所聞。
2016年，大陸泰康人壽就曾以2.3億美元收購蘇富比13.5％股份成為大股東，董事長陳東升是知名收藏家，他也創辦中國嘉德拍賣行；據悉，台灣多位科技業大老闆也喜歡收藏藝術品，並隱身幕後投資拍賣行。 德拉希收購蘇富比受矚目，據雙方收購協議，交易收購價為每股57美元，較蘇富比上周五收盤價每股35.39美元溢價61％。蘇富比去年稅後淨利約1.09億美元，若以收購價計算本益比逾30倍。 近年全球藝術品市場交易量雖攀升，但藏家要求優惠條件也愈來愈多，為了抵消風險，拍賣行與外部機構簽定財務擔保，面臨高昂的間接成本和下滑的利潤率。蘇富比首席執行長Tad Smith在聲明中說，藉此收購案，蘇富比有機會更靈活的在私企環境下加速成長計劃。
反觀藝術品收藏家砸重金買拍賣行，又是看上什麼？德拉希在聲明說，他是為家族進行投資，憑的是他長期以來的眼光，《福布斯》估計德拉希身價約91億美元，全球排行190。 此外，業界推測這些企業家身兼拍賣行老闆還可能賺到3大好康，一是優先看到心儀藝術品，甚至出價競投，但將與其他買家形成利益衝突；二是往來買賣對象都是超級富豪，有助提升社經地位、衍生商機，德拉希近年拓展美國業務，收購總部在紐約的蘇富比，對他的人脈加分；三是與旗下產業創造綜效，佳士得老闆皮諾特被視為箇中高手，他是大收藏家，開美術館、拍賣行，他旗下的Gucci等精品也結合藝術發展商機。
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