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過去「林三淡(林口、三峽、淡水)」常被視為台灣新建餘屋最多的區域,根據內政部最新調查,新北市淡水區待售新屋逾3300宅,居榜首,其次是桃園市中壢區及高雄市左營區,「淡中左」接棒「林三淡」,躍居台灣3大新建餘屋集中地。
根據調查,單一行政區內新建餘屋數前5名,依序為新北市淡水區的3316宅、桃園市中壢區的2829宅、高雄市左營區的2608宅、高雄市三民區的2224宅及新北市新莊區的2097宅;這5個行政區的新建餘屋合計1.3萬餘宅,占全國比約16.33%。 房產業者分析,新建餘屋前5多的行政區有一個共同點,就是都有重劃區,且都具推案多且集中的特色。
東森房屋研究中心經理于靜芳指出,例如新北市淡水區有淡海新市鎮、新莊區有新莊副都心、頭前重劃區等,近5年陸續推案、交屋也達高峰期,賣壓相對沉重。 對於新建餘屋創高,政治大學特聘教授張金鶚指出,顯示整體房市呈現供過於求,政府應適時提高持有稅,讓房產業者加速去化餘屋,不要造成資源浪費。
首購、換屋需求在 建商不擔心
麗盛建設總經理何昭宏則認為,近年推案主要以首購跟換屋的自住需求為主,餘屋量衝擊沒有這麼大。他表示,前幾年整體房市買氣明顯下滑,加上核發建照戶數並未跟著調整,的確讓餘屋數量增加;但隨著近幾年買氣逐步復甦,且推案重點放在首購與換屋族群,若將數量分散到不同地區、地段,新建餘屋影響相對有限。
受惠台商回流及產業擴產需求增加,桃竹地區工業地產需求持續暢旺,據統計,今年上半年大型工業地產成交達136億元,持續創高;其中,桃園工業地產交投仍維持高檔,竹北台元科技園區廠辦銷售也熱絡,聯詠、聯發科、力智電子等IC設計業者均購入台元廠辦,新竹工業地產需求異軍突起。
根據信義全球資產、第一太平戴維斯等商仲業者統計,台達電再以25.7億加碼桃園中壢中工段廠房,為今年上半年桃園工業地產最大宗交易,同欣電子、廣錠科技、卜蜂、大成長城子公司國成麵粉等也都有入手桃園廠房。
新竹則是以台元科技園區廠辦銷售最熱絡,聯詠以36.9億元購入台元科技園區第8期V棟全棟約1.3萬坪廠辦手筆最大,此外,包括力智電子、聯發科也分別投入約4.3億、3.4億元購入台元科技園區廠辦。
信義全球資產經理王維宏表示,桃竹地區因地利條件與地價相對較低,近年來持續吸引業績和訂單大增的科技業及傳產業擴廠,作為辦公或生產基地,大型工業地產交易續旺,不過供需落差擴大,使得不少訂單在手、急需擴產的業者,只能承租的方式取得廠房。
第一太平戴維斯協理丁玟甄表示,今年上半年桃竹地區包含工業地產及土地,總成交規模約301億元,年增約69%,隨著房地價格高漲,使不少自用需求者在成本考量下,外溢移往中南部較外圍、但產業聚落成形的工業區。
不過值得注意的是,建商看好後市,大量在桃竹各地購地補貨,也帶動桃竹土地交易規模放量,日前交通部鐵道局標售青埔及竹北二個高鐵站周邊土地,光竹北高鐵站就成交近95億元,包括寶佳、惠宇、豐謙等建商均加碼住宅土地;此外包括大成長城、鉅輝鋼鐵、桃苗汽車、昇貿科技、日勝生旗下的立疆開發等,也都有在桃園購入土地,作為開發或營業使用。
高雄和發、大發、本洲、以及永安等四大工業區,近期交易相對熱絡,除了台郡等電子大廠進駐的和發產業園區,因官方公告土地交易漲幅不得超過2.05%之外,其他三個工業區,三年來工業土地上漲幅都超過20%以上,又以永安工業區漲幅44%居冠。
業界近期並傳出,岡山本洲工業區的友荃科技,以4.08億元,賣出2,600坪廠房,換算廠房加土地的每坪售價約15.69萬元,比該區土地平均售價12萬元,高出許多。
合發土地開發公司總經理張俊良說,和發產業園區2016年1月開賣,官方訂價平均每坪8.8萬元,2017年7月調整2.05%之後,迄今維持在每坪8.98萬元,開賣時的可售面積約23萬坪,目前只剩3.6萬坪,出售率約84.5%。
在和發產業園區附近的大發工業區,2000年時因廠商嚴重外流,最低價殺到每坪只有4到5萬元,不過,隨著投資日增,工業地價格也扶搖直上。
大發工業區服務中心主任鄭雅升表示,區內目前已無閒置土地,廠商之間的交易,根據不同路段的差異,目前平均每坪價格在13到15萬元之間。
業界指出,大發工業區三年前的交易價格大約介於每坪10到11萬元之間,平均漲幅介於30%到36.36%,近期最大一筆交易是去年11月,國巨以7.9億元,買進6,300坪土地,換算每坪約12.53萬元。
鄭雅升說,自從88快速道路通車之後,建蔽率可達70%的大發工業區,就特別受到廠商喜愛,加上屬於甲種工業區,產業使用範圍較廣,目前已有609廠商進駐,每年產值達2,600億元。
台開負責開發的岡山本洲工業區也無空地,台開表示,現在已有近200家廠商進駐,年產值約770億元,三年前的土地成交價,平均每坪介於9到10萬元之間,現在大約是12萬元,上漲幅度約20%到33.33%之間。
但業界近期傳出的一筆交易,廠房加土地的每坪售價約15.69萬元,比該區土地平均售價12萬元,高出許多,賣方是岡山本洲工業區內的友荃科技,以4.08億元,賣出2,600坪廠房。
外界鮮少注意的永安工業區,反而是三年來漲幅最大,永安工業區服務中心主任黃滿清表示,三年前平均每坪價格約9萬元,現已漲到每坪13萬元,漲幅約44.44%。
他說,雖然少有成交紀錄,但去年底一家生產油脂的公司,以1.08億元,將850坪土地賣給一家生產漆裝防鏽的廠商,換算每坪約12.7萬元。
根據最新「財富報告」,去年全球超級富豪平均擁有住宅3.6戶,較2017年多了0.7戶,擁房數最多的是沙烏地阿拉伯超級富豪,平均每人擁有6.4戶住宅;台灣富豪也不遑多讓,平均擁有5.4戶,排名全球第2。
房地產業者表示,台灣富豪除了喜愛買房,更愛收集同社區或者同一個生活圈的豪宅;以和碩董座童子賢為例,就是出名的喜愛在天母收集豪宅,目前已曝光戶數高達14戶,總市值超過20億元。業者透露,童子賢在天母收集的豪宅社區,包括3戶「天母芝園」、6戶「天母富邦」、2戶「富邦777」及3戶「皇翔天母」,成為名符其實的「天母豪宅王」。
童子賢成天母豪宅王 市值逾20億 台灣富豪多有相同社區持續買進的購屋習慣,包括鴻海董座郭台銘買進「信義富邦」共6戶、國巨董座陳泰銘陸續買進8戶「文華苑」、前菁英董座蔣東濬也用兩家投資公司名義買進8戶「文華苑」;此外,也有富豪偏好收集屋齡20年以上名宅,以創見束家最具代表性,陸續買進北市信義計畫區名宅「昇陽國寶」7戶,將近該社區一半產權。
東森房屋研究中心經理于靜芳表示,以北市松山區指標豪宅「文華苑」兩大買家陳泰銘、蔣東濬為例,後者從預售時便陸續進場,透過僑外資歐企投資、睿信投資分別買進,透過歐企砸下近20億元取得4、10、12及13樓各1戶,透過睿信取得4至7樓各1戶、去年5月更買進10樓共5戶,購入總額超過20億元;但今年3月時歐企投資將13樓賣給陳泰銘個人投資公司旭昌興,蔣東濬持有戶數從9戶減為8戶。
陳泰銘、蔣東濬 文華苑兩大買家 至於陳泰銘則是成屋多年後才買進,以個人投資公司旭泰新、旭昌興名義,自2016年起砸下超過42億元分別買進2樓1戶、3樓2戶、9樓1戶、11樓2戶、13樓2戶,3年共買進8戶,與蔣東濬並列該豪宅最多戶買家。
房產業者透露,「文華苑」規劃26戶,光是蔣東濬、陳泰銘便透過投資公司各自持有8戶、合計16戶,占比超過6成;因此,該豪宅每坪單價創新高,受益最大的便是持有最多戶的屋主。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,近年有些豪宅客一買再買,可分為三種類型,第一是希望把家族聚集在一起,包括買精華區土地自建或持續在同一個豪宅社區買進;第二是已經習慣原社區,有需求或手上資金較充裕時,碰到鄰居出售直接買進;第三是整合型買方,對老名宅持續購入,主要看好高土地持分與好地段的改建效應。
家族聚集、改建效應 富豪收集豪宅主因 住展雜誌企研室經理何世昌表示,富豪有錢當然可以任性,只要喜歡、住得舒服、旺運的房子,自然會想多買幾戶,給子女或家族成員同住。不過,單一富豪家族若持有同社區太多戶數,對社區而言不見得是好消息,若富豪財務出現問題,可能會連累社區評價與房價。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,台灣超級富豪在美國肥咖條款(FATCA)、CRS(共同申報準則)上路前,便紛紛安排資金回流,透過投資公司購置國內豪宅;加上富豪對於風水、社區規劃偏好強,但頂級豪宅供給極有限,因此一有同社區物件釋出,便願意加碼購置。
黃舒衛指出,富豪持續收藏同一社區,可解決隱私問題,一般人都知道「千金買屋、萬金買鄰」,因此買得越多,越能掌握社區人員素質,有能確保人身安全;再者,戶數多也決定對管委會的影響力,對於社區物業管理的大小事務更有主導性。
此外,在豪宅使用上,無論家人同住、對外招待或擺設個人典藏,都更有彈性; 何況,持有越多戶數,不怕出現鄰居個人財務狀況出問題,發生破盤求售,甚至法拍等不堪情事,等於可以保值、護價。
為鼓勵民間加速投資,強化新北產業用地使用效能,新北市經發局完成轄內工業區現況環境盤點,強調工業區立體化的土地要有回饋空間使用,可提供產業育成使用,也提供托育、活動中心、停車場等公共設施服務功能。
經發局表示,原中央推動之工業區更新立體化方案在新北市境內僅適用土城、樹林及林口等三處經濟部編定工業區,但新北境內共有八十個都市計畫工業區,未能全面納入適用,新北率先針對轄內產業用地研擬「新北市工業區立體化方案」,並啟動「都市計畫法新北市施行細則」條文修訂,前獲經濟部及內政部行政協助,刻正由行政院進行審核確認,預計於六月底前併同「新北市工業區立體化方案」公告發布實施,可提供超過六百九十萬平方公尺的產業空間,加速落實新北產業發展。
經發局已陸續辦理十五場說明會向在地企業及公會說明「新北市工業區立體化方案」草案內容,截至目前確認有申請意願者已達十九家,其中包含即將進駐新莊北側知識產業園區等多家業者及土城、三重、汐止區等多家廠商,立體化土地面積預估高達八點五六公頃,最高可提供二十五萬六千平方公尺樓地板面積,創造新增投資金額約一百零五點五億元。為協助新北市各工業區智慧化與升級轉型,將於六月二十八日辦理國際性「新北智慧產業園區計立體化發展論壇」。
國發會宣布200億優惠台商資金回流專案後,短短一個多月的申請金額就灌爆2千億元,針對政府還要再追加擴大承作台商資金回流方案,金融圈一片不以為然,更點出四大問題要政府思考,包括申請者資格,相對其他未赴大陸投資廠商的公平性,還有銀行的授信風險和訂價原則。
國發會之前對台商資金回流優惠專案僅限於在大陸投資滿兩年以上才能申請,對此具多年授信經驗的銀行主管直言,已收到很多未赴大陸投資客戶的抱怨,為何條件僅限在大陸投資的台商,而且還須投資滿兩年。
銀行主管指出,許多非大陸台商型客戶還是罵得很兇,包括直接南進,未透過大陸轉進的客戶也非常反彈,認為如此形同對非西進企業的「變相歧視」;更有客戶不滿說,長期待在台灣耕耘的企業得不到政府用「優惠專案」照顧,簡直是「大小眼」。
也有銀行業者認為,政府是拉公股銀行出來當冤大頭,因絕大部分符合國發會申請條件的台商,都是台灣知名高科技上市大廠、本身財力雄厚,根本不缺錢。
一位銀行高層就私下指出,反而是在大陸的中小企業型台商無法及時適用該方案,因為這些中小企業財力有限,無法到處「開枝散葉」,所以必須先把大陸事業告一段落才能把解散、清算後取得的資金移回台灣發展,但大陸的解散清算程序一般至少都要兩、三年,所以真正需要資金的中小企業無法被照顧。
金融高層批評,反觀知名上市高科技集團,由於生產線或重要公司都在大陸,絕大部分的稅是在大陸當地繳納,從台灣的銀行業拿到的低利貸款也無助台灣就業機會;更有甚者,這些知名科技大廠,原本因為手上周轉金很多,就對其上下游供應鏈廠商,透過周轉金來支付與其供應鏈相關的「應收帳款」,優惠專案恐讓歪風更熾。
銀行主管強調,不少高科技大廠現在直接向各大行庫發「英雄帖」要求競標,入圍條件就是報價「只能0.1%」,但銀行作業費用就至少0.5%,不論訂價原則或是授信風控,都不符銀行作業原則。
前十大房貸承作銀行大洗牌,民營銀行躍升,據金管會最近的統計,台灣銀行重返老二,貸款餘額達5,817.81億元,兆豐銀擠下彰化銀行,進入前十大。截至4月底,前十大房貸銀行依序為,土銀、台銀、中信銀、合作金庫、北富銀、華銀、國泰世華、一銀、台新銀以及兆豐銀,其中有四家民營銀行,在資金充裕的環境下,民營銀行積極搶奪房貸市場,公股銀消金市場後有追兵,備受威脅。
台銀自去年標下公教築巢優利貸後,取得三年承作權,短短數月時間,逆轉形勢,擠掉中信銀,重返房貸二哥的地位。由於公務人員具有穩定薪水、風險低,使得各家銀行就算搶不到公教築巢優利貸,也會祭出瞄準公教人員優惠房貸專案,希望擴大房貸市占率。
彰銀早在十多年前曾是央行計算房貸利率的重要五大銀行之一,但之後各銀行都開出誘人條件,除房屋首購族,還希望吸引既有房貸族搬家,彰銀未投入房貸利率或條件戰,其房貸市占逐漸下滑,至今掉到十名外;彰銀主管表示,為重回榮耀,鎖定擁有穩定收入的族群,推出各項優惠利率方案,藉此提高承作量。
由於市場競爭激烈,速度、服務成關鍵,許多銀行逐漸開放各分行經理,可授權部分業務。彰銀高層主管表示,目前內部正在研擬具實質擔保、風險性低的,為使程序上更簡化,一定授信金額內,授權給營業單位經理審核,加快審核速度。
銀行主管表示,許多銀行都會從土建融領域去拉生意,譬如:建商有一標案,銀行提供土融貸款,該建商若有完整的建案計畫,經銀行評估後,連建築融資也能承作,待建案完成開始銷售,銀行就會與建商配合,提供給住戶較為優惠的方案,如此一來,可能掌握一般房貸戶,做一條龍的服務。
因應台商回流,經濟部盤點台糖公司在各縣市土地運用於開發產業園區或工業區,嘉義縣目前有水上鄉南靖農場及中埔鄉公館農場,今天經濟部、嘉義縣府及立委蔡易餘等現勘,初步決定排除聚落及古蹟等區域,若順利進行,將拚3年後完成開發。
蔡易餘、縣府經濟發展處長江振瑋、經濟部工業局工業區組簡任技正陳建堂等今會勘南靖農場及公館農場;陳建堂說,目前台商回流設廠意願高,已在全國各地現勘台糖土地,瞭解周邊概況,蔡易餘認為,兩處台糖土地接近國道3號及台82快速道路,交通方便,且非私人土地活良田,開發較容易,有機會帶動水上、中埔整體的繁榮。
南靖農場位於台一線與縣道163線及台82線快速道路附近,總面積約226公頃;縣議員林緗亭、黃榮俊等認為,整體區塊還有四處私人聚落,都有民眾居住,且南靖糖廠等部分區域正進行古蹟審議,建議排除,不納入開發範圍,避免徵收遷村等爭議。
公館農場有部分區域正進行公館滯洪池工程,周邊區域約有75.43公頃,預計可開發產業用地面積約52.8公頃;江振瑋說,工業區或產業園區開發都需考量排水,設置滯洪池,建議直接將公館滯洪池納入開發範圍,考量整體的排水系統,就不需再設新滯洪池,而能增加土地利用面積。
陳建堂說,現勘後納入各方意見整體考量,預計8月提出計畫,若確定開發,目標於2022年完成。
法國超市巨頭家樂福 23 日表示,同意將 8 成中國業務賣給中國蘇寧易購,價格約 48 億人民幣,折合新台幣約 216 億。 此前家樂福就有傳出將退出中國市場,不過官方表示沒有售出業務的期程,而是與中國業者進行更多的合作。不過目前來看,似乎是撐不住。家樂福早在 1995 年進軍中國,是最早進軍中國的外資零售商之一。目前擁有 210 家大型超市和 24 家便利店,但光去年營業額就重挫近 10%。
根據深圳證交所的聲明指出,蘇寧易購與家樂福已簽署了股份購買協議,並已被家樂福董事會批准,目前正等待中國監管機構審核,預計在年底前完成。且這樣的現象將會成為趨勢,據消息指出,德國 Metro AG 也打算賣出多數股權。不過家樂福仍將保有 20% 股份,在董事會 7 席中仍佔有 2 席,外資仍不會完全放棄,畢竟中國還是全球零售業的戰略要地。
值得注意的是,家樂福也不排除繼續拋售剩下的 20% 股份並完全脫離中國市場,外資零售業在此面臨的競爭相當的劇烈。而擁有中國第三大電商平台的蘇寧易購此筆交易就是為了要擴大經濟規模、壓低物流成本。但目前官方表示,在交易完成後,中國家樂福暫時仍會維持獨立營運,且原先與騰訊的戰略合作夥伴關係仍然存在。
蘇寧易購也計畫將會持續推動智慧零售,實現線下店鋪數位化,創造先進的超市購物體驗。同時,此次收購將能把 6,000 多家蘇寧小店與家樂福中國門市連結,以更低的成本銜接物流的最後一哩路。副總裁田睿指出,公司將會推出更全方位的服務,包括金融等,配合中國家樂福的會員制度,將能更好的創造用戶價值。
除了薪資以外,對於企業來說辦公室租金也是必須考量的成本之一。根據最新調查報告指出,2019年第一季全球主要城市的辦公室租金相較於前一年增長了3.6%,亞太地區的增長率幾乎翻倍,達到3.3%。最貴的城市則為香港中環,換算後每坪辦公室租金高達2萬9000元,其次則為倫敦西區(West End),每坪約2萬元。
美國不動產商世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)最新的《全球頂級辦公室租賃成本》顯示,截至3月31日2019年第1季的全球辦公室租用成本增長了3.6%,幾乎所有區域的成本都有上漲,美洲地區達3.7%,歐洲、中東與非洲地區漲幅為3.5%,亞太區增長率則幾乎翻倍達3.3%。
從個別城市來看,香港中環與倫敦西區,分別以每平方米322美元(約台幣2萬9000元/坪)與每平方米222美元(約台幣2萬9000元/坪)再次位居前2名。
其次為香港九龍每平方米208美元(約台幣1萬9224元/坪)、紐約曼哈頓(Manhattan)每平方米196美元(約台幣1萬8115元/坪)與北京金融街每平方米187美元(約台幣1萬7283元/坪)。
世邦魏理仕美洲區域主管茱莉亞(Julie)表示,儘管部分地區經濟成長放緩,貿易戰也尚未落幕,但企業傾向透過高質量的辦公環境來吸引人才,「事實上,主要商業城市的供給有限,不論是位置、交通、基礎建設,甚至是良好的交流空間,都讓大企業對這些地段趨之若鶩,尤其在金融、科技業最為明顯。」
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