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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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過去不少豪宅屋主在房價高點取得，隨著房價下修、高資產族群出現財務缺口擴大，愈來愈多豪宅進入法拍市場；據統計，今年上半年台北市就有8件豪宅進入法拍市場，台北豪宅法拍數量恐超過往年。
近年台北市豪宅法拍件數快速上升，2016年7件，去年已達13件，今年上半以來就有包括「潤泰敦仁」、「國揚天母」、「東騰千里」等8件豪宅在法拍市場現身，下半年起，包括敦南名宅「縱橫天廈」、「鄉林陽明」等多件豪宅都有法拍戶釋出，陸續在7月以底價逾億元拍賣。
寬頻房訊發言人徐華辰分析，近年高資產族群、企業主運用不動產資金槓桿擴大投資，在財務運作不善下，導致豪宅法拍數量大增。
據寬頻房訊統計，台北市一拍底價超過7,000萬元的法拍住宅大樓案件，自2014年以來有54件豪宅曾在法拍市場現身，共有32件拍定，這些被拍賣豪宅中，拍賣原因以「拍賣抵押物」24件最多、「清償債務或票款」23件次之。
2014年以來，台北市豪宅拍定總價超過1億元的有15件，拍定總價最高案件，以凱悅建設、富益投資分別以5.6億元、3.3億元，分別在三拍時標下「帝寶」2樓、13樓戶別，居一、二名，名媛吳麗玲所擁有的「元大一品苑」18樓、「台北信義」12樓、「寶徠花園廣場」23樓，分別以2.2億、2.1億、1.5億元被投資人接手，分居三至五名。
豪宅的法拍戶在法拍市場搶手度差異極大，有六成拍定戶三拍時拍定，「台北信義」12樓由林姓自然人一拍標下，是近年唯一拍定價比一拍底價還高的豪宅法拍案件。
台中房市剛性需求強勁，加上台商回流、港人移民潮等推波助瀾，今年推案爆大量，初估金額將上看2,500億元，是近27年來新高，而外來建商更是推案主力，比重超過40%，也是歷年罕見。
這些外來建商包括興富發、璞真、忠泰、皇普及寶佳集團等，推案金額均逾100億元，寶佳、興富發更超過200億元；另外，達麗、麗寶、長虹及太子等也都有數十億元案量，推案金額累計達千億元。
其中，包括興富發「夢幻誠」、璞真「勤美之森」、忠泰「老佛爺」、達麗「居山」等都是指標大案。興富發在高鐵特區推出的「夢幻誠」總銷150億元，更是今年最大案。
台中市不動產開發公會統計，截至6月底，大台中推案金額累計逾1,500億元，預估7月底將會超越去年全年的1,861.4億元。
台中5月整體買賣移轉量達4,141棟，月增25.6%，亦創41個月來新高，是六都中表現最旺的。其中又以北屯、西屯及北區交易量最多，首購族撐場的區段則以三井OUTLET周邊的清水、沙鹿為指標。
市調顯示，台中5、6月房市交易熱絡，機捷特區的「惠宇千曦」公開3小時138戶即完銷，達麗「居山」第一期開盤亦完售；洲際棒球場旁舜元「知了」超乎預期熱賣。高鐵特區也不遑多讓，興富發「夢幻誠」第一波釋出714戶已被搶購一空，銷售金額近60億元；預計7月中再釋出第二波約500戶，預約持續增溫。
業界指出，下半年儘管有總統大選因素干擾，但市場推案熱度不減。在地建商包括順天、惠宇、富宇、豐邑、國雄、總太、富旺、精銳等眾案齊發，今年都有數十億至百億推案規劃。
目前已知，包括皇普北屯百億新案、國雄台灣大道80億元新案、興富發文心南路60億元新案、順天永春東七路50億元新案，以及總太65億元「2020」二期等都將陸續進場。
台北市五分埔商圈的違規業者有望解套，不過當地民眾直呼沒意義，盼直接變更商業區，藉此提高容積率，未來才利於都市更新；台北市都發局回應，若變更為商業區，可能引進更多元商業型態，導致服飾產業消失，目前暫不考慮。
永吉里長、五分埔商圈促進會理事長陳永昌表示，五分埔約有1000家業者，雖然國際、國內大環境狀況不好，但五分埔仍具規模。
針對北市府透過通盤檢討，鬆綁五分埔商圈的營業型態，陳永昌直言「沒有意義」，有放寬跟不放寬一樣，應該變成商業區並增加容積率，畢竟通盤檢討10年一次，應該趁這次機會解決問題。
至於是否擔心都更後，周邊房價水漲船高，店面租金恐讓業者負擔不起？陳永昌認為，50年前的店面租金也很高，商場機制會自己運作，應該不會受什麼影響，該漲就漲、該跌就跌，要不要都更也是屋主權利。
都發局表示，確實接獲反映盼五分埔的住宅區變更商業區，但北市府目前有「五分埔穿搭平價時尚中心」計畫，對服飾業者進行商圈輔導，而且變更為商業區，引進更多元商業型態，恐導致服飾產業消失。
都發局指出，五分埔占大宗的「第三種住宅區」容積率為225%，若變成「第三種商業區」容積率可以達560％，但若住宅區變更成商業區，依規定須回饋20%土地給台北市府，有些所有權人不一定想回饋土地。
在美中貿易戰造成市場不確定性升高，大立光 (3008-TW)、台達電 (2308-TW)、廣達 (2382-TW) 及台郡 (6269-TW)、嘉聯益 (6153-TW) 去年下半年起加速在台購買或投入擴廠動作，都成台商回流重要指標，但工業地產交易熱，目前卻有降溫的跡象。
其中重要指標之一是，益通 (3452-TW) 以底價 9.8 億元的價格，委託第一太平戴維斯公開標售台南科學園區廠房，這是太陽能廠繼旭晶能源、新日光、太陽光電能源科技後，另一家擬出售整座廠區資產的廠商，6 月 27 日開標，卻以流標收場，同樣，今年以來，也有多筆公開的台灣廠房、土地標售案進行，但並不順利。
雖然，商用不動產交易金額中，高力國際統計，今年 1-5 月的工業用的不動產交易達到 269.4 億元，達去年全年交易金額 402.7 億元的 6 成 7，顯示產業不動產需求旺盛，但其他商仲業者則認為，目前交易市況趨於降溫，加上昨日川習會達成協議，美方對中國向美國出口的 3240 億美元貨品，暫不加高關稅到 25%，也是另一重大影響因素。
事實上，包括大立光、台達電、廣達、巨大 (9921-TW)、台郡等大型企業，紛紛擴張在台灣等生產規模，原本企業就積極考量亞洲地緣政治、調整產能配置等中長期規劃，只是去年美中貿易衝突加劇，更突顯出返台購廠地、砸錢投資的力道，不過外商商仲業者研判，下半年企業在台灣的廠房、土地購置力道可能減緩。
以益通公開標售台南科學園區廠房而言，土地為租用、又位於科學園區內，能進駐的產業項目受限制，須受重重審核，且標售底價 9.8 億元來看，高金額的資產投資配置，企業也不得不多考慮再三，加上廠區區位，與目前科技產業聚落的桃園、新竹、台中與高雄並不相符。
同時，目前美中貿易衝突延長協商，除目前市場釋出的工業用資產區位、價格與返台業者的需求有落差之外，今年以來工業用資產價格走高，加上台灣各縣市視有利的情勢大力開發新工業區，加緊拉攏投資，造成業者觀望，另有東南亞各國如越南等國加碼爭取外商投資，都是造成台灣的工業型資產形成「價格硬起來、交易就軟下去」不可忽視的重要原因。
位於北高雄的龍華國小舊址11,636坪地上權，去年3月7日由富邦人壽以權利金78.07億元得標，激勵南高雄亞灣區私人地主東南水泥複製，將16,130坪土地，採取地上權模式招商，權利金底價最高80億元，包括美國川普酒店也來考察，這也是亞灣區私有地主首次招商採用此一創新彈性模式，後勢發展，相當受到關注。
高雄DC21的私有地主，在亞灣區的開發招商，除了大洋塑膠出租給碳佐麻里連鎖燒烤店之外，就是中石化與一功營造的合作案，未來要出租給全台最大運動用品量販店迪卡儂，其他都尚未有確切的招商確定案例。
地主指出，大多數的地主都不準備出售土地，而為了活化資產，統一夢時代二期目前正申請住宅建照，有些採用短期場地出租模式，大面積的土地，大都也是採取傳統出租方式。
不過，近期已有更具彈性和創新的模式，就是公辦市地80期重劃區的單一地主東南水泥，規劃將重劃之後取回的16,130坪素地，採取地上權模式招商。
據指出，這是東南水泥副董事長陳冠華，也是董事長陳敏斷的第二代，提出的模式，希望在不賣地的家訓之下，為這塊亞灣臨港寶地，創造更高的價值。
東南水泥16,130坪「特貿7A」的土地，就在中鋼總部對面，緊鄰高雄軟體園區，根據了解，合約租期設定為50年，權利金最高80億元，土地租金將按公告地價的3％到6％計收，希望能夠複製龍華國小舊址11,636坪地上權成功的招標經驗。
對此，東南水泥僅表示，地上權的條件，初步是如此設定，不過，不會像官方那樣僵硬，有個別洽談的空間，最重要的吸引跨國大型企業進行開發。
據指出，來看過東南水泥這塊地的企業，日商、新加坡商、美商和歐商都有，企業型態包括大型跨連鎖飯店、不動產開發商，也有國內壽險公司，來看的外資，最知名的首推美國川普酒店，而日本大和也是其中一家密切聯繫的名單。
永豐金控大陸布局兵分兩路，2019年包括銀行、消金公司都有斬獲。永豐銀行董事會已決議參股大陸美的集團股分有限公司發起設立的消費金融公司，該消金公司註冊資本預定為人民幣5億元、永豐銀行將持有30％股權、投資人民幣1.5億元，未來將提供當地個人消費性貸款商品，後續永豐將依規定向金管會先提出申請。
近年台資銀行紛成立消金公司，除了看重大陸大力發展內需市場的潛力，另原因是台資銀行在大陸想取得全人民幣業務執照困難，多半會從消金公司先切入。
據大陸規定，台資銀行設立消金公司須以合資為主，這也是為何近年台資銀行紛紛與陸企聯手，除了永豐銀，中信、富邦華一、凱基銀行與王道銀行都設有消金公司。
永豐銀行表示，美的集團為大陸地區知名家電製造廠商，具客群、渠道、場景資源，永豐銀行作為本次合作案中唯一金融業股東，透過此次參與設立發起消費金融公司，將可共同經營消費金融市場，達到發展綜效。
至於銀行部分，永豐銀表示，永豐銀行（中國）南京子行目前已設有上海分行與廣州分行，今年第一季再獲准籌設成都分行，目前正積極籌設，就過去台資銀行籌設經驗來看，從批籌到開業約半年的時間，預計最快今年底就可開業。
永豐銀行指出，永豐銀行（中國）南京子行開業初期以長三角為目標深耕區域，提供客戶貿易融資及各項金流服務，同時循序漸進取得各項業務准入，並尋求在大陸重點城市申設網點提供服務。
南京子行的南京子行兩家分支機構上海分行及廣州分行分別於2016年及2017年8月營業。永豐銀行（中國）南京子行2018年稅後獲利人民幣4,974萬元、2017年人民幣4,667萬元，業務穩定發展中。
2019年第二季CCIM商業不動產投資信心指數調查結果，30日出爐。結果顯示，辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境等商用不動產市場的五大指標，全面看俏；其中原本投資信心吊車尾的「旅館」，此次信心回來了，衝上兩年新高。
國際認證不動產投資師（CCIM）30日公布2019年第二季商業不動產投資信心調查報告，總平均指數為111.54點，比上季攀升8.65點，包括辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境五項指標，全數上升。
其中，信心最高的指標還是「辦公室」，此次調查指數達131.86點，偏向樂觀，季漲12.15點。排名第二的指標是「土地開發」，指數達129.74點，偏向樂觀。至於「店面」，信心指數雖也微幅上升，但已偏向保守。比較特別的是，「旅館」投資信心回來了，衝上近兩年最高點，投資信心首次達到「中立」。據CCIM分析，主要是因為辦公市場熱絡，相對帶來旅館住的需求；加上貿易戰吸引台商回流、及員工往返變多，帶來住房新需求；此外，高雄市長「韓流」效應，也讓陸客、港澳及東南亞等自由行人口變多，注入新客源。
CCIM台灣不動產投資協會理事長黃鵬言希表示，本次「店面」信心已落於「旅館」之後，成為相對較保守的指標；5月初來台的美國投資大師Howard Marks霍華馬克斯提出學習第二層思考，如果我們想要賺得比平均報酬多，就要比起其他投資者以更高層次去思考；因此投資人是要追逐新建更多辦公室，還是逢低投資改造店面，都值得思考。
全球吹起降息風、利率有朝下行趨勢，資金將轉向股利率及息收佳的資產避險，REITs成為最大受惠者。根據CMoney統計15檔不動產基金，平均繳出13.1%的績效表現，其中台新北美收益資產證券化基金更達21.1%。法人認為，在三大利多加持下，後市並未看淡，投資人可趁拉回時布局。
台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，美國REITs屬內需市場，REITs股利率達4%，優於全球股市水準，受美中貿易戰影響低，且擁有獲利上修、股利率佳及資金回流等三大利多加持，後市有機會再創高點，適合當長期資產配置，在短線遇拉回時可找買點，分批布局。
6月美國經濟數據轉弱，包括ISM低於預期、非農就業普通、零售數據走弱等，加上美中貿易戰影響市場波動，美債利率大幅下降至2.12%，聯準會認為通膨下降，未來若經濟狀況受影響則考慮降息，對美國REITs而言，過去幾年因升息而價值被低估，未來評價可望回升，吸引資金進駐。
野村全球不動產證券化基金經理人劉佳奇表示，市場預期聯準會將降息，加上良好的盈餘動能，持續有利不動產業表現。最近在紐約的不動產投資會議中，多數公司表示受惠於低利率及穩定的需求成長，加上外部成長的機會充足，看好成家就業的需求強勁，加上供給偏低帶動租金上揚的住宅不動產，以及受電子商務的強勁需求帶動，工業不動產租金收益率與資本回報率表現均佳。
群益全球地產入息基金經理人邱郁茹表示，美中貿易爭端，有利於部分資金轉往獲利相對穩定的不動產類股，帶動相關標的表現。再者，REITs基本面尚屬健康，加上主要央行鴿派貨幣政策等利多支撐，後續表現不看淡。在次產業方面，可留意辦公室、工業、物流等有較高獲利成長潛力標的。
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