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房產新聞

  1. 危老10%容積獎勵 立委喊延長

  2. 高市容積移轉修法 省時75%

  3. 解決產業用地需求 新北工業區立體化方案正式實施

  4. 國產署公告5縣市標租11標國有地

  5. 中市府:共好社宅2022全數完工

產業新聞

  1. 三立集團26.6億元購買味全埔心!牧場都更媒體園區 麻雀變鳳凰

  2. 正隆處分昆山廠 貢獻EPS 0.1元

  3. 台南商八7112坪BOT案 碳佐麻里得標將投資15億元開發

  4. 〈銀行家觀點〉臺灣金融都更公司董事長林旺根:建立信任感加速都更

 


1、危老10%容積獎勵 立委喊延長

04:10 2019/07/09 工商時報 郭建志、彭媁琳

全台30年以上老屋有384萬戶,有40%更急需進行耐震評估,而營建署為加速民眾重建,所祭出加碼10%額外的容積獎勵,將於明年到期。由於部分地方政府修法進度不一,使得很多想要重建的民眾,優惠看得到、吃不到。有立委已提出修法並付委,盼優惠期限延長兩年至2022年,以嘉惠更多民眾,估立法院9月開審。

對此,內政部次長花敬群則表示,原則上不會延長,但內政部2個月內會提出替代腹案或轉軌機制,會比危老條例更完善、更合理、更明確的方案。

為加速全國危老建物重建,立法院2017年通過危老條例立法,立法後3年內、也就是2020年5月前申請重建計劃的30年老屋,可享有加碼10%額外容積獎勵,比都市更新容積獎勵更優惠。

但國民黨立委李彥秀觀察,各地方縣市對於建蔽率等地方自治事項修正進度不一,仍有部分縣市迄今尚未完成相關自治法規修正,使得很多民眾還無法享受到獎勵、時限就要到了。至今年4月止,全台僅核定114件重建計畫,明顯與預估需求數目不符,故提出修法,盼延長兩年至2022年。這項草案於5月已交付內政委員會審查,待9月新會期開審。

對此,綠委洪宗熠說,已有民眾陳情此事,原則上贊成延長,營建署當初定下3年時限,卻未考量各地政府立法步調,修法延長時應同步要求地方政府須在一定期限內,完成修正配套的自治法規,避免一再延長優惠但民眾卻享受不到。

綠委張宏陸則持不同意見,認為現在談延長,等於讓行政怠惰的縣市又有喘息空間,應待明年5月檢討執行情況、再討論是否延長額外獎勵的時間。

花敬群則透露,目前正研議完整的替代或轉軌機制,最快在2個月內對外公布。他說,日前已經和各地方政府溝通過一次,會在7月再次召開更全面性的會議,爭取更多溝通,「原則不延長」。

至於轉軌機制是否比限時獎勵更優惠?花敬群賣了個關子說,轉軌機制是思考讓都更與危老可以相互銜接,進一步結合,內涵則希望分門別類,讓不同類型案子有最佳的重建途徑。

營建署副署長陳繼鳴也說,限時獎勵3年,就是希望大家盡快申請,如果延期大家就不會在獎勵期限內積極去推動,距離截止期間還有接近1年,希望各界盡快參與。他並澄清,3年限時獎勵是危老條例母法規範,與地方自治條例無關。

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2、高市容積移轉修法 省時75%

04:10 2019/07/09 工商時報 顏瑞田 、高雄

高雄都發局長林裕益8日表示,為提升行政效能,「高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點」,近日完成第13點修訂,未來,在高雄申請「都市設計」與「容積移轉」等二項審議許可作業,將採雙軌並行,原本需要耗時二個月的作業時間,估計可大幅縮短75%,大約二星期即可取得都設許可。

高雄市建築開發公會秘書長林佩樺說,鬆綁法規,並加速都設許可的核發,有利投資建設,因為,部分建案為了符合容積移轉退縮建築規定,無法為車道設置頂蓋,導致豪雨來襲,水淹地下室,嚴重影響居住品質及行車安全,甚至也有衍生建商間糾紛的案例。

林裕益8日指出,高雄市審查容積移轉申請案件許可要點,2013年訂定以來,執行多年,民眾及業者對於「車道頂蓋退縮距離限制」及「審議過程冗長」,常有所抱怨。

他說,新政府上任以後,都發局在今年5月初,邀請專家及相關局處,針對容積移轉許可要點第13點進行檢討修訂,並提案經高雄市政會議審議通過,近日將公告推行。

其中之一的「車道頂蓋退縮距離限制」,林裕益表示,每年的5月到11月,是台灣的防汛期間,尤其7至9月颱風豪雨更是頻繁,民眾常為防範雨水淹入大樓地下室所苦,都發局透過檢討修訂不合時宜的設計規範,解決了問題。

他表示,未來建案,如為防範雨水淹入地下室,需設置「車道頂蓋」,可以免適用容積移轉許可要點第13點建築設計「退縮距離」的限制。

在「容積移轉」部份,都發局為了簡政便民、提升行政效能,未來申請開發案件,只要經都市設計審議委員會審查通過,不需要取得容移許可,業者即可直接向都發局申請都設許可,林裕益說,估計原本需要耗時二個月的作業時間,縮減為只要二星期,節省75%的作業期程。

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3、解決產業用地需求 新北工業區立體化方案正式實施

記者黃村杉/新北報導 2019年7月8日 下午4:03

為解決新北產業用地需求,新北市政府8日於三重區過圳市民活動中心召開「新北市工業區立體化方案」第1場說明會,鼓勵廠商多多利用此方案,活化產業用地,同時也鼓勵廠商提供公益回饋空間,讓市府有更多場地去籌設社會福利設施。

副市長吳明機表示,近來因為中美貿易戰的影響讓許多台商紛紛回流,外商也對投資台灣有很大的興趣,而新北市因為交通便利且產業基礎設施完善,是許多廠商投資的首選,但新北市現在已經有400萬人口、超過27萬家的公司行號和2萬家以上的工廠,早已是寸土寸金,讓企業在進行產業轉型升級的同時卻沒有足夠的空間可以運用。因此爭取趕在7月將「新北市工業區立體化方案」正式發布實施,以利工業區改造及產業轉型。

本次發布的「新北市工業區立體化方案」,將適用範圍擴大到一般的都市計畫工業區及產專區,預計可為新北市提供約691萬平方公尺的新增樓地板面積,強化產業用地的使用效率。廠商利用新增投資(15%)、能源管理(5%)或企業營運總部(5%),以及空間回饋或繳納回饋金(30%)等方式,最多能夠獲得高達1.5倍的容積獎勵,讓原本只能蓋到3樓的房子可以長高到4樓半,解決廠商缺地的燃眉之急。

此外,利用捐贈回饋空間來換取容積獎勵的部分,是鼓勵廠商捐贈產業空間讓市府規劃做為托育中心、活動中心等社會福利設施,提升鄰近地區的生活機能、改善少子化等社會議題。

經發局表示,為鼓勵民間加速投資,強化新北市產業用地使用效能, 並解決廠商缺地問題,市府將於7月和8月在新北市境內各地區以巡 迴的方式辦理共15場的「新北市工業區立體化方案說明會」, 目的是讓更多人了解及利用立體化方案,帶動地方經濟發展。

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4、國產署公告5縣市標租11標國有地

【記者陳秋香、何弘斌/高雄報導】 2019年7月9日 上午12:00

國有財產署南區分署為加強推動國有非公用不動產標租業務,將於今(九)日公告本年度第十批國有非公用不動產標租案,推出高雄市六標、嘉義縣市二標、臺南市一標、屏東縣一標、澎湖縣一標,計十一標標的。

南區分署表示,第一標位於高雄市左營區左營大路旁,第二、三、四、五標均為鳳山區精華地段,第九標位於臺南市永康區復興路旁,第十標位於屏東市崇武路旁,均屬面積方整,適合投資者規劃利用、不可錯過的好標的。

 

本次標租標的訂於一○八年七月二十三日開標,有意者可參閱該分署網站(http://www.fnps.gov.tw/)招標資訊欄,或電話○七-二二九三六七○分機二七三免費索取投標文件。

 

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5、台中最大社宅不蓋了 萬坪土地賣34億元

蘋果日報/王鈞生/2019/07/08

台中市長盧秀燕再砍社會宅!在前市長林佳龍任內原規劃15處、超過5000戶社會宅,不 到一年兩處陸續喊卡,今天(7/8)又有一筆北屯太原段社宅用地,基地面積高達1萬1330 坪公開標售,23日開標。《蘋果新聞網》今早取得地政局配餘地標售土地清冊發現,該筆 土地開出底價34.1億元,立委、業界人士抨擊「只會賣地」。對此,市府澄清,社宅取消 是因應市場需求,是做土地調整,會在另處蓋社會宅,社宅總戶數目標不變。

位處北屯的廍子重劃區,附近多為首購型1字頭產品,擁有好山好水的環境。其中太原段 140地號,臨環太東路大里溪首排,原被前市長林佳龍定為台中「社宅用地」,2016年即 有公聽會且初步規劃設計構想,原計劃分五區進行社宅開發,高達3500戶量體,為台中最 大社宅。

但這處北屯太原段社會住宅,今年5月就曾遭立委洪慈庸爆料,指出該社宅早已進行解約 ,一度遭到市府否認,隨後澄清是政策調整。台中市政府住宅發展工程處指出:「原訂興 辦第一期450戶的北屯太原段,因同區已有同榮段及北屯段社宅計劃,共計有超過700戶 社宅,因此評估檢討後將調整至社宅需求度高的西屯區新增國安段,分3期興辦,第1期 500戶預計明年發包,因此原土地也交還地政局處置。」

立委洪慈庸質疑,西屯國安段要租用台糖土地,北屯太原段則是市府自有地,成本相對較 低,不解為何不能同時進行,市府提出的理由,都無法解釋為何要取消北屯太原段。而今 早《蘋果新聞網》再查詢土地公開標售資料,更赫然見到這筆被質疑的北屯太原段土地, 即將打包全標售,底價達34.1億元。

洪慈庸表示,先前踢爆盧秀燕市長上任後取消太原段不蓋社會住宅,如此重要的青年政策 為何變更多次,實在令人不解,盧市府至今也不願正面回應問題。現在又將原規劃社會住 宅的太原段土地標售,事實證明,盧市府對該區不是有其他厲害的規劃,恐還衍伸「賣地 炒房」的疑慮,附近也緊鄰上市櫃建商新案,不免引發外界聯想。

不具名地產業者認為,像是北屯廍子重劃區、太平新光區段,早年標售的土地早已滿足開 發成本,按照法規,政府後續的配餘地可因應政策及需求,設定為「地上權、社會宅、產 業園區」等其他用途使用,所以取消社宅住宅可理解,但賣地是非必須的,應有更好用 途。他推測,「龍規燕不隨」一方面是因為台中市府缺乏財源,二方面亦可滿足建商對土 地的需求。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出,市府財源吃緊應是賣地主因,但對於全民 來說,賣地興建住宅,不一定是全民之福,若是能以其他方式進行開發,而非只是單純賣 地,才可讓更多民眾享受到公共利益。

另外值得一提的是,該地旁為知名預售案總太「2020」,2016年該地標售總面積為1萬 2097坪,標得每坪19.04萬,總金額約23億元;如今相隔3年,地政局如今拿出來標售, 基地面積高達1萬1330坪,開出底價34.1億元,換算每坪價格高30.1萬元,地價硬是漲了3 成,令人咋舌。

黃昭閔解釋說:「因為這塊地應是首次標售,若市場接受度不高,即會逐步調整底價,而 且今年周邊的太平新光育賢段,每坪標售價也高達3字頭,自然身價水漲船高,但預估最 後若標脫,溢價率應不高。」(王鈞生/台中報導)

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6、中市府:共好社宅2022全數完工

08:54 2019/07/09 中時 盧金足

台中市共好社宅土地是否被賣掉,興建戶數會不會縮水,備受關注,台中市府住宅發展工程處表示,社會住宅是市府重要的住宅政策,目前分為兩階段推動執行,第1階段4年5000戶為目標,目前興辦量已達標,各案皆按期程持續進行中,預計於2022年5008全數完工;第2階段則視各區需求,持續進行社宅相關用地評估作業,滾動檢討續行推升數量,並以質的提升為興辦目標。

針對民代抨擊台中市規畫社宅,質疑賣地炒房,台中市政府表示,北屯太原段本來就應該依規標售,這是合法處理,不處理反而會被質疑養地不活化、行政效率差等問題,而且北屯的社宅規劃已有同榮段和北屯段正在興建中,因此將北屯太原段調整到需求度更高的西屯國安段,才符合成本效益,也滿足地方需求,符合區域均衡發展。

市府住宅發展工程處表示,市長盧秀燕上任後將興辦社宅列為台中市重要的住宅政策,目前均依興辦期程進行中,同步也依據現況需求滾動進行更多社宅用地評估與規劃,北屯太原段社宅因同區已有同榮段560戶及北屯段220戶興建中,經重新檢討評估後,將該基地戶數調整至需求度高的西屯區,新增一處國安段基地,未來也將持續於北屯區內進行社宅用地評估,以滿足當地社宅需求。

地政局強調,由於該筆土地屬區段徵收配餘地,不再作為社宅用地後,市府依土地徵收條例規定公開辦理土地標售,標售所得將全數撥入台中市實施平均地權基金,用於充實市政建設、弱勢族群補貼或其他社會福利。

住宅處指出,市府於規劃社會住宅時都會站在市政高度,針對實際狀況及整體需求進行評估,據以調整社宅的興辦模式與區位,北屯區太原段140地號原本屬於第2階段社宅興辦基地,2016年時採BOT模式辦理,因不具市場招商誘因,2017年改採自建分期方式辦理,預計於第1期基地上興辦450戶。

但目前北屯區已有同榮段560戶及北屯段220戶興建中,經重新檢討評估後,將該基地戶數於今年度調整至需求度高的西屯區新增一處國安段基地,並分3期興辦社會住宅,第1期將興建500戶。

市府指出,未來將持續於北屯區內進行社宅相關用地評估作業,並針對14期重劃區及捷運機廠南站研議評估興辦基地,以滿足北屯區社宅需求戶數量。

地政局說,北屯區太原段140地號為區段徵收配餘地,原規劃專案讓售予住宅處興建太原段社會住宅,市府考量北屯區已有同榮段及北屯段社會住宅,共超過700戶社宅,重新檢討評估台中市整體需求後,調整至社宅需求較高的西屯區,並將原規劃的太原段基地交還土地管理機關地政局。

由於該筆土地既已不做社會住宅使用,即依土地徵收條例規定辦理土地標售,標售所得將全數撥入台中市實施平均地權基金,用於充實市政建設、弱勢族群補貼或其他社會福利。

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1、三立集團26.6億元購買味全埔心!牧場都更媒體園區 麻雀變鳳凰

04:10 2019/07/09 中國時報 呂筱蟬 、 賴佑維 、 甘嘉雯 、桃園

三立集團去年11月以26.6億元價格,買下楊梅味全埔心牧場,據了解,該集團將6萬8600坪(26公頃)農牧用地,透過都市計畫變更為「媒體園區」,桃園市政府都市發展局證實,三立確實提出都更申請,內政部已通過第一階段審查,現等三立送細部計畫進市府都委會審查。土地仲介業者表示,埔心牧場緊鄰幼獅工業區,未來如有機會變更為工業地,每坪價格上看20萬元,幾乎飆漲10倍。

埔心牧場位於楊梅都市計畫區內,地目為「農牧用地」,在頂新集團經營味全時,曾在2014年對外宣示將開發為「養生村」,4年後賣給三立。

26公頃申請變更 開創錢途

國民黨立委陳學聖踢爆指出,埔心屬於農牧用地,根本沒有價值,三立高調交易,難免令人質疑將動用關係進行土地變更。且味全原本持有埔心牧場土地,是與國有財產署共同共有,依據《土地法》規定,味全處分埔心牧場土地,國產署得行使優先購買權,由於三立在綠營執政下頗具影響力,國產署也不敢說話。

國有財產署北區分署桃園辦事處表示,埔心牧場的土地分為業者自有、雙方共同持分、純屬國有財產等3塊。出租給業者的部分為共同持分、純屬國有財產,面積為21.27公頃,埔心牧場易主後,雙方也完成換約程序。

緊鄰幼獅工業區 位置極佳

另外《土地法》雖有規定,共同持分得優先承購,但依照《國私共有土地處理原則》第5點規定,除國有持分已有使用計畫者外,不予主張優先承購,因沒有編列相關預算,此案並不主張優先承購權。

土地仲介業者表示,埔心牧場鄰近幼獅工業區,附近又有幼獅交流道,加上土地面積大,是非常稀有的好位置,若就農牧用地而言,每坪約落在2.5萬元至3萬元間,若是正門口面臨梅獅路,每坪則來到3萬至3.5萬元。

若變工業地 每坪將漲10倍

業者說,2014年桃園市長鄭文燦上任後,積極推動桃園的招商工作,桃園的土地開發如火如荼展開,以楊梅埔心為例,埔心牧場東側及仁美國中北側旁的「電信專用區」,桃園市政府目前規畫與中華電信、國有財產署合作,推動「楊梅幼獅智慧物流園區計畫」,以當地工業用地而言,未來絕對會有更加龐大的開發需求,而埔心牧場就在此園區的正前方,更有開發利用價值。

然而,農牧用地要變更成其他地目並不容易,若要變更成為工業地,需要有完善的規畫加上汙水設備等配套,還有地方回饋金等問題。業者說,但若能變更為工業地,每坪價格上看20萬元。

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2、正隆處分昆山廠 貢獻EPS 0.1元

04:10 2019/07/09 工商時報 邱莉玲

正隆(1904)持續整併大陸紙器廠,朝產能與營運集中化,聚焦大客戶穩獲利!正隆8日公告子公司Loong Fu Investment董事會決議出售Hong Kong Loong Fu Limited100%股權,間接轉讓隆富紙品加工(昆山)公司予Diamond Offshore Holdings(HK) Limited,交易總額約1.07億人民幣(約4.85億台幣),預估處分利益約2,072萬人民幣(約9,386萬台幣),貢獻正隆每股盈餘0.1元。

正隆自四年前開始整併大陸紙器廠,除了今年處分已停產的昆山廠,還有與陸廠合資的重慶廠,已停產轉為出租,租金收入每月近60萬人民幣,未來也有可能處分,總計,正隆在大陸還有九個廠生產紙器,主要服務Apple、Nike等大客戶。

正隆發言人何台桹表示,正隆整併大陸紙器廠,主要著眼兩點,一是處分規模較小不具經濟效益的廠,例如昆山廠;二是受中美貿易戰影響,產業、訂單外移,加上工紙價格波動劇烈,當地紙器賣價不理想,正隆也不急著搶單,將集中產能與營運,顧好大客戶、穩住獲利是最高原則。

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3、台南商八7112坪BOT案 碳佐麻里得標將投資15億元開發

2019/07/08 20:19 文/記者林耀文

位於台南市中華西路一段、新興路口的南區鹽埕段7112坪商八基地BOT案,台南市府經發局今日公布由碳佐麻里以底價的2.96億元得標,將引進相關商業經營及複合式餐飲,總投資金額15億元,有助帶進商業人潮,活絡南區與安平區商圈發展。

為活化閒置公有土地並結合地方發展需要,進而帶動周邊商業區發展,創造多元就業機會,台南市政府主動與財政部國有財產署共同合作開發南區鹽埕段商8土地,由國產署提供土地市政府辦理招商及後續履約管理之合作模式,本案招商於108年7月4日辦理開標由碳佐麻里有限公司得標,將引進相關商業經營及複合式餐飲,總投資金額15億元,預計可為當地帶進商業人潮,活絡周邊之商業機能。

台南市府為擴大招商,並帶動市區周邊商業區發展,與國產署共同合作開發南區鹽埕段中華西路、新興路口5筆國有商業區土地,基地面積約7112坪,以設定地上權模式,招商引進民間機構投資營運,可規劃觀光旅館、購物商場、商業辦公室及複合式餐飲等其他商業設施,地上權存續期間為50年,並得申請延長20年,權利金底價2.96億元。

台南市府指出,本案基地方正且條件俱佳,對面為萬坪明和公園,鄰近安平港、台86快速道路、國道1號、3號、台南機場、奇美博物館、安平老街等,周圍交通網路四通八達,具備聯外交通便捷及海空運輸中樞點之優勢,發展潛力可期。 本次決標金額2.96億元,全案計畫順利執行,不含地價稅及房屋稅,預估與國產署分收後可為市庫創造共計約1億7380萬元的直接收益;另本案開發後將可促進周邊地區之商業動能,並藉由相關商業活動增加當地就業機會。

為提升廠商投資意願,台南市府在綜合考量市場與潛在投資者反應後,積極向國有財產署爭取同意調整部分招商條件,財政部已核定招商條件具投資開發彈性,包括(1) 開放經營項目為觀光旅館、購物商場、商業辦公室及其他商業設施;(2)開發期間可分2期,第1期開發範圍興建期最多4年,第2期開發範圍興建期至多8年;(3) 權利金於興建期間採分4期收取;(4) 興建期土地租金按土地當期申報地價年息1.2%計收;營運期年租金3%,其中1.3%配合申報地價調整、1.7%不隨申報地價調整。

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4、〈銀行家觀點〉臺灣金融都更公司董事長林旺根:建立信任感加速都更

2019-07-09 08:00 撰文:趙有德

為加速都更,內政部與財政部邀集八大公股行庫等,催生了臺灣金融都更公司,藉其豐富實務經驗,對於有意改建的社區,進行評估及溝通了解,協助地主辦理重建方式及法令說明會,導入業界資源,讓都市更新可盡速完成。

台灣受地震帶威脅、建物老化問題刻不容緩,然而過去都市更新改建推動緩慢,整合效果不彰,2017年5月,政府公告實施「危險及老舊建物重建條例」,提供容積獎勵、稅捐減免與快速審議等誘因,希望加速推動老舊建物改建。

2018年3月,內政部與財政部邀集八大公股行庫、臺灣金聯及農業金庫等十大股東,出資20億元新台幣,催生了「臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司」(簡稱臺灣金融都更公司)。首任董事長林旺根經歷豐富,曾擔任台北市都市更新推動中心董事,更在先前宜蘭縣政府建設局長任內成功推動「宜蘭厝」建案,對都市更新、國有資產活化業務相當熟稔,此次接受《台灣銀行家》專訪,分享1年來實際推動自主更新重建業務的經驗,以及對後續挑戰與機會的觀察。

創造廣度與深度,提供一條龍服務

「半年內我們就在雙北開了200場說明會,基地以100至300坪、重建後1,000坪至2,000坪規模居多。我們發覺雙北地區地方政府雖培養了8,000多位危老推動師,但我認為推動工作還是相當不易。」林旺根表示,臺灣金融都更公司的成立,就是希望創造廣度與深度,從事前評估到成案,建造到後期的資金規劃介接與管理,都能做全面性的整合諮詢規劃安排,以提供一條龍的服務。

他觀察,過去都更、危老重建幾乎都是透過民間建商推動,在專業技術不足及資訊不對稱的情況下,加上都市更新近年來負面新聞頻傳,造成許多住戶們的信任感不足,以至於無法順利推動、執行時程冗長。

伴隨著政府給予時程、容積獎勵及稅賦等誘因,林旺根表示,改建社區住戶採用自主更新的比例的確有增加趨勢,與公司成立之初,「協助社區住戶自地自建,重建後利益全數歸地主所有」的宗旨相符。

林旺根發現,許多案件的委託人都曾有洽談經驗,但後來卻因「不信任」卻步。由於住戶們缺乏專業,對都更程序與執行專業的不理解,容易產生害怕與質疑。由於都更涉及跨專業領域,若缺乏專業管理團隊的協助,多數自力更新社區仍無力推展。

由於有公股股東做後盾,最大優勢就是「信任」。臺灣金融都更公司特別廣納多元專業人才,從建築工務到金融服務、財會規劃等,都具有豐富實務經驗,目前編制約40人,作為協助地主自地自建、提供全方位專業諮詢管理的重建平台,以及從前期整合、營建管理、融資規劃與中後段交屋、餘屋銷售及保固管理服務。

「幾乎天天有地主、營造廠、建商、建築師和估價師來我們這邊喝咖啡洽談合作的可能性。」林旺根解釋,為了以更宏觀全案規劃的角度,提供全方位的金融、建築專業協助和統理,因此臺灣金融都更公司與目前市場上開發及管理公司的差異,就在於要創造每個環節中,無論是地主、協力夥伴、管理公司和住戶各方多贏的成果。

缺乏前期資金與專業,整合易破局

只是,探究過去許多案件「胎死腹中」、無法順利開發的原因,林旺根分析,除了信任感,就是缺乏第一桶金(前期資金)、專業技術人才和資源的不足。「我們知道,政府雖然有容積獎勵,但以現有建築法規以及房地產市場環境來評估,事實上,每個基地條件都不一樣。」他舉例,透天厝、公寓和老舊大樓,除了法定容積和區位條件各異,就連所在樓層也是影響價格的關鍵,因此地主跟整合人的想法經常有落差。

其次,危老重建案開發整合期各階段,包括從估價師、建築師遴選到實際設計案,加總約60到80萬元的費用,究竟由誰埋單?是「卡關」的一大難題。為此,林旺根認為,必須要先從前期的「第一桶金」著手。「從了解案主的個人財務狀況,有房貸要先還清,中間過程牽涉個人信用跟貸款,也包括領取房屋權狀、開說明書、跟地主溝通、初步評估、研擬重建計畫、估價等都需要成本,這就是所謂的『第一桶金』。」此外,有關重建融資和財務安排,銀行站在風險控管的角度,融資額度通常會再保守「打折」,例如只貸到所需資金的7、8成,其餘缺口,必須從其他來源援引資金。

「解決這個問題不可能只靠我們公司的一己之力,需要公部門、金融機構以及其他協力夥伴的協助,才能成就都市更新的事業。」林旺根強調,雖然各級政府對自主更新多有補助,但除了補助的金額可能還是低於實際所需資金,更大的問題是,補助多是後補的模式,前期資金的墊付也讓社區居民無力或不願負擔,如何降低前期整合的風險,成為臺灣金融都更公司現階段努力突破的課題。

「我們正在把這部分處理得更細膩,包括直接開發(由臺灣金融都更公司投資,墊付不足金額,找建築師、估價師、地政士等專業人員);間接開發則是作為平台,引進整合人、建築師和鑑價師等,把勞務變投資的股本等。」他說。

日本代官山案例可作為他山之石

林旺根指出,從成案到興建,大概要2至3年,所以銀行從土建融的角度來看,放款傾向保守。因此,現階段他也正與董事會研議,缺口由公司做代墊或背書保證等可能性,另後續配套的合約、進度查核及工程監督等,都要做得更到位,「當案量累積到一定程度,甚至可以建置公開銷售平台。」

回顧早期台北市「內湖合家歡社區」都更案及現行「蘭州–斯文里整宅」都更案的推動,都有政府力量介入引導。林旺根認為,仍然必須建構全面性、順暢運作的長期模式,市場才會越做越大;讓他印象深刻的是,1980年發起、2000年完成大型社區更新案例的「日本代官山ADDRESS都市更新案」,除了以社區住戶組成「更新會」擔任實施主體,更進一步引進東京電力公司、大成、鹿島等民間建設公司的資金參與投資。雖然國情、法規機制不盡相同,但可做為他山之石,提供公、民利益結合的參考。

目前,臺灣金融都更公司規劃提供的服務內容有六大面向:

一、前期墊款:

臺灣金融與重建基地範圍內全數地主簽訂重建委託契約後,隨即進行新建工程相關等一切事宜;考量現行狀況是,地主於建案期間個人的財務規劃及負擔,銀行授信核准後還需等原有舊屋拆除完畢後,融資款項才會到位,因此前期費用會由臺灣金融代位支應,以確保建案不受延宕、順利進行。

二、金融服務:

提供相關貸款試算、貸款方案(包含利率、年限、風險控管、完工後月付金),並且協助媒合銀行(協助提供貸款金融機構所有權人資料)等顧問評估諮詢服務。

三、融資嫁接:

協尋媒合金融機構,以及協助爭取銀行業提供優惠營建融資方案,與建案完工後的專案房貸給原所有權人(地主)。

四、前貸處理:

協助處理所有權人(地主)重建前原有不動產的貸款轉貸,以及其他相關事宜等。

五、貸款協助:

重建過程中的差額價金找補、增購、期間安置費用(或安置補助差額)所引發的所有權人申辦貸款額度試算方案與協助。

六、財力分析:

案內土地及建物所有權人若提出有意願選配後差額價金找補、增購、安置差額貸款者,則徵得該所有權人同意取得其債信及所得等,進行土地及建物所有權人財力分析。

做好協作平台,解決「人老屋也老」問題

林旺根說,台灣邁向老齡化社會,「人老屋也老」,臺灣金融都更公司的角色就是「協作平台」,開啟協助地主進入重建大門,目前對於有意願改建的社區,在經過評估及溝通了解後,會協助地主或報案整合人辦理重建方式及法令說明會,並依照社區整合程度導入業界資源。

這些業界資源包含:建築師、估價師等協助,提供地主了解都更及危老重建正確且有效的管道。同時間,透過公股銀行投資背景所建立起的信賴感,擔任住戶橋樑,與都更專業團隊和技術人員密切交流,建立起完整流暢的都更產業鏈,擴大都更危老的市場及加速執行能量。

林旺根也強調,臺灣金融都更公司僅收取合理管理服務費,將改建利潤回饋地主,往後也將盡全力維護並積極為住戶爭取合理的權益,扮演著替地主把關的重要管理角色。

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