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房產新聞

  1. 都更加溫 上半年KPI達標

  2. 都更子法最後一塊拼圖 到位

  3. 六都H1家戶購屋比 5年新高

  4. 淡海輕軌 11車站5年內新屋房市漲跌大公開

產業新聞

  1. 黑松挺房客 降微風租金漲幅

  2. 住展評論:建商轉攻月子中心 無關少子化

  3. 新北一條龍「加速」 台商回流逾2300億元

  4. 紐約第五大道出現倒閉潮 全球房地產交易敲「泡沫化警鐘」

 


1、都更加溫 上半年KPI達標

2019-07-09 23:28:19經濟日報 記者翁至威

「都市更新條例」修正案在今年1月底公布,蔡英文總統對都更效率寄予厚望,更訂下今年都更加危老達400案目標。檢視上半年推動成果,內政部營建署昨(9)日表示,截至6月底止,都更核定44件,危老重建申請164案,合計208案,上半年KPI可說是順利達標。蔡總統今年初訂下都更100案、危老300案的年度目標,營建署都更組組長王武聰表示,上半年都更案共計核定44件,較去年同期37件多。

過去都更核定案件平均每年僅40件,近兩年來,每年成長到77件左右,顯示都更熱度正在加溫。 至於危老重建方面,上半年共有164件申請,已經核定95案,多集中在雙北、台中,申請件數也已初步達標。

為加速推動都更,營建署昨也發布最後一項都更條例子法「都市更新公開評選申訴審議收費辦法」,定明每件申訴事件的審議收費標準及繳納方式,每一申訴事件收費10萬元,如有辦理鑑定項目或其他必要事項需要時,需繳納相關鑑定費及其他必要費用。

營建署表示,今年1月底至今半年內,中央已完成都更條例12項相關子法新訂、修訂及廢止,呼籲地方政府也要儘快跟上腳步,針對都更條例授權地方政府的八項配套,應儘速完成。

營建署指出,地方政府需配合的重要配套,包括實施代拆時的申請條件、應備文件、協調、評估方式、拆除等作業事項自治法規,權利變換估價者選任的建議名單,自治法規訂定建築容積獎勵項目、計算方式及額度,以及房屋稅、土地增值稅優惠延長等。

營建署表示,目前各地方政府中,新北市、台北市由於需求最顯著,腳步也最快,陸續有些配套已完成研議或修正,期待地方政府配合都更條例修正,儘快完成並落實相關配套。

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2、都更子法最後一塊拼圖 到位

04:102019/07/10 工商時報彭媁琳

內政部9日指出,已經完成12項都更條例子法修法工作,希望地方政府儘速完成配套措施。官員也表示,已經向地方政府提出修訂更新單元劃定基準等8項配套目標,期盼各地加速推動修法,以提高都市更新的執行效率。 都更條例2018年底完成三讀,近20年來最大幅度修法,2019年1月底施行,內政部與營建署半年來積極推動12項子法修訂,在9日完成最後一塊拼圖「都市更新公開評選申訴審議收費辦法」的修訂工作。

「都市更新公開評選申訴審議收費辦法」主要針對政府主導的都更案件,在公開評選申請與審核程序中如果出現爭議,申訴人可以有適當管道進行申訴,並規範申訴費用為每件10萬元,如有鑑定或其他必要事項時,須繳納其他費用。申訴人可以現金、公庫支票、郵政匯票、金融機構簽發之即期本票、支票或保付支票繳納。若已通知預審會議期日者,審議費為2.5萬元。

官員指出,中央政府在半年內完成12項子法修正,就是希望提高都更速度,也希望各地方政府在半年內針對都更等母法,修訂自治條例或訂定實施辦法。目前台北市和新北市腳步比較快,已經有許多都更案已經上路,需要進行法規調整。

另營建署提出八大修正方向,希望各地方政府重視,並進行調整。包括:劃定更新地區應符合要件、訂定或修正更新單元劃定基準、更新地區內公有土地達一定規模應由政府主導實施與特殊原因得予排除、權利變換專業估價者的建議名單、待拆申請與協調、放寬策略性更新地區建築物高度與建蔽率、延長重建後房屋稅減半徵收年限、對經濟或社會弱勢的身份認定方式。

營建署希望,例如更新單元劃定基準等,與都更前段程序相關規定,各地方政府能積極推動修訂,若是較為後端程序,就可緩一緩,但也勿拖太長時間。 內政部表示,都更條例新舊法銜接中央已跑完第一棒,呼籲地方政府儘速完成相關配套規定,以加速推動都市更新。

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3、六都H1家戶購屋比 5年新高

04:102019/07/10 工商時報郭及天

今年房市買氣持續增溫,根據住商機構統計近年家戶購屋比,上半年六都平均為1.8%,創下近五年來同期新高,較去年同期增加0.1個百分點,除了台北市外,其餘五都均較去年同期成長。其中,六都家戶購屋比最高的桃園市為2.2%,為升格以來連續五年蟬連六都同期最高。 家戶購屋比為統計評估區域買氣的指標之一,家戶購屋比愈高,代表該區域的家庭購屋意願愈強。

統計顯示,今年上半年六都中以桃園市的2.2%最高,台中市亦有超過2%水準,高雄則較去年同期成長0.3個百分點,增幅六都居首。 相較於過去幾年來交易量低檔不振,今年除台北市以外的各大都會區,房地產買氣升溫的態勢明顯,新北、台中、台南、高雄四都的家戶購屋比均創下2016年房地合一稅實施以來的同期新高,新北、台中、台南三都則是連續三年正成長。

大家房屋企研室主任郎美囡表示,今年上半年不動產買氣暢旺,買方猶豫期縮短,交易量增加,不過僅有自用買方為主力、欠缺過往房市熱絡時的投資需求支撐下,家戶購屋比增加幅度仍相對平緩。由於下半年總統大選走向白熱化,民眾目光及重心難免偏向選舉議題,預估下半年的買方將偏向觀望,交易成長的態勢將趨緩。

不過,值得注意的是,自2015年升格為直轄市的桃園已連續五年家戶購屋比在六都居首位。郎美囡表示,桃園市近年包括青埔在內的各大重劃區推案熱絡,房價相對雙北低,加上生育、社福等相關補助政策吸引力高,在桃園市成家購屋相對其他都會區高。 同樣屬於人口持續成長的台中市,也逐漸反應在購屋需求上,今年家戶購屋比重返2%,至於高雄市今年開春房市受惠韓流效應帶動,交易一直頗為熱絡,家戶購屋比急起直追,直逼新北市水準。

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4、淡海輕軌 11車站5年內新屋房市漲跌大公開

2019-07-09MyGoNews林湘慈

2018年12月底始正式通車的淡海輕軌(綠山線),起站為捷運淡水線紅樹林站、終站為淡海新市鎮崁頂站,共計11站。其中紅樹林起站至淡水行政中心站採高架,其餘路段則為平面。淡海輕軌主體工程自2014年11月動工,完工後於2018年5月試車,並於同年12月24日正式啟用通車,期間皆是區域的熱門話題!

新北市淡水地政事務所為瞭解轄區內淡海新市鎮資訊,特別利用實價登錄資料庫及該所地政系統資料,統計輕軌試車(2018年5月)前後交易之數據,分析試車前(2017年7月1日至2018年4月30日)及試車後(2018年5月1日至2019年2月28日)各站體周遭500公尺內社區之均價、交易量漲跌幅等資料庫數據進行分析(圖1)。

表1統計數據可知,0-5年內新成屋除紅樹林站(V01)因施工時之交通黑暗期影響外,其餘站體周邊交易量大致呈現上漲趨勢。

■紅樹林站因屬捷運淡水線紅樹林站亦是淡海輕軌起站,緊臨淡水河紅樹林,多為河岸景觀宅,成交均價亦為淡海輕軌沿線最高,每坪約在32-33萬之間。

■新市一路站(V06)及淡水行政中心站(V07)因鄰近淡水行政中心周邊為淡海新市鎮生活機能最為完善區域,均價約在每坪23-25萬元間。

■淡海輕軌後段之濱海沙崙站(V09)、淡海新市鎮站(V10)及崁頂站(V11),因位於淡海新市鎮中心商業區附近,且緊鄰商城影城、百貨,周邊生活機能逐漸發展,近期多為千戶以上之大型建案,成交均價及交易量漲幅明顯,均價約在每坪21-23萬元之間。

至於5年以上之中古屋交易多集中於紅樹林站(V01)、竿蓁林站(V02)、新市一路站(V06)、淡水行政中心站(V07)及濱海義山站(V08)等站,紅樹林站因具雙捷交匯優勢且有臨海景觀,中古屋均價多在每坪30萬元以上水準,其餘淡海新市鎮內的新市一路站(V06)、淡水行政中心站(V07)及濱海義山站(V08)等站,成交均價約在每坪20-22萬元之間。

而交易量及單價最低者為崁頂站(V11),每坪均價約在11萬元上下,主因本站位置相對偏遠、週邊建案較少,生活機能尚在發展中。綜上所述,以淡海輕軌試車時間點為標準,其沿線各站周邊房地產交易案量及成交均價多呈現正成長之趨勢。

淡水地政事務所許才仁主任表示,淡海輕軌2018年年底通車後,沿線房市交易討論熱絡,並深受首購族及年輕人青睞,再加上近年來淡海新市鎮內之輕軌藍海線及淡江大橋等各項建設利多皆持續進行中,未來交通、生活機能將更趨完善,預期可成為更宜居之環境。

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1、黑松挺房客 降微風租金漲幅

04:102019/07/10 工商時報劉馥瑜

飲料大廠黑松9日公告,旗下子公司黑松資產管理董事會通過,與微風廣場租賃合約租期再延長三年,原到期日為115年10月25日,將延長至118年10月25日;同時,租金調幅將下修,自110年10月26日起從現行每年調高3%降至1.5%,租期最後三年再降至1%。

今年來台北市「東區沒落」困境引發各方關注,不但眾多名店熄燈、撤出,也引發消費人潮被信義計畫區與西門町兩商圈磁吸,以及租金過高逼走房客的議題。此次黑松主動下調租金漲幅猶如及時雨,展現力挺房客的態度,有助營造互利雙贏的結果。

據了解,微風廣場自民國90年10月26日開幕至今,已向黑松承租土地及建物近18年,前3年租金不變,第4年起逐年累進調高3%。根據黑松年報,2018年黑松資產資產管理公司年營收約4.78億,以此推估,微風廣場今年租金將來到近5億元,對黑松是一筆可觀且長期穩定的收入。

黑松發言人杜居燦受訪指出,由於黑松跟微風相互交叉持股,黑松持有微風約25%股權,因考量彼此是長期合作夥伴關係、互蒙其利,且為符合大環境市場行情,因此,9日黑松資產管理董事會通過,自110年10月26日起將下修租金年調幅。

杜居燦說明,微風廣場租金調幅下修,將分兩個階段,第一階段是自110年10月26日起至115年10月25日止,這五年商場租金逐年累進調幅,從原合約的2.5%,下修至1.5%,停車位租金維持不變。

第二階段是此次延長租期的三年,自115年10月26日起至118年10月25日止,商場租金逐年累進調幅再降為1%,停車位租金同樣維持不變。至於110年10月25日前的租金,則按原合約執行。

業內人士分析,黑松跟微風此次延長租賃合約,一口氣延至118年10月,自今年起算還有十年以上的合作關係,加上黑松也釋出善意,因應市場行情下修租金調幅,雙方策略結盟態勢更加明顯。

事實上,今年黑松股東會改選,微風廖家以「太得投資」取得黑松2席一般董事,席次不變。而黑松也持有微風約25%。 分析並指出,此次合約延長不僅有助微風廣場長期穩定招商,且在延長租約後,更有助於微風擴大商場改裝、投資、招商等力度,持續鞏固既有客源,做大東區百貨市場。

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2、住展評論:建商轉攻月子中心 無關少子化

2019-07-09 15:18經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

無論真正原因是什麼,相較於之前多頭時段,最近房子確實已經不是那麼好賣;於是,這些年不少大型建商,開始轉攻其他領域。這當中,商廠辦市場算是最多的,也不乏經營商場百貨零售業,甚至還有房產大老轉戰烘焙業、賣起麵包。

房地產業這幾年興起的所謂多角化經營,表象上是分散經營風險,但其實只是把經營比重,從原本住宅市場為主,轉為增加商用不動產的比例,仍沒有真正脫離不動產領域;重點其實是,獲利形態除原本單純買賣以外,加入更多長期租賃收益項目。而這當中,有一項可說相當特別,那就是頂級月子中心。

根據日前媒體報導,除了國泰、麗寶、鄉林及志嘉建設外,國內知名大型代銷業者,近年轉戰土開的甲山林集團,也把多元化經營觸角伸到月子中心;據了解,甲山林旗下愛山林開發於2013年底取得的北市中山區龍江路地上權案,將規劃為坐月子中心,規模超過100床,且將走頂峰路線,預計每日每房費用訂在1萬元以上。

不過根據住展房屋網企研室深入了解,甲山林的這塊地上權開發案,原本是規劃為精品旅館,且已在2016年底取得建照並動工;當時說法是,預計最快今(2019)年試營運。現在看來,甲山林已改變經營方向。 從旅館改成月子中心,這其實不難想像;畢竟當初甲山林取得該地上權開發案時,國內飯店產業正因開放陸客來台觀光而成為一時顯學。

但如今熱潮已退,許多飯店甚至面臨經營狀況不佳、恐遭處分的命運;因此,甲山林當然得為該開發案另謀出路。 只不過一定有人會問;明明台灣生育率全球倒數、少子化現象嚴重,為什麼包含甲山林在內,竟還跑去經營月子中心?事實上,相關報導也用『將(房市)利空少子化趨勢化為轉機』,來當做建商搶攻(兩岸)頂級月子中心的註腳。

但住展房屋網企研室必須不客氣說,建商轉戰月子中心,根本非關少子化;真正關鍵字,是『頂級』二字! 須知,雖然整體生育率低得可憐;但富裕,特別是金字塔頂端階級,仍願意、也有能力花大筆鈔票生養下一代。再者,以目前的社會狀態,也只有有錢又有閒的富裕階級,才有那個時間和財力,會(能)在產後跑去月子中心調養身體。 所以建商轉而經營月子中心,根本無關少子化,也根本不是什麼利空化為轉機,只不過是全球貧富差距日益擴大下,商人因勢利導後的必然結果而已!

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3、新北一條龍「加速」 台商回流逾2300億元

2019-07-10 00:17聯合報 記者魏翊庭

爭取中美貿易戰可能回台投資的台商,新北市政府昨在汐止遠雄U-Town辦「台商回流交流論壇」,重申新北市以「台商服務專案窗口」,搭配招商一條龍服務接軌中央資源,台商回流專案小組執行至今,累計在新北已投資超過2300億。

新北市經發局表示,昨邀請百餘位有意願回台投資企業,以及海基會、經濟部投資台灣事務所、全國工業總會、台灣區電機電子工業同業公會、財訊等產官學界代表,剖析國際變局下投資布局趨勢與展望。

新北市副市長吳明機致詞時表示,台商回流首先遭遇到的挑戰就是缺水、缺電、缺地、缺工、缺才等「五缺」問題,以及如何快速落地投資。

吳明機說,新北市以「行動招商,主動出擊」的精神,依據企業實際需求,成立「新北市能(資)源業務聯繫會報」解決水電油問題,並提供企業主題式專案徵才媒合,對接中央攬才與勞工局就業媒合資源,更盤點出全市600多個可即時進駐的廠辦單元。

吳明機說,市府將提供專人專責、隨帶隨看服務,縮短台商前期投資尋地時間及成本,加速回流台商投資。

經發局投資服務快捷窗口科長柯天祥表示,經發局向來都有投資小組,因應台商需求,額外切出台商服務窗口。

經發局表示,今年度已招商3570億元,其中台商占2300億元。全部招商案中,精英團及專案經理服務,已落實(取得建照)逾700億元投資金額,超過6500個就業機會。

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4、紐約第五大道出現倒閉潮 全球房地產交易敲「泡沫化警鐘」

2019-07-09 16:12ETtoday新聞雲實習記者陳妙津

在金融危機後的廉價資金飆漲後,「世界金融中心」之稱的紐約第五大道面臨商店倒閉潮,主要原因是受網路電商影響,導致擁有實體店面的零售業受到極大損失,如經營123年的曼哈頓老牌百貨「Henri Bendel」便在年初歇業。而全球上市房地產證券交易價格遠低於資產帳面價值,這種現象在過去預示著經濟衰退。

據《金融時報》報導,雖然在主要城市的企業仍保持穩健,但某些人已經在為衰退做準備了,比如房地產億萬富翁澤爾(Sam Zell),他曾因在金融危機前夕,以360億美元的價格拋售辦公室投資組合聞名於世,而今再次出售價值39億美元的不動產。

澤爾表示,這種過程讓人意識到市場的轉變,「4年半以前,我們把房地產放到市場時,有17個投標,其中15個是真的,而在去年,我們投放一個到市場時,剩下3個投標,只能期待有一個是真的。」

房地產為主因的金融危機已過去了11年,不良信貸組合讓市場癱瘓,約有400億美元的高風險商用不動產是雷曼兄弟倒閉的原因之一。 如今全球房地產市場和危機發生前已經大為不同,債務水平較低,抵押貸款規定趨嚴,投機建案也較少。

量化寬鬆政策使市場膨脹,並縮減債券殖利率,逼得投資人不得不找尋其他收入,法人資金大量湧入房地產市場。因為利率持續走低,比一年前的預測更久,經濟學家預計美國聯邦儲備委員會 (Fed)將在今年降息(對收益率的追求將持續)。

根據Real Capital Analytics,全球城市房地產價格飆至新高,比2007年時的最高點高出45%,但巨額資金仍在持續湧入該行業。根據Preqin,封閉型房地產信託在4月初時,達到創紀錄的3420億美元全球資本,不過其中也創紀錄地有620億美元用於債務基金。

澤爾表示,房地產已經過熱,受過高流動性影響的情況嚴重,「有太多資本追求太少機會。」 極少觀察家認為市場會直接崩盤。

摩根大通商業銀行主管特雷德韋(Chad Tredway)表示,「自2014年以來,每個人都在說要有修正,但根本沒發生,從定價的角度看,我感覺不到紅燈閃爍,但可以肯定是黃燈。」Fed在去年11月公佈的第一份金融報告中,表明商用不動產價格是一大關鍵漏洞。

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