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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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「台北豪宅200萬俱樂部」再添新成員，聯合報舊大樓都更改建「聯合大哲」豪宅10日首見實價揭露，16樓戶別總價3.9億、單價每坪212.5萬元；此外，元利「和平大苑」35樓也有總價約6億、單價205萬元的交易紀錄。 聯合報原位於忠孝東路四段的舊總部大樓，都更拆除後原基地分別推出「聯合大於」辦公大樓、23至30層為住宅，以及「聯合大哲」全棟24層豪宅建案，引入姚仁喜建築團隊、日商大林組營造，並由璞園建築團隊銷售，位處精華地段極受市場矚目，去年完工後，陸續已有數戶辦理交屋登記。 首次揭露的「聯合大哲」16樓戶別包含四個平面車位，總面積230坪，拆算車位單價達每坪212.5萬元，為預售階段毛胚屋的成交價，騰本資訊顯示，買方為李姓自然人。而該社區目前也有一戶在仲介市場銷售，20樓戶別開價3.6億，換算單價約每坪240萬元。 隨著近年多件超豪宅推案陸續完工，台北市能躋身「200萬俱樂部」的豪宅社區快速增加中，據實價登錄統計，目前至少有20個豪宅社區曾有單戶交易單價逾200萬元，以大安區9個最多、信義區6個次之，業界認為，未來包括「聯合大於」、「冠德信義」、「信義首席公館」等案，都有機會躋身200俱樂部。
「和平大苑」也有一筆新交易揭露，35樓戶別出現總價約6億、單價每坪204.9萬元交易，這也是該社區僅次於藝人周杰倫的頂樓戶的第二高總價，買方為僑外資睿督公司。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北市超級豪宅交易頻頻，顯示市場熱錢滿滿，肥咖條款加上中美貿易戰，不少台商資金回流，將資金做置產規劃，具指標性的豪宅包括「元利One Park」、「和平大苑」、「琢白」都是受惠者。
辦公室市場供不應求，最新調查發現，2019年辦公市場將沒有新增供給釋出，首見新供給「掛蛋」現象，甚至因都更拆除兩棟老舊辦公大樓而呈現負成長8,852坪，租金醞釀喊漲。 相較於住宅市場呈買方市場，辦公則是「房東方」市場。高力國際最新調查發現，2019年整棟新完工的辦公大樓不但首見「掛蛋」，而且還負成長，估計全年將減少8,852坪的辦公面積，主要是因為有兩棟大樓因都更拆除。 高力國際董事楊慧明表示，預估今年整體辦公樓空置率可能會低於3％。 展望未來三年辦公新增供給，楊慧明坦言，除2019年「掛蛋」外，2020年將有「遠雄大巨蛋」辦公樓約1.02萬坪、「中壽台北學苑」約2.5萬坪、「新星興業仁愛大樓」約1,514坪，總計上述三棟將近3.67萬坪可望完工加入供給端。 至於2021年只有國壽松江路大樓3,150坪、「富邦長春」7,605坪、全球人壽「希望廣場」5,100坪三棟新完工，估計會有1.58萬坪新增供給加入市場。
高力國際認為，儘管2020、2021年兩年合計將有5.2萬坪新增供給，但其中會有三分之二會保留自用、不對外招租，所以可供應市場的物件有限，供給緊縮的狀態持續中。 楊慧明分析，近三年辦公市場需求都呈現爆量狀態，2017年淨去化面積達4.1萬坪，2018年去化更達6.1萬坪，預計2019年，全年淨去化面積應可達5萬坪。 市場人士預期，在供不應求下，2019年業主調漲租金的企圖心已趨於明顯。
台商回流題材滿天飛，加上總統大選，市場原本預期今年上半年會爆出推案潮，但據統計，北台灣今年Q2推案量約3,100億元，較去年衰退逾600億，累計上半年約5,000億，也比去年少了14%、800多億。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台推案量不增反減，顯示建商信心並沒想像那麼強，市況也沒有部分業者說的那麼好。 根據住展雜誌統計，北台灣今年Q2新成屋、預售屋推案量約為3,145億元，比今年Q1的1,917億元，大增逾1,200億，季增幅高達約64％，不過，Q2因有329、520檔期，為推案旺季，若和去年同期相比，減少約600億。 累計今年半上年，北台灣推案量約5,054億元，較去年同期減少約800多億元，年減幅約14.7％。其中台北市衰退幅度最大，年減近三成，新竹、桃園、新北也減少，基隆、宜蘭逆勢上揚，宜蘭小增約1％，基隆市增加一倍。
台北市今年Q2新建案推案達804億元，雖然比Q1的404億元激增近一倍，但今年上半年北市累計推案量1,208億元，較去年同期銳減近540億元，幾乎少了一個「信義聯勤」的量。 新北市今年Q2新建案推案量達1,181億元，累計今年上半年共1,845億元，較去年同期減少約147億元、年減幅約8％。 基隆市去年上半年推案53億，今年達106億，增加一倍。 何世昌表示，基隆近十年來推案狀況特殊，儼然已成為推案量反指標縣市。其他縣市量擴增時，基隆市衰退；其他縣市萎縮時，基隆反而大幅成長。 何世昌表示，去年以來土地成交火爆，但購地建商推案量並未同步跟上，除了請照作業時間因素外，推測可能是想先囤貨押寶明年總統大選。 由於目前線上籌備中、準備開賣的指標案不少，預期今年全年推案量應能守住1兆元大關。
有鑑於台灣不少都更案，因住戶意見難整合導致卡關，為了配合中央都市更新條例修法要求，新北市府率先通過都更代拆辦法草案，未來只要實施者與待拆戶協調後，仍無法成功，將可依程序請求新市府代為拆除。 磁磚大面積掉落，還用一大片的圍籬將整棟的建築物圍住，一年前陽台還曾崩塌，相當危險。這裡是新北市五股區西雲路的海砂屋，屋齡差不多30年，在107年通過都更，更新前總戶數共計60戶，儘管目前全數住戶都已經搬離，但仍有3戶同意拆除海砂屋，未同意都更。 附近住戶說，「它那種房子超危險，一不小心掉下來，被壓到會喪命。」另一附近住戶認為，「還是一樣，要少數服從多數。」 在台灣不少都更案都因住戶意見難整合導致卡關，新北市府率先通過都更代拆辦法草案，未來權利變換計畫核定後，實施者與待拆戶磋商協調破局，可依程序請求市府代為拆除，也就是以自治法規來訂定，強化公權力執行效力。
市府受理代拆後，執行前都還會再進行協調程序，並透過審議會議，檢視是否保障待拆戶權益、爭議處理事項與正當性。 新北市都更處代理處長 張壽文說明，「市府接受申請之後，就會成立一個，再協調小組進行協調，原則上我們會協調兩次，針對一些危險的建築物，以及海砂屋，協調不成的話，我們就會進行排定拆除，如果說是一般的案件，它不是屬於危險，或是海砂屋的這種案件，我們還會進一個審議小組，去做一個討論。」 新北市府表示，目前整個新北有5件遭遇不同意戶的問題，辦法通過後，最快這個月底就能上路實施，而代拆除的費用將由都更地主負擔。
桃園航空城計畫進入土地協議價購階段，15日起至8月底將進行83場次會議，大園區民代、地主普遍認為協議價購太低，與市價差距太大無法接受，市府地政局長陳錫禎說，價格委由估價師估算，屬公平合理水準，他也鼓勵地主以領地為主，待航空城計畫開發完成，可共享開發成果，屬雙贏局面。 桃園航空城計畫去年3月27日完成都市計畫再審定，10月起進行土地徵收補償市價及地上物補償查估作業，依土地徵收條例規定，市府與交通部民航局將從15日起為期1個半月進行土地協議價購會議，再行地上物協議價購，市府預計9月進行區段徵收公聽會，希望10月底前提區段徵收計畫書報內政部審議，目標明年上半年公告徵收。
大園區民代認為協議價購太低，市議員游吾和建議，徵收戶可參加協議價購會議反應價格偏低，但不要簽署任何同意書，協議價購不成，就進入區段徵收，土地權利價值重新界定；市議員徐其萬也說，根據土地分配，早期重劃區與非重劃區土地權值分別為46%與41%，協議價格與市價差距太大，市府必須說明調整。 桃園航空城地方促進會理事長陳茂源、大園區前區長呂水田都說，土地協議價格偏低，建地與市價相差2、3倍，農地也離市價太遠，徵收戶無法接受，多數徵收戶寧可換地，不接受市府協議價購；前大園鄉長張建隆說，希望市府徵收合情合理、拆遷補償案也要合理修正。 地政局長陳錫禎說，土地協議價購為合理估算，前天也找當地民代與里長開會說明，應都充分了解，協議價購為區段徵收前必經程序，若徵收戶不接受即進入區段徵收程序，屆時可選擇領錢或領地，建議徵收戶以領地為主，航空城開發後有增值空間，未來可共享航空城開發結果，對地方來說有利也創造雙贏。
行政院會今天將討論交通部所擬「大眾捷運法」與「鐵路法」修正草案，其中，大眾捷運法第七條修正，主要是依司法院大法官第七三二號解釋，認定主管機關以徵收方式取得大眾捷運系統路線、場、站之毗鄰地區土地辦理開發，違反憲法比例原則，因此刪除法條中「毗鄰地區土地」等相關文字與定義。 大法官在二○一五年十一月作成第七三二號解釋，宣告大眾捷運法及大眾捷運系統土地聯合開發辦法部分條文，允許主管機關為求土地開發，過度徵收捷運旁毗鄰土地，不符憲法第廿三條比例原則及憲法保障人民財產權和居住自由意旨，相關條文違憲。 該案聲請釋憲事由之一，在新北市新店區大坪林段七張小段土地，與「美河市」開發案有關。
另外，為建立大眾捷運系統與鐵路使用產品的檢測驗證制度，院會今天也將討論鐵路法修正草案，規定經交通部指定的產品，如使用於捷運或鐵路的材料、零組件、硬體設備、軟體、系統等，應向交通部認可的檢測驗證機構申請檢測或驗證合格後才能使用，並授權交通部公告指定產品的類別、項目及其檢測程序或驗證基準等。
內政部營建署10日表示，2019年度住宅補貼將自7月22日開放申請，預計租金補貼計畫有6萬5,963戶、自購住宅貸款利息補貼4,000戶、修繕住宅貸款利息補貼2,000戶。 內政部統計指出，2018年租金補貼補助達7萬6,997戶申請，核准6萬535戶，核准率達到八成。 營建署表示，因政府資源有限，訂有補貼計畫戶數，採評點制度，符合資格條件者須按評點制度排序，評點分數較高者優先獲得補貼。 營建署指出，租金補貼金額依不同地區，提供四種補貼金額，依照各地區的居住水準不同，給予四個級距的租金補貼金額，台北市最高，每戶每月最高補助5,000元；新北市、桃園市、台中市、新竹縣市等最高補助4,000元；台南市與高雄市為3,200元；台灣省與離島地區為3,000元。 自購住宅利息補貼的優惠貸款額度分為三個級距，台北市最高為250萬元、新北市為230萬元、其他直轄市及縣市為210萬元。修繕住宅貸款利息補貼優惠貸款額度最高為80萬元。
營建署也提醒民眾，已經接受租金補貼者，如果遷居其他縣市，必須在遷移後三個月內向遷移後的居住地地方政府辦理遷移申請。而租金補貼期間，如果取得住宅，或是將受補貼的住宅轉移給直系親屬以外者，應主動通報各縣市政府，避免溢領補貼。 營建署指出，有申請需求的民眾，可在7月22日至8月30日受理申請期間內，就近到直轄市、縣市政府免費索取紙本申請書及「問與答」，申請時，可以書面向戶籍所在之地方政府提出申請，或是採取線上申請方式，於網站登打申請資料，並將各項證明文件上傳至網站，可省去郵寄，也不必再跑到地方政府申請。
搶占新市鎮的發展商機，國泰人壽逐步布局桃園不動產，在5月及7月分別買下桃園市中心鄰近的二塊土地，合併開發的基地面積可達1,358坪，國壽從買地到興建預計投資32億元，將開發成商辦大樓，預估年租金收益率逾3％。 先前國壽在桃園已布局多筆不動產，在青埔高鐵站附近的桃園產專區，已開發成華泰outlet，並正在興建飯店、水族館等，形成大型複合式商業區，總投資額上看200億元，另國壽在楊梅也有占地3萬坪的倉儲，投資金額40億元。 原先國壽在桃園站前商業區即有一棟自用IT中心，加上這次規劃的商辦大樓，國壽應已是壽險業投資桃園不動產金額及土地面積最大的壽險桃園王。
國壽今年5月3日啟動2019年首筆不動產投資，即是買下桃園市中心靠春日路的商業辦公大樓，該筆土地972坪左右，7月10日再買下臨鄰約386坪的土也，兩筆土地要一起開發為商辦大樓，基地面積至少1,358坪，土地購置成本13.79億元，加上興建成本，預估總投資額至少32億元。 國壽評估這棟大樓位於桃園市核心區，緊臨站前商圈、藝文特區等，國壽評估桃園市陸續投入重大建設，人口及商業亦逐漸增加與發展，未來商業辦公大樓極具發展性，每年投報率亦可達3％以上。
不止國壽看好桃園不動產，南山人壽今年5月9日亦公告，以7.4億元，自恆隆行手中買下位於桃園龍潭4,435坪的不動產，主要是倉儲用地，且恆隆行將以售後租回方式，租用20年，這也是南山人壽投資的第一筆倉儲用地，年化投報率可高於保險局要求的2.345％。 (工商 )
台積電3奈米研發廠房環評過關！環保署環評大會10日拍板通過新竹科學園區寶山用地，台積電3奈米廠研發及先期量產確定進駐，竹科管理局長王永壯表示，拼年底前完成土地價購。台積電也表示，包含3奈米、甚至2奈米的研發都將在寶山基地落腳。台積電將搶在今年底動工，估最快2020年底可望營運，展現深耕台灣的決心。 擬在屏東自建太陽能電廠 另台積電於會中首度公開透露具體的「自建太陽能電廠」構想，由於南台灣的屏東縣日照充足，台積電廠務處資深處長莊子壽說，目前台積電有15億度綠電需求，規劃和屏東縣府合作，自建大規模太陽能發電廠，預估可產生約13億度電量，後續將與縣府緊密合作，提交環評文件供環保署審查。 為打造半導體人才聚落，台積電規劃以竹科作為未來先進製程的重要基地，讓台積電7,000名半導體製程研發人才得以繼續留在新竹工作，因此規劃擴建竹科園區範圍，於新竹縣寶山鄉分東側園區、西側社區兩部分擴建，總面積33公頃。 莊子壽表示，寶山用地開發投資金額至少逾千億元，今年底取得用地後，2020年底即可投入營運，未來台積電20年的研發中心都會進駐於此，包含3奈米、甚至2奈米等研發，預計創造就業機會至少達2,300人。 10日會中有環評委員質疑，台積電承諾20％用電將採用綠電，但目前綠電恐供給不足，應思考這類指標性廠商，如何可確實取得綠電。
經濟部回應，今年綠電供給量有25億度，明年達50億度，而到2020年綠電需求，推估僅30億度，故供大於求。另經濟部今年也將公開綠電的媒合交易制度，明年交易機制正式出爐。 莊子壽表示，台積電在5奈米廠、3奈米廠及新竹寶山的研發廠環評，均承諾要用20％綠電，但太陽能發電有土地取得問題，目前正與屏東縣府合作，主導開發大型太陽能電廠，估可獲得13億度的電量，後續也將會在環保署送審，希望藉此促進產業發展，培育人才。 也有環評委員關心震災時因應措施，竹科管理局說明，場地機台、設備、化學品安全防護上，設有自動關斷機制，地震量測儀器一旦測到超標震度，隨即會將全場液態、氣態等化學品及機台設備關掉。
為解決缺地問題，經濟部推動工業區立體化，希望滿足產業用地需求。經濟部表示，新計畫上路後，已有8家廠商提出申請，其中台中工業區也通過大立光申請，預計可增加1,497坪樓地板面積，後續還有24家等待遞件。以六都保守估計，都市及非都工業區新增立體化樓地板面積可望達914.57公頃，產值可增加3,161億元。 工業局副局長楊伯耕表示，由於北部工業區開發早，當時建築物規劃大多只有兩層，隨著工業化程度越來越高，北部土地取得相當困難，目前掌握到有意願進行立體化共有32家企業，其中8家已提出申請、合計新增投資約116.93億元，樓地板面積增加達8,244.13坪（約2.7公頃）。 楊伯耕說，立體化需求最多的區域集中在土城工業區區約12家，另外中壢工業區也有9家，林口工業區及台中工業區也都各有3家有意願，多集中在中北部。
工業局表示，過去工業區更新立體化方案僅限政府編定工業區或科學園區，現在新政策擴大到一般工業區或農業科技園區等產專區，在法定容積基礎上，只要有新增投資就能獲得容積獎勵最高15％，若申請者也有進行裝設太陽光電板等能源管理，可獲得5％的容積獎勵，另外捐贈產業空間或繳納回饋金，容積獎勵最高可達30％，總計最高能有50％的容積獎勵。 楊伯耕表示，廠商若要享有容積獎勵，原本須經過都市計畫審議，現適用立體化方案，可分別向工業局或地方政府提出申請，以工業局來說，廠商送件後就啟動預審，即送即審；但因該方案剛核定不久，目前尚未有地方政府編定工業區、非都工業區廠商提出立體化申請，主要仍集中在工業局管轄工業區廠商提出立體化需求。 另台糖提供2千多公頃土地給工業區挑選，將增闢新工業區，楊伯耕指出，目前在彰化、雲林、嘉義、台南及高雄共有六處約1,239公頃土地可供開發，不過實際能開發土地須打7折，最後能使用面積只剩900多公頃，實際會開發土地要看廠商需求。
為解決產業缺地問題，台糖日前盤點彰化以南、高雄以北逾2000公頃土地，提供經濟部評估開發新工業區，經濟部今天表示，現勘後約有6處、共1239公頃可用。 為因應美中貿易戰回流廠商及在地產業土地需求，政府提出以3策略解決缺地問題，至2022年目標提供1827公頃土地；經濟部也正進行以台糖土地開發新工業區的可行性評估。 經濟部工業局副局長楊伯耕今天表示，經過現勘，扣除可能涉及生態問題等敏感地區與面積較小的畸零地，約有1239公頃土地可供開發，分布在台南、嘉義、雲林、彰化及高雄，目前正在進行可行性評估，且「確定有需求才會開發」，但若各縣市政府或台糖有意願自行開發，工業局也樂觀其成。 為解決產業缺地問題，行政院提出公有土地優惠釋出、民間閒置土地輔導釋出、產業用地開發與更新等3項策略，經濟部提出目標至2022年提供用地1827公頃，包括公有土地釋出751公頃、閒置土地釋出239公頃，及以前瞻基礎建設計畫經費提升舊有園區或開發新園區共837公頃。 截至今年6月，公有土地優惠釋出部分，可供立即設廠用地共532公頃，已租售174公頃，透過前瞻基礎建設計畫強化公設後提供用地共30公頃。
民間閒置土地部分，去年公告334筆、共214.5公頃土地，輔導期將在明年9月26日屆滿，屆時仍未使用者，將處以土地公告現值總額的10%以下罰鍰，並要求提出改善計畫，若仍未改善，將強制以市價做為拍賣底價，透過法院拍賣程序釋出土地；根據工業局資料，目前已活化29公頃土地，今年9月也將公告第2批閒置土地。
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