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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
根據聯徵中心統計，第1季6都購屋總價，北市買1戶住宅平均總價約2252萬元、平均購屋坪數近40坪；若將北市購屋總價拿到其餘5都買房，多半可買到2戶。房產業者分析，北市房價高居6都之首，購屋壓力也是全國最沉重。 北市購屋壓力 全國最沉重 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北部因地狹人稠、土地資源珍貴，使得房價居高不下，小宅相當受到歡迎；因此，出現購屋面積較小、總價卻較高的情況，北市1戶住宅在其餘5都可以抵2戶。
根據聯徵資料，北市第1季房屋貸款樣本超過3000戶，平均購買總價約2252萬元、坪數約39.6坪，貸款成數平均68%、利率約1.72%；新北市平均購買總價約1200萬元、坪數約39坪，若將北市購屋總價拿到新北市買房，可以買到1.87戶或相較北市多1倍的坪數。
另外，第1季台中市住宅平均購屋總價1028萬元、坪數約50.2坪，較雙北市多出約10坪；台南市平均總價則逐年攀升，第1季平均總價約797萬元、坪數約50.2坪；高雄市平均總價約850萬元、坪數約46.6坪。 曾敬德表示，中南部3都房價水準約為北市的3分之1，因此無須為了降低總價讓民眾買得起而特意壓縮坪數，3房加車位是主力住宅規劃；在就業環境許可的條件下，的確有些民眾會考慮到大台北以外的都會區生活。
台北市地政局統計全市不動產交易量，去年房屋流通率約1.7%，創下近3年新高紀錄，其中今年前3名分別為北投區、內湖區及中山區，其中北投區繼2015年再度奪冠，士林區則繼2013、2015年第3度墊底。 地政局縱觀全市各行政區房屋交易流通率，全市平均1.7%，雖然已是近3年新高，但是仍遠低於2013年的2.88%，進一步觀察前3名行政區，分別為北投區、內湖區及中山區，常勝軍中山區、萬華區被擠下，由北投區取而代之，而最後一名則是士林區1.36%，低於全市平均。
此外，受不動產市場景氣趨勢影響，2013年至2016年間交易量逐年下降，並以2013年34,624件為最高點、2016年17,732件為最低點，前年起止跌回升，去年交易件數達20,987件，特別值得一提的是，土地雖然和房地趨勢雷同，但去年土地交易總金額高達580億元，較2017年增加33.33%，連2年攀升，重返500億元大關。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，北投區的交易流通量為台北市之首，主因仍在於交屋潮，去年北投區就在移轉棟數上表現不錯，全年有2894棟，在台北市各行政區排名第三，都顯見當地整體住宅數量不多，若有大量的交屋便會推升流通量。 而流通率居次的內湖、中山則本為房市熱區，至於敬陪末座的士林區，由於為台北市面積最大的行政區，若沒有對等程度的交易量體，數據自然相對趨弱，且該區塊產品如低價區的社子，因社區老舊，即使房價親民也吸引不了剛性買盤，高價的天母更被其他新興高價區取代，都使得士林的房屋流通率偏低。
海砂屋重建牛步，北市原擬修法，刪除容積獎勵最少10%的「保底」機制，並放寬「自拆大限」從3年延長至5年，不料修法踩煞車，除維持現行法令，對於超過「自拆大限」的海砂屋，市府擬主動強制鑑定，評估是否符合建築法第81條的強制拆除條件。 政策大轉彎，都發局長黃景茂說，海砂屋重建卡在住戶整合，修法也無濟於事，市府應有積極作為，除主動鑑定，目前19件尚未進入都更程序的海砂屋，市府將主動畫為「迅行畫定更新地區」，降低提送都更事業計畫門檻。
北市府統計，全市列管海砂屋共56件，須拆除重建多達47件、2325戶，其中，已超過3年「自拆大限」的海砂屋就逾30件，目前仍有19件尚未進入重建、都更程序，重建速度緩慢。 目前海砂屋拆除重建，最高可享30％容獎，但列管公告起5年內，若住戶未提出重建、都更申請，第6年起容獎逐年遞減5%，減至最低10%；北市原擬修法，刪除容獎最少10%「保底」，並放寬「自拆大限」，從3年延長至5年，遭疑恐讓改建雪上加霜。 黃景茂表示，市政府決定會同三大技師公會，強制介入鑑定，若符合「建築法」第81條的傾頹或朽壞，就「依法處理」。
改主動強制鑑定 超過「自拆大限」者優先
近年北市強制拆除的海砂屋僅2件，包括士林區天母鳳凰華廈、內湖區合家歡社區。何時啟動強制鑑定？黃說，認定基準近期就會出爐，市府強制鑑定的目標，以超過「自拆大限」的海砂屋優先。
19件未進入都更 將「主動迅行畫定」
另外，都更處表示，「都市更新條例」今年修訂後，授權地方政府主動畫定「迅行畫定更新地區」，讓提送都更事業計畫的所有權人比例降為1/2，對於19件尚未進入重建、都更程序的海砂屋，將畫定「迅行更新地區」，最快8月中旬公告實施。
桃園航空城計畫第一期區段徵收土地採部分協議價購，地政局昨天舉辦說明會，因查估地價落差太大，引起徵收戶反彈，拉布條「抗議地價不公、漠視民眾權益」，市議員要求暫停說明會重新估價。 市府地政局長陳錫禎表示，以過去經驗和規定，未來區段徵收將依徵收補償市價、開發後各街廓評定地價、徵收戶選配土地位置及其開發後地價高低決定分配比例，目前無法精確計算，要等開發前、後地價查估完成、地主選配土地確定後才能知道個別地主領回土地面積，部分民眾僅憑協議價購價格試算分回比例與實際不符，將再溝通。
延宕超過10年的桃園航空城計畫，市府去年10月進行土地徵收補償市價與地上物補償查估，也完成土地市價查估，即日起到8月25日舉辦83場土地協議價購說明會，由於徵收戶陸續收到協議價購地價通知函，不滿協議價購價格，桃園航空城促進會率徵收戶在會場外拉布條抗議，頭綁「不公不義」頭巾，高喊「地價不公不義! 應重估地價」。
大園區里長聯誼會長林有財表示，大家同意加速開發航空城，但政府協議價購估價，卻給徵收戶重重一擊，尤其「蛋黃區」第三跑道估價偏低，「蛋白區」附近土地估價高，地價落差很大，影響未來領回抵配地比例差距太大，損害民眾權益，非常不公平，航空城地方促進會徵收戶「強烈要求政府全面檢討估價，重估地價達成合理配地比」。
市議員徐其萬表示，協議價購估價造成同一塊地的價格每1平方公尺差距5000多元、8000多元，價格落差太大，將來區段徵收被迫遷民眾形同弱勢，將無去接受，市府必須正視重新檢討估價。 桃園航空城地方促進會創會理事長陳茂源呼籲，希望政府能重新估算出最公平、合理的徵收補償地價，保障徵收戶權益。
上市營建股龍頭老大哥國建，在暌違七年後，終於重返台北市獵地，看好台北市下一個處女地科技產業聚落北投士林科技園區，國建首度插旗，砸下9.3億元買下北投區軟橋段土地，加計部分合建土地也一併「打包」，總計已取得近600坪土地，展現看好台北市房市的決心。 國建協理林清樑表示，國建此次是一部分買斷，土地面積約343.1坪，交易總金額約5.8億元，每坪單價約計169.96萬元，另一塊則是採合建方式，簽下259.7坪土地，預計合建分配比例為地主47.86％、國建52.14％，投入開發資金約3.5億元，總共取得兩塊。
林清樑表示，國建看好北投士林科技園區未來的產業聚落，和未來就業入口所帶來的居住需求，因此計畫在此推出住宅大樓。估計未來將推出的新案，總銷約28億元；國建依部分合建的比率推估，可分回約22億元。 這次在台北市獵地成功，是國建繼101年10月，以總價約20億元，買下集團關係企業國泰世華銀行的台北市中正區兩棟老舊商辦大樓，進行都更整合之後，七年來首見的一次購地手筆。
至於最近七年來，陸續在台北市取得的開發案源，包括南港辦公大樓、民生建國辦公和飯店案等，都是屬於合建或都更案，並非國建直接買斷，因此也顯示即使以國建的雄厚資金實力，龐大集團資源，在台北市要買到地，還是相當不容易。 林清樑表示，國建的買地、推案策略，是「市場在哪裡，國建就在哪裡！」只要市場有需求，國建就會儘量去買地、滿足當地的居住需求。看好自住和換屋需求，接下來，國建還是會積極在全台各都會持續買地。
累計2019年以來，國建總計買進二塊桃園的土地、台北市北投士林科技園區一塊，總共已「進帳」三塊地。 國建業績連續幾年大賺，且未來幾年交屋入帳案源無虞，因此購地、搶地，毫無後顧之憂。 其中台北市北投士林科技園區，被視為台北市下一波「搶地」樂園，上市營建股中已有潤泰新、華固和長虹等建商，搶先插旗；此時，國建也接棒卡位，計劃開發為住宅大樓。
土地銀行董事長黃伯川今（16）日透露，近期有很多大型建設公司在中南部「獵地」，標的已從傳統市中心「蛋黃區」逐步轉移到外圍「蛋白區」，總價較低，是建商轉移陣地的關鍵主因。 身為國內不動產放款龍頭，土銀今年土建融業務大有斬獲，截至6月底，土建融放款餘額高達3,598億元，創下歷史新高，與去年同期相比暴增23.37%，5月市占率為18.13%，為業界之冠。 黃伯川指出，土建融是土銀主力業務，在建商興建時提供融資，建案完工後，轉入個人分戶貸款（房貸），由中期放款轉為長期放款，可同步提升房貸業務的市占率。
另外，近期有些建商提到，南部自一年前開始起漲，同時也變得更好銷售，原因可能是南部房價相對較低，加上各個地方政府都在提振產業，創造在地人的就業機會。 因應台商回流潮，工業區供不應求，且開始從市中心「蛋黃區」，向郊區「蛋白區」外延，關鍵在於總價較低。
土銀主管透露，近年來，土建融推案量最多的區域落於台中，在六都裡占比超過二成，整體區域也有一成以上；關鍵在於，政府透過標售，釋出的重劃區土地較多，以及工業區的外擴效果。 除台中外，高雄也出現建商推案由工業區周邊、捷運外延情況，「從橋頭外擴，每坪房價大約10幾萬，新大樓也在20萬以下，算是民眾可以接受的價格」，土銀主管說。
仲量聯行調查指出，受美中貿易戰影響，全球第1季不動產投資交易量較去年同期減少8%，不過亞洲仍成長，尢其是台灣，今年上半年投資額達新台幣438億元，創九年來新高。 仲量聯行近日發布最新商用不動產調查，今年第1季全球不動產交易金額約4.8兆元，較去年同期減少8%，主要是歐美投資人收手，其中美洲投資人主要憂心貿易戰帶動全球供應鏈及需求重整，歐洲投資人則因英國脫歐、零售市場疲軟及市場缺乏理想可投資物件造成投資總額減少。
亞洲仍旺，中國、南韓及新加坡交易量持續增加，帶動第1季區域投資額成長14%。 台灣相同，由於商辦租賃市場明顯供不應求，租金、售價同步看漲，掀起新一波法人投資風，今年第2季大型商業不動產交易金額290億元，明顯高於過去10年第2季平均值230億元，上半年投資額合計438億元，也創九年來新高。 今年最受市場的關注的是，上半年國內壽險業者參與直接商用不動產投資金額已達60.5億元，已超過去年全年總額57億元，主要投資標的除了一般商辦外，也朝向物流、醫療及土地擴展。
仲量聯行總經理趙正義表示，截至本季為止，壽險業者可用於不動產投資的餘額已達新台幣5.8兆元，資金相當充沛，壽險業開始進場，可望帶動不動產市場投資進一步升溫。 他說，因商用地產投資市場上具理想價格及投報率的物件有限，預料壽險業者除持續積極尋找直接投資標的外，也會評估其他標的物類型、公私合作開發或海外不動產。價格合理及區位良好的物件出現時，預料壽險業也會積極把握機會取得。
趙正義表示，今年上半年國內投資總額已為9年來新高，壽險業投資量也超越去年全年總額，加上租賃需求強勁，預估在2019年台灣投資市場會繼續增溫外，若有精華地段、稀有且具增值潛力標的出現，預料都會吸引投資人積極出手。
今年5月到6月，希爾頓集團在中國大陸一口氣新開8家飯店，包括杭州、成都、合肥、蘇州、汕尾等多個城市，涵蓋希爾頓旗下的嘉悅裡、逸林等不同酒店品牌。根據希爾頓的計畫，要在2025年實現在大陸管理酒店1000家，甚至在今後8年的時間裡，大陸每3家在建飯店中就有一家屬於希爾頓集團。
2019年是希爾頓集團成立100周年，希爾頓在1988年進入大陸，搶佔了先機。今年以來，希爾頓擴展速度非常快，5月29日，希爾頓在大陸的第200家飯店成都領地希爾頓嘉悅裡酒店正式開業。 中國經濟週刊報導，希爾頓集團大中華區及蒙古總裁錢進表示，2017年、2018年希爾頓在大陸都保持著年增速超50%的擴張，今後的幾年中，發展速度可能會更快。
根據希爾頓的計劃，要在2025年實現在大陸管理飯店1000家；希爾頓榮譽客會會員數量突破5000萬的目標；在今後8年的時間裡，大陸每3家在建酒店中就有一家屬於希爾頓集團。 錢進指出，中國大陸的高端酒店集中在北京、上海等一線城市，但現在，二三線城市有越來越多的發展空間，高端消費下沉成為了一個趨勢。
希爾頓也將「西部大開發」、「一帶一路」倡議、海南自貿區、粵港澳大灣區建設等視為發展的重要指引。 未來，希爾頓也將在粵港澳大灣區加快佈局，籌備開業的酒店包括珠海希爾頓酒店、珠海斗門希爾頓酒店、廣州番禺希爾頓酒店、珠海橫琴希爾頓逸林酒店。而僅以希爾頓逸林酒店為例，2019年便預計有6家希爾頓逸林酒店進入粵港澳、長三角等熱門經濟區，占亞太地區該品牌開業數量近50%。
錢進表示，希爾頓將自己定位是成為一個有社會責任感的社區街坊鄰居，作為直接面對中國消費者的服務行業，不僅僅要會說中文，更要瞭解中國客人的文化和習慣。希爾頓在中國的飯店的總經理七成是中國人，這是本土化的重要標誌。未來，中國本土的總經理比例要達到85%。
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