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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
住商機構統計待售物件去化速度，今年上半年全台平均銷售天數106天，創2016年以來、三年新高。六都中，台中平均天數達115天賣最久，新北平均一間房子90天可賣掉，去化速度最快。 住商不動產企研室經理徐佳馨分析，房市交易量持續回溫，不少屋主從先前一切都好談，變成鐵板一塊，甚至調高售價，是銷售天數普遍拉長主要原因。 根據住商機構統計旗下各地加盟店待售物件，受惠景氣好轉、屋主讓利，去年下半年全台平均銷售天數減至99.6天，為2016年以來首見百天以內，但好景不常，今年上半年拉長至106.8天，較去年下半年增加7天，又回到百天以上。
觀察六都，台北、桃園、台中、高雄銷售天數都增加，其中台中增加17天最多，目前物件平均銷售天數115天也賣最久，銷售天數也寫下三年新高。 台北排名第二，今年上半年增加14天，銷售天數113天，排名六都第二。其他依序為高雄107天、桃園105天與台南102天。 新北市表現最佳，銷售天數僅90天，較去年上半年減少2天，為近三年來最低。 徐佳馨分析，新北屋主近一年來心態也轉硬，議價空間縮小，但因台北市屋主更硬，且房價高，許多本來打算在北市買屋的民眾，議價半天談不動後，又回到房價相對便宜的新北市買房，新北銷售天數因此不增反減，在六都表現最亮眼。
至於台中銷售天數拉長，主要是台中建商近來改變策略，低姿態搶攻中低總價自住市場，祭出許多購屋優惠方案，反倒是中古屋主認為景氣好轉，縮小議價空間，許多買方轉購新屋，中古屋買氣因此大幅下滑。 高雄情況也類似，今年上半年新屋推案市場熱絡，中古屋市場則明顯快速降溫，銷售天數也拉長到107天。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，資金轉向中南部低基期區域懷抱，雖然買氣看似加溫，但長線仍需看基本面有沒有到位，有打算進場的購屋人，應多方評估比較。
危老重建限時獎勵將於2020年5月到期，內政部次長花敬群22日表示，希望將危老轉軌至都更機制，以「分類分流」處理，簡化申請都更程序，但不會取消最小面積限制。營建署也鼓勵民眾爭取都更最高1.5倍容積獎勵。 危老整建額外容積獎勵10％限時優惠剩下一年，至明年5月截止，內政部不打算延長，正與各地方政府溝通。 但外傳要放寬都市更新最小劃定面積門檻，甚至取消限制，花敬群予以否認。他說，危老整建案子都可以申請都更，本來就沒有限制，危老面積可以比較小，需要住戶100％同意，仍有一定門檻。而都更要投入的成本和書件比較多，會讓民眾觀望。
花敬群表示，未來危老轉軌都更要思考如何簡化申請流程、降低申請成本，讓民眾更願意參與都更，但並沒有要取消最小開發面積限制。花敬群說，都更容積獎勵和租稅優惠本來就比危老整建好，能轉成都更的就趕快轉。不過，都更程序較長、申請成本高，希望藉由容積獎勵來彌補，都更條件相對更優惠。 危老整建容積獎勵最高1.3倍，都更為1.5倍，是否會憂心民眾不走危老整建，只等待都更？花敬群說，都更條件本來就比較好，而危老優點在於較有時效性，可以在明確的時間內審查完畢。
花敬群指出，希望老房子可以「分類分流」處理，並不是要降低都更最小劃定面積門檻，如果面積太小的基地，希望走危老，未來限時獎勵到期，危老轉軌都更後，海砂屋、貼紅單真正危險房子，可以降低都更門檻面積，除此之外，還是要達到一定規模以上才能參與都更。至於簡化都更程序，內政部希望在明年5月危老限時獎勵到期前，可以全部塵埃落定。
營建署官員強調，危老和都更是並行的，有些案子因都更誘因比較大，會想要進行都更，因此正在研議如何簡化程序。 目前危老整建沒有基地規模的門檻限制，只要符合建築法規就可，但都更有最小面積限制，如台北市是1,000平方公尺，不可能無條件放寬，例如現在有幾十平方公尺的案子，就不可能走都更。官員說，政府希望達到面積門檻危老案件，可爭取容積獎勵更高的都更程序。
國人購屋行為喜新不厭舊、老屋及新屋兩極化日益明顯，根據聯徵中心資料統計，購屋人購買屋齡3年內新成屋六年來從23％提升至29％、購買屋齡36年以上的老屋從7％提升至16％，今年第一季合計已有45％、約1.5萬購屋族買這二類產品。 根據聯徵中心的最新統計資料顯示，國人購屋的平均屋齡兩極化日益明顯，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，新成屋外觀新穎，建築規劃與服務也都與時俱進，且台北市以外的新成屋總價多在雙薪家庭可負擔的範圍內。
統計顯示，近年屋齡3年以內的新成屋平均總價約1,101萬，比往年景氣熱絡時平均總價多在1,400萬以上減少許多，反應近年建商因應市場變化縮小面積規劃、小坪數推案主流，而建商預售轉成屋的整批貸款條件較優惠，屋齡3年內的新成屋平均核貸成數73％、平均利率1.63％，貸款成數與利率在各屋齡層中均相對優惠。
賣相佳、總價合宜、貸款優惠，吸引部分購屋者向新成屋靠攏。 此外，老宅數量愈來愈多，從2009年第一季以來一千多件的貸款量，增加至今年首季的五千多件，反應住宅老化的同時，民眾購置老宅的狀況也越來越為普遍。 曾敬德表示，台北市市中心普遍多為屋齡超過30年以上的老房子，地段相對較佳、貸款成數高，坪數實在、平均面積在各屋齡層中最小，購屋族在地段與預算考量下，最後可能仍選擇老宅產品，加上近年都更與危老改建議題發酵，民眾對於老宅的接受度略有提升，使老宅交易比重逐年攀升。
房租指數連54個月飆漲，仍有民眾不想背幾十年的房貸，寧願選擇租屋。根據房仲業者調查顯示，有4成3左右的民眾認為租屋「不需要背房貸，可減輕生活壓力」，其次則約有2成民眾認為租屋「有充裕資金供其他投資運用」等優勢。 據中信房屋近期調查，有43.8%的民眾認為租屋的優勢在於「不需要背房貸、可減輕日常生活消費壓力」，其次有21.1%的比例認為租屋具有「有餘裕資金供其他投資運用」的好處。亦即有近6成5的民眾主要是基於資金財務的因素來考量租屋的優勢。
另中信房屋根據行政院主計總處消費者物價指數（CPI）分析，發現消費者物價居住類房租指數從2014年12月以來，一路由98.61呈現正成長，直至2019年6月達102.68，成長率為4.13%，但同期間CPI總指數成長率卻有4.52%，顯示房租指數成長歸成長，但成長幅度仍不及物價。 中信房屋研展室副理張漢超表示，房租指數逐月成長已達54個月、走勢一路向上勢必會對租屋族造成些許承租壓力，但因租屋需求及優勢仍在，因此預估對住宅租屋市場的衝擊並不大，但除非租屋族認為相關的優勢已不再，否則租屋市場仍將具有一定的規模。
「新北市新莊及泰山塭仔圳都市計畫」於上個月內政部都市計畫委員會審議通過後，近日經新北市都市計畫委員會確認細部計畫內容，後續將配合內政部都市計畫委員會意見，辦理再行公開展覽及舉行地方說明會，預計今年底都市計畫審議完成，明年啟動市地重劃作業。 塭仔圳都市計畫延宕超過20年，於2015年經內政部及新北市都市計畫委員會審議通過，卻由於合法房屋、 違章工廠等爭議，導致重劃開發停滯，目前主要計畫已於上個月內政部都市計畫委員會審議通過，細部計畫將配合內政部意見調整。
新北市城鄉發展局表示，該次通過的內容主要是配合人民陳情意見調整都市計畫，既有合法聚落，包含美華新村、輔大三角商城、輔大捷運2號出口住戶、文程社區、三泰路社區、新莊路社區、瓊林北路社區等，考量居住權益，將在不影響公共設施用地完整性與機能下，排除重劃。 而配合機場捷運線開發及交通需求，將會調整交通用地並增設捷運場站，並規劃面積50公頃的公園綠地及廣場等開放型公共設施；未來也將延續新莊副都心、新莊知識產業專用區及結合輔大醫院發展，劃設面積3.7公頃產業專用區、2.8 公頃醫療服務用地及1.8公頃社會福利設施用地。
結合古蹟、文創、消費的新型態車站商場，首度在台中市出現！德昌營造視為「金雞母」的「台中車站鐵道文化園區興建營運移轉案」，宣布式啟動招商計畫，其中，新站商場「橘町三丁目」OT招商案，預計7月26日登場，由於僅規劃43個單位，目前爭取進駐的知名廠商卻大爆滿、逼近百家，顯示競爭激烈。 據悉，包括星巴克、春水堂、王品、繼光香香雞、老楊方塊酥、布娜飛等知名餐飲與伴手禮業者，都表達進駐台中新站卡位展店的意願。
「橘町三丁目」最快年底、明年初試營運，預期每年至少貢獻約5,000萬元的權利金收益。 德昌營造副總經理林輝武表示，德昌去年取得台中車站鐵道文化園區案後，成立特許公司「經典國際」負責規劃經營。身兼經典國際總經理的林輝武說，園區將分OT、ROT及BOT等區招商，總投資額達31億元，規劃商場、藝文、青創、文創、旅宿、休憩等複合式園區。
經典國際副總經理林宛玄表示，國內不乏車站型商場，但「台中車站鐵道文化園區」獨特之處在於文化資源豐富，園區內有百年古蹟-台中車站、歷史建築20號倉庫群及台中後火車站；鄰近則有文化創意產業園區、台中州廳、台中市役所等，而中區多處特色老建築已成文創據點，未來將形成文化亮點！
林宛玄進一步表示，台中車站每日人流量達7萬人次，客運每日人流量約3萬人次，「橘町三丁目」商場正式營運後，預期整體人流量可望大幅成長5成、單日上看15萬人次。她表示，在新站商場完成招商後，下一步近1,500坪的飯店用地完成點交後，將採取ROT及BOT案招商，引進飯店與行旅產業，目前已有知名壽險集團積極洽談中。
中國政府調控政策持續高壓，這也讓中國進入「融資寒冬」，中國媒體報導，由於融資不易。許多房地產業者深陷債務、資金危機，特別是抗風險能力較低的中小型房企，截至21日統計，2019年中國有271家房企發布破產公告，許多中小房企僅能「自救求生」。 中國媒體《時代周報》報導，由於政策影響，中國各種融資管道全面收縮，中國「招商銀行」客戶經理透露，目前開發貸額度有限，會對借款房企設立較高門檻，一般來說，只有排名前30的房企才可以拿到他們家銀行的貸款。 報導稱，融資成本差異在不同規模的房企間持續擴大，廣州某中小房企內部人士直言，今年第2季以來，明顯感到政策收緊和市場下行，目前他最主要的工作之一，就是跟隨長官四處籌錢，「即使資金成本在10%也可以接受」。
另外，有從事債券融資的相關負責人也透露，目前整體市場環境不佳，所以特別看重房企的資質和規模。 目前房企融資管道主要有公司債、銀行、信託和私募等，其中公司債和銀行貸款對房企門檻較高，大多數中小型房企只能選擇信託，但地產信託又被進一步收緊，中小型房企被迫選擇成本更高的管道「自救求生」。 有些中小房企把眼光轉往境外資本市場，像是赴香港IPO，可是由於港股實際上為「審核制」，上市准入標準和成本較高，目前赴港上市的房企步調已放緩。再來就是甩賣資產，不少中小房企都開始尋求項目股權出讓，5月中旬以來，平均每2天就要轉讓1個項目，甚至還有房企去投資金融機構。報導直言，「自救」已經成為中國中小企業的年度關鍵詞。
中國經濟改革開放的前沿深圳，其A級辦公樓空置率攀升，比北京和上海都高。分析指出，這和金融業受挫、網路金融遭受打擊整治、企業經營不易以及新建辦公大樓多以致供應大增等因素有關。 21世紀經濟報導及每日經濟新聞報導稱，上半年深圳A級辦公樓空置率23.3%，遠高於北京的11.5%、上海的18.0%。 而如果只計深圳前海區，A級辦公樓的空置率更高達65.7%，原因是當地有很多新建成的辦公樓，但配套不足，大型的企業機構都未入駐。 前期入駐前海區的企業以小型物業為主，這些企業本身體質不十分健全，很難保證長期經營狀況穩定，一旦經營情況不理想就會退租。
包括高力國際、第一太平戴維斯等機構的報告都曾指出，網路金融的退潮影響到了深圳的辦公樓市場。 一名在福田區租用辦公樓的創業者說，核心區域的商辦樓租金在下降，一定程度反映了當前的經濟形勢。 此外，也有市場觀察人士指出，企業經營不易是主要原因。為了節省成本，有些企業裁員並搬離市中心，到創意園區尋找便宜的辦公地點，租金可打到6折，生活費也較便宜。 高力國際資料顯示，2019年上半年，深圳全市A級寫字樓租金下挫至每月每平方公尺人民幣236元（約每月每坪新台幣3511元）。 值得注意的是，辦公樓空置率提高的問題，不只出現在深圳，上述北京和上海今年上半年的優質辦公樓空置率，也分別創下近8年和10年新高。
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