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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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元利建設集團總裁林敏雄今年4月以112.58億元買下的信義計劃區D3街廓「最貴停車場」，確定不會蓋豪宅，將開發為頂級辦公大樓；市場專家預期，該案未來若開發為「豪辦」，每坪月租將有實力「坐5望6」。台北市信義計劃區未來五年，至少價值千億元以上的房地產開發案，會陸續完工落成，屆時天際線將會出現大躍進。
信義計畫區為全台含金量最高、國內外企業插旗最密集的商圈，近年金融壽險、大型建商、百貨龍頭爭相卡位插旗下，幾塊空地包括：D1富邦、D3元利林敏雄、D5寶豐隆蔡鎮宇、A25富邦金、A28遠東百貨，以及中信松壽大樓改建案「Taipei Sky Tower」等，都陸續請照或動工興建，穩坐全台一級商圈龍頭地位無虞。
其中，台北101大樓正對面的D3街廓1,552.73坪土地，原本前手富創建設已取得的建照，是40樓高的摩天豪宅，後來變更設計到34樓、一樓為複合式餐飲；如今元利買下後，外界高度矚目其開發方向。
元利建設副總吳麗謹表示，目前D3開發方向已確定，將捨棄作豪宅，確定全棟要開發為頂級辦公大樓，採「只租不售」。目前正在著手重新設計，全案將再申請變更設計，希望2019年底能夠定案、明年完成變更設計。
據悉，元大建設D3頂級辦公案，將再度邀請同樣設計英國倫敦「海德公園1號」、台北「One Park Taipei元利信義聯勤」的英國巨擘、普立茲建築獎得主Richard Rogers建築師事務所，親自操刀，這也將會是元利建設創辦以來第二棟辦公、也是商用不動產未來的代表作。
元利建設透露，上周已設計第一次圖，未來大樓高度會變矮一點、單一樓層面積會放大一點，單層辦公室坪數目標會「大升級」到500坪以上，挑戰信義區史上單層面積最大的頂級豪辦。目標未來每坪月租金，均價至少要挑戰最高尺度「坐5望6」。
另外，全台「最貴菜園」D1，富邦已與頂級奢華飯店Rosewood瑰麗酒店簽約，希望2024年完工後進駐。
至於D5為頂級豪宅「信義首席公館」已在預售中，2020年下半年完工並申請使用執照；據悉，頂樓樓中樓375坪豪宅，蔡鎮宇傾向保留進駐，未來每坪售價也頗受矚目。
此外，富邦信義A25總部開發案、A28遠東百貨以及中信松壽總部改建案「Taipei Sky Tower」等，都陸續動工或取得建照。上述大型開發案，估計至少千億資產陸續完工，改寫區內天際線。
台北市信義計畫區未來一年，最具可看性的重頭戲，將是地上權兩大天王陸續招標，包括：世貿3館、信義行政中心；市場專家保守估計，未來地上權權利金底價將上看350億元以上，預期將會成為下波各大壽險公司、大型投資機構競相爭食的大菜。
台北市房價歷經一波整理後，看回不回，地主身段依然高高在上，惜售心態依舊濃厚，要買進上千坪以上的大面積土地，目前只有政府公部門有機會釋出。
據調查，未來一年，台北市信義計劃區精華地段有機會對外釋出、進行招標的大面積國有和公有土地，以世貿3館、信義行政中心地段最精華、基地規模最大，對於滿手現金、找不到貨可以投資、游資也苦於找不到適當出路的金融壽險公司，勢必掀起搶標高潮。
宏大國際資產管理公司總經理陳益盛表示，目前信義計劃區可開發素地已相當稀缺，元利建設D3若確定開發為頂級辦公大樓，那麼以其地段、品牌、及攜手國際團隊的產品規劃設計水準，作到頂級豪辦大升級，未來每坪月租也極有機會「坐5望6」，吸引國際租客；甚至會讓全台最貴辦公租金「樓王」台北南山廣場、台北101和國泰信義經貿三棟，可能排名再洗牌。
陳益盛分析，信義計劃區未來一年可能釋出的大面積土地，就是世貿3館、信義行政中心，這兩大地上權標售案若有機會明年公告招標，以台北南山廣場先前標出的權利金保守推估，這兩塊地上權權利金底價也勢必要350億以上。
第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，世貿3館面積約4,986坪，為娛樂區，信義行政中心約2,147坪，為一般商業區，容積都是560％，這兩塊各擅勝場，可以規劃的產品很相近，旅館、辦公、商場都可以使用。預期這兩塊地應該都會受到建商、壽險高度關注，但世貿3館的高門檻，可能影響評估競標熱度。
在北市和高雄建商前進台南之後，府城五大重劃區的大樓房價，近年來走高持穩，2018年迄今，漲多跌少，大約維持每坪16到25萬元，只有安平港區域的國平重劃區，平均小幅下修，九份子、大橋、舉喜等三個重劃區，漲幅則超過10％；但近期在每坪土地標出98.8萬元的歷史高價後，台南的地價恐將蠢蠢欲動，掀起土地漲價潮，進而帶動房價進一步攀升。
台南市不動產開發公會理事長郭建志指出，台南多個重劃區，雖然有些開價超過30萬元的個案，但整體而言，目前大樓平均售價，大約維持每坪16到25萬元之間，因台南土地價格現已居高不下，他經營的桔昌建設已暫停購進土地，以銷售既有建案為主。
目前主力鎖定九份子重劃區的高雄泰嘉開發總經理呂金發說，泰嘉是九份子的推案先鋒，2018年4月進場銷售「水舞川」，每坪平均售價約16萬元，目前推出的「水雲川」每坪平均17.5萬元，預售已賣出80％，包括皇龍和寶佳機構等同業，推案價格也在每坪16.5到17.5萬元之間。
呂金發說，九份子去年標售土地時全都流標，且當時「住四」的土地，每坪才16到18萬元，今年6月再標時，則揮出全壘打，成交價跳至每坪21到22萬元間，平實重劃區今年6月標出每坪98.8萬元的歷史天價，使得台南地價如同「氣爆」一般，因此，九份子的房價，短期將先看每坪18.5萬元，進而向20萬元邁進。
類似情況也發生在大橋重劃區，5年前土地售價每坪約19到28萬元，今年土地標售則飆到每坪49萬元，也將引爆房價上漲風潮，呂金發表示，6年前，泰嘉推出「水舞紀」每坪平均才18萬元，現在，已經有建案站上每坪21到23萬元。
郭建志指出，由於大橋重劃區生活機能較為完善，鄰近又有砲校遷移、以及台南總圖等，購屋型態也從較早的首購，轉換成為首換，除價格上漲10％以上外，也是台南去化速度較快的重劃區之一。
另一個漲幅超過10％的區域則是舉喜重劃區，該區最主要地主為華友聯集團，華友聯開發董事長陸炤廷說，4年前推出第一個大樓住宅「新匯灣」，每坪售價只有12萬元，到目前正在銷售的「EGO」，房價已在16萬元上下。
台南房市少數「不進則退」的則是國平重劃區，郭建志說，可能與該區推案多屬中大坪數豪宅有關，去化速度才會較慢。呂金發則認為，雖然臨港的景觀宅是其它縣市的最愛，但台南人的觀念「接受度尚待培養」。
近年房價居高不下，購屋族的所得結構也大幅改變，根據聯徵中心資料，年所得40萬以內的「小資族」10年來占整體購屋族占比快速降低，相較下，年收入「中產族群」、「輕富族群」在近年購屋族的占比卻逐年提高，尤其年收入80～100萬元、140～160萬元的族群在近年比重，提升最為迅速。
根據聯徵中對購屋族的年所得以20萬元為級距的統計資料中，今年全台第一季仍以年收入40～60萬元占22.6％為最高，其次為60～80萬元占15.8％、80～100萬元占14.1％。
不過近10年購屋族的所得變化差距極大，特別是年收入40萬以下的族群，從10年前的27.6％，減少至今年的15.6％，合計減少了12個百分點；而在年所得百萬左右的族群則是快速增加，年所得80～140萬的族群10年來從20.9％，增加至26.5％，增加了5.6個百分點，而年所得約200多萬的族群占比也有較明顯提升。
住商不動產企研室經理徐佳馨指出，房價居高不下，薪資水準成長停滯，不少小資族對於購屋態度絕望，寧捨購屋而就更好的生活品質，而中產族群在這波房市反轉、回穩中扮演相當重要的支撐者，年所得200萬左右的族群多屬換屋族，雖無購屋的急迫性，也會在換屋或置產需求產生時進場購屋。
以全台各主要都會區購屋族的所得結構來看，今年首季房價最高的台北市，年收入百萬內的僅占47.2％、占比全台最低，桃園、台南及高雄都有超過七成以上的購屋族年收入在百萬以下，台北市在年收入100～200萬、200～300萬的所得級距，各為30.9％、9.5％，占比全台最高。
2018年底房市回溫，迄今交易量穩步上升，惟進入2019年下半年，國內總統大選白熱化之際，其為房地產干擾因素，加上自住客當道，對價格敏感度高，專家直言，房價短期上漲機率低。
政大商學院信義不動產研究發展中心每年針對國內房市進行數據統計分析產業發展的趨勢脈絡，根據其最新編著的「房地產2019年鑑」，信義房屋企研室協理蘇啟榮提到，以目前國民所得成長來看，要讓消費者接受房價再次上揚的機會不大，在民眾支付能力未改善的情況下，中長線的盤整格局或將維持一段不短的時間。
蘇啟榮指出，2019年上半年預料仍維持景氣下行走勢，根據各精研機構的估測，國內景氣可能在第二季落底，若以台灣景氣變化大概領先房地產市場約一至兩季的時間落差來推估，對房地產市場的干擾將可能落在第四季。
從價量來看房市後勢變化，買賣移轉部分，2009年至2015年開啟了上波多頭房市行情，每年建物買賣移轉棟數約為30-40萬棟，2016年因歷經房地合一稅制等政策與經濟衝擊而縮減至僅24.5萬棟，2018年緩步回升約27.8萬棟。
房地產市場結束長達十年的多頭後，交易量萎縮導致全台住宅平均單價自2014年的單坪38.2萬一路下修至2016年時每坪單價32.3萬元，而受到市況低迷影響，建商多採取讓利策略維持營運，導致部分新案價格與周邊中古屋相差不遠。蘇啟榮表示，隨著景氣逐步復甦，2018年起建商不再讓利，連帶拉升中古屋價格表現。
但是在房地合一稅制上路後，房地產節稅效益已大打折扣，加上房價上攻空間有限，投資族群短期內不太可能大舉投入房地產市場，因此目前市場買盤以首購及換屋等自住族群為主力，蘇啟榮認為，礙於自住客追價能力有限，今年仍見房市盤整格局。
即將進入農曆7月、俗稱鬼月，多數人忌諱買房入厝，但也有人偏偏反其道而行，專挑淡季「入市」，認為議價空間大，更有機會撿便宜，但觀察最近6年逢鬼月的交易價、量變化，鬼月房屋買賣交易量，每季減幅逐年減少，不過房價並沒有大幅度下跌，且最近2年還小幅度上漲，由此可見「鬼月議價空間大、撿便宜」不符市況。
「屋比房屋比價平台」彙整每年逢鬼月、第3季房屋交易量發現，最近6年（2013～2018年）房屋交易量普遍萎縮，只有2016年季增2.6％；至於房價部分，只有2015～2016年微幅下跌0.1％，其餘均上漲，且季漲幅介於0.5％～2.6％不等。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴說明，「鬼月」是約定成俗觀念，有些人認定萬聖節才是鬼節，也有學者提農曆11月才是鬼月的說法，再加上時代演變，大眾逐漸淡化鬼月購屋禁忌，不再認為農曆7月諸事不宜，甚至有人認為「窮比鬼可怕」刻意挑選鬼月入市。
為何逢鬼月交易量大多萎縮？陳傑鳴表示，雖然民眾在鬼月已較無過往忌諱，但購屋時半仍會參考長輩意見，因而「不急於一時」下決策，再加上每年第3季屬於颱風季，往往因連日大雨，降低民眾出門買屋、看屋的意願，所以交易量萎縮機率確實不小。
至於房價部分，他也說明，房市最近2年買氣復甦，看跌房市比重也不斷降低，且鬼月交易量季減率、逐年縮減的態勢，且房價指數也不降反增，可見「鬼月撿便宜」也早已不再。
台中建商興起一波「蓋飯店風潮」，近3年就有6間新開飯店，其中包含「可自住、可出租、可轉售」特性的酒店式公寓。業者表示，台中地理位置得天獨厚，又有豐富資源及在地產業，近年隨著觀光產業、商業漸活絡，讓不少人相中這塊市場利基，紛紛轉投資飯店，且飯店、商辦等產品，只要收益達3%以上，因穩定報酬夠，就易被列為考慮標的。
根據統計，台中旅館每年新增10∼20家，年年創新高，不少即是建商投入，順天建設也看好國際商機，在中部首見推出酒店式公寓現身，採日租、月租型態並行方式，定位高檔產品，還與不少企業、機構合作，將商務旅客帶進來，今年初剛上線，口碑效益也還不錯。
台中「順天環匯」共規劃260間客房，其中219間為長租型客房，41間為日租型客房。自去年底試營運以來，接獲中科、風電業等廠商的住房合約。順天環匯總經理林信誠說：「今年試營運至今，選擇長期入住的國際商務人士入住佔比高達90％，多達40多個不同國籍的旅客，且每月增幅均達雙位成長，其中5~6月份更漲破5成，業績漲幅驚人，足見中部地區對於高端酒店式行政公寓的需求。」
「順天環匯」的最大亮點，是在IG網美圈內以「台中最美無邊際泳池」引起話題。而SPA室也可提供房客自行預約美容師芳療。此外，每個月也會為長住客人安排各式Happy Hour精彩活動。
除此之外，不少建商轉投資案大多規劃中型飯店、客房數200∼300間，以特殊規劃、硬體比拼來互相競爭。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說：「大多都是資金雄厚的上市櫃較為常見，保證未來每年穩定收益，亦可提升品牌形象。」
崇偉營造於台灣大道與環中路附近，規劃地上22層飯店，採垂直立體綠化，設有宴會廳、三溫暖及空中溫水游泳池；豐邑機構旗下也將在文心秀泰影城對面打造新飯店，預估明年亮相；「勤美洲際酒店」則是目前台中投資規模最大的開發案。另還有7期的日本大倉久和，為規劃約250間房的豪華酒店，每間有15坪的寬敞客房，樓上還規劃辦公室，再再掀起台中建商跨飯店風潮。
欣元商仲調查指出，東區房東普遍降租之下，忠孝東路四段過去一年已有21家店進駐，空置店面已從今年第一季27間，目前減至19間，店面空置率也從13.4％，降至9.4％，大減4個百分點。
欣元商仲總經理焦文華表示，調查顯示，東區商圈今年上半年就是景氣谷底，最近開店詢問度，明顯增加了三成，其中以日、韓、港、中品牌最積極；目前仍空置店面中，已有4、5家新租方在洽談，預料明年下半年空置率可望下降到5％以內。
焦文華表示，東區商圈從五年前開始走下坡，逛街人潮減少，過去一店難求的一線店面，出現空置，近一兩年更是快速惡化，忠孝東路四段從復興南路到光復南路，兩側共有201家店，今年第一季多達27家店空置，空置率13.4%創下史上新高。
他表示，很多人認為東區商圈沒落，主要是房東太貪婪，不斷調高租金，為避免店面價值下滑， 店面已空置仍不願降租。其實大多數房東都了解市場概況，願意降店租和租客共體時艱，只是市場變化太快，租金降幅比不上承租方退租的速度。
焦文華說，近一年東區房東開始加快降租速度，今年租金水準和5年前比較，新承租的店面租金，平均下調15％~30％，連原有的老租客，部分房東也讓利，租金下調10~15％。
隨租金下調，近一年東區雖有不少知名品牌及老店熄燈撤店，但也有21家國內外品牌，利用租金低檔之際，搶進東區，包括ETUDE HOUSE、MOMA、Lavelier、PUMA、K.UNO JAPAN、Adidas、CITIZEN、OROGOLD、ORBIS、MIA MOSA、Fred Segal、SO NICE、7-11、時刻旅行樂園、松本清、金生儀、寶鴻堂鐘錶、雄獅旅遊、今生金飾、康是美、松包子等。
根據欣元商仲調查，東區忠孝東路四段上201家店面，目前自有營業商家占11％，出租占89％，商圈主要以高毛率、高單價的行業別為主，鐘錶、珠寶、精品、服飾、藥妝、保養品、運動用品、銀行等行業就占了8成。
焦文華表示，東區為商、辦、住混合區，有三個捷運站加持，高知名度、曝光率，是國內外高檔品牌設點的首選地段，同時也是白領、高收入主要消費的商圈，很多知名品牌的全國營收冠軍店或千萬店，都位在忠孝東路四段上。隨租金回到合理行情，店面空置率可望持續下降，商圈有機會重返昔日繁華榮景。
立足市場30年、由新加坡豐隆集團投資興建、並委由凱悅酒店集團經營管理的台北君悅酒店，與凱悅酒店集團合約將在2020年到期，外界對雙方是否續約傳言臆測很多，君悅酒店（Grand Hyatt)品牌是否就此淡出台北觀光飯店市場？據調查，凱悅集團仍向豐隆積極爭取中，而豐隆對凱悅的態度則是「留校察看」，雙方是否「再續前緣」？關鍵是：凱悅酒店集團提出什麼條件。
豐隆集團與凱悅酒店集團過去始終維持良好合作關係，而台北君悅酒店將「熄燈」、「更名」的引爆點則是亞洲私募基金子樂投資成立的碩河開發，2015年10月標下信義A7土地，將在原址興建46層的「Taipei Sky Tower」複合式大樓，同時與凱悅酒店簽約，將引進凱悅旗下品牌「柏悅酒店」（Park Hyatt）與「安達仕酒店」（Andaz）。
在同一城市同一商圈出現同一酒店集團旗下品牌飯店，且目標客源高度重疊，市場區隔不易，有違「市場常規」。因此據了解，豐隆集團對此頗為不悅，所以才傳出台北君悅酒店可能更名的消息。不過據了解，豐隆迄今對是否繼續與凱悅酒店集團續約，仍維持「開放且中性」立場。
據悉，凱悅酒店集團雖與碩河簽約將引進「柏悅酒店」與「安達仕酒店」插旗信義區，卻倒也沒有「有了新人忘舊人」，原因是：台北君悅量體大，柏悅加安達仕客房數加總差不多只有台北君悅一半，就商業利益言，凱悅若能與豐隆維持合作才能使利益極大化。
此外，按目前工程進度推算，位在Taipei Sky Tower內2家飯店最快要也要2022年底、2023年才能完工，豐隆若未與凱悅續約，則未來三年內凱悅集團等同在台北飯店市場「缺席」。
從商業談判角度言，作為台北君悅的投資業主，豐隆顯然站有較有利的戰略地位，且手上握多較多的談判籌碼。畢竟，迄今有850間客房的台北君悅酒店仍是全台量體最大飯店，且與經濟部國貿局的租約還很長。
同時豐隆旗下亦有千禧國敦酒店集團（Millenium & Copthorne，簡稱M&C），有「千禧酒店」與「M Social」品牌酒店，在全球各重要城市都有自有物業，與不同國際連鎖酒店合作營運。
隨著國際連鎖酒店集團相繼搶進台灣插旗，2015年25周年才斥資30億元全面換裝的台北君悅酒店，等於是「化好妝的漂亮水姑娘」，等著門當戶對的人家上門提親迎娶。所以，2020年後台北君悅酒店還在不在？關鍵是凱悅飯店集團是否能提出「具體且有誠意的條件」，據了解，這算盤，凱悅集團至今仍在精打細算中。
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