歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞

  1. 國有地活化 將釋出四大案

  2. 辦公室供不應求 商辦開工量爆增

  3. 中山區又現「黃金店面」 單坪上看317萬大關!

  4. 人口死亡交叉出現!繼承棟數再創歷史新高

  5. 高市首波檢討山坡地 市郊百萬坪土地活化

  6. 看不見的賣壓 高雄預售屋加新成屋多達2.5萬戶

產業新聞

  1. 新美齊買夆典湳雅夜市土地 打造精品街廓

  2. 信義房屋 啟動兩岸200億建案

  3. 日月光砸23.26億元擴高雄廠 向宏璟建設購新廠辦

  4. 銀行擬推不動產開發信託新模式

歐亞估價實績

夆典:公告本公司處分新北市板橋區新興段土地


1、國有地活化 將釋出四大案

2019-08-13 00:44:15經濟日報 記者翁至威/台北報導

財政部國產署預計今年起陸續推出四筆土地活化案,以台北市捷運松江南京站出口的松江南京基地、今年底將收回的世貿三館用地最受矚目,都預計以設定地上權方式活化,且都禁止興建住宅。 國產署將推出的四案包括:松江南京基地、世貿三館用地、光復南路國產署大樓重建案以及愛國西路財政部舊址興建案等。 四大案中以松江南京基地時程最快,預計今年下半年招標。這塊地原本是國發基金財產,包括捷運松江南京站2、3號出入口基地,除捷運共構部分是低度利用外,其餘為素地,兩塊基地合計達1,452坪。

國產署官員表示,此案將於本周四(15日)在國產署北區分署召開招商座談會,除了向廠商說明此案概況,也同時聆聽廠商意見,納入後續規劃。官員指出,國產署透過建築公會、不動產公會、壽險公會等廣邀業者參與,不過若有其他產業或個人有興趣,也都相當歡迎。

國產署表示,松江南京基地預計8月就會估出市價,後續再召開地上權審議小組來評定權利金底價,目標希望最快在今年11月公告招標。 另一案備受矚目的基地則是世貿三館用地,由於占地近5,000坪,且位於信義計畫區松智路、松壽路口A21街廓,受到市場高度關注,目前由經濟部貿易局委託外貿協會營運至今年底,租約到期後,國產署也將進行地上權招標。

由於此案屬於娛樂用地,原本就不能興建住宅,不過可使用項目比商用地還多,加上位處黃金地段,市場高度關注,國產署則預計明年上半年釋出。 國產署則表示,只要符合使用分區及相關規定,業者可選擇投資符合投資利潤的產品,站在國產署立場不會去設限。

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2、辦公室供不應求 商辦開工量爆增

2019-08-12 14:19聯合晚報 記者游智文/台北報導

根據內政部最新資料,今年上半年全國辦公室開工量逾36萬坪,創2009年統計以來同期新高。商仲業者表示,辦公室供不應求,租金連漲,大咖建商見風轉舵紛紛轉向辦公室市場,開工量因此暴增。

六都今年上半年 辦公室開工面積資料來源/內政部 製表/游智文

內政部近日公布6月辦公室開工統計,單月達15萬坪,創2009年有統計以來單月新高;累計今年上半年達36.1萬坪,也是同期歷史新高,今年上半年已超過2016、2017年全年開工量,已達去年全年的七成。

近年上半年 辦公室開工面積資料來源/內政部 製表/游智文

六都以雙北開工最旺,尤其是台北市,今年上半年達11.9萬坪,幾乎占了全國總開工量三分之一,新北市也達10萬坪,合計逾六成。桃園、台南都逾5萬坪,高雄2.6萬坪最少。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,今年辦公室開工量大爆發,主要是市場供給太少,需求太強,幾乎已到用搶的地步。 黃舒衛說,會出現這種情況,主因有三。一是先前住宅好賣,行情高,建商不只全力投入住宅市場,還拆掉很多中古商辦改建住宅。沒有新供給,舊的又被拆掉,導致供給大幅減少。 黃舒衛表示,其次是這幾年產業變化迅速,過去以廠辦為主的資通訊,隨著人員結構從硬體製造轉而偏向軟體設計,紛紛進駐A辦。過去需要店面,對辦公室需求較小的金融業,由於服務轉型,對頂級辦公室的需求也加大。 黃舒衛說,第三是網路電子商務,拍賣平台、個人工作型態成為風潮,帶動分享辦公室快速崛起,也大幅增加辦公室需求。 黃舒衛表示,目前辦公室租金開價至少都比去年調漲一成至一成五,預料開工量還會持續增加,辦公室榮景至少可到2022年。

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3、中山區又現「黃金店面」 單坪上看317萬大關!

2019-08-12 20:32:24聯合報 記者徐力剛╱即時報導

據最新公佈實價登錄,台北市中山區四平商圈附近,近期有戶6.3坪小店面,成交總價台幣2000萬元,開出每坪超高單價317.6萬元,創下該區店面買賣單坪新高紀錄。 信義房屋專案經理白春旭分享,此物件位於四平商圈,其實以總價2000萬來說並不高,但因為坪數小,換算下來單坪價格上看317萬元,粗估租金行情約3~4萬,創下此區域店面單坪新高紀錄。目前四平商圈房源呈現「需求大於供給」狀態,可歸因於3大優勢,包括交通便利、良好生活機能及優質學區等,其中「交通便利」指的是鄰近雙捷運站,加上附近有電影院與夜市等,具備「良好生活機能」,再加上國中、小明星學區加持下,所以此地區房屋買賣數量不高,大多穩定持有。 白春旭進一步指出,四平商圈歷年「店面」成交不多,目前從吉林路到建國北路,成交行情在120~130萬間,當中店面房價最高落在松江路與伊通街。

近年來較為知名有2筆移轉物件,以四平街81號為例,102年房價最高時,當年成交價單坪為242萬元;另戶同樣坐落四平商圈店面,成交價更高達1億1600萬元,每坪單價約316萬元,仍低於此次物件的317萬。 大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,小坪數店面因坪數小,平均交易每坪單價偏高,不過低總價對投資人入手門檻也較低,與台北市大坪數店面動輒5千、1億元總價相比,小坪數店面看似單價高,但總價仍平易近人許多。買家選擇店面時,地理位置是重要考量因素,若店面位於熱鬧繁榮地段,招租較為容易,中山區四平街有四平陽光商圈,內含許多知名小吃,再加上鄰近的松江路及南京東路上公司行號林立,廣大上班族群支撐店面效益,或許是投資人考量置產原因。

 

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4、人口死亡交叉出現!繼承棟數再創歷史新高

2019-08-13 08:53:15經濟日報 記者游智文╱即時報導

依據內政部最新資料,今年上半年全國建物繼承移轉達2.8萬棟,再創同期歷史新高,台北市上半年繼承移轉4,961棟,較去年同期增加7.5%,增幅六都之冠。 大家房屋企研室主任郎美囡表示,低薪、高房價讓等繼承房產成為顯學,加上繼承免徵土地增值稅,房價居冠的台北市利用繼承移轉的效果最顯著,移轉件數增幅因此最大。 根據內政部戶政司統計,我國今年1~6月只有8.5萬人出生,卻有8.8萬人死亡,死亡人數已多於新生嬰兒數,隨人口死亡交叉出現,預料高房價區,年輕人「等房」風氣會更盛行,繼承移轉量還會持續增加。 內政部日前公布6月建物繼承、贈與棟數。繼承方面,全國上半年合計2.81萬棟,年增約1%,連續19年增加。贈與部分,上半年共2.37萬棟,也較去年增加1.2%,自2016年以來,連續四年上揚。 贈與移轉量,六都僅台南市下滑,年減1.44%,其他五都以桃園市增幅最大,年增5.42%,高雄市年增3.92%居次。 就移轉棟數來看,繼承量、贈與量都以新北市最多,第二高為台北市。

郎美囡指出,台北房價高、工作機會多,因此長輩選擇將房屋留給子女、或是以贈與做資產布局者最多,新北房價雖低,但人口數全國第一,繼承、贈與量因此也較多。 桃園市贈與移轉棟數今年增幅居冠,主要是桃園市近年推案量大,區域有話題性且房價較雙北低,因此許多父母長輩選擇桃園市為子女購置房屋。 台南今年重劃區推案多且房價低,購屋壓力較輕使得繼承或贈與的必要性降低,繼承及贈與移轉量都較去年減少。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示,雖然繼承或贈與房屋可減免購屋負擔,但未來轉售繼承或贈與取得的房子,計算房地合一稅的取得成本,為繼承或贈與時的公告現值及房屋現值,因與市價差距大,稅額不少,移轉前最好多方評估。

 

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5、高市首波檢討山坡地 市郊百萬坪土地活化

2019/08/12 18:31 文/記者林耀文

高雄市政府為活化土地,持續檢討山坡地範圍,首波位於市郊的大寮、林園、大樹及小港區山坡地範圍檢討變更,計畫經行政院核定劃出山坡地面積約307公頃(約92萬坪)、劃入面積約794公頃(約238萬坪),重新檢討後之鳳山丘陵山坡地範圍,市府計畫將坡地旁大寮眷村改建逾15萬坪基地,預計4年後重劃完成,可望釋出逾8.7萬坪建地,有利帶動城市整體發展。  

高雄市山坡地範圍超過21萬公頃,且佔全市總面積之74%,為全國六都之冠,25年前即因「水土保持法」公告實施後即受相關法令管制,當時受限於人力、技術及設備不足等因素,其範圍線多以天然地界或嶺線為主,造成部分地勢平坦而被公告劃定為山坡地,管制範圍內開發或利用行為而影響其發展,更涉及高額山坡地開發利用回饋金繳交,造成民眾抱怨連連。 高雄市政府特頒訂「高雄市政府山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」,並於3年前公布後,即啟動高雄市山坡地範圍分年分期檢討工作。將平均坡度未滿5%,符合連續面積超過10公頃、未在崩塌地、土石流危險溪流影響範圍或各類地質敏感區範圍內,且未曾佈設土石災害防治工程設施之土地檢討劃出,以達土地之合理利用。  

高市府水利局首波檢討山坡地,考量小港、大寮及林園區交界之鳳山丘陵,海拔約141 公尺,平均坡度5%以上,並鄰接大坪頂與水源重地管制區鳳山水庫。周邊是生長良好的蓊鬱森林,少有人為干擾且少遮蔽,為極佳賞鷹據點。但因該區並未劃定公告為山坡地範圍,土地無法受到「水土保持法」保護,爰依規定將其劃入山坡地範圍。 同時高市府為加速大寮50公頃重劃區軍地活化,都市計畫已經高雄市都委會審議通過,即將展開土地重劃,預計2023年完成,可望提供1.2萬人口居住需求,營造大寮新生活圈。大寮眷村重劃區都市計畫案極具開發潛力,不僅鄰近和發產業園區,又有捷運橘線的交通區位優勢,可望吸引就業移居人口,帶動大寮地區的發展。 高市府都發局表示,大寮眷村位於大寮區鳳林四路以西、水源路以北,眷村已搬遷、騰空,面積約50公頃(約15萬坪),透過都市規劃與市地重劃,將提供28公頃(約8.4萬坪)住宅區、1公頃(約3025坪)商業區及20公頃公共設施用地。

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6、看不見的賣壓 高雄預售屋加新成屋多達2.5萬戶

2019-08-12 18:01

內政部資料顯示,全台的新建餘屋超過8萬間,其中高雄市11,343宅位居六都第三名,不過這還不包括預售屋,根據代銷公司統計,如果加上小宅案等預售屋,高雄的新屋待售量高達了2.5萬戶。 根據龍悅廣告統計,目前高雄市預售屋供給最多的行政區為三民區,共20場預售案總戶數為4057戶,其他行政區中,新成屋加上預售屋供給量超過2000戶的還包含了楠梓區(2864戶)、左營區(2687戶)、鳳山區(2610戶)、橋頭區(2460戶)以及苓雅區(2344戶),加上其他各行政區,全高雄至少有2.5萬戶的新成屋和預售屋待售。 

高雄推案量大增,新成屋加預售屋的供給量估計多達2.5萬戶。總計108年上半年,全高雄一共有6,163筆建物第一次登記,相較於去年同期為4,936筆,再加上近期新屋推案量暴增,可以發現高雄市的房屋供給量其實是不斷的上升,不過高雄每年的新屋去化量約預估只有8000至10,000戶。 綜觀高雄房市,今年3月份的不動產買賣棟數總計為3,808戶,4月份3,707戶,到了5月時為3,626戶,6月份則為3047筆,顯示出高雄買氣略有轉冷現象,隨著大選逼近,關注房市的人注意力被選舉吸走,房市勢必再度受到衝擊。

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1、新美齊買夆典湳雅夜市土地 打造精品街廓

2019-08-12 18:45中央社 記者韋樞台北12日電

夆典科技今天以新台幣37.06億元,出售板橋湳雅夜市旁2422坪土地予新美齊及中石化合資的子公司。新美齊董事長林傳傑表示,將打造精品廊街廓及小坪數住宅。 夆典科技副總經理范修文表示,夆典出售位於新北市板橋區新興段1136等20筆地號及地上物,予新美齊和中石化的子公司,交易坪數為2422.42坪,交易總金額為37億631萬8千元,預計處分利益約3.5億元,預計今年第4季入帳。 范修文指出,夆典先前整合許久才100%擁有這塊地,出售這塊土地予新美齊後,款項償還銀行貸款外,還將支應夆典正在開發的嘉義縣鹿草鄉馬稠後產業園區後期委託開發計畫,這個產業園區廣達343.78公頃,後期開發計畫所費不貲,因此出售板橋湳雅夜市的土地來支應。 范修文說,夆典目前正在整合已出售的這塊湳雅夜市土地隔鄰的土地;同時夆典正在興建中的新北市蘆洲區的小坪數住宅建案,預計今年底完工、明年入帳,總銷達26億元,總戶數達220戶。

新美齊董事長兼總經理林傳傑表示,由於2422坪的土地面積不小,新美齊正在了解新北市政府新頒布的都更獎勵措施,這對於整體建案的設計規劃有很深的影響,目前還在評估整體一起開發或分期開發。 林傳傑指出,由於湳雅夜市週邊房屋老舊,換屋的需求一定在,而且夜市有一定的機能,加上板橋近來發展快速,亦有不少大型企業進駐。他透露,他心中想將此地規劃成精品廊街廓,如同「高級版夜市」。未來會以自建方式來開發,並規劃中小坪數住宅,預估總銷坪數達2萬576坪。

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2、信義房屋 啟動兩岸200億建案

2019/08/13 工商時報 郭及天

信義房屋12日舉辦線上法說,上半年營收64.59億元,年增27%,每股純益1.12元,信義房屋指出,上半年房仲本業約有15%的年成長,開發事業兩岸建案挹注營收約12億元;而包括板橋「嘉和」、「嘉品」及大陸無錫「山水嘉庭」兩岸合計約200億建案,將於今、明年陸續啟動銷售。

房仲事業方面,信義在台灣中古屋交易的市占率從去年的8.3%成長至今年約一成,信義表示,相較上半年六都買賣移轉棟數約6%年增率來看,台灣仲介事業約有15%的年成長表現不俗。 開發事業方面,目前已銷售尾聲的大陸嘉定「信義嘉庭」一、二期合計可售1109套,已售1,090套,二年多來已為信義挹注142億元營收,其中第二季銷售10套、認列18套,貢獻約3.9億元營收。 緊接著信義將開始陸續啟動兩岸合計約200億元的建案銷售,板橋首案總銷33億的「嘉和」已取得建照,將透過信義代銷與分店合作的「全房產」通路銷售,預計2022年第三季完工;板橋第二案「嘉品」預計明年第一季取得建照,2024年第三季完工。

至於無錫「山水嘉庭」案目前待當地政府審批價格,預計2020年第四季完工。 大陸房仲事業仍受政府打房政策因素干預,不過上海信義虧損已有改善,上半年上海信義營業損失約新台幣5,900萬,比去年同期損失1.03億收歛,蘇州信義則營業利益約6,300萬元,杭州信義則小虧270萬元。

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3、日月光砸23.26億元擴高雄廠 向宏璟建設購新廠辦

2019-08-12 16:54中央社 記者鍾榮峰台北12日電

半導體封測大廠日月光投控旗下日月光半導體擬向宏璟建設購入K24新建廠辦大樓,議定未稅交易金額新台幣23.26億元,因應未來高雄廠產能擴充需求。 日月光投控今天下午召開重大訊息說明會,財務長董宏思表示,子公司日月光半導體董事會今天決議通過,向關係人宏璟建設購入K24新建廠辦大樓,雙方議定未稅交易金額23.26億元,因應日月光未來產能擴充需求,提升生產製造支援效能。 董宏思指出,K24新建廠辦大樓包括K24主體廠房1萬9625坪,D1到D2化學材料倉庫230.6坪、以及D3高壓變電站543坪,合計共2萬398.6坪。

董宏思表示,日月光為配合高雄廠未來營運成長需求,並解決化學材料倉庫空間不足、並提升第二園區廠房供電品質,擬購入位於楠梓加工區第二園區的K24新建廠辦大樓,達到產能配置及提升生產製造支援效能。 日月光投控指出,K24廠房導入「綠建築」設計理念,已取得碳足跡最高等級「鑽石級」認證,是全國首座同時獲得「台灣綠建築EEWH」候選認證以及「建築碳足跡」鑽石級認證的半導體廠房。

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4、銀行擬推不動產開發信託新模式

04:102019/08/13 工商時報 朱漢崙

興建銀髮住宅,銀行可望開發「不動產開發信託」新模式。金融圈人士透露,未來興建銀髮住宅,信託公會內部已研議出最新的發展模式,該模式類似於「不動產開發信託」,將由銀行扮演更主動積極的角色,直接接受有一定財資力的客戶委任透過此信託模式,來打造銀髮住宅。 倘若這個模式能在銀行界引起迴響,未來銀髮住宅在台灣的推展不僅可望更為普及,且將更趨客製化、多樣化。 目前銀行運用信託來助陣銀髮住宅問世,最具代表性的就是將在10月開幕的烏日共生宅,而信託公會所研議的這套信託新模式和烏日共生宅與銀行合作的信託模式,最大不同點有二,一為銀行簽署信託合約的對象,二是銀行所扮演角色所涵蓋的層面。

若以簽約對象來看,信託公會秘書長呂蕙容受訪時分析,烏日共生宅是由建商、營運管理者先和銀行締約,而共生宅的入住者則在要入住時,另外和銀行訂定「安養信託」合約,然後由委任的安養機構按月撥款支付所需的入住費。 換言之,銀行訂定信託合約的對象,在前期是建商及營運管理者,等到該銀髮住宅可開發入住之後,入住者再和銀行簽署安養信託合約。而在入住之前建商或營運機構所收的預收款(類似於會員費,或是百貨公司禮券概念),亦由建商和銀行簽署信託合約來進行。 對於信託公會內部研議的新信託架構,呂蕙容說明,這樣的信託架構,一開始就由銀行的自然人客戶(例如高端私人銀行或財管客戶)向銀行締約,然後由銀行陪同出面物色合適的建商及管理者來蓋屋、營運。

呂蕙容分析,銀行的委託客戶在該銀髮住宅完成興建之後,其出資可以轉化成對該住宅的住宿費,或者是投資入股金,另外如果不想馬上入住,也有權可將所得到的產權,轉租給別人;一旦銀行採取該模式,銀行不只將在安養信託及金錢信託、不動產開發信託等三大信託領域扮演更為積極的角色。 這樣的模式其實在大陸已有發展經驗,例如平安集團旗下的平安信託公司就曾發起不動產信託計畫來參與養生養老綜合型社區的開發,而台灣在現行的信託法令環境之下,信託公會評估其實也有進行該「不動產開發信託」的信託委任模式空間,由銀行透過其個人(自然人)客戶的委任,助其接觸有經驗的建商、安養機構管理營運者來興建、營運更為「客製化」的銀髮住宅。

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<<歐亞估價實績>>夆典:公告本公司處分新北市板橋區新興段土地

1.標的物之名稱及性質(如坐落台中市北區XX段XX小段土地):
新北市板橋區新興段1136等20筆土地及其地上物
2.事實發生日:108/8/12~108/8/12
3.交易單位數量(如XX平方公尺,折合XX坪)、每單位價格及交易總金額:
8,008平方公尺,約2,422.42坪; 交易總金額為新臺幣3,706,318仟元
4.交易相對人及其與公司之關係(交易相對人如屬自然人,且非公司之關
係人者,得免揭露其姓名):
新美齊股份有限公司與中國石油化學工業開發股份有限公司合資設立之子公司
5.交易相對人為關係人者,並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之
所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期
及移轉金額:
不適用
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者,尚應公告關係
人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:
不適用
7.預計處分利益(或損失)(取得資產者不適用)(遞延者應列表說明
認列情形):
預計處分利益約新臺幣3.5億元
8.交付或付款條件(含付款期間及金額)、契約限制條款及其他重要約定
事項:
付款方式:全案採價金信託方式
1.簽約時:555,961仟元
2.產權移轉及撥貸完成:2,965,042仟元
3.全部土地及地上物或清除完畢地上物:185,315仟元
特別條款:三方約定待新美齊公司與中石化公司共同投資之合資公司設立完成後,
由該合資公司與本公司簽署不動買賣合約
9.本次交易之決定方式(如招標、比價或議價)、價格決定之參考依據及
決策單位:
議價:本公司董事會授權董事長全權處理
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
歐亞不動產估價師聯合事務所;估價金額為3,270,267,000(正常價格)
展茂不動產估價師聯合事務所;估價金額為3,275,111,840(正常價格)
11.專業估價師姓名:
歐亞不動產估價師聯合事務所:林築君
展茂不動產估價師聯合事務所:蔡明航
12.專業估價師開業證書字號:
(106)高市估字第000109號
(105)南市估字第0000七0號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因:
不適用
16.估價結果有重大差異時,其差異原因及會計師意見:
不適用
17.會計師事務所名稱:
不適用
18.會計師姓名:
不適用
19.會計師開業證書字號:
不適用
20.經紀人及經紀費用:
不適用
21.取得或處分之具體目的或用途:
營運考量及需要
22.本次交易表示異議之董事之意見:
無
23.本次交易為關係人交易:否
24.董事會通過日期:
不適用,非為關係人交易
25.監察人承認或審計委員會同意日期:
不適用,非為關係人交易
26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否
27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定
評估之價格:不適用
28.依前項評估之價格較交易價格為低者,依同準則第十七條規
定評估之價格:不適用
29.其他敘明事項:
無

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