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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
根據內政部最新統計，今年上半年全國住宅開工量達5.3萬宅，較去年同期增加15%，為五年新高，不過和去年相比，六都有增有減，顯示各區業者信心有強有弱，也反應各地房市市況不一，並非同步走揚。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，建照量、推案量以及開工量都能反映建商信心，由於建案開工就必須投入大額興建成本，通常在預售銷售良好，或是買氣明顯回升時，開工量才會增加，更能反映市況。 內政部自2009年起公布開工量，資料顯示，2014年開工量最大，上半年約5.5萬宅，全年達10.5萬宅。 2014年下半年房市反轉。買氣急滑後，開工量一路下滑，2017年，不少建商喊出「不買地，不開工、不完工」，上半年全國開工量降至約3.2萬宅，和2014年相比，大減逾四成。 2018年在房市景氣回穩、雨遮新制上路搶照帶動下，上半年開工量回升到4.6萬宅。內政部日前公布今年6月開工數據，統計今年上半年全國達53,646宅，創2015年以來，五年新高，直追2014年高峰時的5.5萬宅。 就各區來看，今年上半年開工量以台北市年增67%最多，過去幾年北市上半年大多只有二、三千宅，今年一舉躍上5,300餘宅。台中市年增58%排名第二，達12,992宅，開工量居六都之冠。高雄成長30%，排名第三。 其他三都今年開工量均下降，新北市年減13%、桃園市年減12%、台南市年減4.4%，台南市近六年呈現一路下修走勢。
資料來源／ 住商機構
郎美囡分析，今年上半年買氣穩定，美中貿易戰促使資金回流台灣，高端買盤加溫，加上危老話題發酵，讓台北市開工量大幅增加。台中市因人口紅利及建設議題持續加溫，建案熱銷消息頻傳，建商因此大舉開工搶市。高雄房市自去年選舉後一路走升，建商打鐵趁熱讓今年上半年開工量大增。 至於今年開工量縮減的三都，雖然買氣有回升，但前幾年推案量大，建商仍在消化餘屋，開工因此相對保守。 住商不動產企研室經理徐佳馨指出，整體房市雖回暖，但部分區域大量推案，加上選舉在即，買方心生疑慮，價格難隨買氣增溫有所拉抬，多數剛性自用買盤偏好低總價房屋，當房屋供給量大增、形成買方市場，房價的成長幅度相對有限。
近幾年來，台中市單元二重劃區、國美館區豪宅，每坪房價「5」字頭起跳、價格直逼七期！沉寂一段時間的七期土地，近期在聯聚、寶輝、新力旺等建商搶進獵地下，上半年土地交易金額超過134億元，交易面積近7,000坪。外界預估，未來七期新案價格每坪將從「6」字頭起跳。 全球各國都在調降利率，貨幣寬鬆帶來的熱錢、紛紛湧入房地產市場。台中市今年7月建物買賣移轉棟數為4,540棟，年增率高達34.52％，在六都中成長最高，顯示台中房市熱度加溫！其中，台中七期土地交易熱絡，豪宅買氣有增溫跡象，指標新成屋如「大陸寶格」、「大陸麗格」、「寶璽天睿」等，近期銷售表現亮眼。 住商不動產台中南屯店經理黃權銘分析，這一波七期建商購地潮，具有相當的主權宣示作用，同時也代表建商未來二、三年對七期房市的信心；且趁著現階段地主價格軟化時取得原料，未來在產品規劃上更具彈性，價格將更具有市場競爭性。 七期近期成屋市場買氣逐漸增溫。例如年底即將交屋的「雙橡園1617」，日前已悄悄完銷；交屋已13年的「寶輝花園廣場」，近期房價創下每坪72.9萬元的新高；「寶璽天睿」上半年已成交3戶，每坪單價在65萬元起；而大陸「寶格」與「麗格」雙豪宅案，近期更傳出成交5戶的佳績。
敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖透露，7月豪宅成交數、甚至超過第二季成交總數。尤其是義大利國寶建築設計師Antonio設計的「麗格」案即將落成，目前預約參觀客戶較去年同期成長二成以上，預約賞屋已經滿到10月底，還有多組客戶陸續洽談或要求二次看屋。 此外，預計年底交屋的「雙橡園1617」豪宅案，單戶85、98坪的中坪數設計，為七期新市政特區中少有的坪數規劃，創下預售即完銷的紀錄，回購率更達76％。 同樣預計下半年交屋的寶璽「天睿」，正對市政公園第一排，力邀加拿大國寶建築師Michael Green、日籍空間設計師片山正通聯手設計，規劃168、185坪產品，每坪成交單價在75至85萬元，可望名列中部前三大豪宅之列。
還地於民，並促進土地利用，台中市都市計畫委員會16日審議通過台中港特定區計畫公共設施用地專案通盤檢討，共提出153個變更案件。台中市都市發展局17日表示，這次經檢討無需求的公共設施用地，將透過跨區市地重劃方式辦理解編，並劃設15處整體開發地區，合計157.07公頃。 若扣除預估細部計畫公共設施面積，可釋出96公頃的住宅區及商業區土地，以維護土地所有權人權益，讓都市發展更完善。
台中市都發局指出，透過此次通盤檢討後，可解決台中港特定區公共設施保留地未徵收或徵收未開闢情形，後續將提內政部都委會審議。若通過後，將進行後續相關都市計畫及市地重劃作業。
經濟部擬將工業區捐贈產業空間的容積獎勵大幅增加兩倍，比率雖仍是「捐一得一」，但將從原先的最高15％容積獎勵，加碼到最高30％，據悉，經濟部已與內政部達成共識，最快8月底將會送行政院核定。 經濟部推動「工業區更新立體化發展方案」，舉凡工業區、科學園區、都市計畫區內一般工業區或產專區，以及非都市計畫工業區內整體開發者都可適用，容積獎勵包含新增投資15％、能源管理5％，以及捐贈產業空間或繳納回饋金30％，不過總計最高不得超過法定容積的50％。 官員透露，由於捐贈產業空間的容積獎勵限制為30％，因此實務上，廠商最高只能捐贈15％，再獲得15％容積獎勵，合計新增容積為30％，且不得移轉容積，導致許多廠商抱怨「看得到吃不到」。
據了解，工業局近期與營建署研議，將放寬都市計畫內的一般工業區、產專區容積獎勵，透過捐贈產業空間「公益使用」的方式「免計容積」，為「工業區立體化更新方案」的總容積獎勵不得超過法定容積50％解套；換言之，未來業者最高可捐贈30％的產業空間，藉此獲得30％的容積獎勵，因為捐贈產業空間為公益使用「免計容積」。 官員強調，新規定上路後，容積同樣禁止移轉，且僅限都市計畫區內的一般工業區、產專區，同樣「捐一得一」，只是可捐贈的產業空間比率增加兩倍，容積獎勵也增加兩倍，期盼藉此緩解廠商缺地問題。 據了解，營建署與工業局僅就此都市計畫區內一般工業區、產專區鬆綁產業空間捐贈達成共識，非都市計畫區的產業空間捐贈容積獎勵則因沒有「免計容積」的相關規範，因此營建署雖然「不反對」，但最終仍須交由行政院做出政策決定。
財政部國產署標售都更宅，今年7月底開標共標脫15戶，進帳6.7億元，下一批已在8月1日公告「耕曦」、「永德言葉」等五處共41戶，市場價值合計13億元，預計8月29日開標。 國產署表示，在香港效應及房市回暖下，市場活絡性頗高，期待開標結果能為國庫帶來一筆可觀收益。
國產署8月公告釋出包括耕曦、永德言葉、忠泰鳳磐等舊案，以及翔譽雙子星、全坤威峰等首次公告案件，合計共五處、41戶。有趣的是，上次標售是在7月，兩次標售間隔僅一周，可見國產署也看到房市交易趨於活絡，及時釋出標售標的。 其中最受矚目的是大安區的耕曦，國產署共分回44戶都更宅，歷經九次公告已標脫26戶，剩下18戶，標售底價每坪單價在98萬至227萬元間；至於台鐵委託標售的大同區永德言葉，目前剩餘19戶，標售底價每坪79萬至87萬元。 國產署署長曾國基表示，7月標脫的15戶，都是個體戶，沒有公司行號，有可能是受到香港效應影響。而8月釋出的標售標的都還不錯，目前市場活絡性也頗高，可望為國庫帶來一筆可觀收益。除了都更宅標售，招標設定地上權案件也備受關注。
根據內政部地政司統計，自2016年以來，全國公告土地現值占一般交易價格比率，已連續4年超過9成；不過，若以北市信義計畫區D3（最貴菜園）或B7街廓每坪動輒700、800萬元的價格來看，實際上公告土地現值與成交價格相較，頂多只達6成。 根據內政部資料，2016年全國公告土地現值占一般交易價格首度站上9成、達90.53％，當年6都公告現值占交易價格也同步達到9成。今年全國公告現值占一般交易價格比率也達9成，各縣市中，僅新竹市、澎湖縣、金門縣三縣市不到9成。 不過，實際上公告土地現值與市價仍存有相當差距，天時地利不動產總經理張欣民表示，以台北101大樓為例，今年公告現值每坪584萬元，但市價破千萬，公告現值僅是市價的5、6成，不太可能達到9成。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，公告土地現值為官方認定的價格，是進行核定徵收、移轉價值的計算基礎，也是土地增值稅的稅基；然而，由於市價成長飛快，公告現值早與市價脫鉤。政治大學退休教授張金鶚也表示，公告現值與市價其實差遠了，不可能達到9成，每個人算一算自家住宅的土地價格與公告現值比率就很清楚。 內政部地政司副司長王成機解釋，所謂的一般正常交易價格是以縣市為單元，再分為多個區段做為計算基礎，目前全國總共逾12萬個「區段價」；而所謂的區段價，是以當年度該區段內土地交易筆數由高至低排序，取「中位數」當作一般正常交易價格。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，主管機關在評估地價時，是以區段方式調查，和市場上一般可立即開發土地價格有明顯落差；不過，房價較親民的區域或鄉下，可能公告現值與市價就會相當接近。
那些年走過路過、一直錯過的「億級」商辦今年交易續熱，繼三商美邦人壽以37.7億元售出長春金融大樓後，遠雄又以22億元出售統一國際大樓27、28樓，如今南京東路三段、45年老大樓被台新銀行用2億元買下，不僅如此，台北車站商圈、開封街一段，屋齡30年老大樓，也被知名內衣品牌奧黛莉以2.5億元買下。 今年不只長春金融大樓、統一國際大樓等頂級A辦陸續交易外，另許多知名企業也低調購置商辦，比如說，台新銀行吳家3月時用誠信融資名義，砸下總價2.04億元買入南京東路三段、鄰近捷運南京復興站，屋齡45年7樓戶。 另外，知名內衣品牌奧黛今年2月，也用心心投資名義，斥資2.5億元買下台北車站商圈、開封街一段，屋齡30年店辦大樓2樓，創近3年當地商辦總價新高。 台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，北車商辦大樓雖相較忠孝、仁愛、敦化等A辦來得老舊，仍具西區第一大商圈價值，企業若不自用，投資角度來看也可有2、3%的投報率，想要走避險投資的企業主們是不錯選擇。
除此之外，以往內湖科學園區一帶商辦價格都名列高價排行，今年內湖路一段NASA大樓也有兩筆7、10樓戶交易紀錄，為樂富一號REITs基金投資，由京城銀行買下一共21.7億。 陳炳辰分析，總體經濟弱化，投資新興區域商辦顯得避險，以內科高總價商辦而言，不只辦公空間寬廣，且單坪租金行情2000～3000元，與信義計畫區單坪租金3000～4000元相比之下，CP值遠勝他處，也吸引大量外資企業，不過眼下進入大選前夕，黨派對立情勢嚴重，加上整體經濟不明，預期商辦買盤後勢改走觀望，大型企業進駐與投資將先停看聽。
全球供應鏈正在重整，龐大資金撤出大陸、流向台灣或東南亞，「2019台灣銀行業報告」指出，台灣銀行業的競爭態勢並未解除，相互併購一直是解方之一，但是金控業者各擁山頭，相互整併困難極大，未來的發展，非金控體系銀行進一步整併，將會成為趨勢。 至於海外布局，該報告調查指出，東南亞國家仍是台灣銀行業首選。KPMG畢馬威財務諮詢董事總經理張維夫預期，台灣的銀行業除了自行設立東南亞據點，尋求當地合作夥伴的案例會持續增加。 「2019台灣併購白皮書」也顯示，台灣市場2018年有115件併購交易案，而擠進年度的前十大個案，只有一件是金融業，即是新光金控4.18億美元併購元富證券。
普華國際財務顧問公司執行董事翁麗俐指出，且該案是增持原本持股到現在的百分百，說不上是全新的併購案，絕然不同於多年前國際私募基金來台偏好金融業，金融業交易案主導了台灣併購市場，甚或台商在海外的併購行動。 張維夫指出，銀行業是資本密集的行業，對於資產規模大的銀行有競爭上的優勢，而且獲利能力與資產規模往往成正相關。若是要使台灣銀行業提升營運的績效，再一波整併不可避免，金管會對此的態度也是處於積極的導引。 可惜就目前的狀況，就算有銀行業發動國內併購，也將只限於非金控體系的銀行，銀行業也可能寧願參與投資金融科技公司，或併納進到金控大傘之下，藉由新金融科技的發展來強化並改善營運績效，「可以預見這將是未來趨勢」。
華南金控暨華南銀行董事長張雲鵬指出，過去幾年積極強化海外分行的法令遵循、內稽內控等方面，今年起將積極找尋發展機會，其中，新據點方面鎖定印尼、越南、緬甸三國。 張雲鵬分析，考量受惠自大陸廠商轉移的新南向國家地區，尤其是台商轉移最多的東協國家，目前正積極尋求將越南的河內代表辦事處升格分行，同時爭取緬甸仰光代表辦事處升格分行。另外，華銀正在評估設立印尼代表辦事處。對於參股，他則表示，暫不考慮。 對於中美貿易戰，張雲鵬表示，未必是負面影響大於正面影響，像是台商回台，台灣的商辦租金往上走、工業區的土地找不到，整體來看，貿易戰預計將會維持平穩的發展，好是不可能，但是壞也不會太差；像是中國大陸廠商轉移到其他的地方，對於工業鏈的影響大，像是半導體、電子產業等等回來台灣的產業，都是中美貿易戰受益程度比較高的產業。
張雲鵬表示，整體來看，台灣的銀行這一、二年對中國大陸的曝險往下掉，外界觀察大陸公司債違約潮，現在對於大陸很小心，華銀會更審慎監控，以審慎經營及降低風險為今年的主要規劃考量。 整體國銀的大陸曝險目前占淨值約40％，而華銀大陸曝險，從3年前占淨值約60～70％，到7月底已經降低至33～34％，華銀降低大陸曝險的趨勢跟整體國銀一致。 華銀主管分析，配合政府新南向政策，包括越南、菲律賓、柬埔寨、寮國及緬甸等東南亞國家，都有較高的經濟成長率，放款需求及利率則較台灣或其他地區高，目前除針對台商轉投資的績優企業持續給予融資服務，將積極爭取與當地產業前景較佳的企業放款往來。
聚陽（1477）7月因越南廠區發生火災，短期出貨、營收受到影響，公司預期，8月營收可恢復正成長，第3季雖認列業外損失，但不影響整體獲利表現。越南廠也計劃投入1,420萬美元（約新台幣4.4億元）重建，規劃50條產線，且增加更多自動化機台，預計明年上半年投產。 聚陽日前董事會通過越南廠產能投資案，總投資金額為1,420萬美元。聚陽指出，為因應公司營運成長所需，新的工廠產線會較原先更多，未來將接長期且利潤較優的訂單為主；且透過生產自動化，彈性生產能力將提升，可應付長短單需求。 受惠高單價訂單穩健成長，聚陽上半年稅後純益為8.4億元，年增52.84%，每股稅後純益（EPS）3.83元。雖然越南廠區7月底發生火災意外，使7月單月營收意外下跌，其中營收21.25億元，年減 10.5%；但獲利仍維持成長，7月單月稅前盈餘2.41億元，年增5.2%。
聚陽今年累計前七個月稅前盈餘13.52億元，年增41.6%；每股稅前盈餘為6.15元，比去年要好。聚陽表示，雖然7月生產受火災影響，但已透過加班和臨時生產線的方式來解決，部分訂單將遞延至8月，屆時8月營收將恢復正成長。 目前越南產能已經恢復到八到九成，短期不利因素很快就會消散，第3季獲利不受影響，仍維持成長態勢不變。 聚陽稱，目前越南火災正在辦理保險理賠作業，第3季財報將認列火災損失，之後等理賠作業完成後，再進行回沖。順利的話，目標是今年完成回沖，盡量不影響今年全年財報表現。
康那香企業響應政府回台投資政策，獲經濟部投資台灣事務審議通過，將在台南市將軍區口寮擴建新廠，預計投資金額達 17 億元，86歲董事長戴榮吉今天談到這件投資案，神采奕奕，強調和以前的不織布不一樣，是他8年前申請的專利，做出來的就和織布一樣，也可以做衣服，將聚焦生產高階不織布產品應用。
戴榮吉表示有一件事要向鄉親報告，康那香為了配合政府回台投資案，經濟部已經核准，金額是投資17億元，產品和現在公司市場產品不一樣，是很高科技的趨勢做出來的不織布，是他8年前申請的專利，做出來就和編織的布一樣，各位想像不到，這種不織布羽絨不會跑出來，還會防蟎，可以做衣服，醫院的床巾、病人的衣服、枕頭套都可以做，同時也可以做人工皮革，也可以做高科技產業淨電的擦拭布，價值感很高。 戴榮吉也談到二年半前開始想做電池，著手研發，最近利用這個新的材料，三種材質合成一層布，現在試出來電力蠻好的，很可能會成功，他取名定名為「布電池」，單一層布就會發布，很不可思議，已經試出來了，但還要繼續研究，如果能夠成功，對綠能幫助會很大，他勉勵各位小朋友要去想，未來要做什麼事情，能為社會做什麼服務，他年紀這麼大了還每天在想這些事情，因為頭腦一天不動人就會停下來了。
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