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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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美中貿易戰再升級，台商大規模回台投資，根據PwC普華國際不動產公司統計，今年上市櫃公司單純在工業土地與廠房地交易上，已達到去年的七成，預計包括工業土地、廠房與廠辦等整體工業地產交易，今年可望超過800億元大關，再次刷新史上新高紀錄。 台商回台找地先地產交易潮。 本報系資料庫 台商回台找地先地產交易潮。 本報系資料庫 商仲業者認為，美中貿易戰持續延燒，台企資金持續回流、消費者需求改變，企業生產模式勢必從大量製造轉向精緻客製化趨勢，傳統供應鏈正面臨斷鏈危機與挑戰，台商像是電子等高科技業有機會回流的，須搭建即時供應鏈，才能在國際貿易上獲得他國訂單、獲取轉單效益。
統計資料顯示，今年上半年光是上市櫃公司，單純在工業土地及廠房交易金額已達350億元，相較2018年成交近500億元的水準，達到去年近七成，但若是將廠辦加入統計，去年整體工業地產交易759億元，雖然已達歷年的新高紀錄，但今年仍有機會突破。 PwC普華國際不動產公司總經理田揚名認為，下半年美中貿易大戰升溫，台商回流及興辦工業人持續實質投資擴充廠房下，工業地產有機會超越800億元成交金額，也將再挑戰工業地產歷年的交易高峰。 值得一提的是，這波台商回台鎖定區域尤其桃園地區占大宗，今年以來上市櫃公司在工業土地與廠房上，成交金額累積已超過新台幣120億元，主要是因桃園市機能齊全、交通便利等因素所致。 田揚名指出，美中貿易戰加劇，促使部分台商加速準備回台投資，對台商而言，資金回台租稅措施、資金使用效益與稅負最佳化、及須加速轉型是台商首要思考的關鍵因素，而從今年工業土地與廠房的成交金額來看，總價10至15億元標的較容易標脫。 第一太平戴維斯協理丁玟甄認為，去年開始工業地產整體走熱，但回流的台商再評估設廠上也十分謹慎，雖然整體市場看好，但仍處於「買方市場」。
歷年工業地產交易金額變化 圖／經濟日報提供
新建豪宅賣相佳，200萬俱樂部成員四大豪宅近期均傳出成交，「元利信義聯勤」17樓以總價7.3億元、每坪256.1萬元，為今年單筆豪宅最高總價交易；「華固名鑄」包括黃崇仁家族所買進戶別在內，有三戶實價揭露，每坪197～224萬元，另外，「聯合大哲」4樓、「和平大苑」14樓各有每坪191.5萬、148萬元成交價。 實價登錄網站28日揭露近20億元的豪宅交易，最受矚目的大安森林公園第一排「元利信義聯勤」17樓合併戶，加計六個車位面積331.7坪，總價7.3億元，為今年以來單筆最高總價的豪宅交易，買主是英屬維京群島商鋒樺投資公司。「信義聯勤」自預售以來已有八筆預售、七筆成屋的交易記錄，單戶總價約在3～4.6億元之間，單價則在每坪219～299萬元之間。 敦化北路豪宅「華固名鑄」日前華固董座鍾榮昌夫婦買下頂樓戶二戶，近期交屋以來累計已有三戶實價揭露，其中黃崇仁家族所購入高樓層22樓戶別，總價3.1億元、單價每坪223.9萬元，此外6樓、19樓則各有每坪197.4萬、201萬元的成交價。 同樣也是200萬豪宅俱樂部新成員的「聯合大哲」，4樓低樓層戶別成交價每坪191.5萬元。過去高樓層站上200萬的「和平大苑」，今年6月中樓層的17樓成交價為每坪148萬元。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年許多豪宅陸續完工，通常成屋後豪宅客更容易體驗房屋品質、規劃等，成屋後是另一波強銷期的開始。市場新豪宅供給量大、選擇性多，新興產業企業主、台商回流、購置給第二代，以及老名宅換屋，都是這波新豪宅的主要買盤。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，這波不少豪宅客買豪宅全數以現金購入、沒有貸款，顯示市場資金充沛，指標性豪宅，價值穩定性高的高端豪宅，成為富商資金停泊的選擇。
新北環狀線第一階段年底通車，全線14個車站共10站規畫土地開發案，可帶來525億元投資，帶來6000個就業人口，其中秀朗橋站、景平站及板橋站3站，由新北市府辦理招商；市長侯友宜昨在環狀線秀朗橋站、景平站招商說明會上表示，希望明年開標順利，6月能簽約。 秀朗橋站和景平站土地開發案都位於中和區，開發大樓包含捷運、店鋪、商場及住宅多元使用，其中秀朗橋站預計興建地上20層、地下5層大樓；景平站則是興建地上11層、地下3層的大樓，預估開發量體達1.6萬坪，可提供地方住商空間，提升地方生活機能。
新北捷運局長李政安表示，共有10站規畫辦理土地開發案，可為新北市帶來525億元投資，挹注捷運建設自償性經費80.1億元，帶來6000個就業人口，除了秀朗橋站、景平站和板橋站是由新北市府辦理招商，其他7站委託台北市政府代辦招商。
侯友宜表示，這是第一場說明會，未來還有板橋站招商說明會，另外7站也已經啟動，希望明年順利開標，6月能簽約，屆時土地開發完成，可能帶動整個生活模式不同，讓新北市邁入更國際化的城市，也透過捷運帶來人口移轉和經濟效益。 由於開發站位處人口稠密區，侯友宜指出，未來期盼捷運到哪都更到哪，站體周遭150到300公尺，都能夠有大量都更，也會釋出更多容積獎勵，像秀朗橋站容積獎勵可達到800％，「只要讓民眾使用上能得到利益，且帶來商機，是可以做的」。
桃園航空城土地協議價購爭議後，即將邁入土地區段徵收實質作業，「桃園航空城」有譜！桃園航空城地方促進會提出地上物補償標準，市長鄭文燦昨天表示，高達9成9居民等待區段徵收配地，確認農地分配41%、重畫農地分配46%、建地1坪換1坪原則，他要求地政局安置土地早一點配地，讓居民有適當土地重建，保障原有權益。 桃園航空城土地協議價購說明會已在本月25日結束，航空城徵收居民近月不滿土地協議價購查估太低連署陳情，鄭文燦提出3大原則指示地價區段徵收縮小標準差回應，經市府調查，同意土地協議價購居民僅0.7%、同意區段徵收居民高達99.3%，航空城地方促進會理事長林有財說，市府同意區段徵收時重新調整地價，居民多數參與區段徵收配地。
桃園市府、交通部民航局決定，桃園航空城第一期「蛋白」特定區、機場第三跑道「蛋黃」特定區分別自9月17日及9月24日起在大園區各辦11場次蛋白、蛋黃區區段徵收公聽會，聽取土地所有權人及關係人意見表達意見。地政局長陳鍚禎說，土地區段徵收補償查估會檢討差距太大地價，預定9月10日將邀集航空城徵收戶、民代說明地上物補償和抵配地作業。
鄭文燦表示，9成9的居民等待配地進入土地區段徵收第二階段，在保護居民權益及維護居住正義前提下，必須讓居民得到最好保障，在「先安置、後拆遷」原則，要求地政局安置土地作業要早一點配地，必須比其他區位早安置，另區段徵收地價平均差縮小一點，確保居民原擁有土地權益，希望區段徵收公聽會後，預定10月整理區段徵收計畫提報內政部審議。
都市房價高昂，不少人選擇到鄉下買房，甚至覺得買在外島更便宜，然事實並非如此。澎湖縣房地產過去因博奕議題使房價大漲，雖3年前博奕公投沒過，但房價並未因此崩盤下跌，原因是鄉下地主受惠博奕話題而致富、當地「農變建」政策，及公告土地現值大漲所致。 觀察今年澎湖縣馬公市實價交易資訊，2月成交一筆最高價的透天案，總價4200萬元，其他交易價多在1000~2500萬元間，價格不輸高雄、桃園等直轄市。大家房屋澎湖誠信加盟店店長蕭元華表示，澎湖雖於2016年底公投博奕遭否決，但僅交易量銳減、剩過去的一半，房價仍高漲，原因是許多鄉下地主因博奕議題售地致富，有錢買馬公市區的住宅，造成市區建地供不應求，房價難跌。 此外，蕭元華分析，澎湖縣施行「農變建」政策，即名下無房產的澎湖民眾，一生有一次機會可讓在都市計畫區外的農地申請變更為建地蓋住宅，帶動土地交易熱度，造成房價飆高；加上一口氣調升30多年未調的土地公告現值，導致土增稅大漲，也使賣方將土增稅成本灌進售價中，讓房價降不下來。
目前澎湖房市買盤屬於在地需求，交易集中在馬公市區，尤以中正路是人潮最多、最精華及房價最貴的路段，土地行情每坪160~180萬元，蕭元華表示，澎湖有錢人會置產在該路段來彰顯財力，所以若是地點好的店面，追價態度強烈，且有錢也未必買得到，歷年交易量少，近年有屋齡60年中正路店住以總價4200多萬元成交，換算土地單價近170萬元。 至於純住宅的行情，依屋況、路段等條件，並無固定行情，透天總價700~2000萬元不等，屋齡20多年中古大樓總價400~700萬元。蕭元華表示，主要交易落在距市中心車程5~10分鐘的外圍區段，新建大樓每坪16~19萬元，近年還有不少人選擇到海邊買地自建住宅，土地每坪約4萬元。
因應美中貿易戰，全球第三大DRAM（動態隨機存取記憶體）廠美光決定在台擴廠，經濟部投審會昨通過美光申請在台增資案，金額六六○億元。經濟部官員表示，投資資金今年將全數到位，這是今年最大外資投資案，目前尚未收到美光其他投資案件申請。 美光為因應貿易戰加碼投資台灣，日前傳出將在中科廠區旁興建A3及A5兩座晶圓廠，總投資金額達四千億元；美光證實正在擴建A3廠，主要是為了增加無塵室設備空間和技術升級，預計二○二○年第四季完工，目前尚無A5廠規劃。 投審會昨通過美光在台子公司「台灣美光半導體」增資六六○億元，從事經營電子零組件製造業等業務，且這次通過資金將在今年全數到位，將大幅挹注台灣投資以及高階工作機會。
官員表示，目前半導體業在台投資踴躍，近年總投資金額將達二．六兆元，除了美光加碼外，也有其他廠商來台投資，例如半導體設備及關鍵材料廠商，去年ASML就進行不少投資，這些廠商投資規模雖非鉅額，卻擔負補足半導體產業鏈的關鍵角色。 投審會昨也通過香港商立訊精密科技匯入四．四億元，增資台灣立訊精密。官員表示，除台灣立訊精密，香港立訊還有另一投資事業宣德科技，這次增資是要興建光電研發中心，並建立研發試生產基地。
陸客自由行縮水，當飯店業者大嘆業績下滑之際，台灣婚宴連鎖龍頭「林園婚旅集團」共同創辦人之一、台中林酒店董事長林協健表示，看好觀光產業未來發展，集團將逆勢加碼投資飯店產業，規劃打造一座擁有千間客房的國際級觀光飯店，附設可容納5,000人會議、用餐的宴會廳，以及千人一起用餐的百匯自助餐廳，預估總投資額將達百億元！ 林協健透露，目前在台中已有屬意的土地正在洽談中，近期也將率團前往大陸廈門考察市場，因此，「百億投資案最後會花落何處，還在做最後評估中！」 此外，林協健私人擁有、位於苗栗縣明德水庫旁的2.5萬坪土地，其中1.1萬坪建地中的4,500坪原本租給「薰衣草森林」經營，目前已收回，規劃斥資5,000萬打造一座擁有25間客房與露營車、可容納百人入住的「林湖渡假村」，讓新人辦婚禮還可度假，要做台灣第一座包場式的「商業度假婚禮」。 談到兩岸投資布局時，林協健指出，林園婚旅集團先前砸下18億重金、在高雄打造一座結合宴會廳與百匯餐廳的「THE林皇宮」，宴會廳可容納300桌，可說是高雄最大的婚宴會館；他坦言，原規劃進一步在高雄投資觀光飯店，但因看中的土地被買走，在好地點難覓下，決定將投資重心聚焦在台中與廈門。
林協健表示，目前陸客自由行雖然大幅縮水，但展望未來，兩岸觀光產業的發展與合作依然可期。因此，林園婚旅集團規劃投資、打造一座擁有千間客房及可容納500桌宴會的國際級觀光飯店，都是為了未來20年預作準備。 「台中林酒店要做的是與世界接軌的五星級酒店」，林協健表示，台中林酒店的外觀意象，移植美國拉斯維加斯知名酒店，大量使用頂級石材與建材。林協健說，旅客第一眼看到林酒店時，一定會被巧克力色澤的外觀所吸引，「巧克力可口、好吃，應該沒有人不喜歡吧！」 林協健自信地說，林酒店擁有最佳立地條件，距離台中高鐵站與國道一號、74號快速道路都不遠，加上宴會廳、客房等硬體設備一流，「未來20年，台中不會有其他飯店業者超越林酒店！」
國票金控斥資56.7億元購入台北大直的華固亞太置地辦公大樓共九個樓層做為金控總部，根據最新消息指出，預估今年底可取得使用執照，明年第一季的春節後交屋，估計裝潢工程所需的時間，將可在明年第四季搬新家，正式進駐啟用。 國票金子公司的國票創投、國票及國票證於4、5月間，分別公告買入華固建設位在大直的亞太置地辦公大樓，國票創投買六、七樓，國票為八、九、十、17樓，國票證購入三至五樓，計九個樓層面積達5,926.14坪，加上地下室B1至B5合計216個平面車位，啟用後的大樓也將因此更名「國票金融大樓」。 國票金發言人邱銘恩指出，國票金長期並無總部大樓，這次買入大直辦公室，全部提供自用，未來各子公司均將進駐新總部集中辦公。
根據國票金公告，其中國票創投購置的兩層樓，合計1,318.4坪、每坪單價約84.91萬元，平面停車位48個、每個單價約250.6萬元，交易總金額12億3,975萬元。國票購買的四層樓，合計2,636.8坪，每坪單價約為88.11萬元，平面停車位96個、每個單價約250.73萬元，交易總金額25億6,401萬元。國票證購買的三層樓，合計1,970.94坪、每坪單價約85.58萬元，平面停車位72個、每個單價約249.31萬元，交易總金額18億6,624萬元。
信義房屋（9940）擴大建設開發事業規模，董事會28日決議，將在雙北市投入30億元以內的開發案，以及授權創辦人董事周俊吉在馬幣1.5億（約新台幣12億元）以內，投入馬來西亞開發案。這也意味著，信義房屋除了兩岸以外，也將開發事業版圖延伸至馬來西亞。 信義房屋近年積極自房仲本業擴充開發事業，在台灣推出首案天母「信義謙石」，並且將陸續在板橋江翠北側重劃推出「嘉和」、「嘉品」等案；在大陸方面，近年除了嘉定「信義嘉庭」已接近完銷外，近期將規劃在無錫推出大陸的第二案「山水嘉庭」，今、明二年將陸續在兩岸啟動200億元建案。
信義的房仲事業除了兩岸與日本以外，在2017年首度進軍馬來西亞，目前已在吉隆坡設立二個據點，有別於多數國內房仲業向台灣人銷售大馬代銷新案，信義除了代銷新案以外，也將經營重心轉向當地的中古屋屋交易，深耕當地市場。 周俊吉日前即指出，東協市場人口及經濟成長快速，不只仲介代銷市場，包括開發事業也都在評估進軍東協各國的可能性，「仲介先行」可以對當地價位、買賣方心理更深入了解。 信義在開發事業擴張動作更為積極，備妥銀彈在大台北及馬來西亞投入開發事業，子公司信義開發將以30億元內投入台北或新北市建造及土地成本、或合建開發；子公司Sin Chiun Holding SDN. BHD.也在12億元以額度內，物色馬來西亞開發標的。
日勝生（2547）今年壓軸大案即將登場，北市捷運大橋頭站聯開宅「超·站S」，最近在北市捷運局完成選配階段後已開始展開潛銷，加入今年貢獻業績的行列。據悉，該案近二周湧入100多組詢問，每坪單價有機會「坐6望7」，總銷也將從原本30億元上修，力拚年底完銷，將成為第四季轉虧為盈的重頭戲。 28日法說會上，日勝生陳婷婷協理表示，在營建、營運兩大事業體，下半年表現有機會優於上半年，全年可望力拚虧轉盈；而且營運事業所貢獻的營收，也首度超越營建事業，在積極布局「樂齡享老宅」、循環經濟新事業下，成長新動能將逐漸到位，成為集團穩定發展的主力事業體。 在營建事業體方面，主要有板橋浮洲「日勝幸福站」待售店面約30億元、捷運大橋頭站聯開案「超·站S」約30億元、三芝占地5,863.96坪「樂齡享老宅」暫估30億元、高雄旗山「健康享老宅」暫估30億元、桃園青埔約17億元，另外北投「新秀閣溫泉飯店」申請危老案明年可能取得建照，總銷約20億元。
上述六大案，總銷達157億元，為近三、四年的業績來源。 在營運事業方面，下半年也有幾家公司會陸續「報喜」。去年已登錄興櫃的京站實業，預計第四季申請送件轉上市，上半年EPS1.9元，下半年有周年慶衝刺業績，預計下半年業績成長力道強勁。 另外日勝生綜合持股98.5％的萬達通，其營運桃園污水下水道BOT的日鼎水務公司，上半年已貢獻日勝生營收達8.1億元、2.2億元獲利；目前接管戶數達7.8萬戶，二期擴建工程進度超前達標，估計下半年對於日勝生的營收貢獻度勢必優於上半年。 至於「仁愛本真」和敦南兩大地上權飯店，及中和青年住宅「樂陶居」和包租業務，共三大案同步貢獻日勝生租金。另外北投日勝生加賀屋國際溫泉飯店，今年將迎接九周年，估年底可望首度損益兩平。
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