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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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桃園航空城計畫加速啟動，日前已完成協議價購說明會，約有99.3％地主選擇配地，本周起將以蛋白區、蛋黃區分二階段舉辦區段徵收說明會。隨航空城開發時程明朗，航空城土地交易迅速增溫，據桃園航空城土地交易透明化平台顯示，今年上半年已有199件土地交易，為2015上半年以來的新高，年增逾四成。
過去桃園航空城因過度炒作加上前景未明，土地市場交易低迷，2015年至2017年間，每年僅有百餘件交易，自2018年計畫明確後，航空城交易逐步增加，去年即達313件，今年上半年已達近200件。 不僅土地交易量轉熱，價格亦逐步回溫，2013年平均地價自每坪8.34萬元一路下跌，去年跌破每坪7萬元，為6.51萬元，不過今年平均回升至每坪6.87萬元。
台灣房屋航空城直營店店長徐國強表示，航空城土地在交易漸漸出量後，價格也漸止跌回穩，甚至微幅回升。航空城土地可分為交通部開發區的土地價格每坪6.5～8萬元水準；桃園市政府開發區的土地價格至今每坪來到5～6.5萬元，顯見航空城土地價格已築底完成。
房仲業者認為，桃園航空城將邁入土地區段徵收實質作業，國家級建設勢在必行，參與價購地主不到1％，多為既成道路或土地較為零散的地主，絕大多數地土地選擇等待區段徵收配地，顯示市場仍看好航空城經過長期停擺及爭議，進入實質開發後的前景潛力。
台灣房屋智庫經理江怡慧表示，開發的不確定因素消弭，近期台商回流、資金專法等因素，加上價格修正不論是交通部或是桃園市府主導的徵收範圍，均受到置產客目光，拉抬航空城土地交易熱度。
屋齡已超過20年的「交大華廈社區」，樓高19層，外牆老化的問題嚴重。新竹市政府輔導社區居民參與「自主都更」，歷經將近4年整合，該建物正式獲內政部營建署核定外牆拉皮補助2,000萬元，成為竹竹苗區，首件獲老屋拉皮補助的社區大樓，也是竹竹苗自主都更案首例。未來交大華廈外牆將採塗料拉皮工法，較修傳統貼磁磚，有低噪音、低費用且施工期短等優點，提高建物價值。
新竹市政府指出，新竹市屋齡30年以上老舊住宅達5萬戶，市府自104年起推出「自主都市更新輔導計畫」，並責成都發處成立輔導團隊，積極輔導社區爭取中央經費，可補助包含外牆拉皮(含空調與外部管線整理美化、廣告招牌拆除及鐵窗拆除費用等)、騎樓整平或門廊修繕、植栽綠美化、街道家具設施、維護公共安全必要之公用設備修繕及更新、增設或改善無障礙設施、提高建物耐震能力等項目。
都發處表示，位在清交商圈、水源市場旁的建中路公寓，地上19層、地下3層，鋼筋混凝土造，所有權人數240位，86年完工後，因外牆逐漸劣化，有磁磚、鋁板剝落事件層出，影響行人及用路人公共安全，經社區管委委員會召開區分所有權人會議，達88％所有權人同意辦理：外牆拉皮、屋頂漏水、耐震初評、無障礙環境改善、基地綠美化、空調管線整理等改善，總工程費約6,000萬，中央補助2,000萬，其餘費用，將由全體住戶共同分攤。
台北市靠近信義商圈，有業者租下一棟窄屋當旅社，雙人房型只有3坪大，一床一衛浴，適合商務或背包客，而在東區，也有兩棟透天店面，8月通過危老條例，建商未來要蓋小宅，室內每戶15或26坪，房仲表示，台北市黃金地段要都更，要地主們都同意比較難，因此小土地蓋的小宅成為趨勢。
旅社業者吳先生：「這間是我們標準雙人房，基本上配備就是一張標準雙人床。」 床就佔了快一半空間，衛浴設備也是小巧型，以及快煮壺，小冰箱，電視，該有的都有了。 賣點就是能在房間看到101，基隆路上的旅店，雙人房型三坪大，住一晚只要一到兩千元，靠近捷運站跟信義商圈，不太適合家庭客住，但對於不講究設施的商務客或背包客，入住率能達到九成。
旅社業者吳先生：「(每晚)房價一方面是優勢，因為節省很多其他設施的成本，地點的便利性。」 業者租下30年的老房子，外觀重新拉皮，在寸土寸金的台北市中心，像這樣的狹長型的窄屋正夯。 記者畢倩涵：「在復興南路上這兩間東區店面，未來建商打算把它規劃成小宅，也就是裡面每戶的坪數，大概是15跟26坪。」
一棟有承租戶，旁邊則是閒置當中，東區這兩棟透天土地合計77坪，今年八月通過危老審議，未來改成住宅，每坪價格有機會來到兩百萬，而在忠孝東路，兩個預售建案，也是屬於小宅規格，單價破百萬是基本，重點離捷運站近，交通很方便。
房仲業者吳礎辰：「我們在談都更的時候，要取得百分之百土地地主們同意，也不容易，所以寧可選擇比較小的基地，去做都更改建。」 房仲表示，最近兩房或1+1房，地點好，總價低的小宅，受到不少首購族青睞，即便每坪換算下來，價格很高貴，但能在黃金地段有個窩，窄屋也有市場。
2016年房地合一稅上路後，繼承房子再出售，就有了不同稅率，近年更出現不少出售後面臨高額稅金的案例，不少繼承者誤觸，後悔「太快賣房子」。專家特別提醒，「被繼承者」例如父母是2016年之後取得的房子，且後來過世，繼承者將這樣的房子馬上出售，都會有房地合一稅的問題。
先前就有代書分享案例，父親今年過世，他的兒子繼承一間父親2016年之後買的房子，由於父親缺錢生前就將房子做了高額貸款，兒子想說繼承之後把房子賣掉，就不用繳納貸款，沒想到賣掉之後帳面小賺50萬元，卻得繳400萬元房地合一稅。
資深代書劉坤圖指出，被繼承人的房子，若是在2016年以前取得，房地合一稅適用舊制，因土地不用課稅，出售房產的整體稅金通常不高；被繼承人若在2016年之後取得房產，適用房地合一稅新制，繼承人再售屋是以繼承當下公告土地現值，作為房地合一課稅標準，要繳的稅金就相當可觀。
不少熟悉地政法規的專家也提醒，2016年房地合一稅上路後，對贈與跟繼承案件稅金影響很大，尤其建議繼承人一定要把被繼承人取得房子的時間搞清楚，再評估要不要出售，否則就會面臨龐大稅金問題。
彰化縣政府為持續開發「田中高鐵站」活絡經濟，再度釋出五十多筆住宅與產業專區土地，其中涵蓋多筆搶手、不滿百坪的小坪數住宅區土地，每坪在十萬元上下，相當適合上班族和小資族群進駐投資。
彰化縣政府以區段徵收開發完成「田中鎮高鐵特定區」，成為南彰化規劃最完整住、商、產的綜合經濟區，自從週邊四通八達聯外道路開通後，已成功引進氣象局「彰化氣象站」以及彰基醫療體系進駐投資興建醫院。
縣府地政處長劉坤松表示，去年與今年初，共啟動三波公開標售特定區，出售已分割成中小筆的土地，引來搶購熱潮，彰化縣在九月份乘勝追擊，再度釋出二十多公頃，共劃分成五十多筆住宅、轉運與產業專區土地上網公開標售，在今（16）日決、開標，有意進駐彰化高鐵新都心民眾可把握機會。
劉坤松強調，根據多次經驗，田中高鐵特定區土地開標底價每坪為十萬元上下，所劃分小坪數約只需五、六百萬資金，歡迎上班或小資族輕鬆進駐發展潛力無窮的彰化田中高鐵特定區，以活絡產業經濟。
「有關土地標售，相關投標單、投標封、投標須知、標售土地清冊及位置圖於標售期間可至彰化縣政府地政處、田中地政事務所等處索取，或上彰化縣政府地政處網站(http://www.land.chcg.gov.tw/) 下載使用。
國際油價上漲，預期將扭轉聚酯等紡纖原料價格，從第二季以來至今的下滑趨勢，並激勵中下游客戶拉貨動能，包括遠東新(1402)、新纖(1409)、福懋(1434)及力麗(1444)等國內紡纖上中游原料大廠指出，油價上漲有利產品價格往上，若能有一定的幅度，今年第四季營運的不確定性可減少，可望往正面看待。
遠東新今年1-8月的合併營收1699.85億元，年成長16.65%；不過，上半年的毛利率確下滑。 遠東新指出，在越南紡纖成衣一貫廠及美國廠出貨及產能利用率提升下，今年以來的營收維持正成長，但因油價下跌，直接讓PTA價格下跌影響，獲利衰退。
油價上漲，遠東新指出，如果油價下跌趨勢改變，紡纖上中游原料聚酯、加工絲等產品價格波動就會縮小，還有上漲空間，紡纖原料廠第四季營運預期有希望從較保守，轉趨為審慎正面。
原本規畫耗資新台幣120億元的桃園亞矽創新研發園區開發案，中華電信董事長謝繼茂證實，中華電確定退出。
桃園亞矽創新研發中心的園區開發案，是政府「亞洲．矽谷推動方案」中最重大的一項建設，當初由桃園市長鄭文燦與中華電信前董事長鄭優促成共同投資開發，桃園市政府提供土地，中華電信委由子公司光世代建設出資興建，打造一個結合5G、智慧物聯網、AR/VR、及AI人工智慧的新一代新創園區，除了主體工程由中華電信投資120億元，周邊還會由經濟部帶動40多億元的開國際觀光旅館、30多億元會展中心開發案，整個園區希望扮演鏈結矽谷及全球科技大廠聚集的核心聚落，以及台灣培育青年創新及創業發展的基地。
據了解，該開發案頻頻受到桃園市議會杯葛，加上桃園市議會要求市政府在開發案轉為主導角色，中華電信經過評估，已確定退出該開發案。 光世代建設公司與桃園市政府透過桃園航空城公司共同合資成立的「桃園亞矽創新股份有限公司」，根據經濟部商業司網站顯示，已經正式解散。
據指出，未來桃園亞矽創新研發園區將由桃園航空城公司獨挑大梁負責投資興建，另外，園區的土地開發面積將從原來占整體創新園區基地約1/2縮小至1/3，總投資金額降為80多億元上下。 未來該園區的開發方向仍將維持當初規畫內容，包括希望引進全球跨國科技大廠進駐、結合台灣廠商的創新研發及製造能量，孵化世界級AI、物聯網等5G相關產業鏈的國家隊，以鏈結全球商機。
中華電信退出該開發案後，光世代建設公司未來將主導中華電信兩項指標性的土地開發案，其一是電信機房開發為結合5G、AI、物聯網等先進科技的綜合商辦大樓，其次是投資開發智慧化的員工宿舍。
光世代建設公司董事長陳光雄指出，南港機房開發案將會是中華電信未來將電信機房土地結合5G等創新科技、開發成智慧科技綜合大樓的指標開發案，而坐落在楊梅的中華電信研究院員工宿舍智慧大樓開發案，除了負責培育人才，也將作為開發各項支援5G等先進技術及應用服務的創新科技試驗場域。
智慧交通車載電腦系統製造商鑫創電子（6680）今（16）日以每股60元轉上櫃掛牌，在2019年下半年營運動能可望顯著回升下，開盤即以大漲20.83％的72.5元開出，早盤維持20％漲幅，蜜月行情超甜蜜。 鑫創電子成立於2009年，專注於智慧交通車載電腦系統製造，產品應用面涵蓋鐵道交通系統、無人自動駕駛公車、行動式警車自動車牌辨識、車用警務執行、大眾運輸資訊、車隊管理、車用人臉辨識、車上付費、船舶聲納系統、軍事用途等領域。
鑫創電子產品已通過歐洲軌道車、歐洲一般汽機車、海事船舶認證及軍用測試規範等國際標準認證，主要客戶為系統整合商及經銷商。受惠歐美積極發展無人自駕公車、智慧交通及警車自動車牌辨識系統需求成長，近3年營收均維持逐年成長。 在首季美洲車載電腦新專案出貨帶動下，鑫創電子2019年上半年合併營收1.84億元，年增3.65％，但稅後淨利2919萬元，年減7.91％，每股盈餘1.86元，低於去年同期2.02元，主要由於第二季歐美客戶需求稍緩，致使整體營運轉淡，影響上半年獲利表現略降。
不過，隨著歐美客戶需求回溫，鑫創電子8月自結合併營收3358.8萬元，較7月3319萬元成長1.2％、較去年同期2388萬元躍增達40.65％。累計1～8月合併營收2.5億元，較去年同期2.22億元成長12.84％，成長幅度較前7月的9.48％明顯提升。 鑫創電子表示，車載電腦及嵌入式電腦過往營收占比約8比2，今年上半年嵌入式電腦需求較多，使毛利率略為下滑。展望後市，隨著歐美客戶車載專案持續出貨，下半年營運動能可望顯著回升，且因車載電腦毛利率較高，預期可望帶動全年營運維持成長。
金管會日前宣布將放寬房貸及個人貸款風險權數規定，摩根大通發布評論指出，政策提前鬆綁，有利台灣銀行CET 1、tier 1和CAR表現全面提升；預估最佳情況下，整體銀行CET 1將提升48至147個基點，並點名富邦金（2881）、中信金、新光金受惠最大。
金管會最新宣布擬將房貸風險權數改依貸款成數（LTV）計算，個人貸款適用較低風險權數的門檻也放寬到2,000萬元以下，兩大措施最快於明年下半年和1月上路，市場解讀有利銀行資本適足率提升。
摩根大通台灣金融產業分析師黃聖翔指出，台灣銀行業的利率敏感性資產（RWA）密度遠比亞洲鄰近市場來得高，因此金管會新消息接軌巴賽爾協定，實施點比預期的2022年早，對台灣銀行業者無疑是利多。 他以在台主要研究的銀行舉例，相關銀行普通股權益第一類資本（CET 1）比率至少提升30至97個基點，更有利創造有機式成長和擴大配息彈性。
黃聖翔進一步說，根據巴賽爾協定，房貸成數的計算以未償還貸款金額為基礎，而非初始貸款；近年台灣新抵押房貸的成數約落在56%至61%，他預期接下來成數將降至50%以下，另外是部分中小零售企業的房屋權利會否重新歸類為非自用貸款並採用30%的風險權數，也牽動政策效果。
他表示，最佳模擬情境下，台灣銀行業的CET 1、第一類資本（tier 1）和資本適足率（CAR）將分別提升48至147個基點、48至151個基點和53至187個基點。
而若金管會政策較保守，認定貸款成數以未償還金額為基準，中小零售企業的風險權數仍採用較高的75%、而非30%，摩根大通估計，銀行業前述兩大比率將改善30至97個基點，第三項的資本適足率則提升34至116個基點，幅度依舊不小。
黃聖翔指出，如以個別銀行看，富邦金、中信金和新光金房貸占貸款業務比重又相對其他銀行高，受惠程度將領先。
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