|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
於下半年的房地產市場看法，第一銀行評估，目前國內景氣平穩，且房市在自住需求支撐、台商資金回流等有利因素下，預估未來房市及房貸仍將是溫和成長。不過，下半年仍有總統選舉及中美貿易摩擦等不確定因素，這些因素仍待觀察。 華南銀行預估，2019年上半年建物所有權買賣移轉棟數年增5.6％，為14.4萬棟，高雄市買賣移轉年增成長幅度最大，整體交易呈北溫南熱，房仲業者認為市況增溫，帶看成交的機會相對增加，惟要留意的是自用需求的比重下降，投資需求的比重增加。 下半年的房市有利因素，華銀主管分析，包括台商回台可能帶動高價住宅去化、近期房仲統計購屋投資需求比重已較過去增加等，不利因素包括總統大選白熱化影響民眾看屋及成交、賣方拉高開價、縮小議價空間等。 整體而言，下半年觀望氣氛比上半年濃厚，預期交易量維持上半年水準，部分重劃區推案拉高開價，但整體價格仍呈震盪盤整走勢。
彰化銀行主管分析，展望下半年房市，由於國內利率仍偏低，加上台商資金回流，有助自住型買盤進場，只是受中美貿易戰愈演愈烈影響，全球經濟及金融市場仍充滿不確定性，以及國內總統大選漸趨激烈，民眾購屋態度恐轉趨觀望，下半年房市整體交易量將不易大幅成長。 此外，至去年第四季全台新建餘屋已達8.7萬戶，加上去年核發建築物建造執照與使用執照皆大幅成長，在需求成長有限而供給大增之下，建商為有效去化庫存，將採讓利促銷策略，預估整體房市將呈交易量小幅成長，房價持平的局面。 高價住宅則受豪宅稅衝擊，加上近二年豪宅推案量大增，以及央行仍未放鬆管制下，行庫認為，豪宅價格仍不易反轉向上。
高雄房市持續熱絡，今年928檔期推案總銷金額達445.7億元，年增約6.7％，是近七年次高，推案戶數4,566戶則創歷史新高，比去年同期大增38.24％，今年928的推案結構迥異於往年，造鎮、小宅、以及大型開發商積極進場，寫下歷年928的三大特色紀錄。 高雄市房屋市場調查協會19日公布今年928檔期推案數據，理事長蔡紹豪表示，高雄今年的928房市推案，具有造鎮、小宅、與大型開發商積極推案的三大特色，是歷年罕見的結構變動。 蔡紹豪指出，從今年8月開始納入統計的高雄928檔期，推案總銷金額約445.7億元，比去年同期的418億元，年增約6.7％，是近七年來的次高，僅低於2016年的500億元，不過，推案戶數則高達4,566戶，比去年同期的3,303戶，年增38.24％，創下歷史新高紀錄。 他說，今年928共有27個建案進場銷售，扣除總銷合計13.3億元的4個透天建案，只有城揚、歐美、永信和都市建設分別推出「新驛城」、「文丰青」、「敘上景」、以及「都市丰華」屬於成屋建案，其餘的19個大樓住宅全部屬於預售。 大樓住宅供給戶數4,391戶，約占總戶數量體的96.17％，透天推案量仍持續萎縮中。
蔡紹豪表示，今年928檔期的預售或結構銷售大樓總戶數，高達4,060戶，占整體大樓推案4,391戶的比例達92.46％，顯示高雄預售結構成為新主流，相對地，成屋數量十分稀有。 蔡紹豪表示，高雄今年928檔期，量體最大的首推白天鵝建設在美術館地區推出的「美術館1號」，總戶數達778戶，創下美術館地區有史以來的最大造鎮案，預估開價將出現3字頭房價。 此外，總銷約70億元的「美術館1號」，與今年329檔期已進場，目前仍潛銷的興富發大樓預售案「愛情河左岸」、「郡都當代」等，都是屬社區戶數規模龐大的造鎮案，且走的是小宅模式，顯示高雄的房市造鎮建案，有小宅化趨勢。
台北科技走廊最後一塊版圖「北投士林科技園區」土地交易發燙，根據信義全球資產統計，今年以來北士科就有五筆土地交易，包括國建、長虹、華固等多家大型建商紛紛插旗，合計已投入91億在北士科購地。 據信義全球資產統計，上市櫃公司土地交易截至今年8月止，交易金額已達937億元，遠遠超過2018年全年度的815億元，顯示建商持續看好後市，其中北士科土地今年更吸引多家大型建商搶地。 北士科園區被視為有機會複製內科及南軟成功經驗的科技園區，去年底土地開始分階段點交，近期進入實質開發階段。今年有多家大型建商進軍北士科，江陵建設董事長林美東以天賀建設名義，斥資46億買下北士科園區3千坪土地；長虹建設以7.9億、每坪157萬購入科專區土地，將開發辦公大樓；另國泰建設在今年7月以5.8億元買下軟橋段住宅土地。
華固建設今年更大動作買下二筆科專區土地，以總價30億買下軟橋段49、53地號，其中一筆土地是新世貿資產去年以每坪155萬取得，隔一年以每坪165萬元賣給華固建設，短短一年的時間土地每坪上漲10萬元。 信義全球資產經理王維宏表示，內湖科技園區及南港軟體園區發展完善，帶動台北科技走廊交易發燒，成為大型企業獵樓熱區，不僅吸引跨國企業進駐，近年來上市櫃公司對於內湖、南港情有獨鍾，內湖整棟交易比例提高，南港辦公室更是出現每坪百萬交易，由於內科及南軟可開發土地已所剩無多，使得北士科技園區土地交易相當熱絡。
預拌混凝土大廠國產建材實業（2504）近年持續進行資產活化策略，旗下「南港企業總部暨周邊開發」的都市更新事業計畫，已正式獲得北市府核定。 國產建材實業指出，集團南港都更案基地，佔地約6500坪，其中建築基地面積約4000坪，基地內興建A、B兩棟智慧與綠建築商辦暨商場大樓，最高達26層樓、開發總樓地板面積約6萬餘坪，將來不管規劃做部分出售或營運出租，都能為集團帶來長期而穩定的收益。 國產建材實業在全台擁有25多萬坪的土地面積，近年來積極進行資產活化策略，除了台南的「南風村」商場已經在去年開幕，在台北市政府推動的東區門戶計畫中，屬於計畫軸心區域的國產建材實業臺北廠，也積極推動集團「南港企業總部暨周邊開發計畫」。 國產建材實業指出，國產建材集團南港都更案基地，該計畫經過幾年的都市更新審查程序之後，日前正式獲得北市府核定，預估開發總樓地板面積約6萬餘坪。由於該計畫已經由北市府納入「東區門戶計畫」範圍，預期整體開發的時程，在完成現階段進行的權利變換程序之後，可望在1、2年左右時間，順利取得建築執照。 國產建材實業表示，集團的南港都更案目前規劃為A、B兩重建區段，A區段為集團完全持有的商辦大樓，建築基地面積約4,000坪；B區段則為台北市政府衛生局大樓，國產建材集團負責興建完成後可分回部分商辦樓層，所以包括：A、B兩重建區段，國產建材集團未來持有的商辦樓地板面積，總數共可達約4.4萬坪左右及約670個停車位。
台商回台一波波，投資台灣事務所19日召開會議，會中通過電子大廠技嘉科技、長華科技、復盛精密工業、全漢企業、昭輝實業、衡欣醫療器材等6家台商投資案，總投資金額84億元，帶來783個本國就業機會。預計下周台商回台可望破6,000億元大關。 經濟部表示，截至目前已有140家廠商響應台商回台投資方案，累計投資逾5,926億元，可帶來5.22萬個本國就業機會。 主機板知名品牌技嘉決定在台擴大投資高精密製程，生產高階電競用、高速運算網通伺服器、工業電腦、5G與車載電子相關主機板與顯示卡，短期將投資近8億在現有桃園南平廠區導入自動化產線與設備，中長期增建二期智慧型工廠。 本周有二家導線架廠商回台，長華科技名列全球導線架前5大供應商，並收購日本住友集團子公司SH Materials亞太公司（SHAP），轉型投入IC封裝導線架，成為全球主要IC基板領導廠商。
規劃投資30億於高雄楠梓廠區擴建廠房與新增設備。 另一廠商復盛精密由於主要客戶如超豐電子、日月光等皆要求由台灣生產出貨，因此決投入6億元，利用竹科及湖口工業區現有廠房建置新產線，並開發新產品MID-LDS 封裝基座技術。 此外，本周會議通過核准寶嘉誠工業、久允工業、薪宇科技3家中小企業加速投資逾10億元，可創造70個本國就業機會。累計已通過30家中小企業投資案，總投資逾190億元，帶來1,603個本國就業機會。
新版國際財務報告準則IFRS17明年上路，全球信評機構標準普爾全球評級、惠譽國際都針對其影響發布最新報告，認為時值各國央行採行降息政策，在低利率甚至負利率情況下，保險業的資產表現面臨更嚴重挑戰，同時也擔心新標準會讓保險公司的信用風險資訊漏失。 惠譽指出，台灣22家壽險公司中，在2019年12月底前，若淨值比未回升至3％以上，就可能被認定為資本不足，截至目前為止，台灣有兩家壽險公司的淨值比剛好在3％上下，兩家公司至今均未宣布增資計畫。 標普評等指出，新版IFRS17標準將為保險公司的資產負債表，提供更真實、更具數據性質的呈現，把保險公司的經濟基礎清楚說明，但根據IFRS17報告的保險公司，與根據在地或美國公認會計原則報告的保險公司間，將無法加以比較，也就是適用不同標準的業者可比性會降低。
此外，各國金管會或金融監理單位強調，IFRS17可以帶來承保透明度的增加，標準普爾全球評級表示，擔心應收帳款和應付帳款總額的清晰度，例如資產負債表被縮短，會導致某些信用風險資訊的漏失。 惠譽指出，台灣金管會在IFRS17實施前，對於壽險業的資本適足性已進行法規修正草案，業者可能會加速補充足資本及調整其產品組合，這些變動對壽險產業的信用狀況可以形成正面影響，如資產槓桿降低、或淨值比提高、資本水準提高，以及業務狀況更健全，可以強化壽險公司的信用體質。 惠譽指出，草案對外徵詢意見期限在10月1日截止，明年4月1日起施行，金管會認定22家壽險業的資本適足類別會是今年6月至12月期間的淨值比。
上曜（1316）看好大型科技廠商湧入台南，帶進的人口紅利和就業商機，大舉獵地！19日宣布，以9.165億元再買進台南九份子核心基地。董事長張祐銘表示，該基地完整街廓共3791坪已整合完成，未來建案總銷售坪數約達5.5萬坪，將分期推案，每年以推案五萬坪建案為目標。 法人表示，目前上曜集團所有可推案總銷將近250億，可提供未來5年的營收動能。 7月才買進台南九份子核心住八建地1958.81坪的上曜，19日公告以每坪50萬元，再買進該基地右邊土地，目前整個基地完整街廓共3791坪。 上曜董事長張祐銘表示，由於大型科技廠商不斷湧入台南，帶來大量人口與工作機會，台南這一波土地漲的又快又急，光是今年，土地平均漲幅約三～五成，有的漲幅甚至達一倍以上，看好北台南的發展，該集團將持續獵地。 張祐銘表示，由於布局甚早，目前上曜集團在九份子週邊土地庫存已近萬坪，每坪平均購買成本不到30萬，為後續業績不斷提供動能，集團希望每年以推案五萬坪建案為目標。
上曜第三期建案「帝凡內」目前已熱銷七成以上，預計明年第一季開始交屋，另上曜也積極布局其他直轄市，除了在台北設立分公司以外，在台北與高雄也有多起都市更新建案正在洽談中。台南市首件危老重建案也是由上曜子公司永捷創新科技申請通過。 此外，上曜在市區也有五件危老重建案尚在申請中，將力拚明年5月底優惠截止前申請通過，預期明年的新建案將會百花齊放。
高雄捷運公司北機場開發今天動土，由達麗建設旗下子公司達麗米樂開發，醞釀一年的岡山萬坪商場「岡山樂購站前廣場」總面積約1萬2589坪，分A、B兩區開發，總投資金額約20億元，初期年營業額目標為15億元。 在高雄市長韓國瑜、副市長葉匡時、高雄捷運公司董事長楊岳崑及達麗建設董事長謝志長先行為舞獅點睛，預計10點30分高雄市長韓國瑜到場後動土，全區預計2021年第4季完工營運。 去年8月達麗、田米樂兩家合資的公司與高雄市政府及高雄捷運股份有限公司三方簽署30年租約，共同開發高捷北機廠（高捷紅線R24南岡山站）站前土地，引進秀泰集團形成綜合式商場。
達麗米樂借重達麗建設在美國經營社區商場與秀泰集團在台灣經營商場的經驗，打造一個具有時尚購物、電影娛樂、主題美食、親子育樂的休閒購物天地，讓岡山居民看電影與購物不用再跑大老遠。 經營影城起家的秀泰集團，繼2018年一口氣在新北與台中開了2座商場與3家影城後，這次在達麗米樂公司的熱情邀約下進軍高雄，開設全台第6座秀泰生活購物商城與第14家秀泰影城。 達麗米樂與秀泰將引進國際知名品牌、運動旗艦大店、多元的餐飲饗宴、3C科技及兒童親子樂園等。秀泰影城更推出全高雄最大影廳（15公尺米高、挑高五層樓），也是高雄首座雷射4K超級巨幕影廳。
台中七期旁打卡熱門景點秋紅谷，台中市經發局19日舉辦「秋紅谷附屬設施」招商標租，包括7-Eleven、麥當勞、鼎王集團、萊爾富、古典玫瑰園及大買家等多家業者前來聆聽，投標租賃使用年限五年，投標金額不得低於公告月租金18萬元，預計11月5日決標。 秋紅谷景觀生態公園，占地3公頃，位於台灣大道、朝富路口，緊臨七期重劃區，兼具景觀、生態、滯洪及排水等功能，是台中知名景點，曾獲全球卓越建設獎肯定。 台中市經發局表示，秋紅谷附屬設施標租案，現已上網公告，總面積達744.32平方公尺，包含靠台灣大道建物（A棟）地上層159.75平方公尺及經貿展演棟（C棟）地下層584.57平方公尺，可供商用、陳列展售、娛樂、餐飲及消費等用途，租期五年，從2019年10月1日至2024年9月30日止。 經發局說，包括法人、經政府立案的人民團體或商號均可投標，11月4日截止投標，預計11月5日決標。為了招商標租，經發局19日在長榮桂冠酒店舉辦「秋紅谷附屬設施現況標租案」招商說明會，吸引眾多餐飲、咖啡、婚紗、伴手禮及糕餅等業者到場聆聽。 經發局說，此案採公開標租，以月租金投標，且投標金額不得低於公告月租金18萬元；另房地租金應外加5％的營業稅。
經發局強調，此次招商模式，與先前委託經營不同，地價稅原由廠商負責，為了減輕廠商負擔，此次改由市府支付。另廠商也可利用秋紅谷景觀內的木質平台，舉辦表演活動，可定期邀請街頭藝人表演，藉以吸引人潮前來消費。 秋紅谷附屬設施，若符合「台中市公園及行道樹管理自治條例」條件，將開放可烹煮、燒烤食物或其地營業行為，若順利招商後，秋紅谷附屬設施可提供遊客遊憩空間，有效提升當地生活機能。 經發局強調，秋紅谷鄰近國道1號、74號快速道路及朝馬轉運站，擁有絕佳交通區位優勢，周邊還有國家歌劇院、老虎城、新光三越及大遠百等，並與逢甲商圈串聯，消費娛樂機能豐富，平時或假日都能吸引許多民眾到此遊玩，長期發展效益可期。
超市龍頭全聯店型大進化，有請日本「超市改造王」。全聯自2016年跟日本設計師西川隆合作，在新北泰山開出全台首家西川店型，並以此延伸改造各分店，迄今全台已有上百店融入西川元素，據全聯統計，改裝後平均單店業績彈跳幅度高達五成，效益驚人！ 全聯19日率媒體團在大阪訪問西川隆設計師，以及由他改造的佐竹超市（Foods Market SATAKE）。近年來全聯已從早年「沒有拋光石英磚」、「沒有明顯招牌」的傳統超市，轉型升級為新型態超市，其中，最重要幕後推手就是西川隆。 西川隆表示，該公司（PREGRESS DESIGE）有20年日本超市設計經驗，平均一年接40～50間超市設計案，目前累計經手逾800間的超市改裝設計，目前已跟全聯合作9間門市，今年還有3間將陸續開幕。 據了解，西川隆設計的超市，從動線規劃、燈光照明、牆面布置、商品陳設等，每個細節都很講究，就連蔬菜、水果、牛肉、豬肉、海鮮等的燈光色溫都不同，讓消費者「不知不覺很想購買！」 西川隆說，跟全聯合作最大的考驗是，除了結合日本超市的特色，更要兼顧台灣民眾的購物習慣，也因此，他甚至還到台灣傳統菜市場深入觀察，才能打造出有「台味」的日式超市。
全聯工程部副理穆傳哲說，全聯跟西川隆合作的首家店是2016年開幕的泰山全興店，開幕迄今穩居全聯「店王」寶座，350坪的空間、單月可創造超過3,000萬的營業額，平均一天進帳百萬元，是全聯全台營收最高的門市。 為持續擴大西川店的效益，穆傳哲說，除了西川隆親自操刀的9家店外，全聯團隊也萃取西川元素，複製到其餘112間店，透過低成本、高度模組化，達到快速複製的目的，但又須趨近於西川店的氛圍跟質感，這是最大的挑戰；他並透露，複製店的成本平均可省下逾1,500萬，預計今年底前再新增20家。 佐竹超市專務佐竹一也分享，佐竹超市旗下12家分店都由西川隆設計，改裝後業績年年上揚，平均第一年單店業績成長10～15％，第二年再向上成長10～15％，第三～五年的業績通常會是改裝前的1.5倍，效益十分明顯。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
