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國家住宅及都市更新中心首度推出台銀圓山公辦都更案,備受各界關注,不過據了解,業界對招商條件仍有不少意見,尤其此案要求須回租台銀房地20年,且限制轉租當二房東,成為業界卻步主因。 而招商收件截止日至10月1日,僅剩一周左右,屆時能否順利招商成功,邁出國家住都中心八大公辦都更案的第一步,仍有不少變數。
經濟日報提供
國家住都中心今年8月針對台銀圓山案、信義兒福B1-1、B1-2等三案舉辦招商說明會,雖吸引日勝生、興富發、元大、富邦等大型建商或壽險業者到場,對量體大、地段佳的台銀圓山案表示興趣,然而據了解,相關業者對於招商條件仍存在不少疑慮,目前尚未遞件。
台銀圓山案採權利變換方式,面積約3,000坪,投資額約36億元,隔庫倫街分南北兩基地,由國家住都中心擔任實施者,並公開徵求出資人。得標者要回租台銀房地20年,若有意願最多可再展延30年,合計50年。 業界透露,出資人須承租台銀更新後南側全部房地約1,730坪達20年,卻限制不能轉租,成為業界最大疑慮,普遍擔憂若不能轉租,未來在經營上恐窒礙難行。
據了解,台銀會提出限制轉租條款,主要是希望未來對口單純化,且台銀過去並沒有如此大量體、長時間的房地出租經驗,因此在招商條件上,仍持較保守態度,不希望承租者變成「二房東」,導致管理過於複雜。
但業界人士坦言,現在連政府都在推專業二房東「包租代管」,限制轉租實在沒有道理,仍希望在招商條件上適度鬆綁,業界也會更有意願參與,創造雙贏。 除了限制轉租,台銀圓山案管理服務費用高達2.5億元,較一般行情來得高,也導致投資者卻步。
建商為搶攻低總價市場,建案規劃愈來愈迷你,近期房市出現「小宅十大亂象」,包括所有格局縮小化,低總價、高單價甚至違建等,甚至出現一層26戶的情況。業界憂,未來新案交屋時與消費者認知有落差,不僅可能衍生購屋糾紛,也恐出現退屋潮,值得注意。
經濟日報提供
高房價掣肘,近三年小宅、甚至更小號的「迷你房」產品大受首購的年輕族群青睞,不過攤開目前小宅建案,廣告宣稱「一加一房」、「小兩房」、「兩房」、「小三房」、「二加一房」、「三房」等名詞,讓消費者眼花撩亂。
業者盤點,目前常見小宅建案至少就有十大亂象,其中「低總價、高單價」就是常見手法。 住展雜誌企研室經理何世昌分析,為了讓年輕人買得起,建商拚命壓低產品總價,希望盡力符合首購族的「預算」,但實際上卻是「低總價、高單價」,如果以每坪單價來看,不少小宅產品單價甚至還高出周邊建案行情,部分建案更拉高車位價格,回補建案低總價的價差。
另外,格局縮小化、假二房或假三房、單面採光或通風不良,甚至單層戶數過多,更是小宅發展後另一大宗亂象。 這類產品最大的問題,就是在建案交屋時,民眾驗屋一看「坪數差很大」,如臥房縮水瞬間變「嬰兒房」,正常尺寸的床鋪或衣櫃完全放不下,且過小的「迷你房」產品也可能影響銀行房貸的核貸成數。
最誇張的是,不少建商在追求獲利極大值之下,也出現社區戶數極大化、單層戶數過多的情況,像新北市板橋地區就有新案一層戶數高達26戶,令人咋舌;更有建案出現「陽台變室內」、「露台變陽台」的違法情事,未來恐有被拆除風險。
何世昌指出,建商為求符合首購族的「預算需求」,基本上消費者就要有基本認知,「居住需求」的生活品質就會大打折扣,畢竟魚與熊掌不可兼得,建商也是營利事業。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,小宅衍生亂象,最快2020年社區交屋時,購屋糾紛就會層層爆開,甚至恐引爆退屋潮。對消費者來說「只能將就著用」,自保的方式就是找專業的驗屋團隊來協助把關。
為擴大辦理社會住宅,內政部營建署今天表示,第2期包租代管將於10月上路,將與國家住宅及都市更新中心、六都的租賃公會合作,遴選出租賃住宅服務業者加入,2期合計將擴大補助達2萬戶。
內政部營建署國宅組長歐正興指出,「租賃住宅市場發展及管理條例」從去年6月27日上路後,已經一年多,全台灣成立的租賃業者超過300家;因此,政府希望除了縣市政府辦理之外,也加入住都中心、租賃公會一起合作,遴選出最適合的業者,負責該縣市的包租代管業務,預計將創造1萬5000戶的包租代管服務。
歐正興表示,不論是公會版或是縣市版加入計畫的房東及業者,都可享有獎勵補助及稅賦減免等優惠;不過為了提升品質,第2期計畫的業者,必須先取得租賃住宅服務業登記證,才有資格。
歐正興指出,第1期社宅包租代管已經在各個縣市政府陸續開辦,當時因為是試辦,且租賃專法也還未正式上路,只有找房屋仲介、物業管理公司合作;不過,因為各都開辦速度不一,加上房東對包租代管的認識尚不足,目前都還在媒合中,第1期已完成包租代管服務的有5000戶。
歐正興說,政府希望透過第2期包租代管上路,可以拓展更多房源,使租屋市場更健全,若加計第1期合計將擴大補助達2萬戶。
國家住宅及都市更新中心首推三大公辦都更案,其中台銀圓山案已於7月底公告,至於另外兩塊基地:信義兒福B1-1及B1-2,由於行政程序尚未完竣,預計最快要等到9月底才能「接棒」上場。
台北市政府上周已完成信義兒福B1-1、B1-2基地的都市設計審議,現在國家住都中心就等北市府一紙核定函,就可上網公告,時程上若無意外,預計9月底、10月初才能上網公告。
國家住都中心表示,B1-1基地採權利變換方式實施,更新後低樓層將提供幼齡教育設施,先建後拆,實施者分回部分則規劃為多元使用住宅。
高雄捷運南岡山站本屬偏郊區域,生活機能有欠完備,不過,在大鵬九村87期重劃區、岡山樂購站前廣場、以及高醫岡山醫院等三大開發案陸續進場之後,總共63.99億元的投資,將從今年底到後年,陸續發酵,高雄捷運南岡山站生活圈的價值,將引發房地產市場的進駐潮。
高雄捷運紅線R24南岡山站生活圈三大開發案,最早完工的首推大鵬九村87期重劃工程,高雄地政局長黃進雄表示,地政局投入大約10.49億元,進行土地面積約28.88公頃的重劃,2016年4月公告重劃,預定2019年底完工,預定可釋出17.59公頃的建築用地,成為高雄捷運南岡山站生活圈最大的發展腹地。
高雄捷運公司總經理張修齊指出,捷運南岡山站週邊土地都已簽約,最大宗的就是達麗米樂公司的岡山樂購站前廣場、以及高醫岡山醫院,這兩個開發案都屬地上權,期限30年,在達麗米樂主導的岡山樂購站前廣場動工之後,希望高醫岡山醫院也在今年底動工興建,共同促進該區發展。
達麗建設旗下子公司達麗米樂,與高雄市政府及高雄捷運公司三方簽署的地上權案,基地面積約12,589坪,今年9月20日動工,總投資金額約20億元,將打造成為區域生活休憩重心的岡山樂購站前廣場,預定2021年第四季完工營運。
高雄捷運南岡山站生活圈,也將擁有提供醫療服務的高雄醫學大學附設高醫岡山醫院,高雄醫學大學董事長陳建志說,高醫除了高醫附設中和紀念醫院,也接受高市府委託經營市立小港醫院、大同醫院、以及旗津醫院,但,地點都位於中高雄和南高雄。
陳建志指出,在高雄捷運公司接觸之後,高醫評估服務機能與財務效益,加上北高雄缺少大型醫療機構,因此,決定投資興建高醫岡山醫院,希望為南台南、路竹、橋頭、岡山、以及楠梓地區的民眾,提供良好的醫療服務。
高醫岡山醫院籌設營運處執行長傅尹志表示,高醫岡山醫院大樓興建約25億元,如果加上儀器設備採購,總投資額達33.50億元,可望在9月底取得建照,興建544床的醫療大樓,預定今年底動工,2021年底完工試營運。
台灣微軟針對高速雲端運算、人工智慧物聯網(AIoT)及資安防護等三大客戶需求,提出含括Azure Sentinel、Azure Sphere到客製化晶片的最新半導體智慧製造解決方案,持續致力推升台灣半導體產業升級未來工廠,以智慧製造開創新商機。
微軟自9月以來陸續在台發布多項進展,除推廣Azure Sentinel正式在台上線、為台企業客戶提供高強度資安解決方案,並與台達電啟動三項戰略合作,透過微軟雲服務和AI人工智慧技術,助其加速布局全球腳步外,近日在SEMICON Taiwan國際半導體展中,端出基於Azure雲端運算平台的最新半導體智慧製造解決方案。
透過長期與台灣及全球半導體產業客戶的緊密合作,微軟針對客戶製造產業現場痛點,進一步整合其既有軟硬體資源,於近期開發以硬體安全為首要考量的物聯網平台Azure Sphere,能針對物聯網情境提供最佳化作業系統與高彈性、高防禦力的線上服務。
去年起,微軟即攜手IC設計廠聯發科推出專用於安全聯網的微控制器單元(MCU)MT3620,共同打造Microsoft Azure、地端和第三方雲端服務間的混合式端對端防禦鐵牆,無縫構建安全的物聯網生態系,作為半導體廠商的資安後盾。 推出首顆5G系統單晶片(SoC)的聯發科,近日在多家外資看好其後續5G SoC出貨進程及後續5G晶片商機下,先後調高其目標價及毛利率、獲利估值。
其今年以來累計營收表現亦持穩以較去年同期個位數增長幅度、站穩同期次高紀錄。 此外,Azure Sphere近期亦於各垂直產業進行落地應用,微軟並與記憶體模組廠宜鼎推出內建Azure Sphere的高安全度雲端管理InnoAGE SSD,成為全球首個專為人工智慧物聯網架構設計的SSD。
根據台灣電路板協會(TPCA)資料指出,2018年全球電路板產值規模(包含軟板後段元件組裝)約691億美元,其中HDI產值約占14.7%,換言之2018年全球HDI產值規模約為101億美元。 其中,2018年台灣PCB廠在兩岸生產的HDI合計產值約新台幣1,220億元,比重由2011年的15.5%,成長到2018年的18.7%,台灣HDI在產品結構的比重是高於全球的平均數據,這也顯示台灣廠商在陸資廠崛起後,持續強化高階產品投資的結果。
據統計,以出貨量面積計算,目前全球第一大HDI廠為欣興,約占全球HDI出貨面積的11%,其他市占率領先廠商還有華通、T&S、TTM、臻鼎等,而排名第七的燿華市占率約為5%。此外2015年至今有11家陸資PCB廠完成上市,不少廠商藉由公開募得資金投入不同項目的建設,其中部份與HDI有關聯。
HDI應用範圍逐年擴大,不過大多還是集中在移動可攜式裝置領域,其中又以智慧型手機為主,約占整體HDI需求的75~80%,數位相機、平板電腦等其他可攜式裝置約10%,另外像汽車、航太等領域則也有10%左右的比重。 TPCA表示,傳統HDI大廠幾乎已掌握了全球智慧型手機的HDI需求,規模較小的廠商或是較晚切入的陸資廠,已經很難再扭轉智慧型手機HDI市場版圖,因此紛紛開創出其他應用場域商機。
從市場面觀察,除了智慧型手機是最大宗應用,其他可攜式裝置也在增加HDI需求中,但預估汽車應用仍是擁有最高成長潛力的市場,包括引擎控制系統、自動停車系統、無人駕駛系統等需要高速複雜運算的模組元件最具成長潛力。
總括而言,目前陸資電路板廠商中擁有HDI產能及量產能力者不少,包括東山精密、景旺、方正、中京、崇達、超聲、勝宏等,不過絕大多數廠商HDI產能規模頂多在年產能10~20萬平方米,距離台灣大廠百萬平方米的年產能仍有一段差距,而且陸資商也並非皆具有Any layer製程能力,因此陸資廠商在HDI市場仍在追趕當中。
通路服務業的整併風潮中,連鎖藥局成為第一波的大洗牌的先行者,為搶攻全台藥局每年高達1,200億元的商機,通路商布局策略大不同!盛弘拚併購並整合集團資源,多元拓展版圖;而大樹在併購博登後,積極朝向第二品牌發展,將朝向線上整合線下(O2O)的社區藥局發展,成為接替集團在2020年後展店的重心。
另外,原本以醫療器材銷售為主的杏一,則延伸藥局發展,先前已併購康達美藥局,現總店面數達248家。 就初步統計,連鎖藥局(含醫材)通路經過大洗牌後,目前店面家數超過50家的藥局有長青、杏一、維康、大樹、佑全、躍獅、丁丁和啄木鳥等8家。 長青偏向商品提供者,門市大多數是特約商店,杏一和維康營運主力是醫材,大樹、躍獅和佑全則是專業藥局,其營運策略備受關注。
大樹總經理鄭明龍表示,台灣健康型藥局的連鎖化占比僅19%,遠低於美、日及大陸等市場,以其他國家產業發展歷程及台灣人口老化來看,藥局連鎖化將加速,有望在2032年達到50%連鎖化,他預測,未來前兩大品牌店數市占率將達40%~50%,第一大可能會超過1千家。
已併購博登藥局的大樹,合計店面家數已達177家;鄭明龍表示,大樹有第二品牌的發展計劃,先前收購的博登,現有的50家店面,會先維持目前的營運模式,未來是希望朝向線上整合線下的社區藥局發展模式,成為接替集團在2020年後展店的重心。 目前若不計博登藥局,大樹的店面數為127家,預期明年將能達到200家。
另外,去年併購躍獅藥局的盛弘,加計旗下的盛康藥局,整體藥局家數達100家,經過資源盤點後,躍獅藥局上半年已出現1千萬元的獲利。 盛弘創辦人楊弘仁表示,除了持續採併購策略拓展躍獅版圖外,也積極進行集團資源整合,透過與哈佛健檢合作,導入更多元的服務,創造營運利基。
晶華酒店集團搶攻精品餐飲再下「二」城。看好台北晶華酒店的每日人流,日本的北海道人氣厚鬆餅名店-「椿 Tsubaki Salon」,決定正式進駐台北晶華酒店B2麗晶精品設店,預計12月正式開幕,為繼「IMPROMPTU」、「初魚」、「樂軒和牛割烹」之後,第4家進駐台北晶華酒店的餐飲名店,使得晶華餐飲聚客力再上層樓。
「椿 Tsubaki Salon」在麗晶精品開店原址為「舊振南餅舖」,「椿 Tsubaki Salon」進駐後,原「舊振南」則遷至台北晶華酒店1樓開新店,除既有綠豆椪、鳳梨酥等精品伴手禮外,新店並將設座提供餐食,預計11月初開始營運,亦代表「舊振南」將從傳統中式糕餅跨足餐飲業。 此外,同樣也是看好晶華麗晶的目的型消費的集客力,曾在日本「冰淇淋博覽會」得到霜淇淋組冠軍的北海道札幌的Umiere霜淇淋店,亦將於12月到麗晶精品開店。
因應商圈改變,晶華酒店集團董事長潘思亮結合台北晶華酒店與麗晶精品資源,以小城市概念將整個建築定位為「Regent City」,訴求「將世界最好的帶進台灣」改變招商策略提高餐飲比重。「椿 Tsubaki Salon」就是在此號召下在4月進駐麗晶精品開快閃店,測試市場水溫。
據了解,「椿 Tsubaki Salon」至麗晶精品設快閃店迄今,人龍不斷,平日單日業績8至10萬元,假日單月營收則在10萬至12萬元間,最高時並可達15萬元,以30個座位而言,坪效非常高。為此,日本總部決定正式在台開店,而麗晶精品的「椿 Tsubaki Salon」為該品牌立足市場至今超過11年的首家海外分店。
2008年創立於北海道札幌的「椿 Tsubaki Salon」,目前在日本已有5間分店,4間位於北海道、1間位於東京銀座,其中最知名的分店就開在北海道著名滑雪與度假聖地星野度假村。
越南政府實施經濟改革開放1988年開始引入外資,2008年1月1日起越南政府允許外資企業在越南可以擁有土地所有權,計劃投資部(Ministry of Planning and Investment)為發展基礎建設就2010至2020年需要2,000億美元投資項目中於2014年5月明確列出外資參與的基礎建設項目,包括運輸、公用設施、工業區及能源基建等擴展地鐵路線及高速公路等交通運輸系統同時促進住宅及商業不動產需求。
在政策上為實施城市化計畫2015年7月1日越南《住房法》修正案正式生效,放寬外國人在越南的購房條件,開放外國人100%自由買賣住宅物業不動產,不動產產權為50年地上權但期滿可申請續約50年,外資房地產開發商可100%持有不動產(舊制上限49%),帶動房地產市場吸引國外資金挹注造成房地產價格上漲。
胡志明市成為最亮眼新星是越南人口最多最繁榮的商業經貿第一大城,1,500萬龐大的人口為房地產市場帶進大量的需求。2015年外國匯入胡志明市資金高達55億美元(占外國匯入越南全部資金38.69%),其中13億美元有效注入房地產市場。
由於政府致力開放外資進入,減少干預取消諸多限制,越南房地產業逐漸升溫,外資更不斷流入促進經濟發展。 越南國會於2016年4月通過「2016~2020國家社會經濟發展計畫」貿易開放程度提高並持續加入國際貿易組織,2016年全國各地住宅漲幅平均超過20%以上,店面及辦公室漲幅超過30%,土地價格則有倍數成長。
政策法規積極發展基礎建設、落實城市化計畫,2016年開始亞太區房地產市場新興趨勢報告胡志明市之開發前景已排名第4。2017年11月APEC(亞太經合會議)於越南峴港市舉行,50% APEC企業領袖表示將增加全球各地區投資,而十大熱門投資經濟體越南排名第一深受世界各國所注目。
2017全年漲勢10%以上,建案銷售速度加快。國民所得伴隨經濟成長10年來成長近3倍從美金835元成長到美金2,215元,2018年第一季經濟成長率7.38%更創10年新高,房地產尤其受惠。越南除因整體投資環境改善與政策成功引導外,尚有下列優勢吸引外資助長房地產上升:1.越僑每年匯回大約100億至120億美元;2.高度經濟成長率,國民所得逐年增加;3.回顧十年來越盾匯率走勢穩定表現更優於東南亞其他競爭國家;4.越南廣簽FTA享受優惠稅率;5.受惠美中貿易戰的影響。
談到越南房地產,不能不提到位於胡志明市第七郡的富美興造鎮計畫,富美興不但是全亞洲最成功的造鎮計畫之一,更是台越共同的驕傲,總體規劃於1989年開始進行到今年已有30年,9月23日創辦人丁善理先生逝世已15週年,而富美興為越南房地產之發展仍留存最佳典範。
此外,越南房地產最大的上市公司Vingroups集團,越南第一大市值公司創辦人范日旺1968年出生於中部河靜省(Ha Tinh),曾留學莫斯科就讀地質學,1993年向朋友借1萬美金在烏克蘭開越南超市,在2001年回到越南投身房地產,不到20年目前集團在全越南不動產開發案市占率15%,在河內、胡志明市的高級開發案有48%市占率,范日旺多角化經營希望讓越南人盡可能享受生活而努力不懈。
展望未來越南經濟持續成長、國民所得增加,根據統計預測越南富裕家庭到2020年將有翻倍的增長,中等收入家庭也有超過50%的增長,越南家庭收入的購買力與消費力在未來將有顯著提升。
當一個經濟體走向成長,股市與地產必然水漲船高,目前胡志明市平均年租金投報大約在6%~7%,且年增值幅度大約有15%。
越南房地產市場具長期增長之潛力與價值,惟台灣營建業在赴越進行跨國投資開發之際,尚需考量越南市場進入模式,不同的進入模式代表企業在控制能力、資源投入、風險承擔上將有著不同程度的取捨,會導致不同的經營管理運作模式,亦會對營運績效產生重大的影響。
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