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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
京華城第四次標售案昨（25）日成功標脫，由中石化子公司鼎越開發以372億1萬元搶標成功，未來將打造四棟頂級商辦，最快2023年完工。 曾是台北市最大百貨賣場、2001年開幕的京華城，則在昨日召開董事會，確定商場營業日到11月30日後正式熄燈，目前正在進行的周年慶到9月30日，這將是京華城最後一次舉行周年慶。
中石化原為京華城最大股東，今年2月又認購京華城特別股，持股比例提高到37%。 此次京華城公開標售，卻由最大股東中石化出手標下，引發「左手換右手」的外界好奇。 中石化副總經理暨發言人陳穎俊解釋，中石化原本持股京華城是以財務投資的角度出發，持股中有九成是沒有經營權的特別股。
由於京華城去年12月、今年3月與6月三次標售，都以流標收場，在第三次流標後，京華城的聯貸主辦銀行凱基銀行，提議中石化可以最大股東的身份參與研議合作方式。經公司評估後，中石化看好台北市未來商辦行情向上，因此決定出手。 規劃時程方面，預計明年度開始地上物拆除，估計需要九到十個月時間。
由於京華城地上物拆除後，將保留地下室原連續壁及基樁，比起一般素地開發可減少土方挖運棄費用，並節省工期12-16個月。按照推估，工期大約需要兩年，最快2023年有機會完工。
中石化的石化本業，受到美中貿易戰壓抑需求，加上大陸未來一、二年將有大量新產能將投入，市場供過於求，中石化正面臨轉型壓力，公司已經喊出未來將採石化與土地開發雙主軸策略力拚突圍。京華城重建案完成後，將採租、售並行方式，可望為公司帶進穩定的營運收入和收益貢獻。 京華城則是開幕的首年，營收達到近80億元的最高峰，但之後每況愈下，去年營收50億元。
房市景氣不佳，新莊副都心曾經是推案火熱的區域，如今卻淪為「賠售重災區」，根據實價登錄資料，位在新莊區中央路的建案，11樓戶屋主持有5年轉手賠掉近千萬元。 實價登錄資料顯示，上述位在新莊副都心、屋齡約6年的建案，11樓戶屋主2014年4月以總價6150萬元入手，今年6月用5200萬元賣出，持有5年出場，慘賠了950萬元。
房仲業者分析指出，過去房市多頭時期，新莊副都心開價曾經飆上6字頭，但隨著房市景氣急轉直下，總價2000萬以上物價難賣，而上述屋主自願降價近千萬元脫手，推測與在2014年房價高點時入手，以及大坪數住宅在市場上的需求越來越少有關。
新莊副都心近期屢傳賠售案例，其中位在中原路上的建案，交屋至今僅有3戶轉手，卻都落得賠售命運，最慘的是16樓戶，今年2月以2800萬元轉手，與預售價格3800萬元相比，慘賠了1000萬元；鄰近的頭前重劃區也受影響，另位在思源路、屋齡約6年的建案，也有屋主慘賠1042萬元出場。
晶華（2707）董事長潘思亮指出，國內飯店供過於求，預期在產業循環下，2022年可能才是谷底，至於谷底會多久，還要觀察，不過，豪宅加飯店的綜合開發案將是趨勢。 潘思亮表示，國內飯店業景氣在2016年後下滑，通常一個景氣循環至少3~4年、甚至10年，因此對「飯店業要在2022年復甦」的看法比較悲觀。
潘思亮說，飯店業面臨的是供過於求的問題，10年前來西門町沒有什麼飯店，都是賓館、旅社，但現在有100多家飯店，產能過剩並非1、2天能解決，大環境將是一個10年的景氣循環，整體飯店業景氣從2016年開始下滑，「可能2022年才是谷底」。 飯店+住宅綜合開發將是趨勢 雖然飯店景氣低迷，不過，潘思亮觀察全球飯店趨勢後認為，飯店加上住宅的綜合開發案將是趨勢。
潘思亮說，台灣過去在全球化的趨勢下較為本土化，而美中貿易戰後，引發各國「去全球化」，台灣有望從邊緣化變回主流，包括台商、華僑又開始慢慢注意到台灣，因此國際規格的住宿與體驗將是未來需求。 但不是所有飯店加上住宅的複合開發案就一定成功，潘思亮指出，飯店品牌一定要具國際知名度，更何況景氣不好，要有品牌加值，住宅銷售表現才會比較好。
潘思亮說，晶華麗晶品牌飯店住宅綜合開發案可說在海外行之有年，且是領導者，例如在越南富國島的銷售案不錯，東歐黑山港案目前進行第三期，波士頓目前也進入第二期開發案；以歐洲黑山港市場為例，有品牌加值的住宅價格，約高出10%~20%。
桃園上半年十大豪宅出爐，中壢「海華帝國」以每坪48.4萭元居冠，「中悅麗舍花園」及「中悅栢軒」為另外二個最高單價站上4字頭社區，與過去以桃園藝文特區及中壢海華特區為豪宅交易主要版塊相較，近年明顯往中路、青埔等新興重劃區移動。
據實價登錄統計，上半年桃園以逾80坪大坪數為主力產品各社區的最高單價交易，中壢「海華帝國」7樓戶別5月以總價5,700萬元、拆算車位約每坪48.4萬元交易居首，也是今年桃園十大豪宅中，唯一屋齡超過10年的社區。
過去桃園豪宅版塊以桃園藝文特區與中壢海華特區為雙核心，隨著新興區域開發漸成熟，有愈來愈多重劃區豪宅建案單價直逼傳統豪宅聚落。以陸續進入完工高峰期的中路重劃區來說，今年完工的「京澄無為」挾正對風禾公園優勢，目前揭露最高單價每坪35.9萬元，中悅機構兩件推案「中悅中央公園」、「中悅學府公園」都有每坪逾35萬元交易單價。
另一個是桃園高鐵青埔特區，除了「中悅栢軒」最高單價站上4字頭外，包括川睦建設河岸首排「川睦睿極」、輝泰機構「琴海」等案，今年單戶最高成交價都逾每坪35萬元，正對青塘園的「青墨集」高樓層也有每坪逾37萬親友交易。
值得注意的是，整體高總價市場不景氣，市場以中小坪數、剛性需求產品為買盤主流，過去桃園高單價產品清一色為大坪數豪宅，如今也有不少具地段絕佳、建商品牌優勢的建案，單價已不下於豪宅，如供給稀有的桃園站前商圈。
嘉義縣大林後火車站的文高市地重劃區，今天下午邀請16名土地所有權人參與公辦市地規畫座談會，預計將多年前被規畫為學校用地的4.41公頃土地，變更都市計畫分區為住宅用地及商業用地等，活化地區都市發展、提高土地利用價值。
大林鎮代表江明赫說，大林地價很高，這塊地卻因為被歸為學校用地，不能妥善使用，造成民眾困擾，現在終於能更動為住宅或商業用地，民眾樂見其成。 江表示，位於大林鄉與梅山鄉交界處的大埔美精密機械園區在土地規劃時，沒有設計周邊的生活圈，導致現在園區內的員工還需搭乘接駁車上下班，如果這塊土地能根據當地民眾的需求作規畫，相信也能促進大林的經濟發展。
縣府表示，目前重劃區內土地多作為夜市及駕訓班使用、部分為鳳梨田，其他多為閒置空地未能有效利用，考量慈濟醫院及大林車站周邊逐漸形成商業區，透過重劃開發，除了可以延伸既有市中心的商業機能，也能提高商業服務層級，塑造大林鎮的複合性消費商圈。 文高市地重劃除了提供住宅用地、道路用地及園道用地外，另有列入重劃共同負擔公共設施用地，預計地主平均可領回56.06％的土地。
大林鎮目前住宅區以鐵路為界，分為兩大區塊，鐵路以西屬早期發展區，建物密集，惟東側未開闢之住宅區土地多為台糖公司持有，無興建及出售計畫，導致大林車站東側大面積住宅區仍為空地，只能作低密度使用。 縣府表示，這件市地重劃案預計10月底前送內政部審議。整體重劃預定期程將以108年市地重劃計畫書經內政部核定，109年重劃工程規畫設計發包施作地上物查估及重劃前後地價查估，110年重劃分配土地，111年土地交接，完成市地重劃作業為期4年。
中央銀行今天發布8月建築貸款餘額為新台幣1兆9857億，月增205億元，年增率則達11.4%，續創2012年8月以來的新高紀錄；央行官員推測，應與台商回流帶動廠辦、商辦的需求升溫有關。 今年以來，政府端出歡迎台商回台投資方案，盼能替內需點火，而政策成效超乎預期，據經濟部最新統計，今年已有140家台商響應此方案，累計投資金額5926億元，可帶來5萬2277個本國就業機會，且後面還有20多案排隊待審。
台商回流的效益不僅止於此，央行統計顯示，建築貸款餘額續創新高，年增率連續3個月維持在10%以上的高檔，且8月來到11.4%，續創2012年8月以來的新高。 央行官員推測，台商回流是建築貸款攀揚的一大推力，建築業可能看好台商回台後，有廠辦、商辦等需求，朝這方面推案，或是著手進行工業區土地整地開發，這些都需要投入資金，就會拉抬建築貸款的金額。
此外，央行官員發現，建商加強餘屋促銷也是因素之一，背後原因可能是市場很好，業者趁勝追擊，也可能是景氣不好，必須加強銷售力道，「建商冷暖自知」。 央行統計也指出，8月房貸餘額增至7兆2195億，月增202億元，年增率與上月相同，維持5.60%。 官員解釋，8月適逢農曆鬼月，國人傾向不在鬼月進行房屋交易，因此成交量下滑，連帶房貸也會受影響；前幾個月房貸餘額月增都有400億元上下的水準，8月量縮至202億元，也是反映此情形。
預估到2030年，AI在亞洲經濟價值將高達新台幣90.8兆元。行政院政務委員龔明鑫25日表示，AI是台灣很大的發展契機，政府斥資7億元改建林口社會住宅，散落台灣各地的AI產業軟硬體人才與團隊將陸續進駐「林口新創園」，明年初將形塑成亞洲最大的跨國企業AI研發中心聚落，向外爭取商機。
龔明鑫指出，台灣AI產業未來有兩大推動策略，一是深耕在地，以AI提升產業競爭力，將AI產業化，打造AI on Chip示範應用，另產業AI化，驅動5+2產業創新；同時完善AI應用發展環境，如與5G連結，提升競爭力，5G今年底將啟動釋照，與AI串連將有更好應用領域。
二是鏈結國際，使台灣成為國際AI科技及應用產業鏈的重要夥伴，在林口新創園形成亞洲最大的跨國企業AI研發中心聚落，將原本散落各地的AI硬體、軟體團隊與人才集結起來，並介接國際資金，台杉國家級投資已和國際合作，也會投資，讓台灣人才、產業與國際接軌，同時培育全面性AI人才，讓AI向下扎根，培養跨領域AI人才。
龔明鑫說，林口新創園原本是三棟社會住宅，保留一棟將投入7億元重新整修、裝潢，預計明年初可望成形，包括台灣人工智慧實驗室創辦人杜奕瑾、台灣人工智慧學校執行長陳昇瑋等人的團隊都會進駐；並將引進許多加速器、新創團隊或天使投資人。若需要更多空間，林口新創園附近有一塊內政部基地，將規劃成新創交流大樓。
至於發展產業，龔明鑫認為，智慧製造、智慧工廠、智慧醫療、智慧城市、智慧交通和智慧農業將是台灣重點發展的AI產業。 龔明鑫說，台灣過去在資訊科技產業，以硬體為主，如個人電腦，扮演較多角色，到了行動通訊世代，應用多在軟體雲端，台灣角色較弱化，如今物聯網（IoT）時代，「雲」要與「端」連結，硬體「端」正好是台灣強項，讓台灣更有發展利基，可搶占90兆元AI商機。
中鼎集團昨（25）日指出，雖然今年前八月新簽約金額僅178億元，但下半年國內外市場有1,130億元標案釋出，有信心今年全年新簽約金額維持每年七、八百億元的水準。 中鼎昨天舉行法說，中鼎指出，有信心爭取更多新案，今年獲利表現不會比去年差。 中鼎今年上半年營收270.93億元、年減2.9%，毛利率6.76%，較去年同期衰退，稅後純益4.93億元、年減32.1%，每股純益0.65元，低於去年同期的0.95元。中鼎去年全年每股純益2.4元。
中鼎表示，上半年營收減少，主因部分得標案尚未簽約，或業主開工較慢所致；毛利下滑是因上半年馬來西亞石化廠試車驗收工程延遲，導致了相關管理成本增加。 中鼎指出，去年上半年有固定資產處分收益貢獻，墊高基期，下半年對獲利表現有信心。 中鼎今年前八月新簽約金額178億元，低於過去的水準。
中鼎指出，由於今年初沒拿到兩個大型案，主因價格考量，不希望殺價競爭。不過，截至今年底，還有1,130億元指標性案件待決標，國內部分有台電接收站、台電興達電廠、台北環狀捷運工程；國外以石化業為主，如中東兩個、泰國兩個標案，馬來西亞、越南還有捷運站標案，印度也有煉油廠標案。
中鼎強調，若能如期決標，今年新簽約案將會快速提升， 可達成每年新簽約金額七、八百億元的水準。另外，目前得標但未簽約的案子，以及得標簽約沒有開工的案子各有100多億元，也會在今年底前簽下。 而馬來西亞石化廠驗收工程遞延案，主因工安問題，這部分會產生額外成本，但將追加預算處理，預計今年底有結果，不會影響下半年毛利率。
全球運動用品龍頭耐吉（Nike）公布上季財報，拜大中華區銷售強勁之賜，營收、獲利雙雙優於分析師預期，推升24日盤後股價大漲攻上歷史新高，國內儒鴻、廣越、寶成、豐泰等紡織、製鞋族群業績後市看俏。
國內紡織族群與耐吉合作緊密，包括紡織股王儒鴻、羽絨衣代工大廠廣越，提供機能性布料的遠東新、力麗、福懋等，都可望跟著受惠。另外製鞋的部分則有寶成、豐泰，今年業績都持續看俏。
儒鴻董事長洪鎮海先前就已經預告，公司主要客戶明年接單均成長，其中耐吉今年訂單成長10%，下半年跳至18%，明年會更好。為了滿足客戶的強勁需求，儒鴻上周剛敲定全新的南向擴廠計畫，首度揮軍印尼，未來三年將投下1.7億美元（約新台幣52.7 億元），分三階段在印尼設置織布及成衣一貫廠，全部完工後，成衣總產能將增加約兩成。
廣越總經理吳朝筆也表示，廣越的生意未來幾年「一點疑慮都沒有」。因為耐吉、愛迪達都已經公布接下來針對羽絨衣等戶外服飾的增長計畫，企圖心非常強，尤其針對中國市場。 廣越8月營收創下歷史新高，累計前八個月營收107.06億元，已突破百億元大關，年增率高達33.6% ，動能強勁。
富邦金控25日公告旗下子公司富邦人壽將斥資新台幣約93億元，取得韓國友利金融集團約4％股權。富邦金控表示，本次為財務性投資，且藉此更加深入了解韓國銀行通路、金融服務發展與需求。 富邦人壽25日董事會決議將向南韓友利銀行（Woori Bank）取得友利金融集團（Woori）共計2,889萬股，每股買進價格為12,408韓元（約合新台幣322元），總交易金額為3,584億韓元（約合新台幣93億元）。
根據同日韓聯社的報導指出，友利銀行本月初因取得友利金融集團股票4,210萬股，以換取旗下信用卡部門併入母公司，但因南韓法令禁止銀行業者持有金控公司股權，因此友利銀行須在六個月內出售持股給海內外投資人。
富邦金控近年來持續在海外擴張多元金融版圖，其中在亞洲區域布局方面，富邦人壽提高韓國現代人壽持股比例至62％，正式取得控制權並更名為「富邦現代人壽」，為國內第一家打入東北亞的壽險業者，該項近百億元的投資引發市場關切，甚至解讀為富邦金將再擴張韓國保險版圖的前兆。
富邦金控昨日則表示，本投資僅為財務性的投資，主要是為了藉此加深對韓國金融市場認識，且可因此有機會透過友利銀行通路，了解韓國當地對金融產品及服務需求。
富邦金近年海外投資有成，且持續擴張多元金融版圖，包括完成受讓富銀香港持有的廈門銀行普通股之股權交易案，正式直接持有廈門銀行19.95％股權，為大陸布局再締里程碑；富邦華一銀行新設武漢及西安分行，至2018年底於大陸營業據點共布建26個，為大陸服務據點最多的台資銀行。
東北亞方面，據了解，富邦現代人壽已經在2018年上半年轉虧為盈，富邦人壽也開始認列獲利，不過韓國保險市場雖持續穩定成長，但同時也面臨長期負利差的環境，未來IFRS17若上路也可能有較高的提存壓力，因此富邦人壽該項近百億元的投資案，除了想藉此深入了解韓國銀行通路發展，可能也是未來擴張韓國保險金融市場的風向球，市場密切觀察。
晶圓代工廠聯電25日宣布，已獲得最終批准，將購買與富士通半導體（FSL）所合資的12吋晶圓代工廠三重富士通半導體（MIFS）全部股權，完成併購的日期訂定於2019年10月1日。
聯電表示，近年來國際政治情勢朝向保護主義發展，聯電併購MIFS晶圓廠時間長達一年餘，中間經歷了日本及相關政府機構的嚴格審查，所幸最後仍獲最終核准，將MIFS納入成為聯電100％持股子公司。在完成併購後，聯電不僅在12吋晶圓月產能增加3萬多片，擴大日本半導體市場版圖，在晶圓代工市占率將重回第二大，並提升台灣在全球半導體及晶圓代工市場影響力。
聯電與日本系統大廠富士通子公司FSL於2014年達成合作協議，聯電參與MIFS增資並取得15.9％股權，FSL現已獲准將持有84.1％的MIFS股權轉讓給聯電，收購剩餘股份最終的交易總金額為544億日圓。在完成面試後，MIFS將成為聯電完全獨資子公司，並更名為United Semiconductor Japan Co. Ltd（USJC）。
FSL和聯電的合作除了MIFS股權投資之外，雙方更透過聯電40奈米技術的授權，以及於MIFS建置40奈米邏輯生產線，進一步擴大彼此的合作關係。經過多年的合作營運，雙方一致肯定將MIFS整合至聯電旗下，可將其潛力發揮到最大，提高在日本半導體業的競爭力，同時有助於鞏固聯電業務根基，為聯電的利害關係人創造最高的價值。
聯電過去在日本擁有一座8吋晶圓代工廠聯日半導體（UMC Japan），但已於2012年宣布清算並結束營運。不過，日本IDM廠的整併持續，FSL在2014年進行組織重整，將12吋晶圓廠切割獨立為MIFS並投入晶圓代工市場。如今聯電取得MIFS所有股權，等於在日本半導體市場重新出發。
聯電共同總經理王石表示，這樁併購案結合了USJC世界級的生產品質標準和聯電員工數十年的豐富製造經驗，聯電的經濟規模及晶圓專工的專業技術，將達到雙贏的綜效，可為新的及現有的日本客戶提供更強有力的支持。同時，聯電的全球客戶也將可充分運用日本的12吋晶圓廠。
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