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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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今年房市買氣回溫，六都都有明顯的房市交易，但是愈接近年底選舉房市熱度似乎逐漸冷靜，根據六都公布9月買賣移轉棟數資料顯示，六都買賣移轉棟數為1.79萬棟，9月總移轉棟數也較去年為佳，年增5.06%，若Q4量能持穩，全年將有很大機會叩關29萬棟，專家認為，「9月移轉棟數反應市場上雖然步入淡季，但交易量表現仍相對穩定，並略優於去年同期。」 9月六都買賣移轉棟數為1.79萬棟，月增3%，反應市場步入淡季但交易量相對穩定。范厚珉攝 六都9月的買賣移轉棟數，總計為1.79萬棟，台北市9月為2172棟，月增3%年變動持平，新北市則是4937棟，月增6%，且年增2%，桃園市則是3212棟，月小減1%，但年增13%，台中市則為3148棟，月減6%，年增5%，台南市9月移轉為1773棟，月增1成且年增6%，高雄為2660棟，同樣月增1成，年增6%。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，六都9月移轉棟數以桃園最好，桃園房市現況復甦仍以主流區塊為主，加上交屋潮帶動，以及青埔重劃區走出賣壓過大陰霾，湧現交易量能有732棟，推升整體桃園房市。 中南三都9月移轉棟數以高雄2660棟、台南1773棟表現最佳，陳炳辰說明，高雄市成長主要在於熱區三民區交屋潮再推升，量能來到377棟，且三民區泛榮總生活圈的新案交屋也包括部分的仁武區，帶動整體高雄房市開出紅盤。台南市則是善化的LM重劃區，因南科的地緣性，就業族群置產買屋熱，交屋潮大幅拉抬區域量月增120%，年增也有92.06%，助長台南市佳績。
可望連3年反彈走勢 今年以來買賣移轉棟數多呈現年增表現，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，反應出今年市場買氣明顯比去年好。曾敬德表示，若是到年底前移轉棟數維持和去年相同水準，則全年買賣移轉棟數約為29萬棟，移轉棟數將出現觸底後連續3年反彈走勢，同時也反應今年房市是2016年以來交易量表現最好的時候。
繼時代力量立委黃國昌提修法訂定囤房稅之後，上周有網友跟進，在公共政策網路參與平台提議，囤房（地）稅應儘速立法，目前連署人數已逾千人，11月底前需達5000人門檻，才由權責機關回應；但是專家評估，在明年總統大選之前，政府方面恐怕難積極處理或輕易通過相關提案。 專家認為囤房稅設計，因閒置屋稅額會高過出租稅額，因此可逼出空屋。資料照片 7天已逾千人連署 行政院國發會建置「公共政策網路參與平台」，透過「提點子」形式，讓民眾自行在網站上提案連署。 網路平台上最新提案為「屯房(地)稅應盡速立法，解決因居住成本導致的少子化的國安問題」，7天來超過千人連署，但須在11月24日前，仍須到5000份附議，才能成案，再由權責機關回應提議意見，及評估納入政策推動可行性。包括法人或個人購入土地後，應於3年內動工開發，以及持有建物數量如超過3棟，應制定不同房屋稅率，緩徵期過後第3年起，即適用新稅率並逐年提高，避免建商與投資客屯房炒作。
其實這不是網友第1次針對房價或空屋問題提案，今年3月起有網友因房屋稅太低、每坪2.4萬元起，無足夠誘因使房東釋出空屋，因此提議參考實價，將空置房屋稅單價調整現行10倍，以制度減少空屋；不過該案僅229人覆議。 5月16日，再有網友提案建議課徵空屋稅，建議1個家庭如有1間以上房屋，應該要課稅，稅率訂為房價20%至30%以上，以緩解高空屋率與高房價情形。該提案短短2周就達到5000人次附議門檻，60天內共5145人附議，但財政部最後以「空屋難以認定」為由，駁回該提議。 社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝表示，該提案需有更多具體細節說明囤房稅實行辦法，他認為，在總統大選前，政府在考量政策反對者意見下，應不會積極處理相關問題，或輕易通過該提案。 網友9月24日提案，建議囤房稅應盡速立法。翻攝公共政策網路參與平台網站 選前恐難積極處理 廖庭輝表示，目前持有第4戶以上才算非自住用途，以目前稅制邏輯來看，持有多屋的屋主，即便拿來出租，也很容易因現有過低房屋稅，而以空屋閒置來規避申報出租，他說，目前全台擁3屋以上民眾約近4%，相對非佔大多數，因此針對這些局部少數、控制房屋的目標對象，藉由囤房稅政策解決居住正義問題，是比較可行的政策實行方式。
新北市政府原本規劃在八里區「台北港娛樂專用區」打造「台版迪士尼」樂園，因權利金過高導致廠商卻步，招商多次仍流標。因應台商回流的土地需求殷切，市府將用地變更為產業專用區，預計明年4月公告標售，其他包括新莊北側知識產業園區、台北港產業專用區等土地，也會陸續標售。 台北港產業專用區等土地將陸續標售或標租。（新北市地政局提供） 台北港產業專用區等土地將陸續標售或標租。（新北市地政局提供）
位於新北市八里區的台版迪士尼預定地因招商不順，將變更為產業專用區，預計明年4月公告標售土地。（新北市經濟發展局提供） 位於新北市八里區的台版迪士尼預定地因招商不順，將變更為產業專用區，預計明年4月公告標售土地。（新北市經濟發展局提供） 地政局主任秘書徐鳳儀表示，原「台版迪士尼」預定地為10.25公頃，但招商不順利，經檢討，將變更為產業專用區，可從事貿易、物流、倉儲、企業營運總部或輕工業等行業類別，預計明年2月完成都市計畫變更，明年4月公告標售，將視市場需求與潛在投資廠商，決定土地是否分割標售。 徐鳳儀指出，台北港產業專用區還有1筆待標售的產專區土地，面積為2661坪，平均價格每坪32萬元，總價約8.6億元，另有4筆土地待標租，由經濟發展局進行招商。
另外，新莊北側知識產業園區原規劃2.55公頃作為司法園區，但地方有反對意見，加上地理區位佳，作為機關用地較為可惜，經評估將變更為產業專用區，預計明年5月公告標售，可提供電子、資通訊、生技醫療、綠色能源、企業營運總部等產業用地。 徐鳳儀說明，昨天（10月1日）辦理整體開發區土地標售，金山市地重劃區標脫3筆住宅區土地，每坪約20萬元；新莊北側知識產業園區標脫5筆住宅區及產業專用區土地，每坪約78萬元至83萬元；二重疏洪道兩側附近市地重劃區標脫3筆住宅區土地，每坪約70萬元至80萬元。
桃園市長鄭文燦2019年10月1日前往八德國中，出席「桃園市八德區市政說明會」時表示，八德地區人口成長迅速，至2019年8月底，已超過20萬5,000人，市府正積極推動八德各項基礎建設，包括前瞻基礎建設計畫整合桃園與台北地區生活圈、大湳森林公園建置、東門溪、茄苳溪流域整治、社宅、北景雲營區轉型及捷運、公車等各項交通建設，八德正位於轉型階段，建設需求相對增加，非常需要議會、中央及在地鄉親共同支持，希望藉由此次市政說明會，讓市民朋友瞭解八德轉型建設過程，也期許未來將持續完成八德重大建設，使八德順利「轉大人」，完成轉型。 鄭文燦說，市府辦理東門溪流域整治計畫，並爭取前瞻基礎建設計畫經費補助，其中大湳滯洪池工程，將於大湳水上樂園設置包括滯洪池、管理中心、停車場、水上生態廣場及環湖步道等設施，將提供約15萬立方公尺的滯洪空間，改善淹水、淤積問題。該工程總面積約5.6公頃，整個面積水體有4.1公頃，水岸有1.5公頃，是一個完整的陂塘公園加一個捷運車站，總經費約13億元，正在進行工程設計，完工後不僅可改善周邊地區淹水問題，管理中心也可提供周邊居民使用。 鄭文燦也表示，茄苳溪整治計畫也規劃整治八德、桃園、蘆竹區沿線河岸，包括護岸工程、水防道路、河道拓寬等項目，其中成功橋改建工程已於2019年完工通車，市府將接續推動「茄苳溪桃園大圳上游至成功橋段護岸改善應急工程」，提升區域防洪能力。 交通方面，鄭市長說，桃園捷運綠線已納入前瞻計畫，預計於2025年完成第一階段工程，2026年完成地下段整體工程，市府也將積極推動捷運三鶯線延伸八德段等工程，讓八德交通更加四通八達，協助城市轉型。
鄭文燦也說明，市府辦理「國道2號南側延平路延伸至和平路工程」，規劃從延平路沿和強路銜接和平路，目前樹人三街至國道2號北側段、國道2號南側至和強路段等兩期工程已經開工，預計2020年完工，第三期和強路至和平路段，也將配合捷運三鶯延伸線工程進行施作，讓八德區往返桃園火車站的交通更順暢，並有助未來國光社區和平路991巷拓寬成為國光路。目前八德區計有4條路線往返新北土城永寧站，使用人數眾多，市府規劃於大湳交流道設置八德轉運站，預計2019年底或明年初動工，滿足市民通勤需求。 教育建設方面，鄭文燦則指出，市府積極推動八德區教育建設，包括設置八德國中活動中心；辦理茄苳國小老舊校舍拆除重建工程，已於2018年完工，後續市府也將研議利用部分校地設置市民活動中心，讓居民有更多活動空間；推動八德國小老舊校舍整建工程，滿足八德區就學需求。
此外，在增設幼兒園方面，目前桃園公立與非營利幼兒園預計占幼兒園總數的4成，市府持續推動如興豐非營利幼兒園等新幼兒園設置計畫，減少年輕家庭的負擔。 另外，市府亦積極與客委會協調，由客委會補助約8,000萬元經費，於霄裡生活圈興建桃園北區客家會館，形成約10公頃的客家文化重點區域，目前正在進行工程設計及第2期公墓遷移作業，未來在推廣客家音樂、文學，發展八德特色將有很大幫助。 鄭文燦也說，市府投入超過12億2,000萬元建設北景雲計畫，透過有償撥用方式將大湳精華地段閒置營區改建為複合式公共設施，將設置包括八德國民運動中心、大湳消防分隊、市民活動中心、公托中心、日照中心、圖書館、地下停車場等設施，預計2021年完工，希望能發揮最大的建築效益，給市民更好的休閒活動空間。 此外，鄭文燦也提及，八德正在興建一號、二號社會住宅，預計2020年竣工，設置親子館、公托中心、日照中心、圖書分館、市民活動中心等公設，強化生活機能，目前進度順利，希望能夠接續完工，讓年輕人和弱勢家庭享受居住的溫暖與正義；另八德三號社會住宅經費約24.4億元，預計2021年8月完工，讓年輕人出社會第一哩路更順利。
台商資金回流潮拉升台中房市交易熱度，國泰建設昨（2）日重金出手，以總價11.91億元買下台中市七期千坪土地，豪宅建商在七期土地競逐更加白熱化，也顯示開發商對房市的樂觀信心。 國泰建設入袋的這筆土地，位於七期南側惠文路與大墩11街口，面積達1,031坪，現為「湖水岸」汽車旅館用地，先前曾傳出多家建商與私人企業有意購入，最後由國泰建設以單價115.5萬元買下。
房地產業者說，這筆土地鄰近文心森林公園、IKEA與公益路商圈，周邊豪宅林立，如即將完工交屋的「雙橡園1617特區」預售階段即完銷，單價約60萬至70萬元；惠宇「大其心」戶戶面對文心森林公園，單價60萬元以上，銷售成績不俗。 住商南屯店經理黃權銘指出，今年以來七期大街廓土地交易頻頻，合計總交易金額達131億元以上，可開發土地日趨稀有，長期來看房價仍呈上揚走勢。另外，台中在六都中買賣移轉棟數與建照量雙雙排名第一，也造成建商搶地的預期心理。 黃權銘說，七期外圍價格持續上漲，替七期注入強勁支撐力道，尤其資金潮返台後，多會尋找相對保值地段，以及有品牌和國際觀的地產停泊；商辦市場中以新完工的「聯聚中雍」最受矚目，每坪69.8萬元創商辦新高。
中部隱形冠軍企業掃商辦，中部豪宅一哥聯聚建設跨足的首個商辦案「聯聚中雍」，銷售已破七成，其中包括窗簾大王億豐工業、全球精品鞋王九興控股、黏扣帶大王百和興業全部進駐。 聯聚建設董事長江韋侖昨（2）日表示，台商回流潮正夯，聯聚跨足商辦的首案「聯聚中雍」，銷售已破七成，明年將在七期推出另一件商辦「聯聚中匯」，總銷125億元，預約熱絡。 經濟日報提供 經濟日報提供 據了解，看好這波台商回流潮，聯聚集團明年整體推案積極衝刺，將達220億元新高，除了商辦「聯聚中匯」之外，還包括總銷53億元的「聯聚瑞安大廈」、總銷42億元理仁「柏舍」等。
據實價登錄顯示，「聯聚中雍」實際成交價從4樓的53萬元起，到27、28樓的69.8萬元，已創台中商辦市場成交新高價。 而購買的知名廠商，三分之一為上市櫃隱形冠軍企業，包括全球窗簾龍頭廠億豐工業一口氣購入三個樓層，總價超過10億元，其它還有帽子大王全成製帽、全球精品鞋一哥九興控股、黏扣帶大王百和興業、富士松集團等。總銷達120億元的「聯聚中雍」不但創台中商辦最高價，包括每層挑高4米5，39層總高度達192米，全棟建築玻璃帷幕搭配石材，同時退縮35米與兩側新光三越、大遠百廣場相互銜接，也都打破紀錄，堪稱最頂級的商辦大樓。 「聯聚中雍」每層使用面積為450坪，可分割為二個各225坪的單位，已購客中有九成都是直接購買一層，總售價逾3億元，除了億豐買下三個樓層之外，還有客戶一口氣買下四個樓層，顯見企業的深厚實力。 據了解，一位買家購入「聯聚中雍」二個單位，已打算出租其中一個單位，每坪租金預計2,000元起跳，未來也將成為台中租金行情最高的商辦大樓。 江韋侖表示，基地位於朝富路、林酒店旁的「聯聚中匯」，訂明年第4季進場，主力坪數約100坪，每坪單價55萬至70萬元；市政路、河南路口的「聯聚瑞安大廈」，坪數在60坪左右，單價約60萬元。
新北市政府財政局於2019年10月2日公告2019年度第2次公開標售新北市市有非公用不動產，預訂於2019年10月16日(星期三)上午11時整，於新北市政府15樓1502會議室辦理開標，歡迎各界踴躍參加投標。 本次標售不動產共計3標案，標號1位於新莊區副都心重劃區;標號2位於新北市府2019年6月1日核定「擬定新北市板橋區港子嘴段1-18地號等39筆土地都市更新事業計畫案」範圍內，該事業計畫已自2019年6月1日起發布實施，標售市有不動產應參加都市更新並按已核定事業計畫處理之;標號3為鄰近捷運景安站之社區大樓建物，相關說明如下：
標號1--新莊區副都心段一小段216-1地號市有土地，登記面積447.21平方公尺，標售底價為新台幣1億9,920萬750元，保證金為新台幣1,992萬1,000元，都市計畫使用分區為第二種住宅區，位於昌德街旁，距離捷運新莊副都心站及新北產業園區站捷運新莊副都心站約1.3公里，周邊多為住宅，鄰近塭仔底生態公園、昌平國民小學。
標號2--板橋區港子嘴段60-1、60-6、60-7及60-9地號市有土地，登記面積分別為69、4、38及1平方公尺，標售底價為新台幣5,876萬8,640元，保證金為新台幣587萬7,000元，都市計畫使用分區為第一種住宅區，位於萬板路旁，距離捷運江子翠站約1.3公里，周邊多為住宅，鄰近文聖國小及音樂公園。
標號3--中和區冠德麗境社區之區分所有建物(門牌：景安路118之1號13樓)，土地持分面積計約22.98平方公尺，其主建物、附屬建物登記面積分別為114.84及19.15平方公尺，含共有部分(公設)約計191.52平方公尺(約57.93坪，車位另計約12.82坪)，格局為4房2廳2衛2陽台1廚房，標售底價為新台幣3,248萬6,987元，保證金為新台幣324萬9,000元，都市計畫使用分區為住宅區，鄰景安路與明義街，距離捷運景安站約150公尺，周邊住宅及商業發展成熟度高，鄰近中和國小、南山中學及中和區綜合運動場。
跨國共享辦公室的知名品牌，愈來愈夯！各品牌積極拓點帶動可觀的需求，也衝高台北市辦公需求。據今（2）日公布的最新市調顯示，國際共享辦公室的需求坪數，已囊括前三季辦公市場胃納的22％，佔比逐漸攀升，堪稱是辦公租賃市場上的大戶。 戴德梁行協理薛惠珍表示，截至2019年第三季，台北市A級辦公大樓空置率為5.4%，較上季下降0.6個百分點，空置率創10年新低。 就台北市各區表現來觀察，相較於上一季空置率，以敦北民生區下降1.4個百分點最多，西區下降0.7個百分點次之。敦北民生區本季租賃活動主要來自預定都更大樓之租戶搬遷，其搬遷地點多數續留原區，租賃面積多在100~200坪。 薛惠珍表示，由於上半年租金已明顯反映供不應求狀況，本季台北市各區A級辦公大樓租金持穩，全市平均租金每月每坪2,580元。相對前2季，本季租賃活動較為冷清，究其原因係供給缺稀，多數租戶面臨租約到期時，選擇續租，並被動接受房東調漲租金。
累計前三季整體胃納量達3萬5,800坪，租賃面積佔比最高者為專業服務業，為23%。佔比次高者為共享辦公室，為22%，包含WeWork及JustCo，跨國共享辦公室業者均在台積極擴張。 以前3季租賃活動觀察，多屬大面積總部型需求，使新供給大樓快速去化。展望第4季，因市場逐漸無貨可租，預期租賃活動漸少，致去化面積將形減少，並轉以中小面積為主。 在廠辦市場方面，台北市內湖科技園區之西湖段，需求持穩，租戶遷出遷入互見，兩相抵銷下，空置率維持在1.3%，文德段空置率上升0.6個百分點至5.4%，舊宗段空置率為18.0%，主要租賃需求來自於區內增租。 至於電商、新創科技、數位金融產業增加，帶動小面積辦公室去化外，具彈性使用之共享辦公室相中內湖科技園區之產業聚集優勢及需求趨勢，亦跨足該區積極拓點。 西湖段除原已於「長虹新世紀」設點的德事商務中心及「極光大樓」的Regus外，預計於2020年完工的「宏匯瑞光內科之心」亦將有跨國共享辦公室進駐。 目前西湖段及舊宗段租金，分別成長0.7%及1.0%，至每月每坪約1,400元及930元，文德段租金水準則持穩，維持在每月每坪約1,000元。西湖段供給缺貨，租金可望持續上漲，舊宗段受西湖段及文德段開發已趨飽和及交通壅塞之影響，挾其租金較低之優勢，詢問度及去化漸增，預期租金有其支撐點微幅上揚。
新北市政府地政局於2019年10月1日辦理整體開發區土地標售，共計標脫11筆土地，其中「新莊北側知識產業園區」標脫3筆產業專用區土地共0.47公頃，標脫金額11.69億元，得標單價每坪為78萬7,471元至83萬7,200元。
地政局表示，因應台商回流，市府經發局已設置招商一條龍窗口，積極協助解決設廠問題，近期配合工業區更新立體化發展方案，產專區用地需求大增，為增加供給，原「新莊北側知識產業園區區段徵收區」內2.55公頃機關用地及「台北港特定區區段徵收區」內10.25公頃娛樂專用區，將變更為產業專用區，預計明(109)年中可標售土地；另未來林口工一市地重劃案2022年完成開發後，亦可再標售釋出約7.87公頃產業專用區土地。 地政局補充，現階段台北港特定區尚有1筆0.88公頃第二種產業專用區土地待售；另4筆計2.4公頃第二種產業專用區土地，已由經發局公告標租，將於10月29日開標，相關訊息可至「新北市土地標售行動網」查詢。
各大行庫參加房貸市場激烈競爭，多家行庫總經理指出，公教住宅專案貸款的最低利率1.56％，將成為目前銀行房貸銀行的「鐵板價」，即不會低於此水準。但多數行庫也表示，目前一般房貸利率最低已達1.6％，購屋者利息負擔較過往大幅下降。 台銀去年第四季得標公教住宅優惠房貸專案，儘管多家行庫未得標，但為了維持房貸業務市場競爭力，對優質客戶最低仍有給到該利率水準。
根據各大行庫答詢內容，目前除了一銀、華銀、台企銀等三家行庫的新作房貸平均利率在1.7％，其他行庫的新作房貸平均利率則多在1.6％，或是力求至少1.6％起跳，其中台企銀的起跳利率最高。 台企銀總經理施建安對台企銀房貸利率最新狀況指出，台企銀最低利率至少會維持在1.62％以上的水準，由於台企銀淨值在八大行庫裡最小，也剛增資完成，因此為維繫資本適足率，台企銀在房貸利率上希望透過價格的調整來進行，以使資本及淨值的利用發揮更大價值。 台銀總經理邱月琴也指出，台銀由於承作公教住宅貸款，這一部分的利率會從1.56％起跳，其他則都希望儘量在1.6％以上；土銀總經理謝娟娟也回應，除了青安優惠房貸採二段式利率前二年為1.44％之外，新作房貸利率大部分都在1.6％以上，就算再低也會以1.56％為限。 至於青安貸款利率是否再降，財政部回應，1.68％一率到底方式已是目前的最好方案，不太可能再降。
曾經大肆收購全球房地產的中國企業正退出市場，改由南韓投資人取而代之。 商業不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）公布，今年到8月為止，南韓投資人已在世界各地收購價值近68億美元的商業不動產，金額是陸企的四倍有餘。 南韓未來資產管理公司9月與陸企安邦保險集團達成協議，以58億美元收購該集團旗下的美國豪華旅館，是象徵中國資金流動轉向的一樁交易案。若加上這樁收購案，南韓今年來的不動產收購金額超越120億美元。 南韓已逐漸成為收購全球不動產的一股力量。隨著政府鼓勵民眾為個人退休計畫擴大儲蓄，南韓資產管理業的規模過去五年來成長逾一倍。
與此同時，市場對在股票及債券以外多元配置資產的需求，也助長海外置產的熱潮，地點包括舊金山和雪梨。 操盤110億美元資金的南韓公務員福利協會投資長Jang Dong-hun表示，人口持續老化和政府持續推動低利率政策等因素，而民眾想避開股票及債券等傳統資產的波動性，使不動產需求日益增加，「但國內沒有這麼多選擇，迫使投資人眼光轉向海外（資產）」。 商業不動產投資有一項常見的不穩定因素。例如，摩天大樓及歷史地標建築的價格通常高於自身價值，因為投資人愛好這些具有指標意義的資產，導致他們較難冷靜評估這類資產可能帶來的報酬。這種狩獵戰利品的行為是中國不動產公司大舉收購的特色之一，同時也伴隨著願意承擔具有風險的發展。 房地產顧問公司第一太平戴維斯（Savills）歐非中東區域投資顧問共同負責人拉爾德表示，相較之下，南韓的不動產交易案傾向較有條理的收購方式，注重達成8%現金報酬率，及偏好出租給願意長期承租的有力顧客。
