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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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根據北市建管處公告資訊，北市4件旅館危老案取得的容積獎勵均相當高，其中馥敦飯店南京館、六福客棧均取得原容積1.15倍，加上10％的時程容積獎勵，後2者均獲得40％的危老「足額」容獎，其中也包括10％時程容獎，對比都更案規定容積獎勵上限50％，相當於取得8成滿的容獎。 且4案打掉重建後，已有2案確定不單僅維持旅館經營，甚至還增加住宅或是商辦規劃，讓新建物價值能夠提升到最高，甚至賣掉換現金。 以馥敦飯店南京館為例，未來將改建成飯店、住宅各一棟，並選擇與上市建商欣陸投控旗下的大陸建設合建，其中住宅部分未來將會對外銷售，屆時回收的資金將可挹注飯店經營，甚至成為改建後的獲利。
六福客棧未來則傾向飯店、商辦等複合式商業開發，未來不排除商辦部分租賃與銷售2部分進行。至於9月甫通過的2案是否仍維持飯店經營，台北市建管處發言人洪德豪指出，因2案目前僅通過審議，尚未申請建照，並無法進一步確定未來的用途。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，在這波觀光市場寒冬之中，危老條例成為飯店經營者另一條資產活化出路，加上觀光業回溫的時程難以捉摸，部分飯店業者朝向複合型開發，選擇在新開發案中加入住宅與辦公，僅保留部分旅館元素，利用飯店所提供的服務，提升為住宅或辦公的價值。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，以各類型不動產來說，飯店產權單一，且當初請領執照時對於鄰接道路寬度也設有一定條件，例如台北市住三土地設一般旅館，鄰接道路寬度至少要12公尺，國際觀光旅館至少要20公尺，對於重建來說，不但易於整合、施工，也具有強烈地標意象，因此有很強的誘因。
台中市中心區房價持續高升，有越來越多買家把目光轉往蛋白區外圍，包含北屯十期、太平、海線等地區，都因其CP值及增值性受到矚目，口碑建商如總太、久樘、坤悅、遠雄、永福等，也都有亮眼的銷售成績。 近二年，北屯如單元十二、捷運機廠等地區湧入大量建案，迅速拉高區域房價，讓不少購屋族望「屋」興嘆。相較之下，鄰近的十期重劃區與一溪之隔的太平重劃區，由於擁有相對較低的房價與豐富生活機能，搖身一變成為炙手可熱的房市熱區，不少購屋族看準此區低房價、高CP值，紛紛出手購屋置產。 總太在十期推出的「共好Melody」，訴求為總價市場中唯一擁有國際設計師作品的社區，公設由日本建築師百枝優打造，實踐年輕人買得起、老年人住得快樂的全齡宅。
此案規劃坪數26至41坪、二至三房，單價18.8萬至21.8萬元，5月推出至今熱銷七成。總太最新作品「聚作」，延續前案「2020」熱潮，預計第4季公開資訊。 太平區更是受到上市建商重視，坤悅開發進駐有「太平新七期」之稱的泓大重劃區，大規模打造CP值超高的造鎮級別墅「迎新墅」，超低總價1,288萬元、雙車位格局，受到不少首換、首購族青睞，目前銷售將破六成。 同樣位於北屯的高CP值生活圈還有11期重劃區，指標建案為永福「洲際W」，不僅位於運動廊帶發展核心，社區以全齡化為主軸規劃46項公設，其中又以600坪獨棟休閒運動會館為一大賣點。 此案坪數規劃27至45坪，每坪開價27萬至29萬元，銷量已破七成五；未來將有中信金娛樂商城進駐，區域發展後市可期。大台中「1」字頭銷售熱區還有海線地區，主要因為開車到中科只要20分鐘，又有三井OUTLET加持，就如同台北林口、三峽等衛星都市，生活圈完善，進一步吸引市中心客群遷移。
海線地區則以久樘開發推出的天鵝系列，頗受當地購屋族喜愛，近期推出運動小宅案「久樘快樂天鵝」，榮登沙鹿區銷售冠軍，有部分棟別已完售。 業者指出，由於低總價市場仍是多數消費者負擔得起的產品，房貸壓力相對沒有這麼沉重，買氣自然火熱，也加快去化速度。 「久樘快樂天鵝」為沙鹿區唯一主打運動住宅的社區，針對年輕族群規劃多達十種運動主題公設，總戶數150戶、規劃22至33坪，二至三房精裝修，目前二房已完售，三房含車位總價688萬元起。 台中港特區房價基期低，只要市區的二分之一就能買到，對消費者而言，CP值高，加上品牌力支撐，上半年推出的「遠雄之星7」銷售迅速突破八成，最新的「遠雄之星8」已於928檔期進場潛銷。
最新實價揭露，北市西門町成都路一間16.8坪店面，今年8月以28萬元出租，平均每坪租金約1.65萬，創今年北市店面租金單價最高紀錄。 商仲業表示，近年北市商圈東消西長，西門町受惠多元觀光人潮，店面租金持續上升，已取代東區，成為北市店面領頭羊。 根據戴德梁行統計，受陸客來台自由行暫停影響，今年第三季東區商圈店面空置率又上升1.4個百分點至11.5%，店面租金也持續下修，目前一線店面每坪租金約在9,000元到1.6萬元。 西門町店面空置率則仍在下降，第三季僅1.5%，租金則持續上揚，目前一線店面行情已來到每坪1.8萬至2.2萬元，已遠遠超過東區行情。 觀察實價資料，今年東區最高租金為忠孝東路四段一間41坪店面，今年4月以65萬元出租，每坪1.57萬元。
至於西區，最新揭露的成都路店面，每坪1.65萬元，為北市今年租金單價最高的店王。 戴德梁行協理薛惠珍分析，陸客近來雖大減，但日本、韓國及泰國旅客數均呈顯著成長，這些旅客偏好西門商圈，讓西門商圈逛街人潮不減反增，店面供不應求，租金持續上揚。 她表示，看好觀光客消費，美藥妝店第三季持續在西門商圈展店，除了寶雅進駐，屈臣氏也在西門町新增據點，西門町已成美藥妝店的新興角力戰場。 東區商圈第三季熱門與非熱門路段呈現兩樣情，熱門路段有「PUMA」擴張承租既有店面旁的空置單位，非熱門路段則有「ICE MONSTER」、「Boost Juice Bars」等餐飲品牌相繼撤出，加上原空置店面仍待租中，空置率上升1.4個百分點。
房市景氣今年呈現溫和復甦狀態，根據各項數據顯示，房市飛燕回來，過去幾年以2房小宅當道的市場悄悄有所鬆動，加上台灣景氣漸漸持穩，對房市產生明顯助攻，全台1∼8月六都平均購屋比達2.41%，創2016年以來新高，民眾購屋意願大幅升高。桃園3.04%氣最旺 鄉林不動產研究室統計指出，今年全台1∼8月六都累計建築物總交易移轉戶數15萬0571棟，除以相對總家戶數624萬戶，平均購屋比達2.41%，創2016年以來新高，桃園市突破3%，以3. 04%居冠；而台中市則以2.84%緊追在後，其餘五都家戶購屋比都穩居2%以上，尤其高雄市家戶購屋比較去年同期增加0.29%，家戶購屋意願強勁。 在購屋比例中，新屋尤以3房佔比最高，若單以台中市為例，實價登錄資料顯示今年3∼8月的最近半年內，房屋買賣移轉量最大的北屯區，新成屋買賣交易計185戶，其中3房成交就高達計119戶，佔比逾6成。台中業者紛認為，3房產品重新躍居市場主流。
台中3房重躍主流 鄉林建設副總經理方偉民分析，近2年來，全台掀起一陣小宅風，低總價小宅賣相佳、供給量也暴增，但對於許多客層，如「家有2個國高中生的4口家庭」、「雙薪家庭夫妻，親子需要獨立空間」、「考量年邁父母可能搬來同住或接待親友需求」，都會以3房為首選，且今年受惠經濟成長率 (GDP) 將達 2.46%，景氣穩定讓自住家庭更有信心。 他舉例，像是「鄉林天韻」，3房產品也剩下10多戶，目前銷售接近9成，可望在今年底前完銷，已購客戶約4成是潭子在地客，2成來自北屯區，其他也有彰化、南投跨區者也不在少數，顯示自住買氣出籠，自住客。 下半年南區指標大案「嘉磐樸樹」，同樣規劃3、4房產品，嘉磐建設董事長魏嘉銘認為，為了符合市場需求，首度規劃40坪以下產品，但考量未來自住空間需求，搭配室內空間無走道，將坪效空間放大到極致緊繃，所以格局仍以3房為主，最能吸引自住客。
台中房市推案量預估全年破2000億元，創下新高；銀行房貸額累計也紛紛創下新高，業者認為，資產族群對房產信心度回溫，並重新進行配置，房價市區主要新案開價已齊漲至3~4字頭，也為最精華的7期豪宅市場帶來強勁撐盤動能。 根據最新一期《大台中房市月報》揭露，觀察房市住宅及建築貸款走勢圖，以8月為基準，「建築貸款較去年同期成長約2032億元、達1.98兆新高，年增率高達11%；住宅貸款則累計到7.2兆，雙雙創下新高」。 正心不動產估價師聯合事務所市場研究室特助陳孟筠分析：「觀察近3年的住宅與建築貸款變化，兩兩呈現逐年上揚走勢；其中又以建築貸款的漲幅最為驚人，代表今年建商大肆湧入房市，房市落底反彈趨勢明顯」。
尤其7期生活圈擁最佳核心地段，為高端資產族群首選標的，業者感受最明顯。興富發建設專案經理張瀚升指出，企業主對景氣市場敏銳，今年重回置產豪宅房市企圖明顯，他舉例說：「光是旗下豪宅案台中帝寶，年底前就將有10戶的售出量，許多都是企業主購入，買來當作是第2個家或置產使用，都以收藏為主。」 另外，象徵都市發展的商辦市場，近期需求明顯湧現，最會蓋商辦的興富發集團，看準台中商辦需求大，下半年推出「台中TOP1環球經貿中心」獨佔台灣大道，規劃70~500坪，每坪開價35~40萬元。張瀚升說：「現階段不動產仍是企業主偏好，加上過去完工的商辦價格穩定成長至35萬元以上，因此近期短短潛銷預約期間已下定達7成，幾乎都是企業主。」
繼南港「世界明珠」辦公大樓、「京華城」購物中心陸續拍板成交後，第四季商用不動產市場顯得躍躍欲試，台北市下一個商用不動產的焦點，將是11月登場，底價近百億的北市「信義行政中心」50年地上權標售案。商用不動產市場專家直指，這筆標案「是金融壽險業的菜！」最適合開發辦公大樓，預期脫標率100％。 台北市政府為加速市有土地開發利用，日前甫公告採地上權方式，公開標售「台北市信義區信義段四小段32、33-2地號市有土地設定地上權案」，即位於信義路五段「台北101」旁邊、松智路口的「信義行政中心」。信義行政中心占地面積2,147坪，建蔽率不予規定、容積率560％，都市計畫土地使用分區為一般商業區，並可適用都市危險及老舊建築物加速重建條例。
全案採「資格審查—價格標」二階段開標方式辦理，權利金底價為99.88億元，換算每坪權利金底價為465萬元；與4月間元利建設以112.58億餘元成功法拍下對面的D3土地，折算每坪拍定單價約725萬相比，信義行政中心的權利金底價大概是市價的64折，為合理價。 全案將以投標權利金總價最高者得標，地上權存續期間50年。預計11月20日早上11點截止投標收件後，正式開標。據悉，檯面下展開估價和備標作業的潛在買家，熱度更甚於「台北雙子星」和「京華城」等最大標案。
宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，台北信義計劃區接連將釋出「世貿3館」、「信義行政中心」兩大地上權標售案，很適合作為商業不動產的開發，「預期都會是金融壽險業、大型投資機構的競逐的大菜。」 高力國際董事總經理劉學龍表示，據悉「信義行政中心」地上權案已經吸引潛在買家備標中，預期包括金融壽險業、大型建商，都會出手。由於台北市房價歷經一波整理後，看回不回，地主惜售心態依舊濃厚，要買進上千坪以上的大面積土地，目前只有公部門才有機會釋出。 劉學龍表示，目前信義計畫區兩塊公部門招標案「信義行政中心」、「世貿3館」，都是精華地段，基地規模也夠大，對於滿手現金、找不到貨可以投資、游資也苦於找不到適當出路的金融壽險業，勢必掀起搶標高潮。
馬來西亞經濟持續成長，第2季達4.9%，加上美中貿易戰讓外資投資翻倍，且馬國政府持續推動第二家園計劃（MM2H）移民計畫，成為不少全球退休、移民選擇城市之一。 馬來西亞經濟持續成長，今年第1季經濟成長率4.5%，第2季彈升至4.9%，尤其美中貿易戰延燒，讓具低廉成本、轉運站優勢的馬國受到矚目。 東森國際地產執行長廖麟鑫分析，今年上半年製造業、服務業及原產品產業投資計畫中，外國人直接投資金額約495億馬幣、年成長近一倍，馬國9月初更宣布，美國上半年投資額為56.2億美元、相當236億馬幣，外國人投資金額大幅成長。 不僅外資投資轉熱，馬來西亞政府持續推動第二家園計劃（MM2H），成為全球退休、移居城市之一；廖麟鑫指出，近年東協經濟蓬勃發展，以馬來西亞、泰國、菲律賓、越南及柬埔寨等持續有詢問度，尤其美中貿易戰，美國、中國都出現製造業從中國外移現象，希望避開兩國對彼此產品開徵高關稅。
廖麟鑫說，馬來西亞因成本低廉、交通樞紐等條件，吸引中國、美國、日本等外資設廠最多，其中美國光是上半年投資金額就達56.2億美元，已取代中國位居投資榜首，馬國更批准美國上半年在製造業投資額27.7億美元，相較去年同期0.72億美元，成長超過30倍；目前美國製造工廠如英特爾公司、戴爾科技和安森美半導體公司皆已在馬來西亞設廠。 廖麟鑫指出，今年外國人投資馬來西亞轉趨積極，除製造業設廠投資外，房地產業有投資資金進入，總值約110億馬幣，包括首都吉隆坡、檳城、大馬半島南部的「依斯干達經濟特區」等都可見投資熱錢轉進。
廖麟鑫分析，無論是「設廠投資」、「移居自住」及「資產配置」，受到各國企業主、商務人士、移民和退休人士關注，其中依斯干達經濟特區規劃為A、B、C、D、E旗艦區。 旗艦A區為迅速發展的中央商務區，鄰近新柔長堤，擁有38億馬幣的金海灣發展計劃，區內有大型購屋商場、酒店，生活機能漸成熟，可經由濱海高速公路銜接至旗艦B區的樂高樂園、國際教育城及醫院等。
廖麟鑫表示，香港反送中抗爭至今，出現部分香港居民移居馬國新山的情況，主因馬來西亞過去是英國殖民國家，加上大馬柔佛州「依斯干達經濟特區」地理位置佳，被譽為馬國經濟心臟支柱。 廖麟鑫說，該區緊鄰新加坡，且近年持續吸引美國、中國、日本、韓國及香港等外資企業進駐，未來可望帶來更多自住、租屋需求。 馬國第二家園計畫，瞄準50歲以下申請者，獲批准後只要在馬來西亞銀行存入30萬馬幣、即港幣60萬元存款，一年後可取其中一半資金、約港幣30萬元，做為買房、買車、醫療費、子女學費所用；「第二家園」計畫今年前八月申請量3,500件，香港人申請有251件、占比約7.2%。
房仲統計指出，中科二林園區自去年5月通過二階段環評後，吸引廠商進駐，帶來就業機會，也帶動一旁溪湖鎮房市交易熱度上升，後市看好。 中科二林園區又稱中科四期，面積約631公頃，為中科各園區中，面積最大。 此一園區歷經十年開發波折，在去年5月通過二階段環評，並啟動招商，截止今年8月底，已有22家廠商核准進駐，投資金額已逾百億元。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，中科二林園區啟動，南彰化生活中心溪湖鎮房市明顯受惠，統計實價資料，今年1~8月溪湖透天住宅共交易登記137棟，較2017年同期大增約五成。 台灣房屋溪湖特許加盟店店長徐志訓指出，溪湖鎮位居彰化中心地帶，不但是國內重要的蔬菜產地及集散市場，也是連接二林、埔心、員林的交通樞紐，轄內運輸在東西向擁有縣道146、148，南北向則有台19、國道中山高，便利性極佳。
溪湖鎮也是周邊沿海鄉鎮，如埔鹽、二林、田尾鄉海豐崙等地居民的採買中心，多數店家集中在鎮上員鹿、東環、西環路和彰水路上，市場則有平和街上的早市及西環路的黃昏市場，也有全聯、寶雅等連鎖品牌進駐，生活機相當成熟。 徐志訓表示，溪湖鎮發展較早，市區可開發腹地不多，早期以溪湖糖廠人員為主要購屋客群，隨糖廠轉型後，當地房市進入盤整期，近年隨周邊開發進度加速，不少企業廠商派駐人員前到此購屋，區域房市呈現價量皆緩增的走勢。區內主要客群以在地的內需換屋為主，帶車庫的透天別墅最受歡迎，總價約950~1,200萬之間。 台灣房屋智庫指出，目前國內外廠商對建廠、擴廠需求仍然強勁，溪湖至二林沿線的土地交易也相當熱絡，當地八米臨路的工業用地，價格從10年前的每坪3萬現已漲至16萬，預估隨美中貿易戰持續膠著，企業對於土地廠房的需求將持續加溫。
中信金控子公司台灣人壽投資不動產有所斬獲，以約新台幣18億元，從雍和建設大股東楊姓兄弟手上，買下台北市民權東路六段的大樓，成為知名婦產科診所禾馨民權店的房東，為壽險業今年購置不動產單一案件最大金額。 壽險業人士指出，此案年化租金收益率逾2.5%，禾馨還有十年租約，有利台灣人壽分散投資，開創長期穩定的報酬率。 國內壽險業海外投資瀕臨上限，投資國內不動產成了分散投資、去化新台幣資金的管道，台灣人壽除了持續尋找好的不動產標的，另外也將積極從事放款業務。
台壽本次購入的不動產，地上六層，地下二層，一樓有登記夾層，土地面積約817.82坪，建物面積約3,857.40坪，平均每地坪220萬元、每建坪46.7萬元。壽險界不動產專家與房仲人士都說，交易價格在合理區間。 該棟大樓目前有禾馨婦產科、三商美福、大晴天親子餐廳等承租戶，禾馨持有的面積占約九成，因為還有長達十年的租約，對台壽而言，算是不錯的標的。 壽險業海外投資瀕臨上限，投資不動產動作頻頻，今年以來，每案交易金額雖然不高，但件數不少。以國泰人壽為例，就在桃園市桃園區三民段、台北市民生東路三段，購置不動產，單一交易金額介於3.2億至9.8億元不等。
今年以來商辦市場題材高潮迭起，市場超夯，布局辦公、廠辦、商場等商用不動產多年的冠德（2520）、宏普（2536）、興富發（2542）、華固（2548）、遠雄建（5522）、長虹（5534）等「商用不動產概念股」，本業業績有撐，被視為明、後年可望進入開花結果的「錢力」股。 冠德今年起本業和轉投資小金雞根基營造、環球購物中心，都可望展現效益，營收上看百億；手中位於敦化北路、民權東路口的50年地上權辦公大樓，被玉山銀行以60億8,800萬元的價格買下，預計2020年9月取得使照，2021年6月底前交屋，屆時可望再衝高業績。
宏普今年住宅新案暫時進入入帳空窗期，業績主要將靠新成屋銷售來挹注；不過2020年，耕耘商用不動產將進入收成期，出租給日本三井不動產的台北市忠孝東路「三井花園飯店」，將在2020年完工開幕，屆時商用不動產貢獻租金收益進入大爆發時期，業績可望翻揚。
去年5月就喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標，計劃橫掃北中南辦公市場的興富發，正全台布局辦公，即使今年完工量不多，主要靠新成屋銷售，不過明年起的未來四年，辦公和住宅同步進入完工交屋高峰，加上擁有季季配的誘因，近期也吸引「存股」買盤低接。 華固今年交屋量大噴出，前三季營收達167.82億元，年增4.7倍；大直總銷80億元的辦公案「國票金融大樓」，賣到只剩一個樓層，預計2020年第三季完工，將推升獲利表現；另外，士林科技園區「華固富創中心」、內湖潭美段，以及新北市新莊備有三大辦公案，總銷170億元，可望支撐未來五年業績。 此外，住宅市場一直穩穩賺的遠雄建，「遠雄U-TOWN」二期為今年北台灣重點廠辦大案，正加碼北台灣廠辦市場，目標推案比重占總案量三成，住宅案則往中南部走。年初宜進紡織簽下遠雄建的南港合建總部大樓，預計2021年完工，明年遠雄建還計畫推出總銷100億元以上的桃園「華亞工業區廠辦案」，全速朝向「廠辦超級大戶」邁進。 長虹更是「廠辦三雄」之一，自去年起已連續購入六筆土地，其中五筆就是計畫開發為辦公大樓，顯得來勢洶洶。上半年EPS4.84元，下半年將有總銷42億元「長虹新世代」力拼全棟銷售中，未來三年，還有潭美案、行善路案、文德民權案將推出，長虹仍持續購地。
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