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房產新聞
產業新聞
房仲統計六都資料，今年前八月，外國人在六都置產550宅，較去年同期小增12宅，六都以高雄市增幅46%最多，新北、台南也都有一成左右增幅，台北、桃園、台中下降，台中下滑二成最多。 以宅數來看，新北市最多，今年前八月外國人共買入148宅，其次為台北市123宅，台中99宅第三，高雄94宅第四。
中信房屋研展室副理張漢超表示，外國人在高雄置產數量增加近五成，有人可能認為主要是大陸人士進駐高雄置產，政府統計外國人在台置產，不包括大陸地區人民。 張漢超說，外國人士來台一般以租賃居多，會在台灣置產，主要著眼於發展條件、商機與話題，高雄市今年出現大幅成長，應是看好當地發展和政治話題有所關。
新北市都更三箭第一箭捷運到哪，都更到哪！捷運土城站周邊都市計畫變更暨劃定更新地區案自2019年10月5日開始公開展覽30天，2019年10月21日於土城區公所7樓禮堂舉辦地方說明會，讓民眾了解本次都市計畫變更內容。 考量捷運土城站未來將成為板南線(土城站)及萬大-中和-樹林線第二期工程(LG11站)交會的轉乘站，同時為了因應在地民眾對於公共服務需求轉變，並整合現有分散的公有機關，本計畫將透過TOD概念適當地調整土地使用機能。
本計畫範圍涵蓋捷運土城站周邊的機關、停車場及公園等用地，面積約2.1公頃，其中公有土地面積比例達98％，現況作為土城區公所、警察局土城分局、土城藝文館、土城區衛生所、土城區戶政事務所、金城公園及停車場使用。 城鄉發展局表示，本案未來將採用公辦都更方式打造一站式行政服務園區，除納入現有行政機關外，還預計導入在地需要的托老托幼設施、活動中心、圖書館、健身中心、社會住宅等多元服務空間，提供民眾更方便、舒適的生活環境，促進土城地區再發展。
桃園市長鄭文燦2019年10月7日率市府團隊至桃園市議會第2屆第2次定期會施政報告及說明，就市議員提出相關議題進行說明。
■楊梅公2用地都市計畫辦理進度--鄭文燦表示，都發局已將公2用地納入公共設施保留地專案通盤檢討，預計透過跨區公辦市地重劃方式，將公1土地配給土地所有權人，並由市府完整開闢取得公2用地。都發局長盧維屏表示，目前該案已送內政部都委會審議中，通過後將由地政局續辦市地重劃作業。另公10及公11用地都市計畫案也正由內政部都委會審議中，將於通過後盡速推動。
■桃園鐵路地下化延伸至楊梅的規劃進度--鄭文燦表示，鐵路地下化綜合規劃預計將於2019年底核定，由交通部主辦，市府持續敦促進度，將於動工後7年完工，且桃園站、中壢站已經動工，市府也會持續努力。桃園鐵路地下化現已進入綜合規劃階段，延伸至楊梅部分因埔心段涉及較多房屋拆遷易生爭議，預計於第二期修正案時推動。龜山鳳鳴段是高架化，進入桃園變成地下化，需於綜合規劃核定，中央分年編列預算來執行，目前是沒有問題的。此外，鐵路地下化是由交通部主辦，市府負責都市計畫變更、拆遷補償協議捷等業務。
■捷運延伸到龍潭的相關推動期程--鄭文燦表示，市府正辦理桃園捷運路網第二階段初步規劃，完成後將依序辦理各路線的可行性報告，他會在任內以第一階段捷運工程動工、第二階段捷運路網核定為目標積極推動。鄭文燦進一步指出，市府也將研議自機場捷運A21環北站起，經台鐵環南站，銜接捷運綠線的大溪延伸線，目前該路段暫稱為環南線，將於近期公布將相關計畫，彙集地方民意。捷運局長陳文德表示，捷運環南線計畫預計2019年底完成期末報告、2020年送交通部審查，將於核定後積極推動。
■五福國小用地取得問題--鄭文燦表示，目前協商階段因地主要求提高配地比例，勢必造成五福國小可用土地面積縮小，市府希望改採取容移方式提高校園面積，預計1至2年內完成土地取得，此外也不排除採取現金補貼方式，希望五福國小校園面積到達2公頃左右。
■桃園鐵路地下化平鎮站推動進度--鄭文燦表示，目前桃園的鐵路地下化現已進入綜合規劃階段，起站在新北鳳鳴站，終點是桃園平鎮站，預計2019年底核定，市府也特別向行政院提出要求，讓平鎮站及新北鳳鳴站可以提早設置臨時站，目前行政院正研議相關方案，預計在鐵路地下化完工前可提早3年設置平鎮臨時站，總經費約11億3000萬元，由中央全數負擔。市府正研議第2階段桃園捷運路網計畫，其中南環線將自機場捷運A21環北站起，經台鐵環南站，銜接山仔頂、龍潭及大溪埔頂等地區，讓市民通勤更方便。縣府時期在討論鐵路高架化方案時，有立委曾提議平鎮站設置在東周鋼鐵旁農業區位置，然而此計畫並未經過可行性報告核定，且沒有進行都市計畫變更。 ■未來建設如何快速滿足青埔地區需求--鄭文燦表示，在都市計畫審議時，依規定亞矽基地應提供15％公益空間，市府將和航空城公司研商，將公托中心、文教設施、圖書館等需求納入規劃，青埔地區的生活設施可與亞矽創新研發中心共同使用。此外，經發局將研議規劃青埔地區的體適能空間，讓複合型的設施可以和地方共享。
■八德區第二交流道工程進度--鄭文燦表示，八德第二交流道目前由交通部進行審查，交通部要求市府提出補充意見，其中關鍵因素在於化學兵基地需要讓路，國防部希望以地易地，由市府提供鄰接土地交換，但市府並無相關土地，幾經協調後，改以待拆待建方式達成協議，待相關意見交通部完成核定後，將轉由交通部高工局進行綜合規劃，目前進度樂觀，希望今年底核定可行性評估報告。
■北青中心營建廠商跳票問題--鄭文燦表示，啟赫營造在桃園承攬7件工程，其中5件已竣工， 1件為中壢地政事務所，工程進度99％，尚未領取尾款；而北青中心目前工程進度約11％，履約保證金7,900萬，目前僅請領工程估驗款5,000餘萬，承攬廠商如放棄承攬，市府將進行重新招標。聯合承攬廠商於三個月內如有意施作，且協調順利，將由其接續契約承攬。工務局長賴宇亭表示，共同投標廠商已洽合格同等廠商討論中，現正進行權利繼受相關作業。
■如何提升龜山建設品質與樂善科技園區推動進度--鄭文燦表示，捷運A7站開發提升龜山生活機能，帶來相當多的移居人口，公共服務也會隨之增加，例如增設運動中心、引進電影院和商場、人本交通環境計畫、停車場、轉運站、普及YouBike微笑單車、以及GoShare共享機車系統等，更重要的是讓A7居民在附近就業，設置林口第三交流道或快速道路將是市府未來重要的工作；鄭市長也說，樂善公墓將來希望保留給樂善宗教區和殯葬區以外，連同A7站設置科技園區，由市府自行管理，引進更多就業機會。
■未來楊梅施政亮點--鄭文燦表示，楊梅是南桃園非常好的生活圈，過去的發展問題是公共建設不足，因此市府從行政、體育、文化、環保各層面提升楊梅的公共設施。設施的強化需要逐步漸進，包括新的行政園區、體育園區、下水道系統及河川整治等，都能為楊梅打下良好基礎。此外，楊梅的人口成長快速，特別是埔心地區，將來市府預計在埔心興建社會住宅、親子館等。在軌道建設方面，市府規劃鐵路地下化第二階段工程延伸至楊梅，預計將於鐵路地下化正式動工後與交通部展開第二階段協商。有關楊梅埔心地區軍方土地活化使用議題，鄭文燦指示都發局專案列管，確認土地目前是否已有使用計畫。若未規劃使用，初步階段可以考慮由市府代管，進行後續活化使用。
■捷運綠線都市計畫相關問題---鄭文燦表示，綠線在桃園區有G12站，在蘆竹區有3個站，配合菓林新市鎮將成為新興發展區，市府已規劃約600多公頃都市計畫草案，現正進行檢討中。考量該地區鄰近藝文特區，開發後將成為北桃園的新都心，可參考內湖科學園區模式，建立商辦、研發中心，對於桃園的產業發展將有助益。在捷運綠線都市計畫草案中，已在捷運綠線G12站旁預留高中校地。
台北市政府地政局公布最新一期實價登錄交易資料，全市交易量共1,148件，住宅均價為每坪51.82萬元，平均交易總價為1,627萬元，然而大樓價格指數連2月上漲帶動，但公寓月線價格指數已連2月下跌，業者指出，近期購屋族多為年輕一代，偏愛有社區管理、電梯的大樓產品，公寓雖有都更價值，但在整合不易之下，價格難以大幅回漲。 根據地政局統計，全市住宅價格指數102.70，較上月微降 0.35%，較去年同期上升2.36%，標準住宅總價1,627 萬元，標準住宅單價每坪51.82萬元，其中，大樓住宅價格指數連2月上揚，平均總價2,078萬元、單價則落在58.21 萬元，；公寓住宅價格指數101.01，較上月下降 0.68%，較去年同期上升 1.79%，總價1307萬元，單價每坪43.58萬元；至於小宅住宅價格指數100.33，較上月微降 0.29%，較去年同期下降1.28%，平均總價867萬元，單價則為61.92萬元。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，過去買公寓賺都更效應熱況已不復見，加上公寓產品屋齡高、無管理，且地震防災概念提升，價格一去不回。 而值得一提的是，觀察商辦租金指數趨勢，近期全市商辦租金尚稱平穩，但主要路段指數連5期走升，平均租金單價以2,678元再創新高，近2年租金趨勢動能持續升溫。
屋比房屋統計，六都網上待售物件，以屋齡五年內新屋最難賣，有44%新屋賣了一年還賣不掉；雙北最嚴重，台北市每十間新屋就有六間上網待售已逾一年，新北也有一半新房子待售時間超過一年。
以行政區來看， 淡水有910間新屋賣屋時間超過一年，滯銷量最多，其次為林口653間、新莊401間；以新屋滯銷比率來看，北市內湖、北投、新北三重分居前三名，比重都在六成上下，每十間就有六間新屋賣超過一年。 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，從資料來看，新屋難轉手，主要新興重劃區新屋供給過多，新屋普遍總價過高有關。 以新屋滯銷量最多的淡水、林口、新莊來說，都是近年新屋供給量大的區塊，雖有不少買盤進駐，但區內重畫區，包括淡海新市鎮、林口特定區、新莊副都心供給過多，去化速度跟不上供給，造成區域新屋大量滯銷。
新屋總價高也是主因，以新屋滯銷比重最高的內湖及北投區來說，滯銷新屋平均要價分別為5,347萬與4,084萬，而區域平均成交總價僅2,347萬與1,911萬，滯銷新屋總價比區域平均成交價格都高出一倍以上。 屋比房屋總經理葉國華表示，北市新屋房價動輒3,000至5,000萬，新北2,000萬以上新屋也相當普遍，這些房子一般受薪階級根本無力負擔，建商都是賣給高資產族，但高資產族畢竟人數有限，他們買進之後，未來要轉手往往就面臨後繼乏人窘況。葉國華表示，雙北新屋難轉手，除價格高外，近年新屋房屋標準單價調整，導致房屋稅增加，也是目前雙北新屋滯銷的原因，不少北市大坪數高總價新屋，每年房屋稅高達數十萬，甚至上百萬，即便父母有意買給子女自住，子女也無力負擔。
台銀人壽出手，今（7）日買下興富發（2542）旗下位於台中的「CBD時代廣場」1樓、25樓及22個停車位，總計砸下7.6億元，處分利益達1.8億元。 「CBD時代廣場」位於台中朝富路，2015年11月完工、屋齡近四年，全案僅剩部分樓層可售，今日台銀人壽以7.6億元買下該案一樓、25樓及22個停車位，總計購入土地面積126.1坪、建物面積約1,290.46坪；興富發表示，全案目標今年底前入帳。
「CBD時代廣場」為樓高34樓的辦公大樓，據實價登錄資料顯示，目前該棟大樓每坪成交價落在26~47萬元間。價格僅次於聯聚建設中雍大廈的每坪53~70萬元；興富發上周三（2日）除息，除息參考價45.45元，今日股價以45.75元作收，上漲0.05元，持續邁向填息之路。
聲寶總裁陳盛沺表示，在土城的4,000坪建案委託李祖原建築師規劃，目標2021年推出三棟住宅，共有1萬5000坪樓地板面積，其中一棟為只租不賣的老人住宅，建構「三代同鄰」的住宅新概念。法人預估，該建案將可帶進60億元，聲寶目標每坪售價約40萬元。 聲寶今年積極處分土地資產，第2季認列處分台中潭子倉庫土地資產獲利3.62億元，每股盈餘貢獻0.9元，使得上半年EPS從去年0.73元倍增至1.62元，創近11年同期新高。法人預估，聲寶今年EPS可望2元以上。
陳盛沺說，新北市土城廠近4000坪土地規劃興建三棟大樓，將採「三代同鄰」為住宅的新觀念，獎勵三代住在附近的理念，今後他自己也會住在土城的這棟新住宅裡面。 聲寶新北市土城廠去年12月5日取得都市計畫變更核准函，預計今年底或明年初動工，目標2021年開始銷售，三棟20多層合計1.5萬坪，以一坪40萬來看，預估可帶進60億元的建案規模。 他也透定，土城廠建案要成為土城區的指標，未來不排除與新北市合作，規劃聲寶捐地的200坪建設為照護中心，跟醫療機構合作，提供多元化的住宅效益。
他並透露，土城建案將找日本軟體公司合作，適合老人住宅內容的規劃。營運工程部份，也帶望找到大林組等的知名營運廠為目標。由於樓層不是那麼高，初步規劃不會採用鋼構工程。 聲寶財務長江全田指出，有關聲寶台南廠的建廠進度，預計明年第2季拿到執照並陸續運作，下半年部分產業移到林口廠，洗衣機、外銷顯示器等先移過去；第二期再規劃將投資設備金額較高的冰箱產線移過去，最終讓林口總部進入高科技園區的規劃。 聲寶台南廠土地斥資4.2億元，廠房建物投資近8億元，總計約12億元資金，資金已全數到位。
大陸房企仍面臨融資難和融資成本上漲。據克而瑞研究中心近日發布的報告顯示，9月單月融資成本為6.47%，較上月上升0.76個百分點；1到9月，房企新增債券類融資成本為7.03%，較去年全年上升0.5個百分點，其中，境外債券融資成本達8.08%，相較去年增長0.86個百分點。 澎湃新聞報導，克而瑞研究中心5日發布報告顯示，9月95家典型房企的融資總額為1124.48億元（人民幣，下同），較上月上升45.3%，較去年同期上升17.2%。從融資方式來看，境內債權融資565億元，較上月上升17.1%；境外債權融資金額為399億元，較上月上升49.1%。
融資環境全面收緊 其中，金科地產集團在9月進行了多項信託貸款、銀行貸款等融資，以至於其融資總量最高，達到127.65億元，而前9個月前10大房企融資較去年同期增加22.15%，增幅最大，也是平均融資金額最多的一個梯隊。目前，在境內外融資環境全面收緊的情況下，無論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難、融資成本持續上漲的狀況。 在房企銷售金額方面，9月前百大房企銷售房地產業績規模為9231.7億元，較8月上升近23%，整體來看，前三季在「房住不炒」政策主基調下，行業整體規模增速仍保持平穩。 而在拿地方面，房企投資依舊保持審慎態度，土地市場繼續低位運行。
在克而瑞監測的31家房企中，土地成交建築面積、成交總價月增率持續下降，預計第四季房企投資節奏仍保持趨緩。 具體來看，31家典型房企中近9成拿地力度低於1到8月平均水準；典型房企本月新增總建築面積為2629萬平方公尺，較上月下降17%；新增土地成交總價為1209億元，較上月下降18%。 克而瑞認為，9月大陸房企銷售業績回升，銷售相對於7、8月表現較佳。
房企經過上半年的集中拿地補庫存後，多數企業供貨時間點將集中在第四季，8、9月房企的供應量已表現出了明顯提升。 降價促銷回籠資金 第四季作為衝刺全年業績目標的關鍵期，在銷售承壓、項目整體去化率下降的背景下，房企也將繼續增加供應並加大行銷力度，第四季房企的整體銷售規模會有一定的回升。 整體來看，在嚴調控、高競爭的市場背景下，第四季房企平衡現金流、加速去化回款、搶收業績仍是主流。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，未來，房地產融資仍以偏緊為主，房企後續還是需要透過降價促銷的方式來實現資金回籠。
為活化公有土地資產，台南市政府與國產署，將合作進行東區平實營區與安平古堡段，合計約1.2萬坪的營區土地都市更新案，共同期望藉由都市更新，提昇國有地的經濟效益與都市更新價值，加速土地資產活化與都市環境更新，達到公私合作共創都市發展新機的目標，並預計10月底公告招商。 台南市府都發局表示，東區平實段2、3、5、6地號基地位於小東路、後甲二路、平實二街及憲兵隊所圍地區，現況為市地重劃完成後可建築之素地，土地面積合計約2.8公頃（約8470坪）。 本案基地座落於臺南市東區與永康區之交界，且鄰近「南紡夢時代商圈」及「國賓商圈」，配合已開通之大灣交流道與區內交通轉運公共設施、中央百米景觀公園(平實公園)，具打造東臺南副都心之潛力。
本更新案採權利變換方式開發，透過都市更新容積獎勵提供約120戶之公營住宅；目前招商文件已於9月24日上網公開閱覽。 市府都發局再指出，古堡段2004地號基地面積約1.1公頃（約3328坪），位於台南市安平區安平港歷史風貌園區內，交通區位便捷，路網相當完備。因地處安平，擁有豐富人文、古蹟資源及自然景觀資源，基地環境緊鄰夕遊出張所、安平古堡、安平老街等古蹟景點及歷史水景公園，於台南市觀光發展占有一席之地。 本更新案係以都市更新方式採設定地上權開發，透過都市更新容積獎勵提供安平地區至少約100個公用停車位，可望紓解現有停車位不足問題，並將為台南之觀光發展挹注新活力。
高雄銀行攜手高雄市政府都發局推出「安居高雄首購房貸」優利專案，提供設籍於高雄的民眾，首購高雄市區的房子，將可享最長40年的房屋貸款期限，最高可貸80％，比目前金融市場提供的平均貸款年限22年高出許多，創下全國房貸最高年限紀錄，且利率僅1.6％，大幅降低購屋族的還款壓力。 該專案提供高雄市民申辦首購房貸之優惠管道，借款人不限職業、不設年所得門檻，不分擔保品所在位於都會區或鄉村區，只要符合高雄市民購買高雄市住宅，借款人負債所得比10倍內，具還款能力者均可申請辦理，達到照顧廣大市民購屋需求，實踐繁榮在地經濟、市民安居住所。
金融機構辦理房貸，對於職業穩定之公教人員、具專業之高所得與社會菁英人士，給予低利優惠是為常態，但對於一般民眾，能否爭取低利優惠須視個案而定，而非一視同仁以同一利率承作。目前各金融機構辦理1.6％以下之低利房貸專案，普遍設有職業、身份、所得、年齡、不動產座落地區及多段式利率等限制，並未普及一般民眾；而該行「安居高雄」首購40年房貸，排除上述限制，且屬一段式房貸利率，更貼近一般民眾所需，將減輕借款人每月繳納本息負擔，進而達到高雄市政府讓市民安居高雄之目標。 該案由都發局檢視高雄歷年來平均房貸大數據，並研析2018年新增購屋貸款平均核貸金額、利率、成數、貸款期數等資訊後，徵詢多家銀行配合提供優惠購屋方案的意願，最後，獲高雄銀行董事長朱潤逢的支持與配合，願提撥10億元額度，提供「安居高雄，市民首購優惠房貸專案」。
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