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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
內政部營建署表示，為獎勵有利於新市鎮發展之產業於新市鎮投資經營，1997年公告施行之新市鎮開發條例第24條即已明文規定：「主管機關得劃定地區，就該項各款稅捐減免規定，獎勵有利於新市鎮發展之產業投資經營」，因林口特定區有引進產業之需求，為增加投資誘因，新北市及桃園市政府研擬完成「有利於林口新市鎮發展產業適用範圍」草案，並送內政部依新市鎮開發條例施行細則第33條規定，邀請財政部等相關部會就各新市鎮未來發展定位、開發策略及土地活化等研商討論修正草案後，業奉行政院核定，研訂過程嚴謹，並因地制宜，以符合林口新市鎮開發需求，鼓勵產業根留台灣。
調降獎勵投資抵減率由20％為15％，稅支稅收平衡 依新市鎮產業引進稅捐減免獎勵辦法第4條規定，適用投資獎勵之產業，必須在新市鎮特定範圍內，投資設立股份有限公司或增資擴充設立分公司，並經營符合行政院所定有利於新市鎮發展之產業者為限。
因此，政府可透過產業引進投資，提升綜合所得稅、營利事業所得稅及營業稅等方面增加稅收。 本案依新北市政府提出之稅式支出評估報告草案，如果獎勵投資抵減率由20％調降為15％，即可避免新市鎮產業之租稅減免與優惠獎勵政策之損失超過產業引進之稅收；國家發展委員會於審查「有利於林口新市鎮發展產業適用範圍」時，已指示將獎勵投資抵減率由20％調降為15％，因此，本次之獎勵優惠措施每年平均產生稅式支出額度將與稅收平衡，不會有稅損產生。
產業進駐長期發展，對國家及地方整體發展有具體貢獻 內政部營建署進一步表示，新市鎮各項產業稅捐之減免，自劃定地區起第6年至第10年內申請者，其優惠額度減半，第11年起不予優惠，最長獎勵10年後即不再享有投資抵減，但是該產業持續營運下，每年仍能創造相當之稅收，對整體國家財政長期收入有具體之貢獻。 因此，獎勵有利於新市鎮發展產業進駐新市鎮，除可增加產業引進誘因，符合地方發展需求外，並可落實新市鎮開發政策及增加台商回台投資機會，活化土地，促進國內外企業與政府共同建設新市鎮，創造雙贏局面。
重劃區若發展得好未來等建設陸續到位，房價漲幅大，若發展緩慢入住人口少，亦可能產生如鬼城般屋比人多現象。翻開過去高雄10年房市發展，買房若選在低基期的重劃區，時間一拉長，每坪漲幅都有3萬∼4萬元，當中包含華鳳、高雄大學、高雄新市鎮、澄德重劃區均屬價格上揚區段，若當時首購進場置產，可能已經賺到人生首桶百萬增值金。 買在起漲點撈百萬金 觀察過去10年房市，高市若屬低基期房價區，無論大環境買氣熱絡或低迷，區段房價都呈現微幅上揚。以鳳山華鳳特區為例，2012年當時新屋大樓房價，依實價登錄揭露，不少戶型每坪僅12∼13萬元，部分更僅要11萬元，然目前都已漲到15∼16萬元。
華友聯集團董事長陸炤廷指出，當初規劃華鳳特區建案，產品針對首購族，然隨著時間拉長，當初選購住戶住家都有明顯增值，以目前銷售建案「森之道」為例，許多戶型已成交至18萬元以上，進場1個月已銷售大約3成。 2011年當時高雄大學推案因區段地價上揚，建商開始推出大樓，面高雄大學路萬坪生態公園建案「金革景湛」，社區可遠眺左營軍港及援中港濕地公園，坪數22∼76坪，規劃2∼4房，每坪開價12.5∼14萬元，成交價介於11∼12萬元，依據永慶房產集團統計，該大樓社區目前成交均價15.7萬元，每坪漲幅3.8萬元。 先觀察商家進駐意願 另包含高雄新市鎮、仁武區澄德重劃區都有類似現象，當房價買在起漲點，重劃區經過多年後人口進駐，價格都有上漲趨勢。
住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，高雄屬低基期，不少市郊一開始推案每坪都低於15萬元，而過去幾年高雄房價補漲與緩漲，有可能1年上漲僅3000∼5000元，但時間拉長房價增值也頗驚人，「卡位新重劃區要留意推案進度與銷售，觀察居住人口有無提升與商家進駐意願高低，才不會買到鬼城。」
中華都市更新全國總會19日，召開都更動力論壇，內政部政務次長花敬群、國家住都中心執行長張溫德，以及台北市都發局長黃景茂都出席。花敬群表示，今年的都更和危老推動案件，到年底將達到450案，可望超越蔡英文總統今年訂下的危老加都更400案目標。 花敬群表示，都更總會成立到今年已經7年，一開始舉辦的論壇主題「都更已死」，到現在主題演變為都更動力，這是非常大的改變，代表都更和危老重建，已經受到各界的重視。
花敬群表示，從今年的進度來看，都更到9月底約核定60幾案，預計到年底，「應該是80幾案沒有問題」，可望創下史上新高紀錄。危老改建方面，今年到9月底，大約申請280幾案，預計到年底也約有370案至380案，因此合計起來，今年都更加上危老，應該會超過450案。 花敬群強調，過去20年，每一年都更平均核定案件僅約40案，因此今年的進度，可望為歷年案件的十倍以上，這方面的進步，是全國一起努力的成果。
此外，危老時程的10%獎勵，即將在明年5月9日到期，之後政府還會推出類似的獎勵措施嗎？花敬群表示，不管再延長幾年，終究還是會有到期的時候，因此目前傾向推出一個沒有時間限制的政策。 花敬群表示，為了避免太多小基地危老案件，影響都市整體規劃，目前有部分的立法委員，正在醞釀提案，將危老時程獎勵做一些調整，並搭配規模獎勵的方式，而這樣的概念，行政院和內政部是支持的。
花敬群表示，目前一些立法委員研議提案，時程獎勵可能會剩下一半，然後逐年遞減，但是增加「規模獎勵」，最多可能應該是10%，而「規模」的要求，不會像都更要求3千平方公尺那麼大，大概會要求整合面積在1百坪或150坪以上，開始有獎勵，若是整合到300坪或400坪，可能可以拿到10%獎勵，這樣的概念，可望讓讓危老改建，朝向比較合理及安定化的方向發展。 花敬群也說，對於惡質的不同意戶，可以看到台北市和雙北市近期都積極在處理，不是說有人不同意就要硬拆他，而是不合理的不同意必須要解決，這方面內政部絕對力挺地方政府。
商辦、廠辦市場春燕到，華固、興富發、國揚、宏普、遠雄、長虹、新潤等國內七大建商積極插旗，總推案金額初估上看1,500億元，其中，遠雄、長虹總案量都超過300億元，最受矚目。 國內建商過往較少著墨商辦、廠辦市場，近期隨著台商回流、企業對土地需求量大增，商辦、廠辦成為市場新寵兒。房產專家表示，商辦市場國內需求旺盛，並且搭配台商回流題材，接下來商辦、廠辦市場可望有三到五年好光景。 耕耘廠辦市場許久的長虹建設，將受惠這一波商辦市場需求，手中握有七筆、是上市櫃中案源最多的建商。
長虹手中的案源全位於台北市，其中，布局已久的內科包括「長虹新世代WTO 13期」、「潭美科技大樓WTO 14期」、「行善路商辦WTO 16期」、「文德民權商辦大樓WTO 17期」等案，南港重陽路、北士科也各有逾2,700坪、逾1,200坪土地可供推案。另外，目前只租不售的「長虹新時代廣場」市值達100億元，更是潛在的金雞母。 遠雄建設則是這波商辦熱潮中，可售案量最大的上市建商。其中，位於新北市汐止區的「U-Town二期」總銷售突破160億元，台北市南港成功路廠辦案量可望突破60億元；至於桃園龜山廠辦則位於華亞工業區，總銷金額高達108億元，含金量十足。
華固建設董事長鍾榮昌強調，華固建設已嗅到商辦商機，未來推案重點將在商用不動產市場，目標商辦、廠辦占營收三成。以未來五年布局來說，將有五大案，總銷至少250億元起跳。 興富發建設集團總裁鄭欽天同步看好商辦市場，已訂下未來五年蓋30棟商辦目標，目前集團手中至少有五大案，總銷突破200億元。 宏普建設是此波商辦熱潮的黑馬，光是台北市大直金泰段商辦案面積不僅高達2,640坪，可售金額初估達150億元；內湖壹電視大樓旁整合完成的1,100坪地、總銷也有50億元起跳。另外，台北市德行西路「宏普世貿」、「宏普經貿」目前在售中。
台商回流效應，除了商辦市場外，工業土地也是需求強勁的標的；房產專家表示，除了接下來有實質需求產生外，政府也祭出工業區立體化發展、給出不少獎勵值，帶動這波工業地需求。 據高力國際最新統計，美中貿易戰開打讓國內工業地產需求飆高，2018年工業地產（不動產加土地）成交總額達819億元，相較低迷時的2014年、成交總額僅近494億元，成長幅度66%。
另外，同一時間，國內工業生產毛額亦從2014年的8.4兆元成長至2018年的9.2兆元，成長幅度達12%，高力國際調研部董事梁儀盈認為，該數據顯示工業廠商對該階段景氣呈正向樂觀，因此願意積極投入購買土地及不動產等生產要素。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，為滿足台商回流對產業用地的需求並鼓勵產業升級轉型，2013年3月政府推出「都市型工業區更新立體化發展方案」，希望讓廠房從平面走向立體化發展，「容積獎勵非常大方」最高可達法定容積的1.5倍，新北市更訂定「新北市工業區立體化方案」幫助廠商更容易拿到容積獎勵。
北市捷運局上周五公告，決定由次優申請人藍天宏匯集團遞補台北雙子星大樓的開發資格，南海馬頓團隊今日對此發表聲明回應，指「台北市政府違法遞補的決定令人遺憾！」，並懷疑北市府是為了選舉，而扭曲專業投標管理，未來將「堅持完成與經濟部及台北市政府的訴訟程序，同時尋求以WTO爭議解決的途徑」。 位於台北車站前的台北雙子星大樓是國內最大規模不動產招標開發案，歷經3任市長、5次流標後，去年12月由香港商南海集團在內的南海馬頓團隊拿下，但今年6月經濟部投審會以「不利國安」為由駁回，北市捷運局上周五（18日）宣布，因南海集團聲請假處分已經最高行政法院裁定抗告駁回，鑑於重新招標曠日廢時，且不確定是否有廠商來投標，決定由次優申請人藍天宏匯集團遞補。 南海馬頓今日正式對此回應，南海馬頓發言人高慧嬴表示，台北市政府一再對外說明，「應等待相關行政救濟結果，否則如果南海馬頓團隊訴訟打贏了，又會惹爭議」。
卻於南海馬頓團隊對經濟部、台北市政府的訴願及行政訴訟未有審理最終結果前，就通知次優申請人遞補議約，無法不讓人懷疑又是為了選舉，而扭曲專業的投標管理工作。 高慧嬴指出，台北市政府言行不一地，急於推動次優申請人遞補議約，無法不透露政治再次干預專業判斷，以及罔顧司法救濟的基本精神，且不惜犧牲國際聲譽，事實上歧視外資在台灣投資的權利。由此看來，政治對台灣的傷害，並不局限於執政黨層面，在經濟和社會的各個角落都滲透了這種腐敗選舉政治的文化和利益計算。
南海馬頓指出，今年七月，經濟部投審會否准南海馬頓成立專案公司時，社會上無不視此為執政黨對台北市長柯文哲意欲參加2020 總統大選設置行政障礙，讓其無法獲得最大政績。 同時，台北市政府於辦理 C1/D1 案開國際標前，未善盡國際標的合法性與可行性，使國際投資者投入巨資後，莫名遭投審會以不合法之理由，駁回專案公司之申請，而台北市府在相關訴訟定案前，即與次優申請人進行遞補議約，南海馬頓指控，「這是不合法也不合情理的行為，就算以最低標準都無法滿足依法施政的底線。」 況且，最優申請人與次優申請人於投標時，承諾給土地所有權人最低分配比，換算差距高達150億元，台北市政府貿然與次優申請人簽約及進行開發，將造成政府及人民的實質損失，不符公共利益，顯然選舉成效的算計重要過任何政治責任，以及對人民利益保障的基本原則。
南海馬頓表示，台北市政府以南海馬頓團隊未於期限內完成設立專案公司及簽訂投資契約為由，逕自認定南海馬頓團隊視同放棄最優申請人資格。但依照 C1/D1 投資人須知第12點規定，如有不可歸責於最優申請人之情事，台北市政府得適度延長期限，「台北市政府違法遞補的決定令人遺憾！」未來將會堅持完成與經濟部及台北市政府的訴訟程序，同時尋求WTO爭議解決的途徑。
隨著社會型態改變，整體生活環境改善及醫療技術進步，我國老年人口比例持續快速增加，2018年已進入高齡社會(65歲以上人口占總人口數超過14％)，預計2026年將邁入超高齡社會(65歲以上人口占20％)。 為因應高齡化社會來臨及配合政府以房養老政策，台灣銀行於2016年開辦「樂活人生安心貸」貸款，也就是「以房養老」貸款，協助高齡者活化自有不動產，以取得養老所需之安養資金，改善老年生活品質。
台灣銀行為打造友善金融環境，自2019年10月起「樂活人生安心貸」貸款開放全國皆可辦理，以創造更有利的金融環境，普及更多高齡者金融服務需求，提升整體高齡者經濟自主，落實普惠金融政策。 台灣銀行「樂活人生安心貸」貸款申請資格簡單，只要年滿65歲之本國國民，提供擔保之土地及建物為本人所有，且自住使用者即可申請，台灣銀行特別針對本項貸款免核算借款人還款能力，契約期限最長可達30年，在契約期限內按月撥款予借款人，讓高齡者享有尊嚴及較高品質的老年生活。
知名賣場大潤發近期傳出將收掉內湖一店，由IKEA（宜家家居）接下，對此大潤發暫未表示意見，房仲認為，以大潤發一店破萬坪數的規模來看，營運成本至少達千萬元，因舊宗路目前已有許多賣場，競爭激烈，大潤發營運成績可能因此受到影響。
目前內湖舊宗路地段，已有家樂福、好市多、大潤發、迪卡儂、特力屋等大型賣場，競爭相當激烈，此時傳出大潤發內湖一店將要收掉，由IKEA進駐，《蘋果新聞網》致電向大潤發內湖一店求證，客服對此指出「總公司明日上班日才能回覆」，記者同時致電給大潤發公司行銷總監，不過尚未取得回應。 大潤發內湖一店位在內湖區舊宗路一段，和內湖二店距離相當接近，據謄本資料，一店建物所有權人為大潤發公司，基地含地上四層加地下2層，總坪數 1萬2937坪。美商ERA易而安不動產大安營業處資深經理陳泰源指出，以附近廠辦來講，單坪租金行情約700到800元，以大潤發破萬坪數規模，含地租、人力、水電等營運成本，至少達千萬元。
陳泰源表示，大潤發內湖一店傳要收店，由於舊宗路賣場的群聚效應影響，包括 costco、家樂福都已設立10幾年，賣場營運競爭激烈，可能讓大潤發營運成績受到影響，也不排除是租約到期因素有關。 傳有意接下大潤發內湖一店店面的IKEA，目前在台北市僅敦北店一間分店，面積3200坪，記者致電IKEA公關，截稿前尚未取得聯繫。
近幾年來台中市一中街商圈，人氣超越逢甲商圈，成為不少人愛逛的商圈，不過一中商圈的黃金店面，竟然空租2個多月，當地房仲表示這個店面過去是黃金店面，沒有空租過，1個月租金50萬元，價格很合理。不過，包括服飾店、藥妝店都曾問過，無奈還是租不出去；房仲表示因網購發達，導致店租金一旦超過20萬元，承租方會拉長思考期，所幸一中街周邊學校、補習班多，相對逛街人潮多，支撐力也夠。
位於育才街的三角窗店面1＋2樓，現在高掛求租廣告，其前身是仁愛眼鏡，經營多年突然收攤，負責招租仲介表示，因為仁愛眼鏡在一中商圈有2家店面，相距太近，因此在前2月收掉1間，目前這個店面求租，1個月租金50萬元、3年1租。 主幹道廣告效益大 當地房仲業者表示育才街這個店面，早期屬於黃金店面，基本上幾乎沒有空租，加上不給議價，1個月50萬元的租金，以眼鏡行的利潤來說，足夠支付。仲介分析，以這店面來說，因為有騎樓，加上隔壁還有1間鐘錶店、大樓管理室，促使1樓使用空間較小，但2樓樓面積較大，就連日本藥妝店松本清要進駐之前，也曾評估過，不過，最後松本清還是選在更具廣告效益的三民路上展店。
日本藥妝店松本清來台設點，目前台北3家、台中1家，台中店就選在三民路上，當地仲介分析，以地理位置來說，比起育才街，三民路經過台中西區南區中區和北區，為往潭子豐原的主幹道，廣告效益大，以松本清店面來說，以前是SUPER DRY，店面地坪36坪，1∼3樓，外傳月租金約60萬元。一中街多元成優勢 信義房屋北區一中店專案經理呂俊明表示，三民路上多為大廠進駐，包含運動品牌NEW BALANCE、韓國美妝ETUDE HOUSE、日本藥妝Tomod’s、DHC等等，又因為屬於藥妝美妝店，多數消費者習慣到實體店面試用、購買，加上廣告效益大，即便租金較高也願意支付，以Tomod’s店面來說，1個月租金約在65萬∼70萬元，ETUDE HOUSE月租金80萬元，NEW BALANCE月租金72萬元。 信義房屋北區一中店專案經理呂俊明分析，以台中市區內的商圈來說，一中街商圈相對商圈屬性為內需市場，比較穩定，面對網路商店發展影響相對較小，因為周邊有台中一中、台中科技大學，還有補習班林立，以及不少鄰近縣市人潮匯集到此消費，加上周邊還有百貨公司，兼具百貨、夜市、商店街屬性，多元特性成一大優勢。
近年來無論區段消費力與人潮進駐比例，南高雄都遠不及北高雄，三多商圈雖然土地公告現值已連續15年位居第1名，但地王地位搖搖欲墜，快被漢神巨蛋商圈追上。《蘋果》委託永慶房產集團統計，今年三多商圈房價逆勢上揚，與3年前相比成長7.1%。專家分析，新灣區建設逐漸到位，購屋族開始認同置產。人潮仍往北高雄 統計高雄5大百貨商圈發現，新屋成交單價最高落在漢神本館，每坪成交19.7萬元，逼近2字頭，其次北高雄發展核心漢神巨蛋，每坪成交18.9萬元。2大漢神商圈近3年房價盤整，漲跌不明顯。意外的是，三多商圈每坪成交單價從3年前16.8萬元，上揚至18萬元，漲幅7.1%，是5大百貨商圈漲幅最多區段。
永慶不動產高雄經管會會長葉誌螢表示，三多商圈屬於南高雄發展核心，過去幾年因居住人潮往北高雄移動，整體發展不如漢神巨蛋，然統計發現區段房價出現逆勢上揚，推估因亞洲新灣區發展成形，帶動中古屋房市買氣，就南北高蛋黃區相比，確實中古屋均價三多商圈仍高於漢神巨蛋商圈。 未來大順路沿線有義集團將開設「義享天地」，岡山也有達麗建設投資「達麗米樂」已動土。從事代銷超過30年的Eric指出，居住人潮往北高雄移動趨勢不變，但包含新灣區建置快完成、台鐵地下化等，整個市區尤以南高雄利多出盡，蛋黃區已無太多誘因，若要等205兵工廠開發還需等將近10年左右，可預期未來南高雄發展將出現瓶頸。
房市買氣熱乎乎，完全不甩8月整個月都是農曆民俗月，中央銀行公布的當月全體銀行購置住宅貸款（房貸）餘額及建築貸款（土建融）餘額，均為新高紀錄，10月25日將公布的9月餘額統計，預料將再雙創歷史新高，且如無意外，將可一路旺到年底。 8月正逢民俗月，民間長期以來有諸事不宜的習俗，但央行統計卻不是這麼回事。至8月底的房貸餘額為7.22兆元，年增率5.6％，平7月的99個月來的最高紀錄。
土建融餘額為1.99兆元，年增率11.4％，創85個月以來新高紀錄。顯示民俗月的效應淡化，房市買氣升溫並延續至9月，估計年增率將再雙雙上揚。 銀行房貸主管指出，7月由於農曆民俗月提前交易的效應，8月房貸月增雖減半至僅200多億元，但表現較歷年佳。土建融月增也破200億元以上，預料應是建商提早迎接第四季房市旺季做準備，包括建融或新成屋銷售週轉金，全部大幅增加。
土建融的變化，尤其可看出建商對未來房市的信心。銀行房貸主管強調，自去年下半年開始，土建融年增率就開始逐月向上的趨勢，也就是對房市買氣偏樂觀，應最受到台商回流的激勵，隨商用不動產推案量大增且買氣熱絡，連動住宅也跟進。加上大環境也有好消息，經濟成長保二（年增率2.0％以上），並重返四小龍之首，也將對第四季房市買氣增加不少動能。
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