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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
為了重振台北東區活力，今年SOGO周年慶首度擴大為「商圈周年慶」，串連周邊200店家參與。東區光武里里長同時也是東區發展協會理事長韓修和指出，因高房租因素，過去一年來東區店家走了400家，但隨著房東開始願意調降房租，東區空屋率也慢慢改善。據了解，閒置的永福樓也已有承租對象，目前已談妥了7、8成，應該近期就會明朗公布。 韓修和表示，東區約有4千家店家，因高房租過去一年來大約有400個店家離開。
房東們本來覺得店面不會空很久，便不想調降房租，沒想到一空就空了一年，於是才願意調降。以目前東區租金來說，降幅約有3成，像是忠孝東路四段101巷、敦化南路一段190巷，原本閒置一段時間的店面，慢慢都開始租出去了。 而原本永福樓該棟的租金，也從最高點的每月800萬，一路調降到600萬，以及唐吉軻德接洽時的480萬。雖未來新房客目前還未揭曉，但可以確定的是，未來不會有餐飲進駐。
而不租給餐飲與八大行業，是該大樓管委會的共同決定，主要是因為餐飲容易導致有鼠患問題。 隨著東區房東願意調降房租後，韓修和指出，東區閒置的店面從今年一月的247家，到上個月已減少到143家，空屋率有慢慢下降。要讓東區重振活力，除了房租調整外，未來東區也會朝向推出更多有話題的市集活動，目前東區商圈發展協會已與綠美丘談好合作，預計明年初利用忠孝頂好廣場、忠孝龍門廣場兩個場地，每周五、六、日推出文創市集，每季在兩個地點做更換。
大眾運輸系統建置對區段房市具加分效果，影響區域涵蓋高雄6大行政區的捷運黃線，日前行政院已核定其可行性評估計劃，高雄捷運公司近期進行黃線綜合規劃報告，如一切順利即可進行環評等後續評估，預計最快2022年動工，於2028年完工。專家保守估計沿線有10∼15%漲幅可能。 預計2022年動工 近期高雄捷運公司進行捷運黃線綜合規劃報告，預計2022年動工，工程期約6年至2028年完工。
捷運黃線總長22.7公里，橫跨高雄前鎮、苓雅、新興、三民、鳥松、鳳山6大行政區。路線從鳥松神農路，經大埤路、本館路、建工路、民族路、民權路迄於三多五路，另由澄清路、國泰路、南京路、五甲路迄於鎮中路前鎮區公所等，未來若完工受惠區段居住人口高達110萬人，對港都城市發展產生相當助益。 針對捷運黃線規劃，上揚國際高雄業務2處總經理朱建雄指出，捷運黃線建置對於建工高醫商圈、文山特區與五甲商圈將直接受惠，3大區段目前均屬生活機能成熟，商業機能發達地段，若能補足大眾運輸系統不便劣勢，保守估計，區段房價無論新屋或中古屋應有10∼15%漲幅。
捷運黃線建置最受惠地段推估可能位於文山特區，區段目前新屋成交價與農16、美術館並無太大落差，該區除有3地開發將興建百貨商場，若加上捷運黃線議題，房價具備支撐。文山特區銷售不差，如今年3月公開個案「聯上WE」目前已售近8成。 城揚建設集團將推出指標案「御廳苑」，該案正對寶業滯洪公園，公司首席副總陳靜儀分析，建案屬於文山特區地王，若有捷運百貨加持，交通與消費機能大幅提升。
饒河街夜市透天店面跟上「危老」熱。2年前實價揭露該夜市某幢透天店面以總價近3億元、每建坪逾500萬元的成交資訊，如今該透天店面與鄰近2幢透天店面9月中順利通過危老審議，並取得近3成的容積獎勵。
饒河街夜市有2處原本是屋齡4、50年的透天店面，經由建商整合後，已改建為住宅大樓；至於甫通過危老審議的饒河街透天店面危老案，基地面積200.56坪，坐落於松山區寶清段7小段289地號等8筆土地，使用分區為第3種商業區，建蔽率65%、容積率560%，該案容積獎勵包括結構評估獲得8%、基地退縮獲得4%、耐震設計獲得6%，另有10%的時程容積獎勵。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，商業區土地容積率高，容積獎勵加成後可以蓋更多，但地主也知道開發商也得花不少金錢與時間成本去整合。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，危老重建時程容積獎勵將於明年5月落日，10%的時程容積獎勵截止，預期將影響危老重建的申請意願與速度；近期相關單位也提出延長時程容積獎勵的可行性，若順利通過，將有助於危老重建的推動，加上近期房市復甦，將推升透天的價格。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，饒河街夜市是配合地區祭祀中心「松山慈祐宮」的主要商業街，開發期甚早，雖然亟須重建解決經營、安全問題，但受限於各所有權人持有面積小，加上商業經營環境熱，重建期營業損失及重建後的價格認定落差大，所以整合難度頗高。這次通過審議的基地面積僅200坪，較都更最小申請門檻1000平方公尺（302.5坪）還要小，凸顯危老重建不管面積的優勢。 科達機構總經理丁維慶表示，饒河街夜市有不少平房與舊透天，因需要整合的戶數少且容積率高，加上政府近年來推動危老條例給予的10%時程容積獎勵，因此，近2年來皆吸引開發商持續積極整合。
北高雄VS.南高雄商圈比一比，到底哪裡人潮多、消費力又夠？從土地公告現值或許就能看出端倪，商家願意多掏錢投資開店面，代表這個商圈熱度、買氣都很足！ 其中三多商圈土地公告現值已經連續15年位居第1名，但現在這地王寶座恐怕將要讓位，而緊追在後的就是漢神巨蛋商圈。透過數據統計發現，高雄5大百貨商圈，新屋成交單價最高落在漢神本館，每坪成交19.7萬元，逼近2字頭。
其次是北高雄發展核心漢神巨蛋，每坪成交18.9萬元。 兩大漢神商圈近3年房價盤整，漲跌不明顯，意外的是三多商圈每坪成交單價從3年前16.8萬元，上揚至18萬元，漲幅7.1％，是5大百貨商圈漲幅最多區段。 永慶不動產高雄經管會會長葉誌螢接受媒體採訪時表示，三多商圈屬於南高雄發展核心，過去幾年因居住人潮往北高雄移動，整體發展不如漢神巨蛋。 他也指出，根據統計發現這區段房價出現逆勢上揚，推估是因為亞洲新灣區發展成形，帶動中古屋房市買氣，就南北高蛋黃區相比，確實中古屋均價三多商圈仍高於漢神巨蛋商圈。
為落實新北市長侯友宜「都更三箭」的政見，全力推動以捷運蓋到哪、都更做到哪的都更策略，於適用捷運場站及火車站範圍內申請者繳納增額容積價金，並提供托老、托幼或社宅等公益性設施，繼日前公布第1階段21捷運站後，16日公告第2階35站，將火車站及未來環狀線捷運站共納入，全面啟動車站周邊都更。 新北市城鄉發展局長黃一平表示，為使更多市民可透過輕鬆步行完成就業、就學、居住及消費等一日生活所需活動，延續新北市第1階段公告之發展策略原則，辦理「擬定新北市捷運及鐵路場站周邊地區(第2階段)細部計劃土地使用分區管制要點案，即日起公開展覽30天。
黃一平表示，除了現有所有的捷運場站，2階段還納入年底才通車的捷運環狀線的場站，同時也把部分高運量的火車站納入，只要適用捷運場站及火車站範圍內申請者繳納增額容積價金，並提供托老、托幼或社宅等公益性設施，最高可獲取50%增額容積。
城鄉局指出，本次公展規劃內容將含三和國中站、三重國小站、先嗇宮站、蘆洲站、新莊副都心站、新北產業園區、幸福站、輔大站、丹鳳站、迴龍站、泰山站、泰山貴和站、新店區公所站、新店站、小碧潭站、十四張站、安康站、永和站、南勢角站、景平站、秀朗橋站、橋和站、中原站、中和高中站、雙和醫院站、永寧站、頂埔站、板橋站（板橋火車站)、江子翠站、亞東醫院站、竹圍站、三峽站、樹林火車站 、汐止火車站、汐科火車站等35站納入第2階段推動場站及適用範圍。
台北市福星社宅今日正式動工，由市長柯文哲帶領進行開工典禮，柯文哲表示，市府會繼續「以8年5萬戶為社宅興建目標」，福星社宅規劃17層，提供255戶，含1至3房，以1房191戶為大宗，都發局表示，福星社宅工期約3.5年，一般戶租金一樣是市價85折，確切租金費用待完工後由北市府公告。
福星社宅基地位在萬華區開封街二段與昆明街間，近福星國小，基地面積約1197坪，興建地下4層、地上17層建築物，提供社宅共255戶，工程預算計12.71億元，北市府規劃施工期約3.5年，目標2024年10月完工、2025年5月入住。 福星社宅外觀採幾何立面為設計造型，挑選灰階色系為建築主色，降低與周遭歷史建物的視覺違和感，1至3樓為多元性社交空間，包含老人活動中心、幼兒園、身障社區長照機構，4至17樓規劃社宅住戶。
房型提供1至3房，以10至12坪的1房為大宗，有191戶，2房17坪36戶，3房23坪28戶。 都發局住宅工程科表示，福星社宅租金規劃要待完工前三個月才會開始調查擬定，一般戶費用一樣會參考周邊市價85折，完工後再由北市府公告。 為提升社宅質感，福星社宅同樣規劃智慧電表、水表、瓦斯表，並將取得銀級智慧建築標章、銀級綠建築標章、無障礙住宅標章及耐震標章，都發局表示，福星社宅建築設計逐層退縮，創造數個空中花園，增進通風採光，部分可作住戶交誼空間。整體建築串聯萬華運動中心綠帶及街角開放廣場空間，並導入「青年創業空間」，引入西門町在地活力，促進社區居民活動交流。
台北市長柯文哲在動工典禮上表示，社會住宅是居住正義的根本，當然我們還有包租代管、租金補貼等政策推動，目前要求都發局每年開工完工以1萬戶為目標，之前說8年2萬戶，現在來看有點超過，第一階段以空地去蓋，但之後會去做整宅、出租國宅會處理，私立學校退場制度也會去處理，目標還是蓋5萬戶。
浩瀚數位公司位於桃園市華亞科技園區科技三路的廠房近期開標，標售底價24.5億元，公告期間有近10組投資人領標，競爭激烈，最後由全球人壽以新台幣28.08億元得標，溢價率14.6%，業者指出，現況整棟出租作為倉儲物流之用，是目前市場難得的大型穩定收益資。
繼18日以7.35億出售的龜山工業區定穎電子廠房後，日前浩瀚數位公司再順利標脫的華亞科技園區廠房，短短4天總成交金額達35億元，而浩瀚數位廠房緊鄰廣達電子的研發園區，基地前後雙面臨路，土地面積逾4,500坪，廠房總面積1.33萬餘坪，建築規格包括樓高、樓板載重、卸貨碼頭規劃及數量等皆為高規格設計，全球人壽買下後，將延續目前物流之用途。
第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，物流倉儲已成近期最受矚目的商用不動產投資類別，加計浩瀚數位公司以28.08億元標脫的華亞科技園區廠房，今年倉儲物流不動產交易金額合計近96億元，零售、超市與電商是主要的自用型買方 尤其法人也將具備長期穩定租金收入的倉儲物流不動產視為優質的投資標的，其中以壽險與不動產投資信託基金REITs最為積極，國泰人壽、南山人壽、全球人壽及今年斥資新台幣25.278億買下世紀鋼構桃園物流中心的樂富一號不動產，投資信託基金都將倉儲物流納入不動產配置，預期未來倉儲物流不動產的交易將更趨頻繁。 黃瑞楠指出，今年商用不動產交易明顯增溫，自用與投資型買方的市場信心雙雙增強，無論從總成交金額、單筆交易規模以及單價都明顯優於去年表現，交易動能主要來自剛性自用需求增加，趨使租金成長，吸引滿手資金的企業與投資人重返市場。
中央銀行尚未降息，國銀房貸利率卻已提前破底。中央銀行昨（23）日公布五大銀行新承做房貸，其中，9月新增購屋貸款利率跌至1.615%，較8月下跌0.009個百分點，為歷史新低。 央行官員指出，銀行積極衝刺房貸業務，為爭取優質客戶，紛紛推出利率優惠房貸專案，使房貸利率持續溜滑梯。 五大銀行新承做房貸市占率約四成，新增房貸金額與利率，被視為房市景氣風向球。央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行新承做房貸，9月新增房貸457.02億元，月增73.16億元，為兩個月高點。央行官員說，房貸金額增加，主要反映六都買賣移轉棟數的成長。
值得關注的是，央行貼放利率「連13凍」，新增房貸利率卻跌落谷底，官員解釋，銀行積極爭取優質客戶，推出利率較優惠的專案，是利率破底的主因。 至於房貸利率是否還會繼續跌？官員回應，「現在新增房貸利率差不多都在1.6%左右，只有小數點的差異，各家的利率都差不多，且都以自住為主，以公教人員專案利率為例，目前是1.56%，其他銀行也比照辦理。」 銀行主管分析，房貸業務競爭激烈，銀行為網羅菁英客戶，積極推出優惠專案，加上目前房貸戶以自住需求為主，風險較低，也讓銀行願意給予較低的貸款利率。根據聯徵中心統計，8月房貸餘額自住占比高達87.5%。 據統計，9月六都買賣移轉棟數為1.79萬棟，月增2.9%、年增5.1%；累計前九月六都買賣移轉棟數年增7.5%，顯示房市交易持續回溫。
房市不只交易轉熱，房價也溫和上漲，象徵中古屋價格的信義房價指數，9月與去年12月相比，台北市上漲2.4%、新北市上漲1.1%，「房價還是微漲，但不是大幅走揚，屬於溫和上揚」，央行官員說。 至於房貸利率跌新低，是否代表銀行流血殺價？央行官員認為，房貸有擔保品，銀行也有風險控管機制，目前是積極爭取優質客戶的房貸業務，但各家貸款利率也不會差很多。
傳出店面出租回溫潮的民生社區，近日再出現租賃消息多年的高租金店面成功租賃案例，位於民生東路五段上一間超過70坪店面，過去租金曾開在30~39萬，近年仍租給知名平價服飾店面，本月該服飾店面歇業，目前已開始進行裝潢，店面外張貼將由康是美進駐，再成為美妝產業高價租店面案例之一，專家認為該店面完整，位置相當不錯，有機會達成房東期望30多萬元的出租價碼，今年當地多傳店面以超過十萬月租金的高價出租消息，如今房東再下一城，一掃先前遭看衰的店面空置潮。
台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，國內消費景氣不振，藥妝店面卻開得火熱，今年傳出高租金展店業者包括總租金60萬、單坪租金破萬元租下行天宮生活圈松江路上的松本清，42萬承租西門町成都路76坪店面的屈臣氏，還有台中市綠園道公益路上的寶雅，也以約40萬租下250坪店面，主因國內民眾相當熱愛這類藥妝產品，價格又低廉，實體店面價位不輸標榜便宜的網路電商，加上具備可試用、可退貨的銷售服務，讓實體藥妝店面獲利豐，得以支撐高價店租。
而民生社區今年的租金實價登錄中，生鮮肉品大廠開設的熟食肉舖，與知名連鎖餐飲餛飩店面兩者月租金高達10.25萬、13萬，20坪上下的使用面積，租金單價來到6009元、5471元，該生活圈過去最高單價租金為2017由電信業者承租的13坪店面，單價來到9877元。陳炳辰分析，此次交易單坪月租金推測約在4000元，以其相當鄰近民生社區圓環的正商圈區塊，加上使用面積大而完整，租金價碼合理。而該地段早有寶雅、屈臣氏大型店面，康是美於當地分店則相較為小，如今美妝業以大舉展店為主要趨勢，康是美可說有不能輸壓力。 陳炳辰認為，民生社區雖以優質社區聞名，但並未有所謂豪宅駐足，當地住戶多在地居住相當久，老年人口也多，消費型態以平民化、不鋪張奢華為主，平價餐飲或適宜家庭消費型態店面較符合在地風格，美妝這類產品亦吻合屬性，不過在地競品商家多，如何激增來客量仍是業者考驗。
皇鼎建設（5533）近年積極布局飯店事業、加碼商用不動產，迄今已開花結果，躋身「廠辦大戶」。皇鼎23日表示，目前轉投資100％持股的富信大飯店，，全台五館、共774房間，今年上半年已獲利3,590萬元，獲利穩步攀升；更掌握台商回流商機，積極加碼廠辦，迄今已有雙北市廠辦和辦公案至少10筆，未來業績成長動能無虞。 皇鼎23日舉辦法說會，副總曹羅方表示，皇鼎100％持股轉投資富信大飯店迄今九年，投資效益已展現，包括台北、台北二館、台中、台南、台南富華共五館，房間數達774房，今年上半年營收3.13億元，獲利3,590萬元，獲利年年攀高。
曹羅方表示，多年前皇鼎已是「廠辦專家」，近三年更積極擴大布局廠辦、辦公市場，其中，新北市汐止占地達2萬0484坪的大型造鎮案「亞太科技園區」，是一大重點。除2017年已成功處分三筆素地，分別出售給匯豐汽車、坤昌物業、裕賀食品，另採預售房地方式處分廠辦大樓「金聯汐止大樓」給台灣金聯，價格為12.15億元，預計2020年完工交屋入帳。 曹羅方表示，目前皇鼎自行開發的汐止「亞太科技園區」造鎮案，進行中有三筆，採先建後售，包括總銷12.7億元的「富鼎科技大樓」，也是2020年完工，現已洽多組特定買家，不排除整棟出售或分層出售。
另外總銷15.2億元的「聯合科技大樓」A棟，預計2021年完工；總銷15.2億元的「聯合科技大樓」B棟，2021～2022年完工，屆時再先建後售，為2～3年後業績添動能。 曹羅方表示，目前皇鼎在「亞太科技園區」還有三筆素地正進行，將採量身定做方式來開發，總計造鎮案，已有七筆。 若再加上內湖「環球科技」、汐止「環宇科技」兩筆新成屋廠辦大樓，及內湖獲危老核准案純辦公大樓，累計在手廠辦和辦公的存量，已多達10筆，多集中在內湖、汐止，躋身「廠辦大戶」。 皇鼎今年業績來源為住宅和廠辦新成屋銷售；上半年合併稅後盈餘9055萬元，年減46.26％，EPS 0.32元，總銷4.8億元的「富貴名邸」年中使照取得、第四季交屋入帳，屆時業績可望攀升。
號稱「南霸天」的京城建設，位於高雄市農神路的頂級旗艦豪宅「京城King Park」再度改寫房市新紀錄。根據最新揭露的不動產實價登錄資訊顯示，30樓的301.13坪戶別在7月間以總價1.86億元成交，躍居南台灣「豪宅王」，刷新高雄市史上最高總價豪宅的新紀錄。 與此同時，由京城集團開發的「京城企業總部」辦公大樓，以每坪月租金1,000～1,200元刷新史上新高，坐上南台灣辦公大樓「新樓王」寶座！加上京城建設的頂級豪宅代表作「京城King Park」締造南台灣最高總價豪宅新標竿，意味京城集團一舉囊括南台灣的「豪宅王」與「辦公樓王」。
實價登錄資訊顯示，「京城King Park」30樓以總價1.85億成交，總坪數301.13坪包括4個停車位約23坪（共1,440萬），換算每建坪成交行情達61.7萬元。目前「京城King Park」實價登錄已揭露的戶數達33筆，其中最高單價也出現在30樓，為2016年9月成交，每坪價格高達66.2萬元。 京城建設協理周敬恆表示，「京城King Park」基地面積達1,327坪，正對逾萬坪的凹仔底森林公園，全棟屬於SRC鋼骨鋼筋混凝土結構的制震宅，1到29樓共設置232支挫屈束制斜撐（BRB），強調耐震安全，為南台灣第一棟取得SRC耐震標章的住宅大樓。
「京城King Park」總計126戶，扣除店面8戶，住宅部分有118戶，其中京城集團董事長蔡天贊保留頂樓4戶，其餘可售戶約114戶。 辦公大樓部分，「京城企業總部」也榮登高雄最貴辦公租金「樓王」，每坪月租1,000到1,200元。周敬恆表示，京城集團最新計畫是在龍勝路的「龍中134案」推出頂級辦公大樓，規劃地上32樓、地下6層，每單位50到100坪，總銷金額估計達70億以上，每坪定價也可望「坐4望5」，挑戰每坪50萬元大關。
中央銀行昨（23）日公布五大銀行新承做貸款，其中，9月資本支出貸款630.44億元，創下三個月新高，並較8月大增100.07億元；央行官員分析，9月五大銀行新承做資本支出大增，主要是銀行辦理較多的土建融與都市更新貸款，關鍵在於台商回流議題炒熱商辦、廠辦需求，建商對未來房市景氣信心滿滿，積極購地推案。
「9月資本支出增加，是因為銀行承做比較多的土建融跟都更案貸款，帶動資本支出貸款金額增加」，央行官員說，由於土建融的利率較高，資本支出貸款利率1.889%，創下六個月高點，較8月上漲0.097個百分點。 至於這是否代表，建商持續看好房地產景氣？央行官員回應，近期確實有些建商積極購地、推案，以此觀察，算是對房市有信心，推案態度也比較樂觀。
官員進一步解釋，因台商回台投資議題，部分建商看好未來台商回流後的商辦、廠辦需求，同時國內民眾也有自住需求，這樣的預期讓建商在購地推案時更具信心。 此外，五大銀行9月周轉金貸款5,974.86億元，為三個月新高，較8月大增1,188.19億元。
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