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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
財政部昨（24）日發布統計指出，觀察房地合一稅自2016年實施後的土地移轉案件，去年買賣件數增多，整體土地移轉件數為近三年最高；但三年內取得土地再移轉案件，卻較2015年減少三分之一，反映出房市雖呈現回溫跡象，但短期炒房現象減少，有效抑制炒房現象。經濟日報／提供 囤房稅議題近期受到關注，財政部長蘇建榮日前在立法院答詢時指出，囤房稅須整體考量，不能將雙北的問題套到全國一體適用，且現行法制下地方政府已可藉稅基調整來達到政策目的。此外政府透過房地合一課徵所得稅，目的就是抑制短期炒房，實施以來房價上漲已「相對緩和」。
財政部官員昨表示，2016年實施房地合一後，土地移轉筆數馬上較前一年減少近兩成，來到低點。若再觀察三年內取得土地再移轉案件，實施新制以來呈現減少趨勢，2018年共20萬件，較2015年實施房地合一稅前減少三分之一。 若按六都觀察，實施房地合一稅隔年，三年內移轉案件跌幅以台中市最高，達三成四，其餘五都則在近二成至二成六左右徘徊。
不過在房市回溫下，2018年土地移轉件數共112萬筆，站上近三年高點，其中買賣筆數增加11萬筆，占移轉案件的六成一，貢獻稅收超過八成，台北市、新北市三年內土地再移轉筆數回升，分別增加22.8%及10.8%。 進一步觀察坪數，2018年30坪以下短期取得再移轉土地筆數，台北市增幅約二成四、新北市增幅約一成三，官員分析，可見雙北生活機能豐富，低坪數受不動產市場青睞；但雙北在中大坪數不動產表現欠佳，與供給過剩、總價普遍較高、投資客退場等因素，導致轉售難度較高有關。
商用不動產已成了建商的投資顯學，尤其是投資經營飯店，不僅可帶來穩定的收益，還可養地增值，深受台中建商的青睞，包括大毅、豐邑、大城、順天、立穩等營建機構，近年來爭相布局飯店或旅店市場！其中，豐邑在八期的「豐邑Moxy」品牌酒店，預計2020下半年開幕；而大城建設2020年也將啟動七期星級飯店投資案。台中飯店市場2020年將是熱鬧滾滾的一年。
豐邑機構總經理邱崇喆表示，豐邑2019年合計砸下百億重金、在台中、台南加碼購地逾6,100坪，用意就是要提高商用不動產的投資布局，朝「資產概念股」轉型。豐邑目前包括台中七期、台南市平實營區，分別有超過百億的商用不動產投資規畫，均鎖定飯店與商場。 事實上，豐邑機構旗下的飯店體系，目前除了新竹「豐邑喜來登大飯店」、台中「豐邑逢甲商旅」之外，籌備中的第三家飯店「豐邑Moxy」，座落於秀泰台中文心店斜對面，這也是萬豪集團旗下「Moxy」品牌酒店首度插旗大中華區。 豐邑喜來登大飯店執行長劉純芳表示，「豐邑Moxy」共有262間客房，鎖定年輕世代，預計2020下半年開幕。屆時，豐邑旗下飯店總客房數可達1,144房，未來還將於台中七期、台南規畫飯店、一步步拓展豐邑的飯店事業版圖。
此外，30年來深耕首購市場的大城營建機構，也宣布將進軍商用不動產市場，代表作就是位於台中七期文心路、近台灣大道口的1,100坪土地。大城董事長賴源釗指出，大城規畫在七期打造國際品牌的五星級酒店，合作品牌尚在洽談中，目前已在申請建照，未來飯店樓高26層，總客房數約250間，總投資金額（含土地成本）初估達50億元。 旗下擁有上櫃建商－台灣亞銳士的大城營建機構，2019年創業邁入30周年，總計在台中、新竹推出80個建案，推案總戶數預估多達5,000戶。大城目前在手庫存土地超過1萬坪，是中台灣實力雄厚的營建集團。
至於率先搶進台中飯店市場的大毅建設、順天建設，來分別在國美館特區打造「大毅老爺行旅」、台灣大道打造「順天環匯酒店」。 以「順天環匯酒店」為例，由於飯店兼具商務及休閒度假設施，吸引眾多商務客長期入住，平均住房率超過六成，吸走不少國際商務客，對現有飯店業者造成衝擊。正因為順天經營商務飯店有成，吸引對岸力邀合作，目前有多個城市正在評估中。
苗栗縣公共設施用地專案通盤檢討正式啟動，縣政府表示，本案辦理緣由是鑒於全國都市計畫內諸多公共設施用地劃設並留待政府徵收，迄今已逾數十年，尚未辦理徵收，影響地主權益甚鉅，因此，內政部於2013年開始著手研議全國性公共設施保留地解編處理方案，並補助各縣市政府積極辦理檢討解編程序。 本次全縣性通盤檢討預計可解編139處公共設施保留地，總面積達124.27公頃，開發方式採公辦整體開發(市地重劃)及地主分回比例以不少於55%為原則，未來解編不必要的公共設施，並取得及開闢必要的公共設施(包含公園、廣場、停車場、必要性出入道路…等)預計共約28.85公頃，對於地方生活居住品質之提升及地主權益保障均有實質助益，同時可節省政府近165.44億元之徵收費用支出。
苗栗縣共計20處都市計畫區，除高鐵車站周邊及竹南科學園區特定區為區段徵收完成地區，無公共設施保留地外，其餘18處都市計畫區考量行政作業時間及委員會審議能量，採2階段辦理公開展覽，本次第一階段公開展覽為苗栗及竹南頭份2處人口集中地區(預計解編79處)，第二階段其餘16處都市計畫區(預計解編60處)，預計將於12月中旬辦理公開展覽。
苗栗縣公共設施用地專案通盤檢討第一階段公開展覽，依都市計畫法第19條，於2019年10月24日正式啟動，期限至2019年11月22日止，本次公開展覽範圍包含苗栗及竹南頭份兩處都市計畫區，針對區內尚未徵收之公共設施保留地，縣府已依內政部頒原則研擬解編草案並製作都市計畫書圖，於苗栗、竹南及頭份三處公所及縣府工商發展處(都市計畫科)供鄉親參閱，亦可上網瀏覽，網址：http://urbanplanning.miaoli.gov.tw/upmiaoli/urbanplan01/03.aspx 依都市計畫法定程序規定，都市計畫書、圖辦竣公開展覽後，應經苗栗縣都市計畫委員會及內政部都市計畫委員會2階段委員會審議後，始得發布實施，任何公民團體均可於公開展覽期間以書面提出陳情意見，供本縣都市計畫委員會審議參考。如您對於檢討解編方案有任何問題，歡迎來電縣府工商發展處都市計畫科諮詢(電話:037-559250)。
北台灣都會區第三季房價表現，令人跌破眼鏡。專業市調機構指出，新北市一枝獨秀，每坪回升到39萬，創近八季新高，永和更超越板橋，躍居新北市首善之區，每坪均價站上「6字頭」；反觀台北市卻不漲反跌，倒退嚕回到去年第四季水準，每坪均價84.2萬元。
住展雜誌24日公布調查指出，2019年第三季北台灣預售、新成屋房價氣勢轉弱，只有新北市開出紅盤，台北市、桃園市、新竹地區同步下跌，基隆市、宜蘭地區則持平。 住展雜誌企研室經理何世昌表示，第三季預售新案房價變動幅度已比第二季縮小，可能是因總統大選逼近，買賣雙方觀望氣氛更濃厚。 其中新北市表現一枝獨秀，第三季房價來到每坪39萬元，季漲0.4萬，季漲幅約1％，創下2017年第四季以來新高點。不過台北市卻跌破大家眼鏡不漲反跌，每坪比第二季下跌0.9萬、來到84.2萬元，季跌幅近1.1％，是2018年第四季以來最低點。 何世昌表示，新北市大多數區域房價都上漲，表現最搶眼的是永和，雖然在前一波修正時跌幅較深，但近年強勢反彈站上每坪60萬元，凌罵板橋均價4字頭、新店5字頭，是新北市房價最高的行政區，比板橋每坪高出近20萬元。
台北市方面，表現最弱的區域在萬華、大同、大安、士林 何世昌指出，雖然萬華、大同有西區門戶計畫等題材加持，但因房價漲多，買盤未再追高，加上「台北雙子星」因爭議延宕磨掉市場耐心，所以房價出現小幅修正。另大安、士林區則因中大坪數市場相對平淡，高總價產品成交單價拉不起來，價位再稍往下壓。 基隆、宜蘭第三季持平，基隆目前每坪均價21.1萬，維持在歷史最高水位；宜蘭每坪均價20.8萬元與Q2相當。有趣的是，基隆房價在歷史高點，宜蘭在相對低點，但近期市況卻頗為雷同，買氣都很清淡。 何世昌表示，北台灣預售新屋目前房價還是維持「盤整修正、微幅上揚」的格局，房價漲多跌少，向上復甦的軌道不變；但總統大選持續牽動房市，且房市存在價量背離等問題，更需留意全球經濟景氣趨緩所產生的衝擊。
沉寂多時的桃園房市再次復甦，原先因房地合一稅低迷，在2017~2018年不動產買賣交易件數只剩4萬多件，今年1~9月交易量已達3萬3464件，比去年同期增加11.9%，顯見桃園交易量有回溫跡象，歷年房價表現逐步回穩，其中2019年5年內大樓均價站上2字頭，來到每坪20.4萬元破近5年歷史新高。 台灣房屋智庫經理江怡慧指出，根據桃園不動產交易e指通網站，統計自2015年起桃園市每半年交易價量變化，今年1~9月交易量已達3萬3464件，與去年同期相較增加11.9%，顯見交易轉熱。
桃園市在過去5年房價行情都在1字頭範圍內價格，目前已逐漸回升，進一步觀察2019年屋齡5年內新大樓交易均價，來到每坪20.4萬元，破了近5年大樓均價的新高，屋齡在5年以上的大樓交易均價來到每坪16.6萬元，也創下了中古大樓均價新高，顯見桃園房價盼回不回。
目前桃園房市買盤以自住客為主，桃園市交易熱區分別是桃園區、中壢區、楊梅區，中正藝文特區、中路地區以及青埔高鐵特區一帶交易量維持穩定，主因民眾觀望心態逐漸散去，自住型買家撐場不但在看屋意願有增加，出價比例亦增加不少，以首購與小資族居多。 近來小資族出來買小宅產品，因此拉高單價，自住市場則是目前總價購屋的趨向，總價在900~1200萬的中古電梯大樓居多。
首購多以3房車以內或是2房或2+1房接受度也提高不少。至於購屋者多偏好議題建設的區域，有學區加持、捷運、公園、圖書館或是大型建設等周邊更受到青睞。另外，小檜溪重劃區目前開發甫完成，現階段素地交易表現熱絡，區內有5座親水公園是最大賣點，市府積極打造「桃園新東區」，吸引不少台北客戶來此購屋，後市可期。
高雄市政府財政局2019年8月公告招標高雄市成功路漢神百貨對面商業區，即高雄市苓雅區成功段537地號等5筆、面積1,639平方公尺市有土地設定地上權，吸引多家通路、百貨、餐飲、建築、壽險、旅館等業者熱烈詢問，2019年10月24日開標結果，由和平萬壽開發以權利金新台幣5億7,852萬元得標，取得基地70年地上權開發權利。 本開發基地坐落苓雅區成功路漢神百貨正對面，東臨30公尺成功一路，南臨10公尺允文街，基地方整，形狀略成L形，面積1,639平方公尺(約496坪)，環狀輕軌C10光榮碼頭站距離基地僅350公尺，捷運紅線R9中央公園站也僅有800公尺路程，且緊鄰即將完工之海洋文化及流行音樂中心250公尺，土地使用分區為最具彈性的第五種商業區，建蔽率70％，容積率840％，未來得標者可依都市計畫等規定開發為多元的商業、休閒、娛樂使用。
為降低基地開發因公告地價漲幅不確定因素造成地租調漲風險，本開發案除將地租年租金率設定為3％以外，並將其中租金率申報地價2％部分，與消費者物價指數連動，於消費者物價指數平均數上漲幅度累計逾10％，始調整該部分地租，可有效降低地上權人之投資風險。 財政局表示，近期將陸續推出其他市有地之招商開發，預計2020年上半年推出舊圖書總館市有地、左營蓮池潭畔市有地設定地上權公告招商，誠摯歡迎各界有興趣者洽詢提早掌握土地相關資訊，未來招商時踴躍參加投標。
房貸利率續創新低，五大銀行新增購屋貸款利率跌至1.615％，不過各類型產品房貸率差異極大，根據聯徵中心第二季新增房貸統計，目前僅剩套房產品的平均貸款利率超過2％，尤其中南部套房利率甚至高達2.4～2.5％。 聯徵中心資料顯示，相對於整體房貸平均利率從2％一路降至1.7％以下，套房產品利率平均仍在2％以上，以最新的第二季房貸統計來看，包括公寓、透天、電梯大樓、別墅、樓中樓等，平均貸款利率多在1.72～1.82％之間，平均核貸成數也多在七成以上，顯見銀行認為自用型產品風險低，願意給較好的貸款條件，唯獨套房產品的平均貸款利率超過2％，成數僅67.4％，明顯低於其他產品。
套房產品不僅貸款條件比其它自用產品差，南北的貸款條件差異更大，雙北市約在1.8～1.9％之間，桃園約2.1％，台中、台南、高雄等地則高達2.4～2.5％，顯見在銀行眼中，雙北市以外的都會區，套房產品並不是優質資產。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，以高雄地區為例，套房第二季的貸款利率為2.51％，樣本數也僅僅只有59件，高雄市15坪以內的套房因為總價不高，投資或收租型的買方可能直接就不貸款付現金，套房買方若有銀行貸款需求，可能面臨願意承做的銀行有限，貸款利率也偏高。相對於一般正常住家，銀行認定買套房屬於投資行為，貸款意願並不積極。
TFT LCD 應用薄化玻璃廠悅城 (6405-TW)，今年以來兩度委由商仲業者公開標售桃園平鎮工業區工業廠房及土地，廠區土地面積達 5417 坪，今 (24) 日重新開標，雖然招標底價調降近 7000 萬元，但今日再因無人投標而以流標收場。 悅城為活化資產而公開標售的桃園平鎮工業區工業廠房及土地，今年初委由第一太平戴維斯公開標售招標底價 9.98 億元，4 月 2 日開標因無人投標而流標，悅城 8 月董事會決議再度委由商仲標售，底價也調降到 9.2888 億元，但仍以流標收場。
悅城桃園平鎮工業區工業廠房公開標售，位於經濟部編定的平鎮工業區內，正臨 25 米寬的工業一路，臨路面寬達 110 公尺以上，土地面積 5417 坪，建物面積 1190 坪，土地使用分區為乙種工業區，建蔽率及容積率分別為 70% 和 210%。 今年以來全台工業地產交易升溫，外資商仲業者 CBRE 世邦魏理仕最新統計指出，今年前 3 季全台工業地產交易量共達 494.6 億元，其中工業土地交易金額 175 億元，較去年同期成長 58%，反映目前工業市場熱絡的交易情況，但悅城桃園平鎮工業區工業廠房出脫，進行並不順利。
基於長期需求成長，長榮航（2618）子公司長榮航太24日召開董事會決議以自地委建方式由長友營造股份有限公司承攬興建零組件工廠，工程金額約為3.7億元。 長榮航發言人陳耀銘表示，長榮航太將興建一座零組件修護工廠，整合現有零組件修護設備，提升發動機零組件維修能量，朝向高端發動機零組件維修業務發展。
陳耀銘指出，長榮航太的新建廠房廠在觀音分公司工廠西側位置，址位於桃園市觀音工業區段三小段188、188-7、188-8、188-9、188-11地號等5筆土地，基地面積1萬5,913平方公尺，總樓地板面積:1萬3,495.26平方公尺 長榮航太成立於1997年11月，提供高品質的機體、發動機及零組件維修服務，客戶涵蓋全球約40多家航空公司，另外與發動機製造廠美國奇異公司合資成立以新型發動機GEnx系列為主的維修公司。
受惠台商返台購地投資設廠，財政部統計，今年前9月土增稅較去年同期年增7.3%，其中，又稅額千萬以上的案件年增22%為主力，六都中，又以台中市土增稅年增新台幣14億元最多。 財政部統計處今天發布「近年土地持有、交易及相關稅收概況」專題，其中，在土增稅部分，統計今年1到9月土增稅收新台幣734億元，比去年同期年增7.3%，反轉2018年衰退態勢。
統計處指出，觀察今年作為土增稅稅基的公告土地現值調幅僅0.5%，但前9月稅額卻大幅年增7.3%，主因在於稅額千萬以上案件增加。累計前9月全國共有580件稅額千萬以上案件，合計稅額達147億元，件數年增18.1%、稅額則年增22%，主要交易動能來自美中貿易戰回流台商的購地設廠投資需求。 統計處表示，六都中又以台中市前9月土增稅額千萬以上案件數年增46件、稅額年增14億元最顯著；台北市前9月土增稅額千萬以上案件數雖與去年同期持平，但稅額年增11億元，主要是受惠指標性不動產移轉與法拍案件挹注。 另一方面，統計房地合一稅2016年上路後，3年內取得土地再移轉的案件數明顯下降，由2015年至2018年，件數由29.8萬件降為20萬件，約減少3分之1，且不論是土地面積小或土地面積的的案件，件數減幅都在3成以上，同樣受到影響。 按六都情形觀察，2016年房地合一稅上路當年，3年內取得土地再移轉案件以台中市年減34%最多，台北市、新北市、桃園市、台南市減幅也都在2成以上，高雄市減幅則為19.1%。
不過隨今年房市回溫，2018年六都3年內取得土地再移轉案件年增率又止負轉正，微增0.7%，其中以台北市年增22.8%增幅最高，其次為新北市年增10.8%，主要皆以100平方公尺（約30坪）以下的低坪數土地移轉為主；相較之下，桃園市、高雄市3年內取得土地再移轉案件數則維持衰退。
電商、高租金、外送崛起，三大組合拳打趴不少大馬路旁的金店面，但近五年「運動」產業反而不受影響，逆勢成長，尤其是「健身中心」、「健康俱樂部」，5年家數從2014年的168間，至2019年8月約580間，成長約3倍。 台灣健身房會員約58萬人，已達總人口約3％，且數據是逐年成長，在這藍海市場中，健身業者頻頻出手精華店面，利潤也豐厚。從營業額來看，根據財政部2014年稅收資料顯示，全年度營業額僅40.2億，至去年已經飆升到100.8億，四年內翻了2.5倍，且年年都在成長，其中營收以「運動課程費」支出最高，再來是「入場費」、「會員費」、「場地設備出租費」。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，根據財政部統計以台北市為例，幾乎以每月新開1~4家的節奏擴張，其中台中表現更積極，家數從37暴增到73家，可謂最具成長爆發力的市場，且單店營業額達500萬元、更海放台北。因此相對其他業種衰退，致無法支撐高租金，健身房看起來則是獲利模範生。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說：「大坪數健身房沒有油煙、蟲鼠問題，以房東的心態，若能出租給大型品牌也有穩定收益，同時具備穩定店租收入、物件整潔，承租業種單純正向。」最重要的是，近年觀察可發現，從北到南，街邊大店幾乎都由健身產業吃下！ 台北東區去年12月香港連鎖瑜伽教室Pure Yoga宣布撤離台灣市場，位於東區忠孝東路的門市空出後，TRUE集團立刻接手，搶進高端瑜伽市場；而台中公益路的原赤鬼牛排館公益店，開出租金百萬乏人問津，去年也被世界健身副品牌FitZone吃下百坪店面；台中南區特力屋復興店今年宣佈搬家，原復興店占地1478坪的賣場空間也被健身工廠拿下。
而去年5月高雄大統百貨誠品分店熄燈，同年該面積約500坪場地也隨即被世界健身低調拿下。不僅如此，連便利商店都搶食這波運動風，去年「7-ELEVEN X BEING fit」第一間複合店坐落行天宮捷運站2號出口，佔地55坪空間，結合icash刷卡，免綁約、免年費的模式，截至今年已經在北中南展5間店。 世界健身（World Gym）台灣區總裁John Caraccio不諱言指出：「精華店面一定有地利、人潮兩項優勢，集團最重要的策略就是「很快被看見」，甚至不用宣傳就能達到開通銷售通路」，John表示，如果租金高昂，但經過評估後若該點能達到會員招募量，那就是貴得有價值。 陳炳辰說明：「民間消費市場萎縮，店面空置潮一波波，大型店面可謂持有者的燙手山芋，不論銀行、餐飲、百貨都不願承受高租金總價，有些店東多以分割方式出租，不然就是先租給快閃特賣店面，先賺短期租金再靜待有緣人，健身房品牌進駐無疑是替房東們解套。」
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