|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
近期囤房議題引發關注，財政部統計處統計發現，和一○二年未實施房屋稅差別稅率及調高房地稅基時相比，一○七年全國持有一房增加了百分之九點四，但持有二房以上卻增加二成多，顯示政策抑制囤房的力道不足，有房族囤房也比年輕人首購容易得多。 房愈囤愈多，地主持有土地面積自然愈來愈大。統計發現，土地面積超過一千五百平方公尺以上的持有人逐年上升，全國土地持有人多集中於四十五歲以上，一○七年占比達七成七，顯示地主持有的地愈來愈大、愈來愈老。 值得注意的是，有房族買房增加幅度甚至比首購多，統計處表示，一○二年與一○七年相比，持有二戶以上全國成長二成，遠超過持有一戶的增幅。
稅率相對較高的住家非自住用房屋稅籍，也就是持有第四戶以上，一○七年比一○四年增加七萬戶，成長近一成一，以台北市增加一點八萬戶、增幅百分之廿三點一居冠。 專家認為，不動產持有成本過低，應是我國囤房問題始終難解的問題核心。根據財政部統計處的數據也顯示，雖各地方政府調高稅基，使一○五年公告地價大增三成，但四成三地主地價稅不到一千元。一○七年公告地價調降，地價稅不到一千元的地主占比提高至四成四。
在房屋稅方面，一○三年起修正的房屋稅條例，實施差別稅率，住家用房屋分為自住及非自住用，非自住用房屋適用較高稅率。後續多數縣市修正近卅年未調整的房屋標準單價，調高房屋稅稅基。不過，房屋稅稅制調整後，全國稅額四千元以下占比仍超過五成二。 官員指出，因稅基調整絕大多數都不溯既往，只有新屋受影響，因此過半屋主未受稅制調整影響而大幅增加負擔。按六都觀察，房價高的雙北地區反而房屋稅在四千元以下的較其他四都多。 我國自用房地都以輕稅為原則，統計處指出，我國自用住宅用地稅籍占四成，但貢獻稅額不到一成，超過四成戶地價稅不到一千元。自住用房屋稅額，四年來僅增十六億元。
總統大選將至，加上美中貿易戰影響，據大型指標性行庫內部報告指出，展望第4季房市景氣應會持平，商辦、住宅看法不同，商辦可望受惠台商回流，帶動工業用地與廠房需求升溫，反觀住宅因總統大選逼近，投資人應會轉趨觀望，抑制房市成交動能。
行庫高層主管表示，短期來看商辦及廠辦市場，近來政府積極推動「歡迎台商回台投資行動方案」， 且境外資金匯回專法已正式上路，可望吸引台商資金回流投資，有助於帶動工業用地及廠房需求升溫。 住宅市場方面，第3季是房市的淡季，第4季應該進入房市傳統交易旺季，不過，買方購屋意願或許會受到總統大選逼近而轉趨觀望，恐將抑制房市成交動能。
針對長期趨勢，行庫主管說，未來兩年內（2020年至2021年），雖然有部分商辦大樓將會完工釋出，但多數都是供給為企業自用，僅有少數面積會釋出，會讓台北市商辦市場呈現供不應求姿勢，可望帶動租金持續上漲。 住宅方面，鑑於全球貿易摩擦等政經不確定因素風險猶存，增添經濟成長變數，加上國內總統大選議題逐步發酵，促買方購屋態度轉趨保守。 報告預估，第4季不動產投資業應整體看起來應是「持平、穩定」，四大指標中，生產面略增、銷售面持平或略增、售價持平、收益面則是持平或略增，整體而言還算穩定。
大型行庫分析，隨未來供給量仍有大增可能，且買賣雙方對房價認知差距持續擴大，恐將加深市場觀望氛圍，可能會不利於房市表現。 行庫主管表示，今年前三季不動產的表現，不論是六都會區合計建物買賣移轉件數，或是全台大型不動產交易金額，都比去年同期增加，由此可見，今年以來，不動產有逐漸升溫，但第4季的展望，應是持平、不會有太大的起伏。
雙北捷運網絡發展完善，使沿線捷運宅搶手，根據實價登錄，雙北已通車捷運站點周邊，今年前8月住宅交易量年增率，以辛亥站成長31%最多，鄰近的萬芳醫院站也有19%的增幅。房仲指出，除了交屋因素之外，辛亥站、萬芳醫院站因與大安區相鄰，房價卻便宜一半，致使首購族轉而於此購屋，帶動交易熱度。
信義房屋捷運辛亥店專案經理吳尚樺分析，捷運辛亥站位處文山區，今年交易量較大，和捷運宅交屋潮有關，單價僅5字頭，卻可擁北市門牌，吸引年輕族群目光；而且辛亥站優勢在於與大安區的麟光站僅一站之隔，搭乘捷運到大安站僅10分鐘，駕車穿過辛亥隧道約15分鐘就能到大安區，但房價僅大安區半價。
吳尚樺指出，辛亥站周邊二手屋交易主要集中在辛亥路四段，平均單價約在48萬至50萬元，是不少首購族青睞的區域，尤其近期一個管理較佳的社區，因套房總價僅約600-800萬元，今年以來就有5筆實價登錄資料；公寓則因有都更條件，屋主惜售，今年較少釋出。 「萬芳醫院站與辛亥站同樣屬於較低房價站點，但生活機能更優」，信義房屋萬芳捷運店專員賴宥杋表示，萬芳醫院站和辛亥站緊鄰，但有醫院、學區和市場，食衣住行皆相當方便，而且興隆路三段有不少便宜公寓產品，單價約30-32萬元，總價約900-1100萬元，吸引自住買方進場，因而提升交易量。
賴宥杋指出，萬芳醫院站交易增幅大也和興隆路三段有新成屋交易有關，成交單價約44-48萬元；另在萬芳路上有不少社區因管理佳、屋齡較新，成為指名度最高路段，不過單價也較高，約52-56萬元。
許多私有土地被畫設為公共設施用地，因政府缺乏經費，遲未能徵收開發，影響地主權益，高雄市政府近年接連執行3波解編，還地於民33公頃，節省徵收經費95億元。有專家認為，要看還給民眾「什麼地」，才是後續發展重點。 許多私有土地被畫為公共設施用地，囿於政府財政困難，徵收開發遙遙無期；地主拿不到徵收補償，土地價值又因此受創，造成許多民怨。
監察院還因收到太多陳情，曾去函糾正內政部，才讓內政部主動與地方政府攜手處理。 高雄市去年底起解編公設保留地，並首度讓解編程序進入都委會審議階段。市長韓國瑜曾在市政會議表達重視，要求都發局加速辦理，以民眾權益為重。 都發局表示，高雄市預計解編18個計畫區，分3波處理，包括仁武、大寮、茄萣、美濃、美濃中正湖、岡山、湖內等地，第一、二波已結束公展，並進入都委會審議，第3波公展預計年底舉行。總計解編33公頃，節省徵收經費95億元。 高雄市都市更新學會理事長林資雄說，解編公設保留地方向是正確的，政府早就該重新檢討，很多學校、兒童公園用地，面臨少子化現況，規畫已不合時宜。
林資雄肯定市府解編的行動，但他認為，更重要的是，政府還給民眾的是「什麼地」，是住宅用地、商業用地，還是其他用地，土地分區不同、價值不同，也影響這些土地開發潛力，政府應思考這些土地如何分區，才更符合人民需求。 都發局表示，解編後，基本上會回歸原本規畫為公設保留地前的使用分區，如原本是住宅區，被畫為公設保留地，解編後，就回歸為住宅用地還給地主，或依據「毗鄰分區」原則，如周邊是商業區，就依「毗鄰分區」原則畫為商業區。
內政部都市計畫審議委員會29日將審議橋頭科學園區都市計畫變更，都市計畫變更總面積360公頃，其中產業專用區186公頃，將採區段徵收，開發成本350億元，將由新市鎮開發基金支應。 橋頭科學園區闖關都市計畫變更後，還有環境影響評估和區段徵收兩大難關要面對。
橋頭科學園區籌設計畫國發會已原則通過，行政院近期就會正定核定。橋頭科學園區規劃引入五大產業聚落：半導體、智慧航太、智慧機械、創新科技和智慧生醫，估每年可創造1,800億元產值、提供1.1萬個就業機會。 科技部官員表示，未來從橋頭串聯楠梓加工區的日月光、路竹園區的華邦電及台南園區的台積電等國際大廠，將形成南部科技產業廊帶。而台積電的3奈米及5奈米先進製程，五至十年內將是世界第一，此產業聚落將不易被其他國家超越。
科技部南科管理局預訂11月成立橋頭科學園區籌備處，行政院副院長陳其邁已指示經濟部、科技部全力衝刺招商，據了解，除被動元件大廠國巨有意進駐外，已在附近落腳的日月光、華邦電等大廠也是政府積極招商的對象。 橋頭科學園區五大產業聚落分別鎖定特定產業吸引進駐，據規劃，創新科技聚落將引進物聯網（IoT）、5G通訊、擴增實境（AR）、虛擬實境（VR）和電腦軟硬體產業。
自2016年實施房地合一稅後，讓原本不景氣的房市更加低迷，2017年到2018年桃園市的不動產買賣交易件數來到只剩4萬多件，2019年1至9月交易量已達33,464件，比2018年同期增加11.9％，顯見桃園交易量有回溫跡象，歷年房價表現逐步回穩，2019年「新屋+中古屋」合計均價站上「2字頭」，來到每坪20.4萬元破近5年歷史新高。目前開發甫完成的小檜溪重劃區，挾區位優勢，現階段素地交易表現熱絡，區內有5座親水公園是最大賣點，綠地公園以及親水步道，綠意環繞的生活環境，以及市府積極打造「桃園新東區」，吸引不少台北客戶來此購屋，後市可期。
台灣房屋智庫經理江怡慧指出，根據桃園不動產交易e指通網站，統計自2015年起桃園市每半年交易價量變化，2019年1至9月交易量已達33,464件，與2018年同期相較增加11.9％，顯見交易轉熱。桃園市在過去5年成屋房價行情都在「1字頭」範圍內價格，目前已逐漸回升，進一步觀察2019年屋齡在5年內新大樓交易均價來到每坪20.4萬元，破了近5年大樓均價的新高，屋齡在5年以上的大樓交易均價來到每坪16.6萬元，也創下了中古大樓均價新高，顯見桃園房價盼回不回了。
目前桃園房市買盤以自住客為主，桃園市交易熱區分別是桃園區、中壢區、楊梅區，如，中正藝文特區、中路地區以及青埔高鐵特區一帶交易量維持穩定，主要原因是民眾觀望心態逐漸散去，自住型買家撐場不但在看屋意願有增加，出價比例亦增加不少，以首購與小資族居多。 小資族出來買小宅產品，因此拉高單價，自住市場則是目前總價購屋的趨向，總價在900-1200萬的中古電梯大樓居多。首購多以3房車以內或是2房或2+1房接受度也提高不少。至於購屋者多偏好議題建設的區域，有學區加持、捷運、公園、圖書館或是大型建設等周邊更受到青睞。
水泥族群擁有龐大土地資產，在國內因環保標準日嚴、需求減少下，資產活化一直是水泥廠近幾年規畫的方向；包括台泥的台北基隆路預拌廠及高雄鼓山廠的變更案持續進行中；嘉泥位於台北中山北路嘉泥大樓的都市更新，亦備受市場矚目；國產建材南港廠在獲北市府通過都市計畫變更後，後續開發方向亦成為房地產市場關注焦點。 法人指出，由於水泥廠當初取得這些資產的原始成本極低，活化後未來的潛在開發價值，已成各家業者業外收益的金雞母。
台泥台北預拌混凝土廠基地約5,000坪，應是台北市中心最精華的一塊工業用地，目前已向台北市政府申請都市計畫土地變更，規畫方向是商業地或住宅地，將依北市府依都市計畫劃分；市場估計，此塊基地完整，未來開發利益將可達數百億元。 除此之外，台泥高雄鼓山廠也在進行變更，未來台泥可依比例取回33公頃中的50％土地，由於此基地距高雄美術館區非常近，也是周邊僅存大面積、完整的基地，高雄美術館區附近住、商土地目前每坪已經飆到100萬元以上，鼓山廠變更完成、捐地之後潛在價值將更為驚人。
至於嘉泥持有全台20多萬坪土地，除了大台北以外，熱門的桃園航空城、高雄等地都有大面積土地，且多數都是2、30年前買進，成本很低，資產活化正陸續規畫或申請作業中。其中嘉泥在高雄岡山舊廠有7.35萬坪閒置土地，本來打算申請土地使用變更，從事商辦租賃，但去年改變策略，朝租賃工業用地發展。 此外，嘉泥位於台北市的嘉新大樓，1,700多坪的土地目前已是台北市都市更新計畫最重要的一環。 而國產建材在全台土地資產共有40多萬坪，資產活化會以結合商場與辦公室的複合式商辦開發為主。目前正進行中的有台南一期暨二期商場、宜蘭員山渡假訓練館、花蓮渡假飯店、南港企業總部開發等。 其中，國產建材南港廠都更案，已獲得北市府核定，此基地約6,500坪、建築基地面積約4,000坪，基地內將興建A、B兩棟智慧與綠建築商辦暨商場大樓，最高達26層樓、開發總樓地板面積約六萬餘坪，未來將做部分出售或營運出租，預期可為集團帶來長期而穩定的租金收益。
台北市東區商圈傳出沒落消息已久，除因人潮消散外，高房租讓多數業者不敢進駐，甚至不時傳出商家無力負擔動輒數十萬元房租紛紛撤守東區，讓商圈一度人潮銳減，影響店家商機。不過，最近傳出東區商圈漸有回溫跡象。 走在東區巷弄中，雖有部份店面門口高掛招租看板，但似乎已不若去年低迷景況，據東區商圈發展協會理事長、光武里里長韓修和指出，今年一月整個大東區共有247間店面待租，但到九月止僅剩下142家，且最近還有不少業者前來洽詢想進駐東區，連遠東SOGO百貨台北店都首度與東區發展協會200店家合作，共同推出優惠方案。
東區街頭明顯感受復甦氛圍，不少業者陸續進駐東區，韓修和認為，除北市府近期在東區商圈改善如人行道等硬體設施外，也有房東願意降租、增加店家承租意願，最高甚至降租幅度高達三成。 韓修和說，東區商圈低迷情況以去年8月到今年2月期間狀況最慘，人潮少了又有不少店家撤守，又因房東一度不降價，導致商圈內有不少空租店面乏人問津。 原本房東認為空租情況頂多三個月，但想不到持續整整一年，大多數房東也明顯了解市況不佳，目前有高達7成房東願意降租，降幅大約落在一到三成，像是有間蔬食業者的月租金從31萬降至21萬，降幅明顯有感。 韓修和也提到，東區極盛期臨大安路店面每坪月租金高達1萬2千元，現在降到約5千元左右，而忠孝東路曾每坪高達2萬5千元，現大約1萬元。
在東區沒落之後，臨大安路側的空租店面一度高達11間，但店面目前已陸續出租，韓修和說，大概在今年暑假過後，感受人潮有逐漸回流，最近前來看店面業者明顯增多，目前已有多間較高檔餐飲業者進駐。韓修和觀察，近期加入東區的業者有類型多元，像是珠寶店、手工飾品店、餐飲業及服飾業。 韓修和觀察，除有不少年輕人會來東區逛街，更有一些年輕人陸續在東區開店創業，可能是因房租有感降租，還有遇到一名泰國年輕人即將在東區開泰式料理店，房租從16萬降到12萬，因此未來東區或許可以發展成年輕人的創業集散地。
日前傳出原永福樓舊址將租給日本藥妝業者唐吉訶德，最後談判破局，韓修和透露，雖然當時沒成功租下永福樓舊址，但唐吉訶德仍想留在東區開設全台第一家分店，目前正積極覓點中。 永福樓近日傳出成功出租，租金從每月800萬降租到600萬，目前租客仍不得而知。東區商圈這一年來辦了不少活動，希望能留下人潮，如下半年開始舉辦封街、七夕等活動帶動人潮，接下來11月7日到18日與SOGO百貨合作，推出周年慶優惠，緊接著有裝置藝術展示及跨年、台北耶誕城等活動，可望再吸引人潮前來。 不過，韓修和也提到，最擔心人潮回流，會有房東再漲租，因此最近協會跟房仲業者合作，12月將推出「空屋銀行」，未來東區商圈店面租金將完全透明化，登錄在網路上，抑制不合理高租金情況。
台北市京華城標售案，由中石化旗下鼎越開發以372億元得標，外界關注開發動向及是否新增住宅使用，台北市都市計畫委員會本周排審，一旦通過，京華城可望搖身一變豪宅基地，不過，北市府、京華城昨皆表示，未來作為住宅使用，要由新的開發商說明及決定，審議是否通過添變數。 京華城發言人阮信囊昨表示，當初在股東期許下，才向北市府提案，希望新增住宅使用，但京華城日前已脫標易主，並傾向變成頂級辦公室，後續是否做為住宅，京華城尊重新公司的處理。
京華城早期為唐榮鐵工廠土地，是工業區變成商業區的國內首例，當時被限制僅能做公眾服務空間、國際購物中心、國際觀光旅館、辦公大樓、文化休閒設施及停車場使用，不能做為住宅。 京華城向北市府力爭容積率，雙方纏鬥7年，最後從北市府原本主張的容積率392％，升至560％，預估市值增近百億，今年7月京華城又向北市府提案，透過都市計畫變更，盼新增住宅使用。
不過，知情人士透露，北市府內部定調，若要增加住宅使用，就要有「回饋金機制」，北市府基於一致性規定，傾向以大彎北段的回饋金計算公式。 台北市議員高嘉瑜也質疑，大彎北的回饋金是「打折再打折」，難道京華城可以比照？大彎北的居民抗爭許久，結果卻讓財團坐享其成。 台北市都發局解釋，用大彎北段的計算方式，是希望未來類似變更案用一致性標準，且京華城北市府並無違失，會取消該公式的折減係數、放寬年線等優惠，加上傳聞京華城將改成商辦，新的開發商應先說明有沒有要做住宅，否則談回饋金言之過早。
CBRE世邦魏理仕公布最新統計數據，今年前三季全台工業地產交易量，總計達494.6億元，其中工業土地交易金額比去年同期成長58%，反映了目前工業土地投資需求增加，全台工業區土地平均地價也連續五年呈成長趨勢。
世邦魏理仕發佈2019年《台灣工業地產市場概況》指出，今年以來工業土地投資需求增加，除因製造業廠商持續購買自用土地外，本土建商加入獵地行列，以及公部門釋出部分產業用地，皆有助提升工業地成交量。 世邦魏理仕表示，細分工業地產各類型來分析，以工業土地成交金額成長幅度最大，2019年前三季工業土地成交金額達175.0億元，較去年同期成長將近六成，佔整體工業地產市場總交易量約35%。工業廠房與廠辦方面，今年前九月廠房及廠辦交易金額達新台幣319.6億元，也比過去十年同期平均高出近30%，主要受惠於電子業為首的廠商擴產需求穩定，加上部分企業購買營運辦公室所致。
世邦魏理仕分析，今年前三季工業土地買賣市場，還是以北部站最大宗，北北桃三都交易約佔全台工業地成交總額的80%，例如靠近台北市中心的北投士林科技園區內土地交易就日趨熱絡。 世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所施甫學所長表示，目前全台工業區土地平均地價已經連續五年成長，今年上半年全台平均價格來到每坪12.9萬元，年增率約4.6%，主要受北部及中部工業區價格上漲帶動，中部工業區的地價成長5.2%，漲幅則是居全台之冠，顯示中部工業區因價格相對平實，且設廠需求穩定，平均地價成長空間較大。 世邦魏理仕表示，若按買方類型來分析，目前台灣工業土地市場投資需求主要源自於本土建商，前三季總計投入新台幣109.0億元，佔了前三季工業土地總交易的62%，創下近十年同期新高。
世邦魏理仕強調，受到中美貿易戰影響，台商陸續回流，多家建商看好雙北廠辦市場後市，紛紛於前三季購地，預計未來興建廠辦大樓，投入租售市場。此外，自用型買方投入廠房及廠辦的投資金額逾新台幣261.3億元，佔廠房和廠辦總交易量的82%，顯示製造業者為儘速投入生產，更傾向購買現有廠房。 世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，在台灣利率水準維持低檔的支持下，製造業者對於購買工業地產將維持濃厚的興趣，但是部分熱門工業區的地主對價格抱持「高度的期待」，將導致市場成交案量減少，未來幾季特定工業區之地價上漲速度可能減緩。
配合經濟部太陽光電政策，財政部國有財產署表示，目前共有四類管道提供國有地設置，包括民眾申請開發、委託經營、委託改良利用、標租等，目前已提供近3,000公頃土地，建置裝置容量約達300萬峰瓩以上。 官員表示，國產署透過委託經營、標租等方式提供太陽光電用地，租金、權利金等收入可入國庫，民間透過開發太陽能電廠發展綠電產業，等於政府、民間都可發綠電財。
行政院已拍板二期太陽光電兩年推動計畫，部會合力衝綠能，目標2019年與2020年分別新增1.5GW（10億瓦）與2.2GW容量，在2020年將太陽能累計裝置量提升到6.5GW，預估將帶來2,220億投資效益，及2.2萬個工作機會。 國產署表示，目前共四種方式提供國有地供作太陽光電，截至目前為止已提供近3,000公頃土地。 官員指出，第一類是民眾申請開發，民間若看中適合作太陽光電開發的土地，可向國產署申請審核。截至目前為止共149案，土地面積達2,463公頃，是所有管道中最踴躍者，占逾八成。 第二類則是委託經營，委託對象主要是台電，截至目前為止已提供面積共205公頃；第三類則是由國產署提供土地，交由能源局招商，已提供面積共190公頃。
第四類則是今年新增的管道，國產署今年修訂《國有非公用不動產出租管理辦法》，並發布相關作業規定，開放國有地可開放民間「標租」作為發展太陽光電發電設施的基地，上路以來，今年已推出兩批招標案，成果不錯，標租面積合計約6.6公頃。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
