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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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受惠企業換殼潮、升級潮興起，辦公市場強強滾！最新調查發現，台北市辦公室租賃市場呈現供不應求，A級辦公市場第三季平均空置率下探至6.4％，創2002年以來的17年新低；部分大型企業乾脆考慮「以買代租」，帶動辦公室預售市場轉趨活絡。
CBRE世邦魏理仕30日公布最新調查指出，台北市A辦市場需求旺到爆，推升每坪月租行情已達2,773元，季漲0.3％，年漲3.3％。 由於A辦市場無新增供給釋出，加上租賃動能穩健，促使A辦平均空置率下探至6.4％。許多A辦房東態度轉趨強勢，除喊漲租金外，也縮短免租期，對其他租賃條件也趨於嚴格。 至於在台北市B辦市場方面，第三季平均空置率持續下降至3.5％，值得注意的是，目前台北市中心B辦有高達35％，都是屋齡超過30年的舊大樓，基於本身條件的限制，部分房東調漲租金的空間有限。目前B辦平均辦公租金行情為每坪月租1,784元，季漲0.3％。
世邦魏理仕台灣顧問及交易部主管陳頌民表示，目前可供出租的中大型辦公室，供給稀少，使得A辦平均空置率已創下2002年以來的最低點。展望明年趨勢，預期企業租賃辦公室將以續約為主，頂級商辦聚落信義計畫區，其租金攀升效應也將繼續外溢至其他商圈，帶動A辦租金穩定上揚。
租賃市場將有創舉，租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事長鄭俊杰昨（30）日表示，未來公會將有三步健全協助租賃市場，第一步將訂定租金水準區間表，讓房東有所依循、房客安心；第二步，將與官方合作成立租金評議委員會；第三步，將訂出「租金指數」並逐年更新。
內政部昨日舉辦「社會住宅包租代管2.0聯合開辦記者會」，鄭俊杰表示，目前全國公會已有433家業者加入。對於第一期包租代管媒合速度較慢，他認為第一期仍在磨合期，不過開辦後已有許多業者來公會詢問，希望藉由公會幫助把市場做大，服務更多房東房客，對於第二期包租代管，他相當有信心，「業者已經準備好了！」 為健全租賃市場及租賃雙方關係，鄭俊杰表示，全國公會自發性邀請民間學者專家，成立智囊團，研究方向是要將租屋各項數據整合，例如：樓層、採光、是否附家具家電等指標，把當地租金標準區間抓出來，以供遵循。鄭俊杰表示，內政部推動的包租代管2.0公會版，就會納入租金水準區間表，公會已提出草案給國家住宅及都市更新中心審核，預計明年元旦在六都試行。
完成租金水準區間表之後，鄭俊杰表示，第二步將建立審核機制，未來希望與政府合作，比照地價評議委員會成立「租金評議委員會」，產官學合作打造公開透明的租屋市場。 第三步，鄭俊杰希望可以訂出「租金指數」，比照類似現行地價指數的概念，固定每年定期公告，他表示，這將會是租賃市場上的創舉。鄭俊杰表示，公會訂定租金水準區間，已初步調查房東意願，雖有房東不願租金設下「天花板」，但多數房東都可接受，也認為可解決房東、房客間緊張的對立關係。
根據信義房屋企研室統計，今年六都主要行政區房價年增率，增幅最多竟非落在雙北，反而是台中北區成長10.18%奪冠，台南北區則以9.62%緊追在後。在地房仲認為，兩大北區因屬舊市區，地段佳、生活機能強，新建案帶頭拉抬房價，且隨買氣出籠，中古屋也有明顯上漲，帶動整體價揚。 「台中北區屬於舊市區，生活機能佳、學區集中，還有捷運綠線加持，不少新建案今年以來均創新高價成交，才推升房價」，信義房屋文心中清店店長林裕展舉例，中清路一段最近有件知名品牌建商的新建案交易，因鄰近文心路、捷運G7站，又有立人國中小雙學區，單坪超過3字頭。
不只如此，台中北區中古市場也有小幅價漲，林裕展指出，因為今年首購、自住買氣旺盛，致使低總價產品需求大，包括老公寓、舊華廈或中古大樓房價均略為上漲，推高平均單價。 台南北區也是早期發展區域，信義房屋開元店店長蔡理朱表示，台南北區生活機能十分完善，緊鄰火車站和成大學區，近期因為新建案釋出才提高房價，例如鄭子寮重劃區海安路沿線，先前受惠容積獎勵，吸引大型建商國泰、遠雄等進駐，近期新成屋成交單價約22-24萬元，最近周邊新建案開價甚至逼近3字頭。 除此，信義房屋北安店店長劉啓印認為，北區房價上漲，亦和台南整體房市情況有關，台南雖價漲但基期仍低，又有大片重劃區，吸引外地建商往台南獵地，拉抬房地價，致使北區中古屋主對於價格期待提高。
第三季的國泰房地產指數在29日出爐，這一季的成交價除了新北市外，其他地區均呈穩定或上漲，成交量指數相較去年同季，台北、桃竹、高雄成交量呈現穩定，其餘地區呈增加，報告也指出近一年來全國房市呈現價漲量穩結構，市場景氣偏暖。 從推案量來看，第三季的推案戶數達到30,120戶，比上一季多出了23.5％，跟去年同期相比更增加了40.3％，六都之中除了桃園是下跌的狀況，其餘皆呈上升，特別是新北市，推案量達8,648戶，年增逾七成。
第三季的國泰房地產指數指出近一年來全國房市呈現價漲量穩結構，市場景氣偏暖。好房網資料庫照片 就價格來說，相較於上一季全國可能成交價小漲1.9%，各都會區中則漲跌互現，高雄市、台中市漲幅都超過4%，表現搶眼，桃園市則下跌5.22%，台北市和新竹縣市跌幅也都超過3%。 然而對比去年同期，全國可能成交價漲幅達到9.39%，顯見房價確有回溫趨勢，其中高雄市成長19.65％，漲勢驚人，台南市上漲程度也有14.55％，桃園與台中也有將近一成的漲幅，六都中只有新北市下跌了1.97％。
國泰房地產指數協同主持人章定煊在臉書上分析，趨勢看來很明顯台北市還在盤頭，新北市雖然這季轉強，但是仍未脫離空頭格局；其他桃園、新竹都已經進入多頭格局；台中、台南、高雄都是以一個高仰角進行價格噴發。 不過雖然推案量大增，30天銷售率表現卻不算太好，全國微幅下降0.87％，都會區中僅有高雄市漲幅較多，較上季成長1.8％，其他各區多為穩定持平，台中市則大跌了7.28％。
桃園市大園區屬偏鄉地區，市中心雖自成熱絡商圈，但因近機場且位飛機航道，住宅有航高限制，多為透天與公寓，房價一向親民。近期卻有網友直呼市區新建案既少又貴，1坪達20萬元，不如鄰近的中壢區外圍地段便宜，專家解釋，該區能蓋大樓的大面積基地不多，因此大樓案很稀少，「物以稀為貴之下，業者自然喊上2字頭。」 桃園市房價在北台灣中相對便宜，許多行政區住宅均價多僅1字頭行情，包括大園區也不例外。近日卻有網友在PTT房屋版上抱怨，大園市區的新案很少，就算有也很貴，1坪要20萬元，中壢區外圍地段的房價還比較便宜，感覺相當不合理。
根據桃園市不動產交易e指通統計今年以來大園市區住宅交易價格，屋齡5年內新大樓成交均價每坪16.1萬元，最高價達19.95萬元，雖仍維持在1字頭行情，但已近2字頭。 住商不動產青埔特區加盟店店東張慎剛表示，由於大園區多數土地都被劃入航空城計劃區，尚無法開發，市區發展較早，且因位航道下有航高限制，住宅以透天及公寓為主，已少有大面積建地，「至少要面積逾330坪，且臨8米以上道路才能蓋大樓」，因此大樓相當稀少，在業者物以稀為貴的心態下，的確喊出2字頭價格，但推估實際成交價仍在1字頭，買方才較願買單。 大園市區商家林立，相關生活機能皆具備，周邊因有大園工業區，距離觀音工業區也不遠，因此有基本的就業人口支撐住宅需求。
張慎剛指出，在地買盤還有不少世代居住在大園的地主戶，儘管因航空城開發計劃而致富，身價逾億元的人不少，卻仍習慣居住當地，偏好透天產品，總價約700~1000萬元就有，相當便宜。
交通部台鐵局現有面積最大的都更案台北車站特定專用區E1、E2土地，昨（30）日與台北市都更中心簽約，委託其擔任實施者，基地面積達2.76公頃，估算開發規模達211億元，都更中心規劃明年完成文化資產審議，2021年招商，希望2027年完工。 台鐵規劃，該基地以都市更新方式對外招商開發，廠商可興建購物商場、旗艦辦公室、知識匯流中心、商務旅館、飯店式管理住宅等設施，因有航高和其他使用限制，最大開發建築量為20餘萬平方公尺。
由於這是忠孝西路最後一塊大型未開發的基地，且緊鄰台北車站雙子星大樓聯開案（C1D1）旁，交通部去年辦理年度招商大會時，將此案列為重點招商案件，但因台鐵局沒有專業辦理都更案和足夠的人力，可以負責此招商案，因此委請辦理都更案經驗豐富的財團法人台北市都市更新推動中心協助。 台鐵E1、E2基地鄰近台北車站，位於忠孝西路、西寧北路、鄭州路（市民大道高架路段）和塔城街圍成的街廓，面積方正，其中位於塔城街旁有捷運松山線北門車站兩個出入口，再過去是機場捷運線台北車站的出入口；而忠孝西路往前有台鐵局的鐵道博物館、台北車站雙子星大樓聯開案（C1D1），以及北市府大力規劃整建的北門，交通便利、區位極佳。
台鐵局長張政源在簽約儀式上表示，這塊基地是台北市早期發展的地區，清朝時期是兵工廠、機器局，台鐵局開發時非常謹慎，因都更中心有經驗有能力，所以請都更中心辦理，E1E2的開發，可結合台北車站雙子星大樓發展為一個帶狀，整體開發後，對台北市、台鐵局有很大助益。
高雄亞洲新灣區60期重劃區的「停三」用地，預定11月底前公告BOT招商，在緊鄰旅運中心大樓的基地興建複合式停車場和商場，由於3,433.37坪的基地容積率高達960％，如果高強度使用興建樓高26樓以上的複合式大樓，這個為期50年的BOT案，可望為高雄帶來至少30億元的投資。 高雄港區土地開發公司董事長沈妙姿和總經理洪東煒，30日主持「高雄多功能經貿園區特定區停三用地BOT案」招商說明會，沈妙姿表示，亞灣60期的「停三」用地，地主是高市府交通局，基地屬於亞灣港邊的核心區域，是未來高雄捷運黃線Y13站的起點，距離輕軌C8高雄展覽館站，只有20公尺，又緊鄰旅運中心大樓，前景看俏。
土開經理林昭廷簡報指出，高雄亞灣總共有五大公共工程建設，除了旅運中心和高雄流行音樂中心之外，其餘三大建設都已完工啟用，總投資約308億元，區內又有1萬名科技白領的高雄軟體園區，高雄地王所處的三多商圈也在附近，區位條件相當的好。 亞洲新灣區「停三」BOT面積11,350平方公尺（約3,433.37坪），建蔽率80％，容積率960％，將由得標廠商開發立體停車場和複合式商業設施，其中，停車位不得少於1,200席。
他說，BOT期間50年，營運優良的話可優先再續約，以108年公告地價估算，土地租金每年約723萬，50年共3.6億元，興建期間以1％計收，營運期間則以3％計收。 林昭廷表示，不包括地租和初估的3億元權利金，開發商的投資規模不得少於10億元，可以由單一法人自提BOT，或籌組企業聯盟，也允許經認許的外國公司或法人提出申請。 業界估計，由於「停三」用地容積率高達960％，因此，雖然規定最低投資金額10億元，但得標開發商一定會高強度利用，如果興建26到27樓的飯店和商場等複合式大樓，投資金額將介於30到45億元之間。 洪東煒表示，該案已與高雄捷運局和交通局取得共識，未來將讓大樓的地下層，與規劃中的高雄黃線Y13站出口連通，對面未來要招商的「濱灣複合商場」，二者也將有高架連通車，中間則是輕軌行車駛。
台中市區段徵收配餘地第三次標售昨（30）日開標，其中位於東區台糖湖濱園區、建國市場正面對3,560坪土地有八組標單競逐，由豐邑機構以35.2億元得標，換算每坪土地單價達98.88萬元，逼近百萬元，創東區新高價，豐邑計畫明年推出120億商辦及住宅社區案。 另外，達麗建設這次投入43億餘元，一口氣取得三筆土地，面積合計達5,753坪，堪稱最大贏家。台中市區段徵收配餘地第三次標售的土地共計26筆，涵蓋水湳經貿園區、北屯捷運機廠特區、太平及台糖湖濱園區，總標售底價103億餘元，結果吸引55筆標單、總得標金額127.93億元。
這次區段徵收配餘地標售，包括水湳經貿園區、北屯捷運機廠特區及東區台糖湖濱園區，土地得標單價均創歷史新高，得標者清一色為股票上市櫃或知名建商，包括達麗、富宇、豐邑及大毅等建設公司 台中市今年以來，已辦理次三次區段徵收配餘地，合計有253億餘元入袋。而從每次標售情形來看，不但大面積黃金土地競爭激烈，土地標售單價也頻創新高，顯示業界普遍看好台中房市前景，購地推案態度積極。 昨日標脫的大面積土地中，位於水湳經貿園區的創研段四筆土地，其中第20、21標合計4,790坪土地，由達麗建設得標，每坪單價各為75.3萬及78萬元，其中第20標代銷龍頭海悅也參與投資30%；達麗並取得第16標西屯廣明段土地。
西門町堪稱北市最熱鬧商圈，各家業者紛紛搶進，但位在成都路上的藥妝店Tomod's，卻在上周日（20日）悄悄歇業，店鋪還在租屋網站求租，三層樓65坪、開價65萬元招租，換算每坪租金1萬元；對於歇業原因，Tomod's表示非租金因素，主因是在捷運西門站內也有新開一家店面，和舊店相隔3分鐘路程，未免重複稀釋來客，在經營上的策略做整合。 觀光客、本地人都愛的西門町，成為藥妝店的一級戰場，不含百貨專櫃，整個西門町大約有20家藥妝店，尤以鄰近捷運6號出口旁打得最火熱，但近日位於成都路上、離捷運站步行約3分鐘的日系藥妝店Tomod’s，只見招牌、燈箱仍亮著，卻拉下鐵門沒有營業，外面貼上小紙條公告「感謝顧客對Tomod’s西門成都店的支持與愛護，將於10/20(日)結束營業」。
Tomod’s西門成都店於2016年10月開幕，鄰近捷運站6號出口，樓高3層樓，坪數65坪，隨著西門町藥妝店競爭越來越火熱，松本清、札幌藥妝紛紛拓點插旗，Tomod’s於今年4月時，看上西門町捷運站內店面，砸210萬元租下地下街的40坪店面，並提高彩妝、保養品類的比例，另整理觀光客最愛的藥妝商品，規劃「熱銷必買專區」。 拉下鐵門的西門成都店，被放上591招租，開價65萬元，標榜「人潮錢潮，適各大品牌，正三角金店面」。Tomod’s公關表示，因站內站外店面距離近，步行僅需3分鐘，而目前觀察下來，兩家店的來客量差不多，且看好西門站內店面能直接吃到通勤西門站的人潮，故在經營上做策略性的調整。
台灣智庫資深分析師陳炳辰表示，Tomod’s西門成都店是西門町最熱鬧的區域，開價1坪約1萬元符合市場行情，而現在藥妝店拓點有大者恆大的趨勢，如本土品牌屈臣氏、康是美、寶雅，以及去年才揮軍來台的松本清都積極拓點，雖然現在陸客減少有影響業績，但因本身資源充足，不致影響太多，但對相對較小非一線品牌來說，受到的衝擊較大。 陳炳辰補充，預計藥妝店短期內還會有一波加速展店的狀況，等到景氣持續回溫時，展店就會趨於和緩，他解釋，因景氣復甦，消費者口袋預算上升，就不會侷限在價格便宜的彩妝、保養品類，可能轉向百貨公司購買中高價商品。
高雄陳家所擁有的高雄醫學大學今日傳出購入位於高市三民區十全路原家樂福量販店十全店舊址，《蘋果新聞網》查閱謄本發現其所有權人為高雄醫學大學持有，並於今年9月27日完成登記，更特別的是謄本中沒有他項權利部，推估沒跟銀行貸款，以該筆土地市值約15億估算，至少要花費10餘億購入，可見陳家其資金雄厚實力。 高雄醫學大學校方針對購地其未來規劃指出：「金額部分不便回應，但未來規劃其空間做為擴充教學、研究與臨床服務空間，因此去購地。」 營業逾20年的家樂福十全店，基地1242.9坪，建坪約5459.7坪，規劃地上4樓與地下1樓，原持有者為高雄最大地主南和興產，而近年來南和興產因外資亞太置地入主，大量販售公司土地，當中又以三民區高醫商圈周邊土地最指標。
如去年南和興產就出售位於同盟一路、察哈爾1街2494.11坪住4土地，單坪土地價為67萬元，其總額達16.7億元，買方為郡都集團，而該筆土地目前已推出大樓案「郡都當代」預售。 今日傳出高醫購置家樂福十全店舊址，該筆土地過去曾以每坪150萬元出售，換言之總價高達18億6435萬元，但目前尚無實價登錄揭露其售價。但過去包括城揚集團與仰德建設均有在十全路購地記錄，而每坪成交均突破百萬元。 近年來陳家積極購入十全路沿線店面，如今年就以每坪150萬元購入號稱「全台最強小7」位於高市十全路、自由路口的7-ELEVEN坎城門市。而距離「全台最狂小7」僅100公尺，位於十全路、瀋陽街口店面，也被陳家園城企業負責人陳園詠買下；地坪146坪、建坪335坪，地上3樓屋齡為29年，購入金額1.44億元，換算每坪地價約98萬元。
聲寶（1604）、三洋電（1614）及大同（2371）三家老牌家電業者，正加快活化閒置土地資產腳步，又以聲寶及大同表現最積極。聲寶土城舊廠完成地目變更，預計2019年底或明年初動工興建；大同莊園二期綠建築案10月預售，資產活化已成為老牌家電業者營運新動能。 東元（1504）土地資產包括北市南港軟體園區有營運總部、松江辦公大樓，新北淡水、新莊、五股、桃園中壢、觀音及新竹湖口有廠房，全台土地超過4萬坪。
東元表示，新莊舊廠1.1萬多坪是目前唯一打算開發的閒置土地資產，台北縣時代就規劃提出變更申請為住商綜合區，但囿於新莊舊廠位於捷運新莊線頭前庄站附近，新北市政府畫為頭前重劃區，商業用地開發比例不得低於50％，為此東元持續補件中。 聲寶集團總裁陳盛沺回鍋重掌董座後，加速閒置土地資產，向新北市標得林口麗林段土地興建聲寶智慧宅，總計50多戶，採取出租策略。陳盛沺表示，聲寶土城舊廠完成地目變更，由李祖原規畫設計三棟三代同鄰宅，三棟總樓地板面積1.5萬坪，其中一棟銀髮族樂齡宅只租不賣，最快2019年年底或2020年初動工，預計2021年完工，每坪售價40萬元，目標是成為土城區住宅建案的指標。 聲寶土城廠捐地200多坪土地，打算以BOT與新北市政府合作，興建醫療照護中心；林口廠4萬多坪土地則向桃園市政府申請山坡地解編，獲准後才進行開發。 三洋電指出，泰山廠2.3萬坪土地目前朝自辦都更，將變更為住商綜合區，規畫開發為購物中心、辦公大樓及住宅，全案要等新北市政府召開認定會，公開展覽30天無疑義，新北市政府才會召開小組會議，尚未進入開發階段。
之前購入高雄岡山本洲工業區土地約五千坪，一半作為三洋電南區倉庫，另一半與某大物流公司談妥合作，預計年底動工興建倉庫，2020年底完工可讓物流業進駐，總地樓板面積3,500坪，年租金三千萬元。 大同指出，大同莊園一期住宅建案完工，陸續交屋，二期10月正式預售，大同旗下尚志資產新北市中和區健康段478地號等13筆（捷運開發區3）總計5,255多坪土地，配合捷運萬大線第一期交通建設，委託仲量聯行協助徵求興建合作方，確保尚志資產開發保有原單一地主參與聯合開發權益。
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