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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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實價揭露，信義區知名小豪宅「新世界」成交五樓一戶，屋主2013年以2,125萬買入，今年7月以2,308萬元賣掉，持有六年轉手賺了183萬，成交單價每坪154.9萬元，創下今年北市小宅新高，也是該社區近年新高價。 台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，北市小豪宅一度淪為票房毒藥，近期來看，高價小宅搭上房市回溫潮，已見買盤。 新世界位於信義區松勤街、莊敬路口，樓高19層，為北市三大高價套房之一，最高成交價為16樓，2013年以每坪161.9萬成交，僅次於大安區仁愛A+單價166.6萬元、菁選集163萬元，也是信義區最貴小豪宅。
台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，高價小豪宅客群不多，主要買家以設籍明星學區的富爸媽、公司企業購置當招待所、承租給高階外籍主管，以及投資客買來賺租金或轉手賺差價居多。 景氣好時，這類產品紅透半邊天，當房市景氣不好時，這類產品由於接手有限，跌勢也大，如仁愛A+，先前以每坪166.6萬元，社區最高價取得的住戶，今年3月即以1450萬、每坪143.1萬元轉手，持有六年賠了238萬元，每坪下殺約23萬元。 陳炳辰分析，近來房市好轉，這類產品買氣明顯回流，今年7月仁愛A+一戶交易，屋主2014年房市高點時以1,540萬元買入，今年7月1,588萬元轉手，小賺44萬元：新世界最新成交的五樓戶，低樓層賣到高樓層價，轉手也賺了183萬元。
房市整體回溫有感，北市地政局近期公布2019年7月的交易件總數為1186件，較6月增加3.31%，當月總金額為285.86億元，增加3.39%；至於第2季價格對比第1季，12行政區住宅價格有9區齊漲，基隆河北側的士林、內湖、北投則微幅下修。專家表示，不少購屋族會趁鬼月前的7月進行買賣交易，加上又接近選舉，同步刺激房市交易趕在上半年爆發，不過價格漲跌僅在正負1~3%盤整，仍看不出明確多空態勢。
據統計，今年7月實價登錄買賣交易件數顯示，與6月的1148件相比增加38件，增幅 3.31%；較去年同期1022件增加164件，增幅 16.05%。中信房屋行銷企劃部副理江龍名說：「過往市場購屋冷清在於信心面不足，但中美貿易戰也趨於緩解，所以相對大環境漸漸平穩，悲觀預期減少，民眾看屋詢問度近2年相比也增長5~10%。」 至於7月交易總價共285.86億元，則較6月276.48億元增幅3.39%；較去年同期237.22億元增幅20.50%。
進一步觀察12行政區住宅價格季指數，相較上季上漲的有大同、中山、松山、中正、信義、文山、大安、萬華、南港，漲幅最多為大同區2.98%；下跌的則有士林、北投與內湖，內湖區下降最多達0.83%，標準總價來到1816萬。 地政局補充，7月全市住宅價格月線、季線下跌，半年線漲幅趨緩；大樓月線轉跌，季線、半年線微揚；公寓及小宅月線、季線、半年線均同步下跌。
對於大同與內湖的增降幅部分，台灣房屋智庫經理陳炳辰說：「大同區價格上揚，主要是因房價比較基期低，若出現高價新案交易便很容易拉高區域均價；而內湖區也因屬於市中心外圍，加上老舊房型多，又有塞車等利空因素，房價長期不易走升，出現微幅下降也不意外，不過這次市況實價統計，漲跌多僅正負1~3%盤整，仍看不出明確多空態勢。」
北市南港研究院路一棟7層樓三年新成屋，因建商財務問題，2~7樓淪落法拍，前兩拍均流標，本月4日進行三拍，總價降至6,956萬、每坪約32萬元，仍無人投標收場。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，個案法院公告載明屋況不佳，加上不點交，因此下殺到3字頭仍無人接手。 遭拍賣的建案位於南港研究院二路巷弄內，為地上7樓、地下1樓建物，因建商財務問題，2樓至7樓於今年9月遭銀行申請拍賣，1拍底價約1.08億元，共約217坪，每坪單價約50萬元。
資料顯示，該建物於2013開工、2016年取得使照，為三年新成屋，但根據士林地方法院公告，該建物可能空置已久，B1、B2電梯井會漏水、積水，二樓廚房天花板滲水，鋁窗變形。四樓、五樓廚房天花板滲水，除廚房外，其他地板未鋪設磁磚。 六樓安全門卡死無法進入，七樓浴室未裝蓮蓬頭，主臥牆面滲水，油潻剝落，樓梯間牆面也滲水。另外，R1積水，因外面排水管阻塞，雨大時，水常淹至R1梯廳，R2也積水，R3為機房、水塔，雨太大時，水會從R3屋頂一路滴至R1。 除了屋況不佳，法院筆錄載明，該棟建物還有工程款糾紛目前訴訟中， 因此拍賣不點交。 徐華辰表示，拍賣個案所處研究院路二段，距離南港市區、經貿園區較遠，目前區域新建案單價每坪約50~60萬元，個案三拍底價一坪32萬元，雖然只有市價五到六折，但是屋況不佳，得標人還是花一筆錢補強整修，因此一再流標。
「大台中房市交易動態資訊平台」針對高鐵烏日特區近年來表現統整分析，提出3大說明：由於同質性產品眾多，致投資效益偏低，投資客不易出手或出手後轉手率較慢，而目前當地生活機能尚未健全，主要仍須仰賴高鐵站東側之烏日舊有商圈，故自住客也會再三考慮，去化速度緩慢。 1.新建案分佈位置與市場價格水準分析： 自從台中高鐵站啟用後，都市發展重心往西移動，再加上市府「副都心」之整體規劃，促使區段徵收區發展快速，建商積極推案，端看屋齡兩年內新成屋主要分佈位置，是以範圍東起筏子溪，西臨國道一號、台1乙省道，南至台中生活圈4號線-環河路四段為界；而區域內新推產品以集合住宅大樓為主流，格局以2房及3房為主，坪數多規劃在35坪～50坪，屋齡於5年內之大樓，每坪約16萬元～18萬元；而近一年內之預售新案、甫完工交屋之住宅單元，則多採取低單價、低總價等讓利策略搶市，瞄準首購消費族群，將其推案下修至25坪～50坪，每建坪單價則多落在20萬元～25萬元，而價格差異依樓層別、景觀視野、內部裝潢、屋況等條件影響略有不同。
2.主力推案區域戶數與人口數變化： 推案熱區主要集中在烏日區的三和里與榮泉里。三和里以2017年度表現最佳，戶數共增加225戶、年增率達12％，人口數共增加360人、年增率達7％；而榮泉里則以2014年度表現最佳，戶數共增加290戶、年增率達23％，人口數共增加520人，年增率達15％。以增加部分換算每戶平均家戶人口數(人口/戶數)，三和里為約1.6人、榮泉里為約1.8人。 3.新建餘屋(待售)住宅數量： 統計自2012年第四季至2018年第二季為止的新建餘屋住宅數量，烏日區榮泉里於2015年第四季開始出現餘屋爆量情形，並呈逐年成長趨勢，顯示該區域房屋存量問題嚴重。 由於同質性產品眾多，致投資效益偏低，投資客不易出手或出手後轉手率較慢，而目前當地生活機能尚未健全，主要仍須仰賴高鐵站東側之烏日舊有商圈，故自住客也會再三考慮，去化速度緩慢。
地價愈來愈高導致房價愈來愈貴，近年來高雄市新屋供給超過95%屬於大樓住家，民眾購屋思維也產生許多改變。高市地政局近期統計購屋偏好大數據資料，其統計在高雄房地產交易中包含大樓、華廈、透天厝、公寓與套房成交比例發現，近7年高雄成交選購大樓比重提升4%，但相對透天厝選購比重呈現下滑。 南台灣民眾長期有著有土斯有財的購屋思維，因此置產時會優先考量透天厝，然而隨著地價上揚，透天厝房價也愈來愈貴。
以近期仁武區仁雄路沿線土地成交價為例，10年前每坪成交單價多屬15~20萬元，而最新成交價格已站上每坪32萬元。地價上揚也連帶影響透天厝房價一路上漲，仁武區別墅10年前仍有700~900萬元新案，但目前成交價至少千萬元。 高市地政局統計民眾選購住宅大樓比重，從2013~2015年為46.6%~47.7%，至近4年介於50.6%~52.3%，近7年來選購大樓民眾增加約4%，但相對的2013年仍有31.4%選購透天厝，但今年滑落僅剩下26.7%，7年時間減少4.7%。民眾選購大樓比重提升與透天厝選購比重減少呈現一致，而公寓、華廈與套房則沒有太多增減。 大高雄市不動產開發商業同業公會理事長林詠盛分析，近年來地價上揚，透天厝推案量依據申報開工統計出現大幅下滑，若土地強度可興建大樓住宅，多數開發商會優先興建大樓住家，過去第2環生活圈如楠梓、仁武、鳳山等區段，近年來推案也從透天轉向集合式住宅，加上老年人口增加，傳統透天厝因沒電梯，對長輩來說上下樓梯不便，都是民眾選購大樓原因。
在北市中正區的黃金地段，不起眼的巷弄裡，一坪只花90萬就能買到豪宅，對比當地行情動輒百萬起跳好像撿到便宜！但房仲說了，通常這種建案都是大坪數，總價高不可攀，而且還可能要負擔高額的地價稅！ 東森財經記者洪珮瑜：「不起眼的小巷子裡頭，而且還只是單行道，但是在這裡，竟然藏有一棟黃金屋，平常成交量不多，但是一賣就是上億起跳。」日系木質建築，屋齡7年的中古屋攤開實價登錄，5樓成交戶，總面積約168坪，交易總價1.61億。房屋企劃研究室主任郎美囡：「層數比較少，那戶數也相對比較少，那平均攤下來，每一戶的管理費就會比較高，那另外一方面，因為土地持份也比較高，所以每年要繳的地價稅也會相對比較高一些。」
以中正區豪宅行情來看，單坪動輒破百萬，巷弄豪宅拆算下來單坪90萬元，還算撿到便宜，原來是因大坪數讓總價高的嚇人。」 ▼以中正區豪宅行情來看，單坪動輒破百萬，巷弄豪宅拆算下來單坪90萬元，還算撿到便宜，原來是因大坪數讓總價高的嚇人。東森財經記者洪珮瑜：「再看到另一頭，這個小巷子幾乎是一台轎車就能佔滿整個空間，但是旁邊的豪宅，賣的是中正區巷弄第一貴，以1.93億元成交。」
房屋企劃研究室主任郎美囡：「第一個坪數要大，第二個就是以這種高級住宅，或者是類豪宅這樣子的一個規劃類型，當然單價通常都會比較高。有些這個是屬於地主跟建商合建，有些可能本身就居住在裡面，或是有一些是屬於跟親友購入也有關係。」 黃金屋人人想搶，但在南港一棟三年新成屋，2~7樓淪落法拍，三拍總價降至6956萬，每坪約32萬元，殺到市價五到六折，卻仍無人投標收場。民眾vs.記者：「像這種大廈旁邊我不會買，買公園旁。」民眾：「我會離路邊不要太遠的，安靜一點的巷子。」從大馬路旁到巷弄，在寸土寸金的台北，想買房還是得張大眼睛。
達麗建設（6177）即將邁向股票上市第二個十年，「國際盃」效益將展現，預計2019年～2023年業績將大爆炸，至少598億元案量在手。 達麗今年前三季在「全民萬歲」入帳、台北市售地挹注下，營收達58.99億元，年增達7.35倍，創下歷史新高。 原本預計第四季完工的12億元新案「達麗漾CITY」，已遞延至明年。年底前將靠「達麗101」、「達麗世界灣」、「全民萬歲」店面等新成屋銷售，來挹注業績。 5日在法說會中，執行副總經理梁景清表示，達麗自2019年～2023年的五年間，將至少可儲備598億元的案源在手；今年以高雄大案總銷58億元的「全民萬歲」交屋入帳為主。
展望2020年，將有「達麗漾CITY」12億元和「達麗大景匯」25億元兩大案，完工交屋，共37億元。 進入2021年，達麗將有五大案完工交屋，包括「達麗大道」21億元、「達麗居山」47億元、「達麗東京」30億元、美國西雅圖「KODA」45億元、「漾CITY 2期」15億元，總計將有158億元新案完工。 至於2022年，更將有七大案完工交屋，包括「陽明段」41億元、「仁信二」5億元、「覆鼎金段」28億元、「武東段1期」33億元、「廣明段」14億元、「創研段」53億元，預計將有174億元完工交屋，屆時將邁向入帳最高峰期。
2023年達麗將有四大案完工交屋，包括西雅圖「太空塔」58億元和「富士松村」50億元兩案，及台灣的「武東段2期」38億元、「何安段」25億元，總計完工交屋量達171億元，業績將大爆炸。來自美國西雅圖的營收占比將高達五成。 達麗發言人陳志豪表示，陳志豪表示，達麗將採台灣、美國「雙軌策略」，積極布局台灣和美國西雅圖的購物商場、辦公和飯店，加碼商用不動產。法人估計，達麗未來五年計畫若順利完銷，將可貢獻EPS達46.5元，賺進四個股本。
對外界質疑公開招租不適耕作地建置太陽能光電發電設施案選址，影響壽山動物園擴建計畫，台糖表示，發展光電綠能主要為配合政府再生能源政策，對於外界的想法，不論來自民代、意見領袖或媒體，台糖都願意傾聽，相關招標公告將暫予撤下，以研擬更妥善與多贏方案因應。 台糖指出，公開招租不適耕作地建置太陽能光電發電設施案，選址內門區腳帛寮段，雖曾被規畫為高雄壽山動物園的擴建計畫預定地，然高雄市政府觀光局及壽山動物園也於今年3月拜會過台糖，並明白表示短期內無承租該區為動物園用地的規畫。
為配合政府推動2025年太陽光電政策，活化閒置荒地，台糖依各項作業要點盤查，以較貧脊或欠缺水源，規畫建置光電專區，台糖指出，該地非屬於第一級環境敏感地區，其選址程序嚴謹，惟在變更前當向在地居民及民意代表妥適溝通及傾聽意見，以更符合里仁為美之期待。 台糖強調，台糖推行的公司業務，是建立在配合國家發展、守望社會環境以及公司永續經營的基礎上，讓有限的土地資源適地適所，地盡其利，除了感謝各方指教，未來也會更趨謹慎，藉以發揮最大綜效。
建商不斷推出建案，房市供給過剩的狀況，使得東南亞房市出現泡沫化的危機，國際地產專家認為目前東南亞房市因為匯率不穩定，其實並不適合投資，但如果真的有心投資，只有一種產品可以考慮。 根據日經新聞報導，隨著過剩的現金流向海外，泰國、印尼等國家都出現了超大型建案，不過東南亞房市卻已經出現景氣下滑跡象，許多國際房產業者認為景氣在下滑，商辦的閒置率也有偏高傾向 國立屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩表示，因為中國大陸房產市場正在進行管控，所以很多中國大媽改往泰國購屋，甚至有人連房子都不看就直接購買，另外像馬來西亞也是蓋得很滿，蓋得好的地方，還會有本地人要買，但如果是到郊區，就只剩下中國人購買，要不然就只能空在那裡。
想要投資東南亞房地產，賴碧瑩認為目前幾乎沒有適合的標的，因為台幣近期大幅貶值，相對來說，拿台幣來買匯損很高，所以並不適合，唯獨越南的工業用地，因為中美貿易戰讓中國工廠外移到越南，加上勞動成本低，又有其他貿易協定的加持，所以工業用地在市場上很熱門。 至於投資時間點，賴碧瑩表示可以等到明年一月後，中美貿易戰情況明朗後，匯率較為穩定再出手，不然以3年前投資泰國房地產，現在光是匯損就吃光投報率了。
位於台北市中山區中山北路二段的星巴克驚傳歇業計畫，目前門市被刊登在租屋網上，總坪數80.76坪，每個月以50萬元出租。 根據了解，目前的租金就是50萬元，因此不是房東調漲房租，星巴克中山門市也位於鬧區，平日幾乎都是滿座的狀態，也非人潮不如以往的原因，最有可能是因為距離不遠處開了一家「星巴克林森農安門市」新分店，內部調整後所做的決定。 星巴克一直以來都是國人最喜愛的連鎖咖啡廳之一，不過近幾個月卻傳出部分門市歇業的消息，除了三重區第一間星巴克，「星巴克三重門市」和永和區的「星巴克永和竹林門市」，都相繼宣布要在年底歇業的消息。
房仲業者表示，位於中山北路的晴光商圈周邊的店面行情大約是每坪5000至6000元，附近除了有在地民眾、大同大學學生之外，也有不少國外觀光客，吸引許多零售業及餐飲業的進駐，且承租的時間大多都超過5年以上，因此本區的店面空置率很低。 至於該星巴克的店員表示，目前還沒收到歇業的消息，如果收到相關消息，就會在門市張貼公告，告知消費者。
藍天電腦今（5）日公告，董事會通過投資設立台北雙星股份有限公司，依台北市西區門戶計畫台北車站特定專用區C1/D1(東半街廓)土地開發案及投資契約書規定，設立台北雙星股份有限公司，藍天持股50%，首次發行股份2億股，實收20億元，藍天出資10億元。 藍天指出，取得或處分之具體目的或用途為長期投資。
台北市捷運局10月18日宣布，台北雙子星案將由次優申請人藍天宏匯團隊遞補。藍天、宏匯集團日前發出聲明稿表示，藍天電腦與宏匯公司將全力配合台北市政府捷運局，積極推動雙子星案往前邁進；其實集團自決定投標時，就已經做好充分準備，是一個有豐富能力與經驗的團隊，投入這個象徵台灣新門戶的指標開發案，團隊將會「捲起袖子開始工作」。
近期泰國政府積極發展基礎建設，不僅當地經濟起飛，國際上泰銖幣值也愈來愈強勢，富裕程度在東南亞國家中排名第4。首都曼谷購屋需求隨之增強，當地房價急起直追，豪宅更是一棟棟接連落成，《蘋果》直擊當地甚至出現每坪167萬元高價、幾乎等同台北豪宅價。
不過，現階段正面臨中美貿易戰影響，中國投資客炒房比例大幅減少、台灣反而備受關注，曼谷開發商說：「以目前亞洲來看，台灣經濟穩定，躍升強勢市場，買家不少，許多人來此以投資為主，轉手再賣也很好脫手。」 主要開發高端豪宅的泰國開發商「雷蒙置地Raimon Land」（代號RML），自2004年迄今在曼谷、芭達雅、普吉島等精華地段，推出總價約台幣1000萬∼2000萬元以上1∼3房豪宅產品，共20棟建築、5126戶，總銷約64.5億元，除了精品住宅外，還包括商辦大樓、旅館等，每年花費約30億元獵地，推案則是住宅、商辦各半，在當地具有一定市佔率。 軌道帶動地價上漲 記者在曼谷現場進一步觀察發現，在地許多白領族隻身離家工作，主要購屋坪數落在13∼54坪左右，尤以1房型最受購屋者歡迎、3房型購買比例最少；至於豪宅方面，坪數約在16∼240坪，目前主力為2房，除了純住宅區Mid Sukhumvit外，空中捷運設點及曼谷最大購物商場「ICON SIAM」進駐，昭披耶河沿岸也成新興豪宅區，不僅有RML開發的「River Show Unit」，近期還有文華東方的酒店豪宅以及四季酒店豪宅等。 當中還發現，由於泰國現階段為開發中國家，都市更新、外來開發商進駐等因素，造成土地取得愈來愈困難，而且原本已有空中捷運、地鐵、機場捷運共5條路線，4年後將再增加6條路線，帶動土地價格上漲，建商獵地成本增加，房價也有上漲趨勢，「甚至高端豪宅市場來看，2010年每坪約80萬元，2015年漲到每坪約109萬元，今年則是每坪約117萬元，昭披耶河畔的豪宅區甚至開出每坪167萬元新高價」。 RML事業發展部經理Panon Leelamanit補充說：「泰國房產以價錢分為超級豪宅、豪宅、高級住宅、中產階級及平價5種等級，近年來雖然房價上漲，但豪宅部分變動幅度並不大，每坪價格平均93~127萬元。」
房屋移轉稅只要1% 值得注意的是，泰國物價低且房屋移轉稅只要1%，加上距離台灣不遠，近年來成台商海外置產最夯標的之一。RML統計近5年成交狀況，發現除了有52%為當地購屋者外，亞洲市場佔32%最多，再來是歐洲13%、美國2%，RML事業發展部經理Panon Leelamanit表示，「亞洲市場中，台灣佔13%，反而是目前最強勢購買力，多以投資為主，轉手再賣也很好脫手。」 近期中美貿易戰不僅影響台灣房市，也扭轉泰國房市型態，過去不少中國投資客大量買房、炒房，形成惡性循環，如今中美貿易戰加上泰銖幣值增強，中國客採購量大幅減少，搶房效應也漸漸趨緩，相較於過去投資客只看合約瘋狂買房，現在理性購屋者出籠，會看過樣品屋再下手。 至於泰國政府為了避免房地產泡沫化，也祭出外國人購置房產限制，以大樓來看，比例為本地人51%、外國人49%；此外，泰國僅有MBK Bank提供外國人貸款，但利率高達7∼9%，且禁止2貸、3貸，也因此目前整體房市轉為穩健。 昭披耶河沿岸為新興豪宅區，有文華東方酒店豪宅及四季酒店豪宅等。 泰國房地產報你知 ◎購買方式： ．外國人不得擁有土地，只能購買永久產權公寓大樓，可售建築比例不得超過49% ．泰國利率較高，較不划算，泰國銀行亦不畏外國人提供貸款 ．海外買家必須經過標準程序匯款至泰國銀行，購屋須提供相關證明 ．透過經紀業取得，對方須有代理銷售證明，並提供中文製作相關文件 ◎買房特點： ．近捷運站佳，避開易淹水地區 ．實坪制、無公設比 ．新屋須支付一次性管理基金（按坪數計價，類似台灣預繳的管理費） ◎相關稅賦： ．泰國持有稅低廉，無資本利得、遺產或贈與稅 ．買房得負擔過戶費1∼2%，按購屋總價金計算 資料來源：《蘋果》採訪整理
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