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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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全台房價緩步墊高，尤其大台北以外房價攀高更明顯，根據最新公布的第三季信義房價指數，六大都會區中古屋房價年增率均轉正，全台都會區平均年增3.3％。與上季相較除雙北、高雄房價小幅回落，桃園、新竹及台中均再創新高。 根據新公布的第三季信義房價指數顯示，北市房價年增1.3％，維持微幅盤升格局，是連續七季房價年增率為正數；新北市雖房價推升動能減弱，不過仍有1.6％年增率，也是連續第八季房價年增率為正數。
大台北以外都會區則持續上揚，桃園年增2.7％，再次突破前波高點；新竹年增4.5％，房價走勢轉為盤升格局；台中房價維持歷史高檔，年增4.6％更是連續11季房價年增率為正數；高雄因郊區新屋交易升溫，房價年增僅0.6％。 信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，由於買盤結構已轉變為以自用的首購、首換剛性需求為主，更推升前波受打房政策衝擊不大的中南部地區房價緩步墊高。信義房價指數顯示，桃園、新竹、台中的住宅平均單價在近一、二年陸續站上2字頭。 曾敬德指出，大台北以外都會區住宅平均單價多僅2字頭上下，房價所得比約在七至八倍的都會區更吸納自用型買盤，持續推升房價。相較之下，大台北地區房價負擔相對沉重，房價回升力道不若中南部強勁。
財政部賦稅署指出，在房地合一新制下，個人換屋、買賣自住不動產，可申請適用重購退稅優惠，小屋換大屋可退還全數所得稅額、大屋換小屋則按照比率退稅。 官員指出，重購退稅要符合三大要件，第一是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。第二是個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住。第三是出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。
不過，如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。 房地合一制是在2016年高房價時期所推出的稅制，參與訂定法規的財政部官員表示，其宗旨在於讓房市「軟著陸」、回歸到剛性需求並抑制投機性炒房。 按照房地合一稅制，如果我國個人要轉賣不動產，持有1年內出售須課徵45％財產交易所得稅率、1～2年內出售為35％、2～10年為20％，10年以上一律為15％。我國企業轉賣不動產則是針對財產交易所得一律課徵20％、不分年限，但必須併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報。
但考量自住需求，房地合一也訂定重購退稅與自住減免條款。自住減免指的是如果個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年，且無供營業使用或出租，轉賣時課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部分則按10％稅率課徵。 官員指出，重購退稅與自住減免可併用。舉例而言，如果A先生在2016年購入一戶800萬元房屋自住，並在2023年以1,500萬元賣出，即為700萬元所得，且A又在2024年購買新屋1,200萬元並同時符合兩項優惠要件。
按照自住減免規定，A的第一戶房屋賣出時可享400萬元免稅額、等於只有300萬元要按10％稅率課稅，實際稅負30萬元。但因為A有換屋、可併用重購退稅規定，小屋換大屋免稅，因此A可採先繳後退、形同零稅負。 官員認為，過去舊制不動產交易所得認列成本較為困難，還要檢附過去買賣契約，但是我國房地合一搭配實價登錄機制，多數成屋最終買賣價都能夠追查到，有效掌握稅基。
北市商辦缺貨，不少企業主從現貨搶買到預售，近年甚至連法拍市場的中古辦公樓也是競標對象，6日，台北地院二拍環球經貿大樓7樓，底價約1.8億元，竟吸引5封標單競標，其中合庫、華南金以及元大金等銀行均有出手競拍，最終由合庫資產管理以近1.93億元拍得，溢價近7%。 根據法拍公告，該商辦坐落北市南京東路三段上，法拍樓層為7樓，坪數約222.68坪（包括2個機械車位、2個平面車位、約37.66坪），若以拍定價格扣除車位價格900萬元與坪數，拆算每坪單價約100萬元。
寬頻房訊表示，近3年商辦不論租售需求均熱絡，除空置率持續往下探，租金逐年攀高，即便此次法拍標的大樓屋齡超過15年，但因規畫一層一戶，加上目前商辦缺貨，促使該商辦最標拍定單價能夠保持在每坪百萬元。而且此次競拍除3家銀行外，另外2封標單則是因自用需求而參與競拍。 第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，從目前申請危老重建的商辦大樓所座落區位觀察，南京東路、松江路與民生東路所圍起來的這個區域，多棟大樓已申請都更或危老重建，因此帶動該區域的辦公室買賣與租賃需求。
周邊多棟大樓走危老 進而帶動買氣 以南京東路沿線來說，B級辦公大樓林立，捷運松山線加持下，交通便利，普遍B級商辦的租金行情每月每坪1700至2000元，且大樓管理良好，中、大面積的空間更是一位難求。 這次多家競標，且最後寫下每坪站上100萬元拍定價格，顯示這波商用市場回溫下，投資人對於商辦產品的前進最為看好，再加上近期A辦租金快速上升連帶也使得的B辦租金蠢蠢欲動，租金收益有機會增加，因此吸引多家投資人積極搶進。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市商辦租買都搶手，因此看到這次不錯的B辦大樓釋出，即使法拍也吸引金融機構進場搶標。
台北市都發局7日宣布，公開標售信義區「和暘信邑」社區的3戶住宅，3戶都是屬於大坪數戶，含公設面積約73坪，每戶標售底價都在5400萬元以上，扣除車位後拆算每坪約為81至82萬元，預計今年12月首次開標。 都發局表示，「位於永吉路、松隆路生活圈，2018年底才完工，由於位於巷弄內，又鄰近四育公園、五常公園、永吉國中，社區生活品質好，加上距離松山車站和信義商圈也很近，交通和生活機能也不錯，成為該社區最大的優勢。
「和暘信邑」為台北市信義區20年來少見的都更案，基地面積532坪，總共有61戶，都是屬於大坪數房型，以實價登錄數據來看，今年以來的週邊成交案件多在每坪80萬上下。 都發局強調，標售的3戶是市府當初參與此都更案所分回，因為都更案中的市有地比例不高，因此僅分回3戶，而這3戶因為都屬於大坪數房型，不適合作為社會住宅使用，因此公開標售，底價則是委請3家估價師事務所評估，取3家的中間值。 都發局表示，公開標售的3戶，從11月14日起，將開放民眾預約現場參觀，3案底價都是包含住宅和1個車位，12月初將進行首次開標。
南和興產位於高醫急診中心對面的舊家樂福場址，以每坪151萬元，總價18.76億元，出售給高醫，據指出，短期內，高醫將在此一據點開設醫療門診，長期再投資興建研發中心和醫療大樓，這也是南和興產出售高醫商圈的資產之後，買家不投資住宅產品的極少數案例。 這塊位於十全路和青島街的1242.97坪土地，使用分區為商四，今年第3季完成交易，總價約18.76億元，換算每坪約151萬元，賣方南和興產公司，買家為高醫。
由於建商搶進高醫生活圈房市，推動地價上漲，此次交易，也是南和興產出售高醫生活圈最高價土地，2017年率先向南和興產購買該生活圈450坪商四建地的仰德建設，每坪以120萬元成交，等於2年來該區同屬商四使用分區的地價，上漲25.83％。 最近2年內，南和興產出售高醫生活圈土地的對象，還包括永信建設、郡都建設等，永信建設以每坪70萬元、總價6.15億元，買下面對高醫運動場，自由一路旁的自由室內游泳池879坪住四土地，郡都建設則以每坪67萬元、總價約16.70億元，購入高醫旁同盟一路的停車場2,494坪住四土地，二者都是投資興建住宅大樓。
不過，據指出，高醫此次購買高醫急診中心對面的舊家樂福場址，主要是為了高醫短中長期的發展規劃，舊家樂福場址短期內，將不會拆除，而是在大約1年之後，重新適度的裝修，作為門診用途。 消息指出，高醫緊鄰十全路消防隊的建物已經老舊，將要拆除重建，牽動的門診和行政事務，將以新購的舊家樂福場址，作為緩衝的過度場所。 據了解，高醫初步擬定的計劃是，在消防隊旁建物拆除重建完成之後，大約4到5年，舊家樂福場址才會拆除，根據那時的環境變化與需求，進行新大樓的投資興建，預定做為研發中心、教育訓練、以及相關醫療發展的基地。
台南市區持續推動重大建設計畫，吸引高素質客戶紛紛進駐，尤其是重點開發計畫的安平港灣一帶，台南市府打算將漁光島西側約45公頃（約13.6萬坪）的人工養灘地及填築新生地土地，納入台南市都市計畫區，未來將可與安平五期重劃區遊艇碼頭，及漁光島南側商港範圍土地整合規劃，打造安平港水岸觀光遊憩榮景，連帶對港灣旁景觀大樓市場，帶來正面助益效果。
台南市府都發局表示，依據行政院106年8月28日核定安平商港港區範圍，以及安平商港建設計畫「北觀光、南自貿」發展模式，漁光島周邊港區範圍定位為觀光遊憩商業區及親水遊憩區。其中位於漁光島西側灘岸土地為港務公司多年來填築及人工養灘而成，但非屬都市計畫範圍土地，因此臺灣港務公司高雄分公司為港區土地整體有效管理及利用，提出將人工養灘地及填築新生地等範圍納入都市計畫。 都發局指出，本次都市計畫草案，港務公司依據漁光里擁有的樹林、沙灘、海域等天然資源特性及水域運動休閒、觀光藝文活動，將朝低度開發、低碳發展方向，大小月牙灣灘地部份則提供親水遊憩活動腹地。
此外，為兼顧觀光遊憩推動及灘岸景觀風貌兩全，特訂定水岸退縮建築、開放空間留設、通道系統串聯、停車空間、都市設計審議及視覺景觀模擬等規定。未來安平商港範圍土地除依循安平商港建設計畫推動開發，亦將透過都市計畫管制讓土地利用更加完善。 上揚國際實業台南營業二處總經理杜昀容認為，台南市區重大建設計畫持續推動，帶動市政建設展現優質成果，安平港灣優美海景，同時政府與民間大力開發推動遊艇觀光休閒，有利帶動港灣旁的景觀大樓市場蓬勃成長。
市調顯示，目前安平港灣旁，包括隆大營建與富立建設合作的「遠奏曲」海景豪宅樓案、泰嘉開發「水悅灣」景觀換屋大樓案、聯上實業「聯上海棠」海景大樓預售案，買氣逐漸增溫。看好安平港灣景觀大樓市場前景，高雄建商麗晶建設插旗國平重劃區海景第一排的1700餘坪基地，準備規劃樓高29層海景大樓，預計明年進場推案。
近年桃園的改變有目共睹，桃園市長鄭文燦上任後，積極加速航空城、亞洲矽谷計畫、前瞻軌道建設三支箭，三箭齊發啟動桃園30年來最大建設；帶動城市基礎建設，年輕人落腳桃園安居樂業，最終目標將桃園打造成「宜居」、「宜業」城市；同時全力協助台商回來桃園投資。 近年全台暨六都商辦均價，桃園漲幅居冠 專家表示，桃園具備發展經貿中心的地理條件，人口、經濟、就業環境等仍屬成長階段，相較於雙北的商辦行情，桃園商辦單價約僅台北市三分之一、新北市三分之二，預估全台自用以及置產型等客戶在租金收益率考量下，購置桃園商辦會成為資金配置選項之一；不止於此，商辦熱絡所反應出的正向經濟與就業機會，連帶住宅後市可期。
桃園擁交通和產業優勢 傲視全台 鄭文燦力推的重點政策發酵，資料顯示，現在的桃園是六都中人口最年輕、移入率及生育率最高的城市，令其他城市望塵莫及；也因此鄭文燦在《天下雜誌》的調查中，已經連續三年穩坐六都的第一名市長。大家都知道，桃園，不一樣了。 鄭文燦4月23日出席2019年美國商會時表示，桃園有兩大優勢，四通八達的交通和完整的產業聚落。轄內擁有桃園國際機場，且鄰近台北港，構成「雙港效應」，可匯聚人流、物流、資金，看準優勢，市府積極推動機場經濟學，發展物流、航太維修等產業，桃園目前擁有超過1800家物流企業，國際物流中心也落腳桃園，有望順利發展會展產業。
第二個優勢是擁有32座工業區，產業聚落完整，桃園1年工業產值將近3兆，是全台第一，市府也積極協助企業取得合適工業用地，土地價格比北部其他縣市更具競爭力，目前有7個產業園區正在規劃及開發中，市府也成立單一服務窗口，協助企業解決相關問題，成為回台台商、國內企業設立據點的首選。 桃園商辦漲幅全台居冠 經國特區詢問度高 近來全台商辦行情看漲，台北市商辦一室難求，空置率創新低，價格創新高，洞燭先機的投資者將目光轉向台商回流、產業擴增、重大建設都名列前茅的桃園市，造成經國特區的商辦詢問度大增。
根據實價登錄，桃園市漲幅高達27.01%，傲視六都，甚至比雙北皆高，已達每坪30萬元大關，直追新北市。 台灣房屋智庫經理江怡慧分析，購置商辦著重投報率，因此吸引國內外大型壽險業投入資金賺取穩定收益，或作為企業總部自用，如2015年富邦人壽斥資5.6億元，買下桃園市中正路的中悅世界中心大樓4~6樓，建坪1604.45坪，換算每坪35萬元，正是自用做為業務員辦公室。桃園市隨著都更計劃啟動及重大公共建設陸續到位，住宅、商辦置產價值提升。
中悦建設機構•悦萊建設總經理翁茂槐指出，藝文特區已形成頂級辦公聚落，包括銀行壽險、安永及資誠二大會計師事務所，以及不少「隱型冠軍」製造業在此設立能接待國際客戶和展示空間的據點，中悦將過去複製在藝文特區二大頂級商辦案成功模式，至交通條件更佳、房價基期相對較低的經國特區，目前經國二商辦案尚未公開，只限中悦家族選購，中悦住戶都是整層購買，作為未來企業總部的營運發展，在中悅粉絲、回流台商預訂下，已有近四成銷售率。
曾在台中砸下15億元併購3家老飯店的翰詮集團董座賴營炫，其位於北市中正路的名宅以及中山區的辦公室，都遭到金拍，近日執行二拍，但名宅「仁愛鴻禧」流標，而辦公室「環球經貿中心大樓」則有5組人馬搶標，最後由合作金庫銀行加價1千多萬元拍定。法拍業者認為，應會先做出租使用。 賴營炫所持有的中正區仁愛路名宅「仁愛鴻禧」以及中山區南京東路三段的辦公室「環球經貿中心大樓」，雙雙遭到金拍，拍賣原因都為清償債務。 其中「環球經貿中心大樓」位於7樓，二拍底價約1億7999萬元，總坪數為222.68坪，共吸引5筆標單，最後由合作金庫銀行，加價1259.8萬元，總價1億9259萬元、每坪約87萬元拍定。
該大樓目前作為翰詮集團的辦公室所用，另外還包含4個停車位，目前並無出租給他人，因此拍定後依現況點交。 根據實價登錄資料發現，「環球經貿中心大樓」僅有2筆交易紀錄，分別於2014年、2016年成交11樓戶，每坪單價落在89~101萬元左右。 《104法拍網》總經理籃茂山表示，現在台北市中心的辦公室需求大於供給，因此也讓近年辦公室的買氣大幅提升，而這次二拍底價相對市場較便宜，因此吸引不少投資人的興趣，最後由銀行的資產管理公司拍定，推估應會先出租使用。
至於賴營炫以翰詮國際有限公司名義所持有的「仁愛鴻禧」位於15樓，二拍底價約1.34億元，總面積148.1坪，過去的名人住戶包括霖園集團「四阿哥」蔡鎮球、國民黨前主席吳伯雄、考試院前院長許水德、鴻禧集團負責人張秀政、綜藝大姊大張小燕等，都曾是該大樓的住戶代表。 中信房屋東門加盟店經理羅濟勝指出，近2年「仁愛鴻禧」的成交價落在每坪90~115萬元間，雖然該名宅屋齡近30年，但是其公設比僅7~7.5%，加上又有完善的管理團隊進駐，居住品質佳，因此不少屋主也惜售、少有釋出。 台灣不動產拍賣協會秘書長楊敬熙表示，「仁愛鴻禧」二拍拆算車位單價約112萬元，預估要到三拍、打64折，單價降至每坪約90萬元，較有機會標脫。
金管會協助金融業挺公建。金管會7日宣布，已正式解釋銀行對促參法的相關建物授信，如焚化爐、污水處理廠、電廠、海水淡化廠等，可視為「機械設備」授信，不用計入銀行法72條之2的房貸限額。 銀行法規定，銀行辦理房貸及建築融資的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售總和的30％，銀行局副局長莊琇媛表示，到9月底國銀72條之2的授信比率達26.5％，目前仍有極大額度。 金管會主委顧立雄7日與金融總會、金融業各公會負責人座談，確認2019年金總白皮書建議案的開放進度。
金總秘書長吳當傑表示，今年金總白皮書共有35項具體建議案，比2018年的50項已減少30％，35項中金管會「參採」、即確定會開放的共14項，「評估中」、即有機會開放的有12項，不採納的僅六項，還有三項是跨部會、尚等其他部會回應。 12項採納的建議中，有不少是投資人、消費者或市場有利的「利多」，除開放外資以海外有價證券或外幣擔保借新台幣，另有開放專業投資人投資未有信評的外國債券；開放券商受託管理私募基金；開放槓桿交易商對自然人的一般客戶提供以原油及黃金為連結標的之差價合約（CFD）。 券商交割專戶裡的「客戶分戶帳」，即客戶暫時停泊在券商處的資金，現在只能定存，未來開放可以投資流動性高、價值穩定的金融商品，如貨幣基金、債券附買回等，讓券商可以提供客戶更高報酬率。
允許保險公司網路投保可以用晶片金融卡作身分認證，或將保費帳單導入QR Code共同支付標準，即可將單筆支付金額由10萬元拉高到100萬元；開放銀行在台可發行不限正浮動或固定利率的外幣結構型債券。 挺公建部分，更解釋銀行授信目的若是興建符合促參法的如焚化爐、污水處理廠、電廠、工業區開發、海水淡化廠等，都可以不計入銀行法72條之2，只要將購買土地的部分計入即可。 吳當傑表示，由於金管會積極開放，已要求各金融公會對於政府已明白拒絕、或已列入開放方向的建議明年就不要再提出，預期2020年金融白皮書建言會比今年的35項更少。
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