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歐亞不動產估價師聯合事務所
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展望明（2020）年房市景氣，國內房貸指標銀行土地銀行、台灣銀行與合作金庫銀行等老行庫董座齊聲看好。房貸龍頭土地銀行董事長黃伯川分析，據官方公布的資料，銀行房貸、建築融資均締造歷史新高，顯示房市持續溫和回溫；台銀董座呂桔誠認為，明年房市將維持「穩定」；合庫銀行董事長雷仲達也樂觀喊出，「房市明年會比今年更好」、成長幅度仍屬健康。 黃伯川分析，根據中央銀行統計，9月國內銀行承作房貸、建築融資均創歷史新高，「這是一項指標，代表民眾踴躍購屋、建商也積極推案，顯示民眾也認為，房市將溫和回溫。」
黃伯川說，雖然國內各區域房市回溫的步調不見得相同，「例如高雄，過去已經先漲了一段時間，最近比較停滯」，亦即各地區的榮枯情況略有不同，再加上明年國內適逢大選、美中貿易戰爭也尚未落幕，市場具有許多不確定因素，相信到了明年春天，市場狀況就會更加明朗。 黃伯川強調，房市不像股市那麼敏感，遇到重大利多時就會立即大漲，遭逢利差便迅速探底，呈現「V」型反轉，房地產景氣通常是「U」型復甦，亦即上漲腳步較股市緩和。不過近期他也觀察到，來銀行詢問房貸、去建案賞屋的人潮都明顯增加，顯示房市買氣確實持續加溫中。 對於明年房市景氣，今年強攻房貸業務的台銀同樣不看淡。
呂桔誠認為，明年房市景氣將維持「穩定」，而房市升溫會帶動房貸需求，但銀行授信，主要是看貸款人信用條件與財務能力，及是否與購置的房價相稱。由於房貸風險相對較低，因此，台銀明年仍然會將房貸視為主攻業務。 合庫金控董事長雷仲達，對明年房市景氣同表樂觀，並認為「明年會比今年更好」。
台北市地政局11月1日舉辦2020年公告土地現值及公告地價作業公開說明會，台北市地政局地價科長潘依茹表示，這次的地價調查期間，為去年9月2日至今年9月1日，由於這一年來，國內經濟成長率由1.80%成長到2.67%，也讓全市地價上漲約0.56%，若細分各行政區，只有士林區、文山區和北投區下跌，中正區持平，其他都呈現上漲趨勢。 潘依茹表示，總體而言，2020年公告土地現值及公告地價作業時間，全台北市的不動產買賣登記案件量為25737件，與2019年作業時間的25523件相較，增加214件，微幅增加0.84%，這是從2018年作業期間以來，連續2年增加，顯示全市不動產市場交易量能平穩，並且呈現緩和回穩趨勢。
依據地政局公布調查資料數據，台北市各行政區的地價，在2018年9月至2019年8月期間，交易熱度以中山區最高，買賣登記件數為3507件，其次為內湖區3372件，大安區也有2486件。南港區的買賣登記件數僅為1034件，為全台北市12行政區最少。 但是在地價上漲幅度，南港反而是全市12行政區最高，漲幅達2.16%，大同區漲幅1.75%排名第二，萬華區漲幅1.34%排名第三。另外北投區下跌0.55%，跌幅最高，文山區和士林區分別下跌0.31%和0.24%。
潘依茹表示，南港區上漲最多的區域，包括興南街、東新街、經貿一路及昆陽街一帶等享有一定容積獎勵的開發地區，受到土地使用強度提升影響而帶動地價上漲。另外市民大道、忠孝東路一帶商業區和工業區，在東區門戶計畫推動下，公共設施逐步完工，土地利用現況及周邊環境改善，也讓地價上漲。 大同區地價上漲最多的區域，為延平北路一段、延平北路四段、民族西路及環河北路二段一帶，萬華區則為漢口街二段、萬大路與莒光路口一帶，以及青年路一帶，同樣是因為土地使用強度提升，以及屬於享有一定容積獎勵地區而帶動地價上漲。 潘依茹表示，地價現值估計有點像是計算「總值」的概念，全台北市雖然大部分區域都是上漲，但是士林、北投、文山三區，因為有多處因為位處山坡地，而且坡度比較陡，屬於第二種住宅區山限區範圍，需要透過整體開發，通過之後才能夠作為建築使用，影響到整體的土地價格。
潘依茹表示，總計全市41萬多筆土地的地價，將會加緊速度編製公告土地現值表及公告地價表，在2020年1月1日進行公告，在2020年1月2日至1月31日，受理土地所有權人辦理申報地價，作為往後兩年課徵地價稅的依據。
台商回台方案即將衝破新台幣7000億元，因應廠商用地需求，經濟部表示，台糖雲林、嘉義及台南農場等約500公頃土地，已準備將建6工業區，預計最慢2021年前完成報編開發。 總統蔡英文9日指出，下週台商回流投資金額將破新台幣7000億元，政府已打下未來3到5年，甚至10幾年的經濟發展動能基礎。經濟部長沈榮津日前也說，美中貿易摩擦應為常態性質，台商移動步調已經很清楚。 為了解決台商用地需求，政府覓地計畫已有初步結果，經濟部工業局副局長楊伯耕10日接受電訪時證實此事，經濟部預計在彰化以南縣市開發工業區，待經濟部長沈榮津報告後，最終由行政院長蘇貞昌定案。
他說，6處地點分別是雲林馬光農場、嘉義南靖及公館農場、台南沙崙農場、高雄九鬮農場、屏東一處農場用地，每個工業區面積約為90公頃，第一期工業區計畫開發面積約500公頃。 楊伯耕進一步說明，工業區採取「只租不售」立場不變，提供需要業者用地，同時避免土地炒作，預計最慢2021年前完成報編開發，提供廠商規劃設廠。 不過，部分廠商期盼釋出北部土地，且台商回流熱烈，政府釋出土地、增設工業區步調是否跟得上台商回流潮。
楊伯耕表示，經濟部手上約20公頃土地，若廠商對小面積國有土地、特定區域土地有需求，經濟部將全力協助廠商，經濟部也會加速清查閒置土地。 他說，北部國有地大多已開發，目前回流廠商大多擴建既有廠房，不過，為了解決北部、都會區用地問題，經濟部推動都市型工業區更新立體化發展方案，廠商透過容積獎勵，最高可增加容積達50%，解決用地需求。 另外，科學園區則有高雄橋頭科學園區及台南科學園區擴建案，行政院長蘇貞昌10日視察「南科三期」預定地台糖新市看西農場，指示擴建三期計畫應加速、加碼進行。
最慘捷運宅變黃金屋 1筆賺千萬 隨房市回穩，不少購屋民眾獲利了結，新店美河市社區最明顯，近一年有62戶轉手獲利，其中約一半獲利金額在500萬元以上，有一筆獲利高達1069萬元。 預售買3字頭 現行情4、5字頭 台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，美河市轉手獲利的屋主，多是預售時買入，當初取得成本多在三字頭，目前社區行情四五字頭，轉手多有三成到五成的獲利，若是近兩三年接手即轉賣，大多數仍賠售出場。 美河市位於新北市新店中央路，為捷運小碧潭站共構宅，共15棟，包括2棟辦公大樓、13棟住宅大樓，總戶數2200多戶。
社區2013年完工陸續交屋後，即出現一波投資客轉售潮，僅隔一年，2014年底因房市反轉，交易量明顯減少。 2016年房市陷入谷底，美河市也有一段悲慘歲月，當年捷運局標售分回戶，首次標售80戶僅脫標五戶，接下來底價從五字頭一路下殺至四字頭，標況還是很差，2016年公開標售四次只標出八戶，被稱為史上標售最慘捷運宅。 67筆交易 其中62筆獲利 近兩三年，隨整體房市回溫，美河市交易逐漸熱絡。實價資料，截至今年8月，近一年美河市共有67筆交易，其中62筆獲利，獲利金額多在百萬以上，有30筆獲利500萬以上，最近8筆交易中，即有7筆獲利在500萬以上。
近一年獲利最高的是去年11月交易的14樓戶，屋主2781萬元買入，3850萬元轉手賣出，獲利1069萬元。 至於賠售的5筆，都已轉手兩次以上，有的甚至已轉手三次，賠售主因是最後一手買在相對高點， 持有時間短，有四筆賠售金額在百萬以上，賠最多的一戶，賠了243萬元。 陳炳辰表示，國內房市長期大漲小回，這波回檔不例外，只要持有時間夠久，都有不錯獲利。不過，這是過去情況，隨實價登錄、房地合一上路，持有稅加重，房價大漲機會已降低，未來要在短時間內有三五成以上獲利不容易。
台商回流，讓商辦需求增加，其中，台中市7期商辦發展相當具潛力，據高力國際統計，台中7期在2018年第2季空置率還高達近5成、約46%，但到2019年第3季已下修至不到2成、約18%，且租金年漲幅達3%。高力國際董事總經理劉學龍表示，7期辦公商圈過去1年去化快速，租金及售價皆明顯成長，成為企業門面升級、軟體科技業、回流台商進駐首選。
租金年漲幅達3% 統計資料顯示，台中七期區域內的商辦大樓租金從2018年底每月每坪928元，到今年9月底來到958元，租金年漲幅達3%，而分層商辦交易案則是於這2年加溫，包括NTC國家商貿中心、CBD時代廣場，以及聯聚中雍等知名商辦均陸續有成交資訊揭露，前2棟每坪成交價落在30萬∼35萬元，後者高樓層單價落在55萬∼60萬元。 高力國際調研部梁儀盈董事表示，觀察全台商辦需求，除了台北多以金融貿易、外商等進駐以外，台中辦公商圈趨於成熟，其中7期辦公大樓明顯有本土中小企業落腳，像是航太業、機械業想要走出國際等原因，顧及企業門面，選擇租賃或買下7期商辦，因此看好這裡的潛力。
A級商辦多注重門面，傾向豪華。 回流台商成領頭羊 據悉，台中關於整棟指標商辦投資案，主要集中在2010至2012年，包括2010年富邦人壽以21.72億元買下整棟「豐邑市政都心」、2011年富邦人壽再投資20億興建「文心富邦大樓」、2012年台灣人壽投資32.45億元，興建中國信託營運總部等 台中7期商辦銷售專案經理張瀚升表示，台中商辦圈近1年相當蓬勃，有供不應求趨勢，主因中美貿易戰讓台商回流，而回來的多屬產業領頭羊，連帶附屬供應鏈也跟著返鄉，又因中部地區傳統中小企業居多，壯大回來後，想要有個好看的門面，最後都選擇台中7期商辦大樓，因而刺激當地商辦市場成長。
對很多台灣民眾來說，買房是個遙不可及的夢想，弔詭的是，其實台灣空房越來越多，但真正有剛性需求的人卻依舊買不起房，對於如此矛盾的現象，品嘉建設董事長胡偉良認為可歸結為所得、利益這2個原因。 胡偉良於《胡偉良觀點》專欄指出，所得部分，牽扯到政府的攻策制定、宏觀視野及施政能力；至於利益方面，很多人雖然已經有房子，但看到房價在短期內暴漲，依舊有如餓虎撲羊，不管手上是否有錢，仍會去爭搶這塊大餅。
正因為如此，所以出現了不少炒房暴發戶，而當一個人占用很多住房資源，這些房產又呈現空置狀態時，就會使得住房資源分配不均，增加供需間的矛盾，推動房價上漲，而房價的嚴重虛高，將造成房地產泡沫被進一步吹大。 另外，胡偉良提到，有些人認為可藉由徵收「空屋稅」來調控房市矛盾，他也認同這種想法，但主管機關覺得空屋難以認定，因此不採行，所以又有人建議課徵「囤房稅」，甚至主張不這麼做，就是在鼓勵炒房。
但胡偉良分析，民眾炒房是由於預期房價會上漲，可是現今台灣的情況其實不缺房屋供給，缺少的是購買力，因此往後幾年房價再漲的機會很小，而房價每年上漲幅度若不到3％，囤房幾乎就算是賠本生意，所以他研判接下來不會有太多買房、囤房的人，「如果政府再大費周章，耗費資源去在囤房稅上著手，我認為是可笑的。」
面對中小企業主不斷向政府反應廠辦購地價格太貴的問題，據了解，台南市政府將攜手經濟部、台糖、台鹽等重要部會機構及事業單位，以七股工業區為基地，大舉擴張週邊的腹地範圍來提供企業主在設廠時所需土地，這也將是近一年多來，地方政府和中央政府轄下國營事業最大的土地開發合作案。 財政部轄下的八大公股行庫，也將朝滿足中小企業主在購置廠辦時的融資需求努力，財政部已率八大公股行庫南下展開實地行動，陸續在台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等重要都會區，召開中小企業招商座談會，上週土銀在台南辦完座談會之後，緊接著台銀在11月22日移師高雄舉辦。
據指出，台南市政府為了解決中小企業主需要土地卻「買不起」的問題，已透過經濟部積極和台糖、台鹽兩家「大地主」的國營事業洽談；有行庫主管表示，不論資本額是否超過3,000萬元，許多中小企業主或是小企業主，都有擴大廠辦的需求，但目前問題在於土地、廠房購建成本太貴，很多土地資源都掌握在開發商的手上，使中小企業主得花上億資金購地。
台南市政府於是結合經濟部、以及台糖、台鹽等國營事業，擬大舉釋出土地讓中小企業興建廠房，且較目前土地便宜許多。 據台南市政府規畫，台糖及台鹽可望釋出更多土地來配合提供企業戶擴廠所需土地，等地塊選好，將委託民間營造大廠去開發：「但賣地不會由開發商，而是交由政府來賣。」在這套模式運作下，每坪土地成本只要4至5萬元。行庫主管估算，中小企業主若要買200坪的土地興建廠房，只要出1,000多萬即可，不像過去恐怕得出到上億的價格，如此一來，中小企業主想要擴廠的資金負擔將大為減少。
高雄市地標店面承租出去！位於三多商圈圓環，原本為「輕井澤鍋物三多店」的黃金店面，近期戶外看板已掛上郡都集團建案「郡都當代」，詢問郡都總經理唐承指出，該空間未來確實要做為集團在85大樓旁首購造鎮案接待銷售中心，但因為有簽保密條款因此無法透露租金行情，但價格跟市價落差不大。 造鎮價格貼近市價 三多商圈「輕井澤鍋物」於2013年1月開始承租，其透天建物地坪101坪，建坪238.4坪，月租金35萬元，換算每坪為4852元，然而去年12月1日租約尚未到期搬遷，主因是空間不符火鍋店使用。
空租至今近1年，近期傳出郡都集團承租該店面，未來將做為總銷70億元個案銷售中心，社區規模達550∼600戶造鎮案。 郡都集團總經理唐承指出，該案是公司與海悅國際、甲山林一同組成「都山林開發」後首場推案，未來將興建地上15樓地下5樓個案，坪數預計20∼40坪，開價將突破3字頭，該案將是三多商圈少數小坪數住宅，預計12月開始銷售。 三多商圈近年來消費人潮相對漢神巨蛋減少，但區段有3大百貨包含SOGO、新光三越與大遠百，各項生活機能不差。
而區段房市銷售，新屋銷量近期成交亮眼，如總銷達160億元遠雄建設「遠雄THE ONE」已售134戶，銷售突破百億。 郡都、海悅與甲山林組「都山林開發」將在85大樓旁推造鎮案。 規劃新灣區輕豪宅 同屬三多商圈成屋案「名發晶閣」規劃48∼78坪換屋宅，目前銷售8成5，平均成交單價突破3字頭。京城集團於近期將在一心二路、文橫三路口推出2∼3房造鎮宅「京城世界心」，地上29樓、地下6樓，2房21∼23坪、2+1房27∼28坪、3房37∼45坪，單層20戶，配置6部電梯，總戶數達533戶，單案總銷50億元。負責銷售上揚國際高雄業務2處副總經理楊添盛指出，建案預計12月開始潛銷，預計明年329檔期公開，主力2房成交總價在700萬元內，該案規劃新灣區輕豪宅。
長期低利衝擊下，金融業滿手爛頭寸，近年來銀行旗下資產公司紛紛「錢」進法拍市場。根據法拍業者統計，去年各銀行旗下的資產管理公司合計砸下近30億元，撈進逾50件資產，且平均溢價率均超過1成；今年截至11月4日，也累積搬出逾15億從法拍市場掃下近30件資產，但平均溢價率已不到1成。 根據寬頻房訊統計，去年在法拍市場現蹤的銀行旗下資產公司，包括台灣金聯（含力興資產）、中國信託資產、台新資產、元大國際資產、華南金資產、第一金融資產、兆豐資產、中華資產、富邦資產、合庫資產及板信資產共11家。 拍得件數較多的前三家，依序為台灣金聯（含力興資產）22件、華南金資產11件、合庫資產6件，三家合計拍下39件，占去年11家合計拍下53件的73.58%。 若以出手金額排名，以合庫資產錢進法拍市場掃貨的金額最高，去年砸下至少9.2億元；其次為華南金資產的8.5億元；第三名是台灣金聯（含力興資產），去年砸下至少2億元。 至於今年到11月4日止，合計拍得29件，相較去年全年僅是過半，且有多家拍得件數掛蛋，包括台新資產、兆豐資產、中華資產、合庫資產及板信資產5家；拍得件數較多的前三名依序為第一金融資產9件、台灣金聯（含力興資產）7件及中國信託資產6件，前三名合計22件，占整體比重約75.86%。 若以金額來看，中國信託資產最勇，已砸逾5億元，其次是第一金融資產逾3.4億元，第三名是華南金資產的近2.5億元。
商辦市場租賃、交易雙漲，最新調查顯示，今年來台北市單筆逾10億的大型商辦交易，累計成交金額逾百億元；前三季全台累積成交總額達1,157億元，刷新2007年以來同期新高。 高力國際董事總經理劉學龍表示，台北市今年單筆10億以上辦公交易案至少6筆，包括3筆整棟交易案及3筆分層交易案，累計成交逾100億元，租金收益率都在2％以上。 高力國際調研部董事梁儀盈表示，今年北市的整棟辦公交易多集中在大內科，包括新光產險以11.25億買下「微米科技大樓」，台灣人壽18.02億買下「雍和民權大樓」，中國電器14.5億買進「壹傳媒D棟大樓」，三棟合計交易總額達43.77億元。前三季全台累積成交總額達1,157億元，改寫2007年以來的12年同期新高。
高力執行董事黃正忠表示，分析買家需求，自用客成交金額達548億元、占比達47％；投資需求則成交210億元、占比約18％；開發和重建的需求，成交約399億元、占比35％。 值得注意的是，台中也跟上台北商辦熱潮，目前台中七期新市政中心高級商辦大樓租金年漲幅達3％，每坪月租已站上1,000～1,200元；成交價方面，這兩年包括「NTC國家商貿中心」、「CBD時代廣場」、「聯聚中雍大廈」等知名商辦，都陸續有成交資訊揭露，前兩棟每坪成交價落在30萬～35萬元，後者高樓層每坪已站上55萬～60萬元。
飯店交易市場明顯轉熱，今（2019）年前三季飯店買賣成交金額已達117億元，是去年全年的3.7倍，包括西門町兩飯店順利轉手，7月位於彰化鹿港的「永樂酒店」也喜迎成交，顯示投資業界對台灣觀光、飯店業發展正面看待。 飯店業交易情況向來是評估當地觀光業五到十年前景的指標，台北威斯汀六福皇宮在去年熄燈後，近日房東國泰人壽迎來新租客JR東日本集團，雙方雖僅是租賃關係，但是，外商對台灣觀光業的正面展望仍可見一斑。
從交易面來看，今年投資人相繼進入飯店市場「撿貨」，如3月海霸王集團以54.4億元在法拍市場取得高雄85大樓君鴻酒店，7月台塑家族成員王文堯也斥資約50億元接手「citizenM」世民酒店，另外位於鹿港的永樂飯店、西門町萬事達旅店也都成功交易。 根據第一太平戴維斯統計，2019年前三季飯店累計交易金額已來到117.1億元，對比去年全年的31.4億元、2016年的43.5億元，及2017年的80.8億元，都有超預期的表現。
除了北部陸續有飯店交易外，鹿港的五星級服務酒店「永樂酒店」，7月也以4.15億元易主，由樂富一號購置，賣方則是帝豪貿易，其公司代表人林益邦為當地望族。商仲業者指出，REITs出手主要是看準固定收益，因此該交易應採售後回租方式。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，雖然7月大陸無預警暫停核發來台自由行簽證，但近期中小型商旅交易頻傳，主要著眼於國旅、新南向政策帶動的旅遊需求穩定，尤其二線城市旅遊熱潮崛起，親子旅館、平價商旅最受青睞。
黃舒衛分析，少子化、網路行銷雙趨勢，使各類不同地方特色、且能凸顯「台灣味」的國民旅遊行程受到特定族群歡迎，因此過去缺乏現代化、國際化旅宿服務的二線城市，只要能解決現況，包括衛生、擁擠、品牌認證等挑戰，仍有很大的投資利基。 至於投資人相繼進場的主因，第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄認為，一來是飯店業仍處低谷，不乏逢低進場的投資者，另外，投資人除看準飯店穩定的收益，也有以中長期持有、評估土地價值的可能性。
台商回流議題炒熱土建融，身為國內不動產龍頭銀行的土地銀行，今年土建融業務如吞大補丸，自去年9月底至今年9月底，建築融資業務大幅暴增24%、近四分之一，展現建商看好房市前景，積極購地推案的空前盛況。 根據統計，截至9月底，土銀的土建融餘額已突破3,700億元，較去年同期增幅逼近24%。 土銀董事長黃伯川昨（10）日指出，民眾認為，美中貿易戰促使台商回流，事實上，自四、五年前台商資金就有回流跡象，正因如此，中央銀行開始對工業區採取針對性審慎措施，主要是不希望資金回流跑去炒地皮，進而導致需要設廠、實質投資的廠商找不到工業用地。
除房市景氣外，黃伯川也看好明年國內景氣。他分析，政府推動台商資金回流，除了資金外，台幹也會返台，進而帶動經濟成長，「最近我去拜訪建商，他們也有提到，近期有不少香港人到台灣來置產，這也加強了建商的推案信心」，黃伯川說。至於哪些區域的工業用地最熱？黃伯川說，目前全台工業區都很搶手，只是熱門的時間略有時間差。 今年4月8日，黃伯川接下土銀董事長一職時便提到，目前為拓展土建融的好時機，未來將加強土建融與企金業務，也會致力拓展都更、危老建築等政策性放款，而今年土銀也確實在土建融業務上創造了驚人的成長幅度。
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