歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
房產新聞
產業新聞
台商回流潮湧現,台中七期新市政中心燙金門牌「府會園道1號」的豪宅案「寶璽天睿」預計年底完工交屋,此案總銷85億元,目前銷售已破五成,已購客戶中,台商逾八成,成為市場重要觀察指標。 據了解,此案每戶總價都超過1億元,最近就有從事汽車零配件製造的台商,斥資5億餘元一口氣買下頂樓300坪樓中樓及二戶百坪住宅;另一戶樓中樓是由嘉義的台商買下,一戶總價約3億元。
「寶璽天睿」規劃64戶住家,坪數在168至185坪,每坪單價79萬至90萬元,每戶總價最低從1.3億元起跳。 寶璽建設總經理周白琇昨(12)日表示,美中貿易戰開打後,帶動一波台商回流潮,台中是台商大本營,明顯受惠。接近完工的「寶璽天睿」,最近來客量較去年下半年至少增加二、三倍,而且購屋意願極強,也有不少是為下一代置產。 寶璽建設是台中建築業界知名的豪宅建商,推案重質不衝量,每次推出的建案,都是當時豪宅市場的頂尖規格。最新建案「寶璽天睿」在加拿大國寶建築師Michael Green規劃下,訴求七期新市政中心「寧靜特區」最美地標。
此案面對2萬坪綠地的市政公園,規劃地上38樓、地下四層,以「Z」字型設計達到各戶之間沒有鄰牆,且全部四面採光,每戶面寬達27米,相當於一般建築的二倍寬。 周白琇表示,「寶璽天睿」有許多最新、最高規格的設計,包括SS純鋼骨結構,完全比照台北101等級的世界級防震結構,並採用日本原廠YKK金屬單元帷幕;全棟石材立面,也是台中首座採最新德國Fischer精密工法安裝石材外牆的建築。 空間設計則請在日本被譽為神級空間大師的片山正通操刀,片山正通設計的庭園廊道,是台中市首棟住宅建築以公共藝術作品申請使用執照的案例。在廚衛配備上,寶璽也毫不手軟,每戶配備義大利手工的Valcucine廚具,和德國頂級品牌Miele廚房家電,都是國際最高水準的精品。
永慶房產統計近一年實價登錄資料指出,雙北市20坪以下小宅交易占比一路升高,北市以中山區交易件數最多,其次為萬華區與北投區,新北市則以中和區466件居冠,其次是淡水區與板橋區。 以交易占比來看,上述六區,北投小宅占比62%最高,區內每10戶交易就有6戶是小宅,其次為中山區59%,另外中和、淡水小宅交易占比也都超過五成,區內房子交易,一半以上是小宅。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,現在人不婚、不生愈來愈多。依據內政部不動產資訊平台統計,今年Q2全國設有戶籍的單身戶長共128萬人,相較5年前增加14萬人,成長12%,單身時代來臨,帶動房地產型態改變,愈來愈多地區小宅已成主流。 以近一年來看,中山區小宅交易件數553件稱霸,林森北路、新生北路、南京東路二段、中山北路一、二段都是熱門交易路段,尤其集中於中山國小站、松江南京站與中山站周邊。
萬華區近一年成交221件居次,主要集中在捷運西門站一帶,北投區套房產品交易占比高達62%,成交物件主要落在新北投站周邊的溫泉路、泉源路、光明路與中和街,以溫泉小宅為主,捷運石牌站周邊的石牌路二段也是小宅的交易熱點。 新北市20坪以下的小宅交易以中和區466件居冠,其次則是淡水區與板橋區,中和小宅交易集中於捷運中和站、景安站、南勢角站與景平站周邊,總價帶約400~800萬之間。 淡水區小宅則以淡海輕軌綠山線淡江大學站、新市一路站、淡金北新站與捷運竹圍站為交易熱點,總價帶集中在250到550萬,板橋區小宅以新埔站、新埔民生站周邊為交易大宗,總價約500萬至900萬。
據內政部統計,108年第二季全國房貸負擔率為36.06%,較去年同期下降0.84%,房價所得比為8.79倍,也就是說,全國民眾平均要不吃不喝8.79年,才有足夠資金購買房屋。其中,台北市仍然是六都中房價所得比最高,民眾要不吃不喝存錢14.45年,才有能力購屋。 官員指出,房價負擔能力指標是參考貸款負擔率,及房價所得比二項指標,來衡量民眾對房價可負擔之程度,數值越低表示負擔能力越高。
今年第二季因房價中位數較去年同期有所上漲,因此貸款負擔率和房價所得比呈現上升的走勢。 貸款負擔率部分,全國平均是36.06%,也就是民眾三成六收入都拿來繳房貸,較上季上升0.53%,較去年同季下降0.84%。內政部表示,本季貸款負擔率雖較上季上升,但仍是2016年第二季來的第三低,以長期趨勢觀察,房價負擔能力有逐漸提升的趨勢。六都中以台北市最高,達到59.25%,其次是新北市48.59%。 房價所得比部分,全國平均為8.79倍,也就是平均不吃不喝8.7年才能買一棟房子,這項數據較上季上升0.13倍,較去年同期下降0.21倍,其中台北市房價所得比居全台最高為14.45倍,等於平均近15年不吃不喝才買得起房子,其次是新北市11.85倍,台中9.27倍。
內政部同時發布108年第二季全國及六都住宅價格指數,全國住宅價格指數為101.59,較上季上漲0.49%。六都中,台北市住宅價格指數為99.59,較上一季下跌0.52%,其餘新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市則分別較上季上漲0.19%、0.01%、0.22%、1.44%及0.58%,五直轄市都呈微幅上升。 內政部認為,本季全國和六都的住宅價格指數變動不大,持續平穩。除台南市交易量熱絡,其他直轄市的住宅價格指數變動都在1%以內。
今年第二季建物所有權買賣移轉登記棟數為7萬8,927棟,住宅類建造執照合計為3萬5,261宅,均較上季增加,核發建築物使用執照件數為5,707件,較上季上升 12.12%。內政部認為,從供需角度來看,顯示供給面量能相對偏高,長期住宅價格走勢可能受這個因素影響。
為幫助年輕人買房,降低買房的壓力,房貸龍頭土銀表示,研議推出「前低後高」階梯式房貸,跟收入的趨勢一致,讓年輕人減輕負擔,在收入較低時少還一點,收入較高時再多還。同樣借款時間是20或30年,同樣有寬限期,預計最快年底前推出,搶過年前的購屋潮商機,讓大家過年順利搬新家。 土銀表示,現行土銀有三種房貸方案,本息平均攤還、本金平均攤還,以及留3成本金最後一期再一次攤還的彈性方式。
未來若董事會通過新增前低後高階梯式房貸,可讓購屋民眾自選最適合的還款方式。 土銀指出,選前房市一般而言比較觀望,但房市目前已呈現緩步成長的態勢,預期選後房市表現會更好。 土銀統計,到9月底為止房貸餘額8760億元,較去年同期增加4.22%,今年大約增加了350億元,預計明年房貸的餘額要增加2%~3%。土建融方面,今年截至10月底,餘額約3820億元,預估至年底可突破4000億元大關,年增逾一成。
隨房市轉好,北市地價紛回漲,房仲業表示,根據北市地政局調查顯示,這一波地價回漲,多個行政區有不少外圍區塊黑馬突起,漲勢明顯,後勢值得注意。 以大安區為例,大安區臥龍街因有不少葬儀社,部分路段近福地,房價漲幅長期低於平均,但據地政局調查,大安區近一年地價上漲0.98%,其中又以臥龍街、臥龍街188巷、復興南路二段上漲最明顯,東區商圈因人潮持續減少,地價不漲反跌。 地政局分析,臥龍街地價上漲,主要是因區域推動都更,享有容積獎勵,土地使用強度提高,街道景觀未來也可望改變提升,因此在大安區中地價上漲最明顯。
大同、萬華、內湖、士林、南港區也都有同樣情況。大同區民族西路、環河北路二段一帶,生活機能較差,過去房市表現平平,地價上漲排名後段,但大同區近一年地價平均上漲1.75%,全市排名第二,主要便是上述兩個路段明顯上漲帶動。 地政局表示,民族西路、環河北路二段一帶地價上漲原因,也是因都市更新,區域土地享有容積獎勵,土地使用強度提升。 南港區近一年地價上漲2.16%,漲幅全市第一,地價上漲較明顯的,除了經貿園區經貿一路、忠孝東路沿線外,在大型公共建設啟動、總銷上上看千億元的南港輪胎南港廠開發案開賣帶動下,興南街、昆陽街、東新街一帶地價也明顯上揚。
萬華區近一年地價上漲1.34%,排名第三,漲幅較大的除了受惠人潮持續湧入的西門町漢口街二段一帶外,過去市場較少關注的萬大路、莒光路一帶,因捷運萬大線全線動工,地價也上漲。 內湖區房價先前修正回檔後,近一年回穩,地價也回升0.24%,不過主要鬧區持平,地價上漲較明顯的是內湖路二段、成功路四段一帶,因整體開發帶動地價上漲。 士林區幅員大,基河路、文林路一帶鄰近士林市場,多老舊建物,巷道狹窄,景觀環境較差,近一年地價持續下修,也促使士林整體地價下跌,為少數地價下跌行政區;不過,華齡街、天玉街、大南路一帶因有都更開發,地價上漲明顯。
長虹建設看好台商回流潮,狂掃商辦土地,12日公告砸下8.25億買下林口585.56坪住商土地,每坪交易價格141萬,計畫興建商辦或住商大樓,這是長虹2019年以來新簽訂的第六筆土地。目前長虹在手的商辦或廠辦土地至少8筆,總銷上看400億元,其中7筆都卡位台北市,布局商辦市場來勢洶洶。
長虹昨天也公布前三季財報,累計前三季營收64.18億,稅後盈餘21.72億元,EPS達7.48元。最近長虹攜手忠泰建設合作開發的「明日綻」,正在辦理交屋入帳,年底將依權益法認列,第四季業績業績再衝高。
台積電衝刺5奈米以下先進製程,南科晶圓18廠是重要主力。台南市經發局昨(12)日表示,台積電南科5奈米廠目前已進入試產,預計明年量產,3奈米新廠可望於明年動工,總計5奈米與3奈米投資額達1.15兆元。 台積電強調 ,不只南科18廠將是歷年最大投資金額的旗艦廠,未來5奈米和3奈米也將成台積電營收逾五成的最先進製程,是台灣及全球半導體產業極具重要的生產據點。
台積電昨天股價漲4元、收305元,外資轉賣2,390張;ADR周二早盤跌約0.1%。 業界指出,台積電5奈米以下先進製程都是分期布建產能,若加計竹科總部等資源,台積電5奈米以下投資總金額上看1.5兆元,是近年國內最大手筆投資。 隨著台積電大手筆投資先進製程技術,有助鞏固其全球晶圓代工龍頭地位,持續拉大與三星、英特爾等對手的差距。 台積電5奈米和3奈米投資計畫全數集中在南科,被列為台積電南科晶圓18廠,去年元月動工,預定明年正式量產 ,將是全球首座提供5奈米製程晶圓代工服務的廠區,預計共有三期廠房。 行政院長蘇貞昌上周拍板定案南科擴編基地落腳台南,外界關心台積電投資案進度。
台南市經發局昨天在市政會議進行業務報告表示,台積電5奈米廠投資金額約5,500億元,今年第1季已進入試產階段,進程順利,預計明年量產,可帶來約4,000個就業機會。3奈米新廠則投資約6,000億元,預定地位在南科園區最北端,預計明年動工,2022年量產,可創造約5,000個就業人口。總計台積電在台南的5奈米與3奈米投資金額,高達1.15兆元。 台積電已完成南科晶圓18廠第一、二期廠房興建,並裝機試產完成,明年將正式進入量產,考量第五代行動通訊(5G)提前布建,台積電今年上修資本支出,提前布局5奈米產能,且計劃提前完成南科晶圓18廠第三期廠房興建,導入5奈米強化版,預料明年仍將維持高資本支出,與今年的140億至150億美元相當。
房地產「代銷一哥」愛山林建設(2540)今(12)日公布,其位於台北市南港的一筆230坪土地,以總價4.96億元,賣給森原建設公司;未來雙方將共同合作,投資興建新案。 愛山林今天公告,處分台北市南港區南港段一小段531地號土地,土地持分面積約760.9平方公尺、約230.17225坪,總價款約4.9,630億元,預計全案處分後的利益,為340萬元。 (工商 )
全球IC通路龍頭大聯大12日宣布以每股45.8元,溢價26.87%,採非合意模式收購台灣IC通路老二文曄三成股權,斥資上看81.1億元,有望創下台股史上首宗IC通路業者採非合意購併持股案。 「大文配」一旦達陣,大聯大財報將採權益法認列營收及獲利,大聯大2020年合併營收上看270~280億美元(約新台幣8,500億元),坐穩全球第一大IC通路寶座,與國際第二及第三大的IC通路大廠Arrow及Avnet拉開一段距離,也將衝擊國內二線IC通路業者的營運。 在股東結構方面,將擠下文曄董事長兼總經理鄭文宗及董娘許文紅等人近二成持股,躍升成為文曄第一大股東,若大聯大啟動股東臨時會改選董監事,文曄董監結構恐將變天。
因「大文配」收購情況與2015年日月光收購矽品版本如出一轍,引發市場高度關注,但大聯大財務長袁興文表示,此次公開收購同業股權,主要以財務性投資為考量,絕無意圖影響文曄的經營計畫或想法,也沒有打算介入其董事會,且二家公司市占率未達壟斷標準,無需送公平會審核。 針對大聯大將砸重金買進三成持股,文曄指出,事前並不知情。 大聯大12日召開董事會,通過以新台幣每股45.8元公開收購取得文曄股權,預定最高收購數量1.77億股,約當文曄已發行股份總數的三成,而最低收購數量則為2,651.68萬股,占文曄已發行股數5%,收購期間從11月13日至12月12日止。
袁興文指出,文曄同屬半導體通路商,公司對該產業相對熟悉,加上文曄歷年來營運績效及獲利尚屬穩健,近兩年平均股東報酬率達13.5%、現金殖利率也達6%,長期而言,預期業外投資收益會相當可觀。 今年10月,大聯大及文曄相繼宣布,德州儀器(TI)因策略調整,將在2020年底終止經銷代理,這也引發外界聯想,市場預估二家公司年營收將減少一成及二成訂單,文曄股價大跌至35元附近方見止跌的訊號,本次併購案,小股東可望受惠。針對於此,袁興文強調,此舉單純屬投資行為,撇除產業整併的說法,同時看好文曄長線的投資價值。 由於「日矽配」前例不遠,袁興文解釋,文曄今年6月才進行董監事改選,若大聯大真有意圖將觸手伸進其董事會,早在當時就有所行動,收購文曄的想法9月才萌生的,事前未與對方知會過,未來大聯大盼能與文曄開啟良性的對話。
台灣被動元件龍頭國巨昨(12)日宣布,以每股27.2美元,總金額約16.4億美元(約新台幣500億元),現金收購美國被動元件大廠基美(KEMET)所有已發行流通在外普通股。這是國巨歷來金額最大的併購案。 合併後,國巨將甩開日商太陽誘電,成為全球第三大積層陶瓷電容(MLCC)廠,年營收可望達30億美元(逾新台幣900億元),朝年營收千億元大關邁進,並為國巨補足車用、5G等高端應用的拼圖。 根據基美11日每股收盤價計算,此次公開收購價格溢價約18%,若以近30個交易日加權平均股價換算,溢價約26%。至於資金來源,國巨表示,將透過花旗銀行貸款11億美元,加上截至10月30日公司約當現金約290億元,目前營運資金充足無虞。此案將依法提出申請及審核,暫無合併基準。
國巨董事長陳泰銘昨天下午特別舉行法說會,對外說明這次併購案。他說,被動元件產業過去被當成景氣循環股,國巨有了基美後,將走入高端車用領域,由於車用市場門檻高,有助國巨獲利穩定,看好基美將是國巨未來五到十年成長動力。 國巨新任營運長王淡如分析,這次併購案完成後,合併財務綜效大概是「營收乘以2、獲利將增加80%至90%」。在營運綜效方面,王淡如說,可從產品、地域和應用等三個面向來看。
產品部分,基美約七成營收來自電容,且是高端的電容,國巨與基美結合後,電容產品將占國巨五成營收,且電容產品中的一半為技術層次較高、高單價的鉭質電容,因此雙方產品面非常互補。 陳泰銘昨日並表示,現階段被動元件庫存去化優於預期,國巨已於第3季末更新今年底成品庫存水位目標至70天,比先前預期的90天短。以目前出貨與訂單狀況看,有機會降到70天以下,顯示整體需求優於預期。
宏全國際(9939)雖第三季認列7,700萬元環保罰款,但受惠東南亞廠及大陸廠稅前獲利倍增,12日公布第三季財報表現依然搶眼。宏全今年第三季合併營收59.72億元、年增6.4%,稅後淨利4.67億元、年增36.3%,EPS1.6元,高於去年同期1.17元,超乎外界預期。此外,將斥資3.57億元計畫在菲律賓設廠,擴大東南亞設廠布局。 宏全累計今年前三季合併營收171.32億元、年增7.5%,稅後盈餘12.18億元、年增11.1%,EPS4.16元,並超越去年全年EPS3.73元。
宏全12日董事會也通過菲律賓設廠計畫,預計由母公司現金增資1,000萬美元,新設立100%持股的菲律賓宏全(Hon Chuan Philippine)公司,擴大東南亞設廠布局。 宏全說,菲律賓新公司將在八打雁省,規劃建廠及購置生產設備,總資本支出為3.57億元,預計提供塑蓋及瓶胚產品,給予國際飲料大廠,預計2021年第一季投產。 宏全透露,公司第三季的業外支出項目,包括台灣廠認列7,700萬元環保罰款;不過,大陸廠第三季稅前獲利年增逾三倍、東南亞稅前獲利年增逾五倍,使得第三季稅後淨利4.67億元、年增36.3%,EPS1.6元,優於去年同期的1.17元。 宏全表示,今年前三季營運,若拆分區域來看,台灣與大陸廠營收與去年同期持平,但東南亞廠年增42%、非洲廠年增47%,加上今年原物料下跌,在營收相當的水準下,各地區的稼動率及整體毛利率,都相對提高。
宏全今年在東南亞已陸續新增緬甸、印尼、越南新產線及生產據點,營業費用有效控管,且費用金額也較去年同期減少,顯見宏全在今年推動精實管理政策下,通過集團公開招標、大宗採購、減少浪費、提升自動化及資訊化管理等政策推行,已陸續展現營運成果。 宏全公布10月集團合併營收14.55億元、年增10%,累計今年前十月合併營收185.88億元、年增7.4%。法人預估明年度宏全在新產線及新廠投產挹注下,整體營收及獲利,將可達二位數的增長。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。