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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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台北頂級商辦短缺，租金快速上漲，連帶掀起一波市區老商辦的交易熱潮，包括「凌雲通商大樓」、「國家企業中心大樓」今年都各已有超過8億的交易額，「潤泰金融大樓」、「大都市國際中心」精華區老商辦交易單價站上百萬。商仲業者說，不僅A辦熱，精華區、屋齡20、30年的老商辦也很搶手，已是B辦當A辦價格在賣！ 上世紀興建的老商辦交易發燒，位於台北市敦化南路的「凌雲通商大樓」今年至少有三件3億多元的交易，買主包括富邦人壽、矽品董事長林文伯旗下的投資公司伯華投資等。南京東路五段上的「國家企業中心大樓」也有多家企業搶進，堪稱今年最搶手的二棟老商辦。
各方搶進之下，不少精華區老商辦交易價格站上百萬，去年「萬國商業大樓」有每坪110萬元的高價出現，今年包括「潤泰金融大樓」、「大都市國際中心」也都有百萬單價，合庫AMC日前在法拍市場標下南京東路三段的「環球經貿中心」，單價亦逼近百萬，此外如「松江Boss Tower」近期也傳出9字頭的交易。不少精華地段老商辦交易價格直逼百萬、甚至站上百萬，已經不下於鄰近同屋齡的老名宅。
根據實價登錄統計，今年前三季台北市屋齡超過20年的億元級老商辦交易就有28件，已超過去年全年的24件，今年前三季交易量幾乎為過去幾年一整年的規模。 宏大國際資產總經理陳益盛表示，就投資效益角度來看，市中心商辦保值性佳，優於近年熱門、但多位於蛋白區工業地產，新商辦供給嚴重短缺，連帶使位精華地段、20～30年屋齡、具帷幕外觀的辦公大樓搶手。 瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，A辦市場賣方惜售，建商、金控去年搶進預售市場，過去一些地段佳、公設比低的老商辦即為本土企業的最愛，除了自用外，活化、改裝也有潛力，也有更多壽險、REITs朝向立即有租金收益的老商辦。
台中房市今年推案爆大量，土地交易跟著強強滾，建商搶地備庫存，不但民間土地單筆交易總價創新高，台中市政府三次標售區段徵收配餘地，更為市庫入帳250餘億元，同樣攀上高峰。 市調指出，除本地建商推案積極，外來建商更是看好台中腹地廣、氣候佳，加上土地價格仍在合理範圍，房價相對於台北更是競爭力十足，因此紛紛搶進台中購地卡位；尤其大型上市櫃建商挾著雄厚資金與銀行關係等資源，更是動作頻頻。 今年5月底，台中市政府辦理太平新光地區區段徵收配餘地標售，總面積約1.51萬坪的十筆土地中，寶佳集團一口氣標下六筆共1.25萬坪土地，投入金額合計約48億元，是最大的買家。
據了解，目前寶佳集團在台中的庫存土地就超過2萬坪，其中旗下櫻花建設占1萬餘坪，展現集團雄厚的財力。 業界分析，「微利、量大、轉動速度快」，寶佳機構看準房地產市場微利時代來臨，積極在台中外圍地區購買大面積土地，而推案也多以滾動式策略，並鎖定「1」及「2」字頭低單價、低總價產品居多，爭取年輕首購族目光。其他如總太、遠雄、達麗及太子等建商，也有類似薄利多銷的做法。 台中市區段徵收配餘地第三次標售日前開標，達麗建設投入43億餘元、標下水湳經貿園區三筆地共5,758坪土地；寶佳機構也再度出手，以6億餘元標下太平育賢段1,773餘坪土地。
至於台糖湖濱園區、建國市場正面對的3,560坪土地，由豐邑機構以35.2億元得標，換算每坪土地單價達98.88萬元，創區域新高。 其他創土地區域新高價的還有大毅以每坪82.2萬元標下水湳經貿園區1,320坪土地；富宇以每坪85.23萬元標下機捷特區858坪土地，台中房市前景看俏，建商也是信心滿滿。 豐邑今年投入近120億元在台中購地，庫存土地逼近萬坪；其中年初以每坪266.7萬元、總價66.5億元，購入七期市政路、河南路口2,493坪角地，是今年台中最高總價的土地交易。 業者說，五、六年前，台中建商推案都是「一案接一案」，銷售差不多快到結尾時再推新案，現在則是眾案齊發，因為外來建商購地推案比重拉升，市場競爭壓力大增。
當真年關難過！根據123法拍網公布的資料顯示，高雄市近一個月來的法拍案件共計有675件，跟去年同期384件相比，足足暴增了一倍之多；再看看全年度的拍定數量，高雄市去年共有1115件，居五都之冠，今年雖然還有一個月的時間，但目前拍定數也已達912件，遠遠高於台北市的615件。 根據高雄市不動產開發商業同業公會的資料顯示，高雄市近年推案多，2018年推案達1023億元，比2017年大增近94%，並逼近2015年的1208億元，是房市走跌後的近3年大量；同時，2018年總共申報開工戶數達8743戶，比2017年多了近4000戶，產品都集中在1~3房的小宅，合計7839戶，佔全部大樓產品的89%，產品同質性高、案量又大，去化不及，就有可能會淪為法拍屋。
123法拍網高雄店長張世煌表示，以高雄市法拍屋數量最多的三民區來說，因為區內本身中古屋量體大，人口老化外移，加上區域發展早，整體環境老舊落後，使得部分不討喜的老舊公寓，很容易就淪落到法拍屋市場，但是最根本的原因，他認為是高雄市長期沒有高價值的產業進駐，就業機會沒有增加，讓高雄市的成屋市場始終是投資大於自住，也讓法拍案件年年增加。
不過法拍屋多，也讓想要在年底換屋的民眾多了一個選擇，但想要入手法拍屋，張世煌建議，資金要充裕，從「法拍公告的備註欄」了解有無車位、有無租約……等法拍屋現況，亦可調閱謄本，並現勘附近同棟大樓或同社區的房屋，推測室內的格局。或是詢問街坊鄰居或大樓管理員，了解法拍屋有沒有可能是凶宅，或藏有其他風險。 另外法拍屋雖然只需繳交拍賣比價兩成的保證金，但須負擔的雜費較多，最好多準備一成的資金因應。
高市鼓山區農16與美術館特區屬於港都知名豪宅聚落，然而近年來隨著地價大幅上揚，推案多屬換屋與豪宅為主。《蘋果新聞網》委託永慶房產集團統計，2區段近年來各總價帶成交量發現，總價1001~2000萬元成交量近4年出現下滑15%，而總價逾3000萬元以上豪宅買氣則創近4年新高，房市買氣有呈現M型化趨勢。 鼓山區房市交易熱區位於農16與美術館特區2大區段，該區新屋推案近年來因地價上揚，許多商業地成交價每坪突破200萬元，最高來到306萬元高居全市之冠。
因新屋大樓供給多屬60坪甚至百坪以上豪宅，近3年2區首購宅呈現大幅缺量，僅「美樹香榭」為小坪數首購宅。 永慶不動產統計，2區總價500萬元內首購宅近年來成交量多介於9~10%，但總價501~1000萬元住宅成交量有呈現增加，從2016年29.7%上揚至近期36~37%。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，2區段近年來房價有出現微幅上揚趨勢，主因是新成屋多屬豪宅，首購族若想入住只能選中古屋，當新屋供給市場不足情況下，中古屋首購宅房價具備支撐，每坪介於18~21萬元。 數據顯示今年高雄前9月2區總價逾3000萬元以上豪宅，成交筆數已達73戶，成交比例佔全體10.2%，創下2016年後新高。京城集團發言人周敬恆指出，今年整體豪宅買氣市場回溫，如公司旗下包括「京城KING PARK」、「天峰」等買氣不差，購屋客層不少屬上市櫃企業主。
高力國際發布台港商用不動產展望，台灣受惠美中貿易戰、台商擴大在台投資，今年商用不動產表現亮眼，台北市合計土地、辦公室前三季成交金額已衝破千億，商辦租賃市場已轉為房東市場，頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租挑戰。 至於香港，美中貿易戰帶來負面效應，加上愈演愈烈的示威活動，則是負面大於正面，嚴重影響購屋信心，住宅交易量萎縮四成，預期辦公大樓租金及售價也將下修，空置率上升。
高力國際表示，美中貿易戰開打逾一年，為避免受課稅衝擊，過去一年包含台達電、大立光、廣達、國巨、聯德控股、台灣美光、和大工業、華碩、京元電子等紛紛在台擴廠，不論商辦、廠辦、工業土地都需求強勁。 以台北市來說，前三季包含土地、商辦，整體交易額已突破千億，達1009億元，台中市約576億元排名第二，第三至六名則依序為，新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元，以及台南市約284億元，都在百億以上。 進一步分析六都交易類型，北市以商業地與辦公大樓較為熱絡，台中市以住宅用地最熱，前九月交易總額近300億元，新北市與桃園市則以工業類地產包括工業用地、廠房以及廠辦較為熱絡。
北市商辦租賃需求也持續熱絡，根據高力國際調查，目前北市可供租賃樣本數共253棟，其中有176棟，近七成大樓都處於滿租狀態，商辦租賃市場已經連續11季單季淨去化量超過5000坪，供給則持續緊縮，預計年底空置率將下滑至3.3%。 高力國際指出，目前北市雖有不少辦公大樓興建中，但以自用為主，整體市場已轉為房東市場，大面積選擇有限，房東漲租企圖心強，2020年頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租挑戰。 至於香港商用不動產市場，因中美貿易戰開打，金融業擴張放緩，加上示威行動不斷，讓辦公室租賃需求下降。中環金鐘等核心商業區，已連續五季租賃淨去化量出現負值，今年更出現15年來首見無單一產權交易案例，預期2020年香港辦公大樓空置率將上升。
依據內政部營建署發布108年度第二季住宅價格指數及房價負擔能力，台南市房價所得比為7.12、貸款負擔率29.18%為六都最低，也低於全國平均房價所得比8.7，顯示本市的房價負擔能力為可合理負擔，為六都中最宜居、幸福的城市，市府為落實市長黃偉哲打造「希望家園」的施政理念，積極推動租金補貼、包租代管與興辦社會住宅三政策，以吸引台南子弟回流定居。 台南市府都發局表示，本市因房價較北部低，房價所得比及貸款負擔率尚在合理範圍，市府每年提供新購屋貸款利息補貼，以低利貸款協助市民輕鬆購屋。
另外在租屋部份，本市社會住宅的推動，市府採取務實穩健的策略，以租金補貼、包租代管、興辦社會住宅三階段逐步推動，據民國106年租金補貼戶之租用住宅者調查報告統計指出，本市租金補貼申請者平均月租金為7131元，扣除每月補貼3200元後，每月自行負擔僅3931元，為六都最低。 在直接興辦社會住宅部份，市府每年滾動式檢討，首波規劃公辦都更案(平實營區、精忠二村等)公益性設施回饋取得只租不售社會住宅450戶。此外，市府於小東路北側國有閒置土地，由市府自行興建社會住宅預估350戶，預計110年動工、112年完工。未來亦將持續清查國公有閒置土地，評估興建公營住宅可行性。 台南市弱勢民眾以申請租金補貼方式於所需區位承租住宅，將是最快速且直接符合民眾需求的，並可去化市場空屋。
故本市社會住宅推動以租金補貼為主，每年補貼4600戶。而針對部份易受租屋歧視族群如老人等租不到、租不好的民眾，擴大租屋市場推動包租代管，提供一個租屋協助的平台，從107年起每年辦理1200件。 台南市長黃偉哲強調，這項計畫是在鼓勵房東出租低度利用的住宅，凡是房客參加包租代管方案者，可以市場租金的8折或9折租到房屋及享有政府補助媒合仲介費用，如果房客為低收入戶、中低收入戶、65歲以上之老人、身心障礙者、原住民或育有未成年子女三人以上等，另享有政府加碼租金補助，補助後等於房客只要負擔市場租金的5折至7折租金；此計畫可以讓民眾租的安心，房東、房客均有租屋保障。
都發局說，在台南市有閒置空屋想要出租的房東，只要加入這個計畫，經業者媒合成功後，政府除補助媒合仲介費用外，並享有租屋管理與政府提供的租稅優惠(地價稅、房屋稅、綜所稅減免)及每屋修繕獎勵最高1萬元等優惠。 都發局指出，要參與包租代管計畫房客的條件是，年滿20歲的國民，在台南設有戶籍者或雖未設籍但在台南就學、就業並有居住需求者，於台南無自有住宅，家庭年收入低於當年度家庭年所得新臺幣99萬元或家庭成員每人每月平均所得低於4萬3358元，未享有政府租金補貼。
國家住都中心共有八大公辦都更案，包括台電嘉興街一案在內，皆依進度向前推進，明年中山女中南側基地、信義兒福A基地等指標性案件，將可望接棒上場。 國家住都中心八大公辦都更案包括：台銀圓山案、信義兒福A基地、信義兒福B基地、台電嘉興街、板橋浮洲案、中山女中南側、中正區行二行三及新竹建功高中南側都更案。住都中心說，有信心力拚五年內完工。
今年國家住都中心已推出首件公辦都更台銀圓山案，由麗寶建設得標，預估總投資金額約43億元，規劃打造複合式飯店及美食廣場，目前正在議約階段，預計年底完成簽約，並於2025年完工營運。 乘勝追擊，國家住都中心接續推出信義兒福B1-1、B1-2兩塊基地，B1-1預估投資額11.78億元，採權利變換方式實施，收件時間至明年1月2日；B1-2基地投資額10.75億元，採設定50年地上權方式，今年12月2日截止收件。 國家住都中心表示，剩餘的六大案除了中正區行二行三案仍規劃中，其餘案件都將會釋出。
推動已近八年的台電嘉興街都更案有重大進展，國家住都中心表示，經歷近一年多整合，目前同意戶比率已達95%，有望在2020年第1季正式公告招商。目前初步估計投資額約30億元，將採權利變換方式，規劃為集合住宅大樓。經濟日報提供 經濟日報提供 台電嘉興街都更基地面積約1,550坪，是以台電現有的嘉興街學生宿舍土地為主，併入鄰近老舊住宅土地，劃定完整街廓為更新地區，由於此案位於大安區，周邊交通設施便利、生活機能完善，地段相當精華，一直以來都受到業界高度關注。 國家住都中心表示，此案將以權利變換方式實施，全區由國家住都中心擔任實施者，採公開徵求投資人方式辦理，預計2020年第1季登場，2021年至2024年拆屋、施工，2025年上半年就能夠完工、驗收並交屋。
據初步規劃，此案將朝向優質住宅區發展，預計興建地下五層、地上17至19層的集合住宅大樓，一樓規劃為零售業、管理員室等空間，二樓以上為集合住宅。 目前國家住都中心八大案中，除了台銀圓山案已由麗寶建設得標、信義兒福B1-1、B1-2兩塊基地正公告招商，其餘案件也在持續整合、規劃，最快明年就會招商，台電嘉興街案可望成為國家住都中心所推出的第三案公辦都更。(住都中心公辦模式首案 麗寶拿下台銀圓山都更案) 過去，本案因私有產權複雜，導致整合不易，其中包括台電產權約五成，另有近一成是公有土地，剩餘四成為私有土地，討論多年以來，如今有超過九成以上地主同意，往前跨了一大步。
國家住都中心去年8月成立並接手八大公辦都更案，其中對於台電嘉興街一案更是抱以高度期待，也曾舉辦招商說明會，列為第一波推案標的。不過當時同意戶比例僅約六成，雖招商會吸引超過40家開發商注意，但投資人對於此案能否整合成功、會不會有釘子戶等問題，心中仍有極大問號。 為完成私地主整合，為投資人搬開路障，國家住都中心今年8月至10月間，就實地探訪至少30戶、約談27次，終於使95%合法土地及建物所有權人願意參與台電嘉興街都更案，先期整合已逐步完成，預料屆時釋出後將吸引不少業者爭相投標。
台中房市買氣持續升溫，加上台商回流、港人移民潮助攻，今年推案爆大量，台中市不動產開發公會決定上修全年推案金額至2,800億元、較去年同期1,861億餘元成長五成，創1993年以來新高。 市調統計，台中市今年前三季累計推案金額為2,188.7億元，已超越去年全年，由於第4季至少還有五、六百億元案量將陸續進場，今年整體房市呈現「量大增、價微揚」格局，而非本地的上市櫃建商更是推案主力，比重超過四成。 目前已知的外來建商包括興富發、勤美、忠泰、皇普及寶佳集團等，推案金額均在百億元以上，其中寶佳、興富發更超過200億元；另外達麗、麗寶、長虹、鉅陞等也都有數十億元案量，總推案金額累計達千億元。
興富發「夢幻誠」、「勤美之森」、忠泰「老佛爺」、達麗「居山」、「皇普莊園」等都是指標大案。其中位於高鐵特區、基地面積達7,656坪的「夢幻誠」，是興富發在中部地區歷年來最大規模的住商混合造鎮案。 台中市不動產開發公會理事長林正雄表示，台中除地理位置適中、氣候條件優越之外，近幾年交通建設及公共工程陸續啟動或完工，加上中部科學園區、台中工業區、精密機械園區、台中軟體園區等廠商投資熱絡，持續吸引外來人口進住。 這些從外縣市移入的人口，涵蓋新竹、苗栗、彰化、南投及雲林等地區，近幾年並以每月平均約1,000人的速度增加，一年大約有1萬至1.2萬人移入，林正雄說：「這就是台中的人口紅利。」 另從移民署統計數據顯示，去年港澳人士來台設籍六都中，台中雖然排名第三，僅次於新北市及台北市，人數達1,138人，但與2017年相比，以台中增加20.4%居冠。
業界指出，目前建商手上新成屋庫存量不多，上市櫃建商或大型開發商的回收潮在去年底就陸續達到飽和。去年台中市推案1,861億元，前年約2,000億元左右，以銷售七成計算，約有1,400億元入帳，手中子彈充足，也讓業者加足碼力購地推案，進一步造就今年推案爆大量。 台中市累計前十月移轉量為3.56萬餘棟、年增9.9%，續創歷史新高；以北屯、西屯及北區交易量最多，首購族撐場的區段以三井OUTLET周邊清水、沙鹿為指標。 另外，台中市10月移轉棟數在南屯、西屯等區均有新建案交屋挹注下衝上4,563棟、月增45%，是2015年12月房地合一稅實施前移轉高峰後，三年多來單月新高，在六都表現最亮眼。
雙11剛落幕，物流業忙翻天，國內物流倉儲需求不斷成長，中華郵政在桃園推出的物流園區，預計最快11月將公告「北台灣郵件作業中心、訓練中心」2棟、共6萬坪的興建標案，經費至少50億起跳，還將加碼釋出1.2萬坪倉儲空間，最快明年首季對外招租。 根據經濟部統計處資料，電子購物業（含網購、電視購物等）8年來平均每年成長約8％，去年營業額達1,894億元規模，今年1～9月已有1,466億元，較去年同期成長8.6％，而直接受惠的就是物流產業。
瞄準蓬勃商機，中華郵政2月大動作宣布鎖定桃園龜山A7專區，要打造17公頃郵政物流園區，引進多項自動化設備，將創造6千個就業機會，區內五棟建物包含「物流中心、資訊中心、北台灣郵件作業中心、訓練中心、工商服務中心」，加計形象公園等，經費從一開始粗估的220億元，已上修達258億元。 據了解，園區內4.5萬坪的「物流中心」正興建中，2021年第二季完工。今年5月一度因為PChome網路家庭要租下物流中心全部15個單元，引發「獨厚一家」風波，幸好隨即落幕，6月完成簽約，年租金3.31億元、租期15年。
而為保持園區廠商多元性，官員證實，已另闢1.2萬坪倉儲空間，最快明年第一季可望釋出。 根據中華郵政規劃，確定要把園區內、原先自用的「北台灣郵件作業中心」，撥出其中5、6樓空間、約1.2萬坪供民間物流業承租，郵政官員近日更在交通部的一場智慧物流座談會，公開向業者招手，盼大家「相揪」進駐。 官員說，目前正進行業者需求調查，看是劃分成個位數的倉儲單元，或是整層出租，但確定不會「一家通吃」，會設定單一業者的承租上限。 至於興建時程，官員說，「北台灣郵件作業中心」連同隔壁的「郵政訓練中心」，投資金額至少50億，預計最快11月、最慢12月將公告招標興建，盼明年首季完成決標，隨即啟動1.2萬坪倉儲空間的招租作業。
銀行房貸利率低點已到？中央銀行昨天公布五大銀行新承作房貸，十月房貸平均利率為百分之一點六一五，連兩月維持在歷史低點。這是否代表房貸利率已跌至谷底，未來再跌空間有限？央行官員表示，銀行積極爭取優質客戶，且目前房貸是以自住需求為主、接近九成，銀行給予的房貸利率約在百分之一點六附近波動，未來利率變動不會太大。 央行指出，台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行，十月新增房貸五五一億元，連兩月上漲、為三個月高點，並較九月增加九十四億元。另外，十月五大銀行新增房貸五五一億元，為歷年十月的最高水準，顯示房市景氣持續熱絡。 央行每月公布台銀等五大銀行新增房貸，合計市占率約四成，金額變化被視為房市景氣風向球。 房市持續回溫，也展現在銀行資本支出借款增長上。
央行官員指出，建商積極購地蓋廠房、增加短期借款，五大銀行十月新增資本支出借款六六九億元，同樣為連兩個月增長、創下四個月新高，並較九月增加卅九億元，主要原因為銀行積極承作土建融，以及企業大額聯貸案。 央行官員表示，第四季向來是房市傳統旺季，加上十月六都各地有交屋潮，整批分戶貸款金額增加，以及十月工作天數較九月多，這些都是十月五大銀行新增房貸增長的主因。
央行資料顯示，十月買賣移轉棟數與九月相比，六都全數呈現兩位數暴漲，其中又以台中市的百分之四十四點九最高，六都合計月增百分之廿點四，前十月六都年增率高達百分之八點一，央行官員表示，房市仍溫和成長。 五大銀行新增房貸利率維持歷史新低，央行官員說，聯徵中心統計，以全體房貸餘額而言，自住占比高達百分之八十七點五。 此外，自住戶與優質客戶的房貸利率較低，目前大約都在百分之一點六附近，「銀行積極拓展房貸業務，且房貸有抵押品，被銀行視為風險較低的放款」，估計未來利率波動也不會太大。
奧運加持，東京城市潛力持續上升，房地產利差效益逐步擴大，引起投資人注意。 日本都市戰略研究所全球城市實力指數(GPCI)綜合評比，東京僅落在倫敦與紐約之後排名第三，且預估2020年的排名也仍會在前三名，讓東京的不動產在全球經濟動盪的情勢下仍穩定的持續成長，房價連年墊高，許多想要在東京置產的居住者因此漸漸將置產的目光轉向東京郊區，其中東京北邊最受注目的就是千住地區。 本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示，千住主要有三個車站，有便捷的交通，從這裡到東京車站，電車也僅30分鐘即可以到達，享受良好居住環境的同時也顧及到上學、通勤的便利性。
千住地區因為並沒有被圈在JR山手線內，所以房價相對地就沒有山手線圈內房價高，三房約十年的中古屋大概每平方公尺70萬日圓即可入手，然而新屋或預售屋預算就可能要提高到每平公尺100萬日圓才有機會入手。在生活環境及交通的便利性等綜合考量下，性價比很高的千住地區成為許多首購族買房的優先選擇。 林彥宏表示，日本在全球經濟有舉足輕重的地位，同時國家政策走向，長久的經濟走勢、穩定貨幣政策，讓日本被列為投資最安定的國家。身為全球最具競爭力城市前三名的東京，每年都吸引超過1,000萬以上觀光人潮，知名外資企業紛紛在東京設立據點，可以預見每年只有3萬7,000戶的房屋供給量是遠遠不足的。
華人長期抱持「有土斯有財」概念，都想要買一個屬於自己的家，因此不僅是預售屋、中古屋市場也相對地非常活絡，可以推斷，不論是租金行情或是房價都有持續走高的機會。 東京的不動產市場雖然持續上漲，但是因為外來人口不斷增加、整體經濟的穩定性以及高水準的醫療服務，外加上來日投資不動產門檻、銀行低利率以及每百萬美元可購買公寓面積最廣，絕對都是可以支撐東京不動產價格的實力所在。尤其明年東京奧運，許多國際賽事、高峰領袖會議都選擇在日本舉辦，房地產具有長期利基。
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