|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
新北捷運環狀線即將於年底通車，為區域房市帶來利多議題，以中和區受益最大，擁有6個站點，近7年來房價分別上漲1-5成，擁COSTCO商場等，與鄰居新店和板橋相比毫不遜色。 捷運環狀線第一階段已進行試車，今年底前將能順利通車，起點為新店，終點至新莊，縮短通車時間至少20分鐘，串聯了板南線、松山新店線、中和新蘆線、桃園機場線等捷運路網。 環狀線共14個站點，以中和區6個站點最多。根據信義房屋統計2012-2019年環狀線站點周邊房價，中原站近7年來上漲幅度最大，2019年較2012年大幅成長48.87%，景安捷運站因是雙捷運交會站，既有中和新蘆線的動能已夠強勁，上漲幅度最少，約8.07%。其他如中和區的中原站和橋和站周邊為工業區，以廠辦為主，少有住家，因成交量較少，漲幅影響不大。
中和、景平和秀朗橋站擁完整生活機能，深受自住客青睞。 信義房屋中和景平店店長鄭安妮表示，近年景安、景平捷運站周邊房市直直漲，相比大坪林站和板橋站周邊房市，這邊新成屋約5字頭相對親民，尤其是早期開發的區域生活機能豐富，支撐剛性需求。 尤其該區擁有costco和環球購物中心等商場，以及全台規模最大的迪卡儂，這也是前幾年房市景況較差之際，這區塊為不跌之地的原因。
政府大力主導台商回流，加上香港動亂不斷，高雄的房產意外成了資金回流的避風港，買氣持續加溫。中信房屋彙整六都地政局的外籍購屋人數統計指出，今年前8月購屋棟數550棟，較去年同期小增12棟，其中又以「高雄市」買氣最旺，年增幅度接近五成。 北高雄博愛路建案「博愛綻」近期就賣出四戶給香港買主，靠近高醫的新建案「郡都當代」則是超過10戶由香港人購入，「博愛綻」專案經理薛銓興表示，高雄物價在5都中物價相對便宜，房價比起台北顯得親民許多，加上天氣溫暖，因此吸引港人來置產，另外港人買房非常在意交通便利性，北高雄的巨蛋及高鐵商圈，因為有捷運站之利，成為港人在高雄購屋的首選地區。
除了港人移居，台商回流高雄換屋置產的也不少，堅山建設在美術館園區青海路旁推的「堅山謙仰」換屋型豪宅大樓案，隨著鐵路地下化美術館站區完工通車與青海陸橋拆除，也吸引台商回流進場，目前只剩下最後3戶可售，鳳山的豪宅建案「天森」則是一層樓四戶全由一位台商買下，代銷的興誠國際有限公司總經理徐全興指出，該建案因為鄰近工業區，且旁邊就是捷運站，對於經常需要出國開會的台商老闆來說，非常便利，也因此讓買氣持續加溫。
五大房仲11月交易狀況出爐，整體來說11月市況維持10月買氣，若與去年同期比較，包括信義、中信房屋的年增率均達三成。 信義、永慶、住商、中信以及台灣房屋等五大房仲業者昨（29）日同步公布11月旗下門市交易狀況，信義、中信房屋交易量均月增約10%、年增30%左右；永慶、住商和台灣房屋則是較上月減少1.9%~3.6%；不過，若對比去年的成績來看，則均有5.9%~30%的成長率，顯示在自用客持續出手下，今年前11月六都整體成屋買氣優於去年同期表現。 對此，信義房屋表示，市場買氣增與房市開始反映過年前的房市旺季買氣有關，其中又以首購買氣最強，顯示自用買方持續回流。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常下半年房市旺季從928檔期開跑一直到12月，11月雖有選舉干擾，但自住客更在意當前是不是好的購屋時機，房市修正至今價量已穩定，加上自住客購屋需求迫切，不那麼在意選舉干擾，以致11月成屋市場仍有不錯買氣，推升單月交易量有月增10%、年增30%的好成績。
以區域來說，台南市月增率最高、達23%，其次是台中市、台北市、桃園市，月成長率分別達15%、13%、12%；新北市買氣也有月增10%幅度；高雄表現最差、月減8%；若以年增率來看，六都全面走揚，且有至少有二成以上成長的年增幅。 房價部分，六都多維持10月價格，若與去年同期相比，台北市、桃園、台中、高雄四大都會區成屋價格全數上漲，其中又以台中市年增9%最多。 高雄、台北市成屋價格同步上漲6%以上，桃園市則是年增2.7%，僅新北市、台南較去年同期減少1.1%、4.8%，顯示在剛性買盤進場下，持穩的房價持續緩步墊高。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，部分屋主樂觀看待未來房市，開價轉硬，讓買賣雙方價格認知差距拉大，若後續價格持續攀升，恐抑制買方出手動能。
財政部國產署今年底到明年第1季，陸續推出國有地設定地上權三大案，包括捷運松江南京出口、世貿三館以及國泰營區，共通點都是禁止興建住宅。 官員表示，主要是考量社會觀感，同時也希望國有地能做最有效益的利用，針對精華地段除原有使用分區限制外，原則上都會加上「禁建住宅」條款。 其中，國泰營區地上權案基地市價近150億元，面積達2,982坪，雖不得作住宅使用，但由於面積廣闊、交通便利，仍極具潛力，與世貿三館基地並列為明年最受期待的地上權標的。
國泰營區是軍方營改基金財產，2014年、2015年就曾委由國產署公告招標設定地上權，但當時地上權市場較冷，加上公告地價可能調高等因素影響，最後流標。不過官員透露，此案都市計畫已經完成，最快明年1月可望「捲土重來」，且已有投資人表達興趣。
拜竹科之賜，新竹不論是家戶所得或是消費力皆冠於全台，以致新竹房市長期處於穩健型市場，人口結構偏向年輕化，以自住買盤占大宗，在過去幾波房市景氣大好時，反而未出現大幅波動，即便遇到市場景氣反轉時，影響幅度相較其他區域小，只要產品及價格符合買方期待，建案仍有穩定的交易表現。 受惠於新竹園區客龐大買盤，新竹房市表現穩定成長。 新竹不論是家戶所得、消費力皆冠於全台，財政部日前公布全台最新所得數據指出，新竹一口氣包下全台前14名「最有錢里」，直到第15名才出現台北市內湖區的寶湖里，新竹高所得捨得花錢消費，每年百貨週年慶業績總是屢創新高，同時具備強大買房實力，近年吸引外縣市建商積極插旗搶進，房價逐年緩步走高，未見價格衰退。
新竹近年吸引外縣市建商積極插旗，房價逐年緩步走高。 距離園區僅一橋之隔的關埔重劃區，成為竹科人熱門買房地區。 關埔重劃區機能成熟，區內有商場、學區以及各式商家林立。 10年創造10兆產值 新竹房市發展幾乎與竹科發展劃上等號，自1980年竹科開始發展以來，至今有上百家的高科技代工業、服務業廠商進駐，其中又以經營電子代工服務為主，是全球高科技代工產業的主要科技重鎮之一，亦有「台灣矽谷」之稱，吸引不少高學歷人才齊聚，目前園區從業人口數已高達15萬人，包含眾多外來人口，以租售的剛性需求來說，對新竹房市產生相當大的影響。 近10年來，竹科每年產生超過1兆的產值，十年就創造10兆產值。據統計，2018年的營業額為10,755.14億元，較2017年增加5.56%，創下近3年新高，其中又以積體電路產業營業額為最大宗，佔竹科營收比重7成，佔國內科學園區產值約4成，可見該產業對於竹科、甚至全國的重要性，當然又以晶圓代工龍頭廠台積電佔營收比率最高。
台積電擴廠添話題 竹科是台積電大本營，其中超級晶圓廠十二廠是總部與研發所在地，隨著台積電往先進製程邁進，投入研發資源與人力逐年增加，出現空間不足的問題，因此向竹科管理局提出申請用地計畫，計畫擴編位於台積電晶圓十二廠第四、五、六期廠房後方的32公頃用地，台積電要將研發部門續留在竹科，除了將2奈米技術持續精進，未來2奈米技術也計畫留在新竹，除了是銜接研發能量，對新竹的房市也產生利多因素。 新竹科學園區擴大用地約32公頃，除了有原先81億元的擴建經費，台積電再加碼砸預算4000億元興建研發基地，目前環境影響評估作業已過關，最快一年內就可以完工啟用、交由台積電開發，其中，台積電專用區面積約19公頃，以每公頃120估算，推估從業員工是約2270人，以1戶家庭平均3位人口數來估算，將增加近7000人活動人口。 關埔重劃區先受惠 龐大產業人口帶動下，預期將順勢帶來住屋需求，其中距離竹科最近的關埔重劃區，近年成為竹科人買房熱門地段，若未來寶山計劃用地完工，預計區域房市又將再度受惠。 關埔重劃區分為光埔重劃區、關長重劃區兩大塊，自開發以來吸引多家知名建商獵地，其中光埔重劃區以埔頂路以南、慈雲路兩側為主，規劃有商業地，包括COSTCO賣場、迪卡儂新竹旗艦店進駐，商業機能成熟便利，未來有機會仿效台北信義區百貨商圈，打造「空橋」與慈雲路兩側建物2樓相互串聯，人行步道直接橫跨商場，強化周邊區域發展。
捷運松江南京二、三號出口基地設定地上權案，將在12月9日正式開標，由於建商、壽險業者都有意搶標，外界預估此案可望順利脫標。業界指出，屆時此案溢價率有多少，將會是地上權市場的「風向球」，若能開出高價，代表明年地上權市場後市看俏。 財政部國產署推動國有地設定地上權，從今年第4季延續到明年第1季，接力釋出備受市場期待的標的，包括松江南京基地、世貿三館及國泰營區等三大案，目前以松江南京案進度最快，本月9日將開標。此案說明會曾吸引逾50家業者關注。 松江南京一案是在今年10月公告招標，權利金底價約41億元，基地面積共1,450坪，換算下來每坪土地單價約283萬元，其中北側基地與捷運共構部分，得標廠商須支付2.3億元工程代墊費給捷運局。 住商不動產企研室經理徐佳馨表示，松江南京案地段良好，容積率不錯，雖得標廠商須支付代墊費，但整體而言仍有獲利空間，尤其松江南京商圈繁榮，日本客、商務人士往來頻繁，商辦、商旅的需求都已浮現。
徐佳馨指出，附近不少都更案拆除，如六福客棧危老重建案，若松江南京基地蓋得快，剛好可承接因都更被迫遷出的商辦需求，未來三到五年內，市場上的商辦缺口，將會是松江南京基地的契機。 至於是否會有「女神效應」，導致萬人按讚、零人投標？徐佳馨認為，建商、壽險業者應該都會試水溫、投投看，未來此案的得標價格，將會是觀察地上權後市很好的風向球。 徐佳馨以日前南山人壽以159.8億元天價搶下北市信義行政中心地上權案為例，信義行政中心由於適用危老條例，若再加上退縮獎勵、綠建築等，可得的容積相當可觀；但松江南京案相對下彈性較小，從投標廠商的金額，可看出業界對於未來地上權市場的期待與想像。 明年1月，國產署也將接續推出被譽為地上權「王中之王」的世貿三館基地，將是萬眾矚目的新指標，有望挑戰每坪單價新高；另外國泰營區設定地上權也正在摩拳擦掌，預計明年第1季可望推出。
苗栗縣政府公共設施用地專案，全縣預計可解編139處公共設施保留地，總面積達124.27公頃。第一階段針對苗栗市、竹南頭份的公園、綠地、廣場、市場、機關、學校進行通盤檢討。 縣府指出，全縣性通盤檢討預計可解編139處公共設施保留地，總面積達124.27公頃，採公辦整體開發及地主分回比例不少於55％為原則，未來解編不必要的公共設施，並取得及開闢必要的公園、廣場、停車場、必要性出入道路等公共設，預計約28.85公頃，提升地方生活居住品質，並保障地主權益，同時還能節省政府近165.44億元的徵收費用支出。
縣議員鄭碧玉表示，公共設施用地案懸之多年，盼縣府能保障地主權益，找尋多元方案還地於民。縣府工商發展處長黃智群說明，若公設保留地上有建築物，可循繳交代金的方式處理，土地狹小則有免回饋機制，民眾在土地利用上也有容積移轉、公私有土地交換、或依照公設保留地臨時建築物辦法等，皆可適用。 鄭碧玉提到，區域整合重劃後的土地會出現非為原土地位置問題。黃智群表示，重劃地以原地分配為原則，若有畸零、形狀不一地形，經整理便會出現非為原地狀況，但會與民眾協調討論。
金石堂書店去年因為租約到期，才收掉具指標性的城中店，讓不少書迷感到惋惜，如今又在北新店貼出營業到12月25日的海報，消息一出曾任圖書發行協進會秘書長的楊宗翰在臉書上表示，「來買書才發覺，年底又要收掉一家金石堂。該試著統計這幾年間，全台金石堂共收掉多少家？離最高時共一百餘家又差了多少？」 金石堂北新店歇業消息一出，不少網友表示，「文山、新店區的書店已經少到讓人懷疑這真的是文教區？」也有人認為該門市走的銷售路線，本來就不太像書店比較像文具店。 金石堂是台灣第一家大坪數的連鎖書店，最初就是以複合式經營，第一家門市開在台北汀州路上，由高砂紡織廠房改建而成，產業的迅速崛起讓一票小型書店出現倒閉潮，全盛時期甚至全台坐擁110間門市和加拿大的海外2家分店。
其實北新店成立當時也別具意義，正是金石堂的第100家門市。反觀台灣書店近9年內關了400家，出版業者更推估，15年來還維持穩定書籍販賣流通的書店大約只剩過去的三分之一。不只金石堂縮減門市，誠品展店也停留在42至45家門市左右，不再成長。
知名連鎖蛋糕烘焙業者「多那之」，在台南民族路的分店30日晚間最後營業。店家貼出公告表示，因為租約到期，所以把原本門市遷至寶美樓舊址，目前遷移的地點仍在裝潢中，預計在明年初才會再與消費者見面。 該物件出租業者表示，多那之遷出後位處的大樓將會採取整棟出租，以租金48萬元，7層樓可用坪數大約320坪，現在還在找尋租客承租。知名連鎖蛋糕烘焙業者「多那之」，在台南民族路的分店30日晚間最後營業。
多那之此蛋糕烘焙品牌從南台灣高雄左營起家，有鑑於大環境變遷，業者從傳統轉型現代化經營，至今有40多間門市遍及北中南、台東、澎湖等地。 如今台南民族路多那之遷店消息一出，網友多數揣測可能是受到租金漲價影響，另外也有人對於當地商圈發展擔憂表示，「南方公園結束後，商圈感覺好像愈來愈落沒，像是正興街、國華街，在商圈被炒熱之後，房租跟著漲價，不少店家只能落寞退場，憂心中山路與民族路商圈也會有相同的結果。」 更有網友認為，隨著東區南紡購物中心的開發，當地商圈似乎有往東區翻轉的現象，擔心萬一租不出去，多那之民族店搬遷後，整棟大樓可能會成為「大型夾娃娃店」？
耗時8年，台中市首個百分百輔導未登記工廠合法化的示範園區「潭子聚興產業園區園區」，終於在25日正式動土，除了協助未登記之工廠逐步改善達成合法化，同時解決企業缺地問題，預計後年完工後，能嘉惠30間廠家。 潭子聚興產業園區總開發經費達11.8億元，在總面積14.76公頃當中劃設8.86公頃作為產業用地，提供未登記工廠進駐，其餘為公園、道路等公共設施用地。產業用地又分為台糖只租不賣土地，以及2.29公頃之市府用地，總開發經費11.8億元，預計2020年底即可交地給廠商建廠，2021年園區工程全數完工。 目前該園區所招攬之進駐廠商，多為低污染、低耗能、低耗水的機械電子加工業，且需符合位於台中市、擁有臨時工廠登記或尚未登記工廠之條件，其中將保留半數土地給潭子區在地業者。 市府土地將以每坪17萬元售予業者，為防止炒作土地，合約內容將限制進駐廠商須於4年內取得工廠登記，正式營運後8年內才得移轉土地，同時完成使用係以建蔽率不得低於預登記土地面積之30%，如違反規定，將沒收完成使用保證金，並得依原價無息買回土地。
自今年9月辦理預登記後，目前已有39家廠商登記申請，台中市政府經濟發展局工業科專員邱琬婷透露，由於目前仍在進行廠商的資格審查當中，因此無法透露參與的工廠名單，不過已預計於下個月抽籤選地，抽選結果將會公告在市府經濟發展局網站上，預估可以吸引40.5億之廠商資金進駐，同時創造逾900個就業機會。 潭子區嘉仁里里長林瑞文認為，對於上市上櫃公司，本區園地仍嫌太小，因此多應為中小型工廠進駐，不過這個起頭將大大促進潭子當地之地方發展，有機會靠都市計畫產生更大之工業用地。 有巢氏台中潭子復興加盟店專員黃道弘則分析，該園區對人口的拉力或許不會像外界想像的那麼高，因為廠方原本就多為當地地方產業，不過由於目前當地行政中心附近沒什麼特別的商圈，僅有大明高中、潭子戶政事務所等標的物，園區正式完工後加上台74、國道4號的交通便利性可望帶來人潮的聚集，生活機能有望因此逐漸完善。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
