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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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北市中正區畸零地整合每坪高達750萬元，直逼北市信義計畫區「最貴停車場」4月拍定價格，也名列該行政區土地實價揭露單價第6高。根據內政部實價網最新揭露資訊，10月，揭露1筆位於中山南路2巷內約12.1坪的畸零地交易，總價逾9千萬元，拆算每坪單價近750萬元，而且賣家竟是台北市政府。 根據地籍資料買家為財團法人台北基督教女青年會以及中華民國基督教女青年會協會，賣家則是台北市政府，而且該實價登錄備註欄註記為畸零地或有合併使用的交易。 回顧內政部實價網歷年揭露資訊，其中畸零地最貴的實價位處北市信義計畫區裡的「最貴菜園」，每坪高達930萬元，該價格已可在六都以外，買到1戶中古三房住家。
房地產業者推測，近兩年危老相當熱絡，該協會買下畸零地可能有意進行危老，而且目前該畸零地所在地旁的建物，也就是該兩個協會的總部，屋齡已經快要50年，加上危老時程獎勵預計將在明年5月落日，因此，加緊腳步買下畸零地，進一步完成整合。 其實中正區畸零地整合的實價還不少，2014年3月，台北市羅斯福路及羅斯福路3段210巷交叉路口也出現1筆畸零地高價交易案例，僅5.14坪，以總價3948萬元成交，換算每坪單價約767.8萬，其實單價也是相當高。
知情官員透露，危老條例時程容積獎勵確定「有條件」延長，內政部修法草案即將出爐，共有三大重點。首先，自明年5月10日起，時程獎勵將砍半為5%，並逐年遞減1個百分點至0為止，等於有五年緩衝期。 第二，新增規模獎勵，400平方公尺以上可得2%容獎，每增加100平方公尺可多增加0.5個百分點，最高可得10%；第三，時程及規模獎勵合計不得超過10%。 現行危老條例中，為鼓勵重建案儘早申請，提供前三年10%時程獎勵，將於明年5月9日截止，立委、建商都希望能夠延長，讓危老繼續熱下去。<內政部次長花敬群昨（9）日表示，過去一年來外界對於時程容積獎勵有許多討論，營建署也蒐集許多意見，持續跟各界溝通。由於時程獎勵是納入危老條例母法，若要延長必須修法，據了解內政部版本已出爐。 修法第一項重點是因應外界期待，將時程獎勵「有條件」延長。
官員表示，規劃自危老實施第四年起，也就是2020年5月10日起，時程獎勵砍半為5%，並逐年遞減1個百分點。換句話說，危老時程獎勵將遞減並延長至2025年5月9日止。 第二項重點則是納入規模獎勵。花敬群表示，危老重建上路兩年多來，不少基地規模過小的案件，影響街廓整體發展，因此未來危老案件規模愈大，獎勵也將愈多。 初步規劃，只要基地規模達400平方公尺以上，就可得到2%容積獎勵，每增加100平方公尺，可再得0.5個百分點的容獎，最高可得10%。 最後，也將明訂時程獎勵加上規模獎勵，合計不得超過10%，以免超過現行時程獎勵，導致危老遞案速度又慢下來。 官員表示，規模獎勵是納入危老條例母法，未來即使時程獎勵在2025年落日後，最高10%的規模獎勵仍會存在，直到危老條例施行期間結束。 目前內政部針對危老條例修法，預計將在下個立法院會期提出，目標希望趕在明年上半年三讀通過。
新北市都市更新採取捷運蓋到哪、都更做到哪策略。都市計畫委員會今審議通過35處捷連站和火車站周邊地區，包括板橋站、汐止火車站、汐科火車站納入都更獎勵範圍，最高獲取50%增額容積，將有1035筆土地可適用。 為落實都更三箭政策，都委會在歷經2次轉案小組諮詢及審查會議後，今針對第二階段擴大35處捷運站及火車站周邊地區納入都更獎勵範圍審議通過。 其獎勵範圍包含三和國中站、三重國小站、先嗇宮站、蘆洲站、新莊副都心站、新北產業園區、幸福站、輔大站、丹鳳站、迴龍站、泰山站、泰山貴和站、新店區公所站、新店站、小碧潭站、十四張站、安康站、永和站、南勢角站、景平站、秀朗橋站、橋和站、中原站、中和高中站、雙和醫院站、永寧站、頂埔站、板橋站（板橋火車站)、江子翠站、亞東醫院站、竹圍站、三峽站、樹林火車站、汐止火車站、汐科火車。
新北市城鄉局表示，此都市計畫自今年10月16日進行30日公開展覽，不到2個月時間就通過審議，除了展現市府加速推動都更的決心，更是建立推動都更三箭重要的里程碑。 城鄉局表示，決定獎勵範圍是透過考量捷運及火車場站周邊發展機能，第一階段部分已於今年8月29日發佈實施，目前多有民眾諮詢，並整合土地中。 第二階段的篩選原則，主要以2019年底通車的場站、年運量達600萬旅次、捷運交會站及重大政策作為考量，並篩選出35站捷運及火車站，最高獲取50%增額容積，並將有1035筆土地可適用，盼透過增額容積機制加速促成都更推動。 城鄉局長黃一平表示，透過大眾運輸發展為導向（Transit Oriented Development, TOD）的都市發展策略，設計相關配套制度，在適用範圍內的申請者應繳納增額容積價金，並提供托老、托幼或社宅等公益性設施，最高可獲取50%的增額容積，除提高都市更新誘因外，也希望在捷運場站周邊建立步行即可完成就業、就學、居住及消費等一日生活所需的生活環境。
商辦市場太夯！據調查，包括元大人壽9日以53.3億元獨家標下的國產署南京松江地上權案在內的今年五大土地交易案，統統清一色要開發為「豪辦」大樓！預期接下來壓軸大戲，將要由「世貿三館」地上權標售案登場，競標將更激烈。 仲量聯行董事總經理趙正義表示，南京松江地上權案分為南北兩基地，此次元大出價53.3億元得標，換算每坪得標價約367萬元，容積單價每坪83.72萬元，依週邊辦公行情估，每坪月租約2,700元，租金報酬率約3.75％，元大出價合理。 值得觀察的現象是，今年前三大土地交易案，都突破百億、都位於台北市蛋黃區。至於今年前五大土地交易案，則全部清一色朝向「豪辦」規劃，顯示台北市未來的商辦身價將不同凡響。
瑞普萊坊市場研究部調查，2019年迄今土地交易案，榜首為「京華城」的372億元，其次為南山人壽以159.8億元標得的「信義行政中心」地上權，第三名為元利建設以112億元標得的信義計畫區「D3」法拍土地，第四名則是元大人壽53.3億元得標南京松江地上權，第五名是興富發以51.1億標下的復興北路土地。 瑞普國際不動產估價師事務所所長吳竑緒表示，元大得標的南京松江地上權案位於有台北華爾街之稱的南京松江商圈中心，交通條件便利，周邊租金行情約每坪2,500～2,800元，無論作高級商辦或旅館都易於得標人產品經營。 瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，今年土地交易最大助力來自公部門標售，松江南京、信義行政中心兩大地上權案，就突破200億元；今年公部門標售與地上權案達1,015億元，占整體交易33％，較去年的720億元增加40％。 黃舒衛分析，市中心一地難求、商用不動產租金攀升，再加上權利金及地租調整收取方式，地上權大翻身，躍居壽險業、開發商新寵。 明年第一季更有地王之王「世貿三館」地上權標售案，該案面積為信義行政中心的二倍，產品可塑性更大，可說是信義計畫區中心最後一塊可開發的大面積土地，屆時將成為各方競逐的標的。
台灣房地產市場方面，全台建物買賣移轉棟數自2017年以來至2019年前九月，已連續近三年持續成長，特別是在台商加速回台投資下，2019年增速較2018年提升。反觀供給面，代表著新成屋供給出籠的使用執照方面，自2016年房地產市場落底以來，使用執照核發面積至2019年1~9月，已連續近四年持續呈現負成長。預估2020年將處於上升軌道，此波景氣復甦可望持續至2021年之後才出現反轉。 商辦廠辦供給方面，台北市土地資源稀缺，自2009年底調降遺贈稅率後，豪宅市場房價快速攀升，使得建商普遍將商業用地開發成豪宅，導致商辦土地供給短缺。商辦空置率自2010年的13.4%高點一路下滑，2019年沒有新的辦公大樓釋出，15棟以上老舊商辦重建、加上台商回流更加速需求持續攀升，空置率於2019年第三季降至3.19%，創下歷史新低。進而推升平均商辦租金至每坪2280元，平均售價至每坪84.7萬元，資金的投資報酬率2.51%。 前瞻計劃是政府在2017年通過的台灣振興計畫，包含綠能建設、數位建設、水環境建設、軌道建設以及城鄉建設，八年時間投入總經費約新臺幣8825億的特別預算。由於預算偏重城鄉與南北地區平衡發展，使得2019年中南部的房地產成交量增速明顯優於北部。預算編列前四大城市分別為桃園、高雄、台中及台南。加上台商回台設廠主要是集中在桃園、台南與台中三個城市，也使得桃園、台南與台中在2020年仍將成為成長最快的城市。 台灣房地產市場經過三年以上的修正、持續去化餘屋，遞延自住買盤持續回籠。受惠於美中貿易戰、大陸生產成本持續墊高，台商紛紛回流設廠，逆轉過去產業外移的趨勢。加上2017年大陸施行CRS、2019年海外資金匯回專法通過，2020年可望加速更多的資金回流台灣建設，將有助於台灣內需及房價持續回升。隨著內需提升、房價上揚，將有利於營建股的估值重新評價。
位於台北市中山區的晶華商圈，以晶華酒店為核心，雖然周邊奢華精品店接連出走，但因知名度仍高，房市表現不俗，不過由於新舊區域交雜，東南西北的街廓風格截然不同，西側近捷運和南西商圈，房價最佳；南邊住宅鬧中取靜；北側為老舊商業區；東邊則環境複雜，行情較低，造成區域房價落差至少2成以上。 晶華商圈過去精品店林立，近期因陸客縮減、人潮轉移，致使高端品牌相繼出走，但信義房屋松江南京店店長許順吉表示，對於住家產品影響不大，因為還是指標性商圈，需求仍大於供給，因此並未衝擊房價和買氣。 不過因為商圈周邊街廓差很大，以致房價有所落差。信義房屋松江南京店專案經理陳家盛表示，晶華商圈西側行情最好，高檔飯店集中，又鄰近捷運中山站和南西商圈，文青風餐廳、咖啡廳群聚，住宅行情也相對保值，中古大樓單價約70萬元上下，老公寓60-65萬元；商圈以南則是林森公園，附近多為30年左右大樓，因能鬧中取靜，每坪也有60-65萬元，屬行情次之區段。
商圈東邊有影城、小吃店家，商業機能發達，但陳家盛表示，因鄰近林森北路，環境相對複雜，區域以中古套房產品居多，房價相對低，比起西側便宜至少2成，單價僅約40-50萬元，總價更只要500多至600萬元，較好入手，因而吸引不少價格考量的購屋族，或是買來收租置產。 商圈北側同樣延續東側的商業氣息，陳家盛指出，設有老牌華泰王子飯店、國賓飯店，長春路上餐飲店家多，因區域較為老舊，住辦大樓單價也略低，每坪約50多萬元，不過，信義房屋中山南京店店長王兆宇指出，若再往北，於中山北路二段62巷至錦西街之間，因近捷運雙連站，舊公寓每坪有約55-60萬元的行情，但仍與晶華商圈西側存在價差。
繼南山人壽上月以每坪七四四萬元標下信義行政中心地上權，創史上單坪新高價後，國產署「捷運松江南京地上權案」昨天也順利標出，由元大人壽以五十三點三億元、溢價近三成標下，換算每坪標脫單價為三六七點五萬元。明年世貿三館地上權案預定明年一月公告、三月開標，市場高度矚目，預料地上權市場將一路熱到明年。 松江南京地上權案面積合計約一四五○坪，使用分區屬住三、商三區，位屬北市東西向商業動脈交通核心，辦公大樓及金融產業群聚，商業文教機能良好。本案地上權存續期間七十年，以去年公告地價計算，年地租近三千萬元。 對於松江南京地上權案標出高出底價一點三倍的價格，國產署署長曾國基說「我還算滿意」，此案不能跟信義行政中心地上權相比，因為此案有包括跟捷運共構，不得做住宅使用、不能辦理一部讓與（分割移轉）等限制，原本擔心會影響投標意願。
曾國基認為，市場已經慢慢可以接受地上權產品，有關地租調整的不確定性等問題，國產署已陸續解決。國產署會依個案狀況限定地上權案不得做住宅使用，以免引起房市炒作，帶動房價狂飆。他強調，國產署活化國有地不是追求價格最大化，而是希望透過國有地釋出，引進民間投資，帶動發展。 值得注意的是，這也是元大金控旗下元大銀行去年以逾八十二億元、溢價率百分之一二三，搶下「仁愛路空官活動中心地上權案」，昨天旗下元大人壽再標下松江南京地上權案，市場人士認為，主要著眼點可能在於目前土地稀缺，且商用不動產租金走揚，地上權重新成為開發商新寵。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此案位於松江南京商辦區、有雙捷運優勢，得標價是市場行情價，比較意外的是先前評估的業者很多，但卻只有一家投標，顯示多數壽險業者對投報率的要求愈來愈高。 元大人壽則表示，投資用不動產以商辦大樓為主，松江南京地上權案位於北市核心商業區，預期收益率遠高於保險法規規定的百分之二點三四五。
亞灣商用不動產開發案再插一旗，一功營造攜手法商迪卡儂，投資4億元，在亞洲新灣區特貿區中華五路、時代大道路口，打造「迪卡儂高雄亞灣旗艦店」，日前動土，預計明年底完工。 該筆土地地主為中石化公司，一功營造旗下子公司一功建設承租，隨即招商尋覓適合商場，最後擇定和迪卡儂共同投資開發，租期為「15+5」，意即租期15年，到期後可延長5年使用。 「迪卡儂高雄亞灣旗艦店」占地4千坪，規劃興建3層樓，賣場面積將近2千坪，設計為迪卡儂一貫的體驗式賣場，體驗60種不同的運動，其中的亮點規劃就是戶外的鬥牛籃球場、5人制足球場、跑道、極限運動場、兒童遊戲場、健身器材區、投打練習區等各項運動體驗場地，是南台灣運動者獨特運動體驗的運動基地，並規劃汽車停車位337位、機車停車位180位，預計開幕後會是南高雄最具指標的運動場所。
高雄市副市長葉匡時表示，韓市長一上任非常重視經濟產業發展，全力拚經濟，力推招商引資、創造就業機會，相關局處加速行政效能，縮短投資流程，提供廠商完善服務。一功營造執行董事林尉棋第一次跟他洽談「迪卡儂亞灣旗艦店」計畫，半年內，就完成所有行政程序，他說，這是高雄市政府團隊的高效率，希望提供企業投資高雄時，最好的服務。 林尉棋說，一功早期以台電地下配管工程開始，後來發展住宅與飯店等大樓的營建工程，近幾年則往商用不動產開發案。高雄中正路上的星巴克已營運，現今一功又和法商迪卡儂合作，明年和日本的UNIQLO在桃園的合作案也會完工。 此外，一功積極布局商用不動產的個案，還有另一項孟子路上以促參條例申請的地上權50年的BOT案，預計規劃地上9樓、地下1樓，有商場及停車場，順利的話，明年初可完成簽約。
就算中國限制中客來台觀光，但今年飯店投資買氣不受影響，到10月底止，至少有6宗飯店交易案曝光，累積成交金額逾150億元，其中包括「台塑小王子」、台塑集團創辦人之一王永在二房長子王文堯砸下逾50億元，買下北車商圈的「citizen M」世民酒店。 根據瑞普萊坊統計，今年單宗飯店交易總額突破50億元的，還有海霸王集團從法拍市場拍下的高雄85大樓內「君鴻酒店」；金額第3高是興富發集團總裁鄭欽天看上的高雄「華王大飯店」，預計買進金額約15.1億元，已簽署意向書。 其他旅館交易案還包括REITs（不動產投資信託基金）樂富一號以4.2億元買下鹿港永樂酒店、新航投資以8.5億元買進西門町商圈「萬事達行旅—中華店」；最新一筆交易案是「捷絲旅—台北林森店」房地產權，九月底由宏國開發執行長林鈺芳掛名的上勝開發買下，推估金額約在10億元上下。
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示，飯店求售傳言已流傳近4年，到今年交易才漸顯現，且並非求售無門，只要標的地點適當，接手力道很強；觀察今年飯店交易以商務客、自由行為主要客群的案件，較能吸引投資人青睞，原因除租金收益穩定，且經營自由行旅客較不會受中客因素影響。 丁玟甄說，在台商資金回流趨勢下，資金要找尋投資標的停泊，這些獨棟商旅隱含的土地價值，是另一個吸引投資人的重要原因。
辦公室市場持續升溫，除日前台北市信義行政中心、昨（9）日標脫的松江南京地上權案，皆瞄準辦公市場，最新實價資料也揭露，信義計畫區指標商辦國泰置地廣場，今年10月23樓以每坪4,351元出租，名列今年揭露第三高租金，且國泰置地今年四筆揭露皆站穩4,000元以上，北市辦公室租金仍維持上漲趨勢。 經濟日報提供 經濟日報提供 辦公室出現搶樓的主因，除企業有總部化需求，不少中小企業也面臨換屋的需要。信義全球資產表示，在目前供給量缺乏的情況下，台北市指標性商辦重新調高租金行情，承租方的背景也和以往有些差異，包括有來自科技、新創、共享辦公等業種。 目前辦公室市場供不應求，租金喊漲不停，信義計劃區內的頂級A辦，每坪4,000元起跳的租金行情，已從過去的天花板價格，成為目前一般行情價。 以國泰置地為例，統計在實價登錄的租金資料顯示，每坪從2015年平均的3,256元，到2016年每坪月租金3,312元，一路上漲到2017年每坪月租3,502元、2018年的3,693元，今年更衝上每坪月租4,330元。
檢視過去國泰置地租金行情，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在2015年景氣欠佳時，國泰置地曾出現每坪不到3,000元的紀錄。但隨景氣復甦、A辦空置率快速下滑，目前信義區內的商辦三大指標101大樓、國泰置地廣場、南山廣場，每坪4000元起的行情已經成常態，且連帶出現外溢效應，其他商圈商辦也出現租金與價格比較上漲的效應。
信義全球資產統計發現，近期許多辦公大樓租金，屢屢刷新自身新高紀錄，辦公室上漲趨勢也出現外溢效果，包括信義世貿、松江南京、敦北民生及敦南商圈都有明顯上漲趨勢，甚至是出現在捷運共構的辦公室或地上權標售，都見到租金上漲或業者積極搶進的狀況。
日本三井不動產就是愛台灣！旗下知名的觀光連鎖飯店「三井花園飯店」與商場品牌「MITSUI OUTLET PARK」與「lalaPort」購物商場，均看好台灣的投資潛力，明年都將在台灣大舉投資興建，單是台中與台南三座OUTLET與lalaPort購物商場，預估總投資額就高達150億元！ 在商場品牌部分，全台首座海港OUTLET-「MITSUI OUTLET PARK」台中港，12月營運滿一周年，由於業績表現與來客數達成預期目標，台灣三井不動產董事長兼總經理下町一朗9日宣布，台中港三井OUTLET二期明年夏季動工；至於台中東區lalaPort購物商場預計明年第二季動工；而台南歸仁高鐵站旁的三井OUTLET PARK也將於明年首季動工。三座百貨商場一口氣集中於明年動工興建。 三井不動產不僅加碼投資台灣零售百貨市場，同時看好日本來台旅遊人口逐年攀升，在台灣已規劃三家「三井花園飯店」。下町一朗表示，位於忠孝新生捷運站、全台首家三井花園飯店預計2020年營運，總客房數300間；此外，三井花園飯店中山忠孝館預計2020年動工、2022年營運；三井與國泰建設攜手合作的敦化北路分館則預計2024年開幕。
下町一朗表示，「中台灣消費力太強大了！」台中港三井OUTLET PARK去年12/12開幕時，年營收目標50億元、來客數目標800萬人次，「應可如期達成目標」。因此加速推動台中港三井OUTLET二期明年夏季動工，迎戰本月25日試營運的麗寶OUTLET二期。 台中港三井OUTLET一期總店數170家，預計明年動工的OUTLET二期總店數50家，將以服飾、皮件、鞋品等雜貨類為主，也將引進更多國際精品，預計2021年底營運。屆時台中港三井OUTLET一、二期總店數加起來可達220家。
三井不動產集團目前在台灣已有林口三井OUTLET與台中港三井OUTLET。其中，林口三井OUTLET今年邁入第四年，業績依然不俗，今年營收可望超越去年的67億元，預期兩座OUTLET今年可望為三井不動產締造逾120億的營收佳績。
此外，三中東區啦啦寶都公司董事總經理川邊直樹表示，三井不動產在台灣的第二座lalaPort購物商場、位於台中市東區台糖湖濱生態園區的lalaPort，店鋪規劃250家，預計2020年第二季動工，原訂2023年春天營運，但三井不動產希望趕在2022年提前營運。(新聞來源：工商時報─曾麗芳／台中報導)
台鐵近期積極進行土地資產活化，繼10月底啟動台北車站特定專用區E1、E2土地都更案，現在又宣布，12月16日將要針對彰化員林車站周邊都更案，舉辦招商說明會，希望吸引更多的潛在投資人。 台鐵局表示，此案基地為彰化縣員林火車站站區周邊土地，為了讓站區能夠整體開發，因此招商範圍包括台鐵局經管的後站商業區土地，以及車站專用區土地，採都市更新設定地上權進行開發。 公寓這層最雷 苦主淚崩→加入看