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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
台北市長柯文哲上任前，喊出「4年2萬戶、8年5萬戶」社宅目標，進度卻屢遭質疑。柯文哲近來也頻頻為公宅開工，昨文山區樟新水岸社會住宅辦開工典禮，是北市府今年第七個開工的社宅。柯文哲表示，下周還有南港機廠社宅即將開工，未來將維持每年約1萬戶施工，往5萬戶社宅目標前進。 位在文山區樟新路上的樟新水岸社會住宅，基地面積為4789.14平方公尺，地近景美溪，堪稱是「水岸第一排社宅」，未來將興建成地下3層、地上14層建築物，總計188戶，汽車位154格、機車位210格，興建總經費為10.58億餘元。 都發局表示，社宅未來將設置非營利幼兒園、公共托育家園、老人日托及長青共餐聚點等社福設施，屋頂還有都市農園，並納入智慧三表、智慧電網等設計，且規畫取得銀級智慧建築標章、銀級綠建築標章、無障礙住宅標章、耐震標章等，預計民國111年6月完工。
柯文哲上任後，第一任期開工到完工的戶數僅447戶，即便加上前市長郝龍斌任內開工、柯任內完工的戶數也僅有1736戶，為了洗刷政策跳票的罵名，北市府近一年來力拚社宅開工，截至昨天為止，已有7處社宅動工，若再加上下周即將開工的南港機廠社宅，到今年底總共有8個、總計3334戶的社會住宅開工。 柯文哲表示，若再加上之前施工中的社宅，到今年底前，台北市總計會有超過1萬戶社宅正在施工，北市府未來會依照這個速度，大概每年維持1萬戶施工的狀態，往5萬戶社宅目標前進，另外再加上包租代管、租金補貼、房屋稅制的改革，甚至包括囤房稅，才能完成居住正義。
房地產業者普遍看好2020房市，CBRE世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒認為，2020台灣房地產市場只能用「小滿」來形容，目前看起來很不錯，但卻出現七大危象，業者不宜過度樂觀，應該小小心謹慎，步步為營。 朱幸兒表示， 小滿是二十四節氣之一、夏季的第二個節氣。夏熟作物的籽粒開始灌漿飽滿，但只是小滿，還未大滿，看起來飽滿，還未成熟。它是收穫的前奏，也是炎熱夏季的開始，更是疾病容易出現的時候。
朱幸兒說，俗語說「小滿不滿、幹斷思坎 」、「小滿不滿、芒種不管」，小滿時，田裡應該蓄滿水，不然可能造成田坎乾裂， 甚至芒種時也無法種植水稻，影響農作物的收成。 目前的房地產市場正是如此，雖然熱絡，但出現七大危象，不宜過度樂觀。 首先，台商計畫回台投資資金雖創新高，但能否落實仍待觀察。 第二，辦公室租金創歷史新高，現在10個建商9個打算蓋商辦，但未來大量釋出恐將帶來市場隱憂。 第三，房屋交易棟數雖逐漸回溫，豪宅交易量卻創新低。 第四，低利時代，資金轉入房股市或外流，卻未出現購屋者追價現象。 第五， 52%美國及79%亞洲企業財務長預測2020全球經濟將步入衰退。 第六，穆迪調降2020多國之債信評等從穩定至負面。 第七， 2020年大陸國企及公司債務違約是全球經濟最大風險。
房市即將跨進2020年之際，全國商業總會理事長賴正鎰18日表示，台商資金可望持續回流，台股將挑戰「萬二」，預期2020年建商推案量將萬馬奔騰、遍地開花，上看1.5兆史上最大量；不過商辦市場方面，世邦魏理仕董事總經理朱幸兒示警，留意辦公市場2023年後將出現爆炸量。 賴正鎰18日在商總舉辦2020年房市展望記者會指出，今年全台新推案達9.6萬戶，創下2006年後新高，推案量1.43兆，房市比預期熱，推案量將有機會再成長4～6％，挑戰1.5兆，呈現「量續增、價微揚」格局。 賴正鎰表示，房市已連續三年維持穩定正成長、連續二年推案量破兆元，預期貿易戰有機會傳喜訊，央行可望利率連14凍，加上台商資金擴大回流，台股將挑戰「萬二」，股市獲利游資可望再推升買房意願。
他並預期2020年，房市將出現六大趨勢，包括危老改建及豪商辦將成建商推案二大主力；土地與商辦、住宅需求大幅提高；52～64坪的中大坪數再度活躍；首購與換屋市場需求並重；都更加速、地上權標售案翻紅；建商購地儲備推案能量大增。
賴正鎰也向政府喊話，危老與都更已成建商主要土地來源，為健全房市並加速都更與危老改建成效，他提出二大建議，包括危老時程獎勵延長五年，廢除房地合一稅制。賴正鎰說，政府應將明年5月危老時程獎勵截止日期，再展延五年，因為全台30年屋齡高達423萬戶，老宅正急速增加，在少子化、高齡化之際，須加速推動都市危老重建，內政部已檢討危老條例的時程容積獎勵案有條件延長五年，但建議應延續原有獎勵條件，不要增加其他新的限制。 另外商辦市場方面，朱幸兒表示，現在辦公租金屢創新高，10個建商就有9個想蓋商辦，2023年後商辦將有供過於求的疑慮，因此2020年房市將只是「小滿」，還未大滿，看起來飽滿、但還未成熟。
台北市2020年公告土地現值及公告地價，近日經台北市地價評議委員會評定完成。公告土地現值較今年上漲1.52%，公告地價也較2018年上漲1.34%。明年起， 土地增值稅及地價稅都將調漲。 北市地政局局長張治祥昨（18）日表示，公告土地現值上漲，主要反映實價登錄動態、土地使用管制及土地利用現況等因素，其中以都市計畫變更地區及享有一定容積獎勵的開發地區，因土地允許使用項目變更或使用強度提升等因素影響，地價上漲較為明顯。
這次公告土地現值調整幅度，地價評議委員會考量最近一年地價動態及整體經濟狀況後，評定全市2020年公告土地現值平均調幅為1.52%，與同期間（2018年9月至2019年8月）台北市住宅價格指數漲幅1.64%相當。 公告地價部分，張治祥表示，考量民眾負擔，地價稅的部分調整並不高，每戶約增加66至214元，市府地價稅收則可增加5.8億元。 張治祥說，北市2020年公告地價調整，衡平考量近兩年一般正常交易價格變動情形、社會經濟狀況、民眾負擔能力及政府財政收入等因素，評定全市2020年公告地價平均調幅1.34%，與近兩年（2017年9月至2019年8月）台北市住宅價格指數漲幅1.89%相當。
張治祥指出，地價評議委員會委員認為，公告地價調整應考量民眾地價稅負擔能力及地方財政自主，並依實價登錄調查一般正常交易價格變動情形，反映近兩年地價動態。 經稅捐稽徵處預估，2020年占地價稅應納稅總戶數超過半數（約56.6%）的自用住宅戶，平均每戶增加66元；在市民負擔變動幅度不大的前提下，北市不會以調降公告地價占一般正常交易價格比例為手段刻意調降地價稅，維持對財政紀律一貫的堅持。
世邦魏理仕統計2019年數據顯示，受惠多家中大型企業搬遷、新租的激勵，在科技電信業、專業服務業的需求主導下，台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，以A級商辦為例，全年空置率降至5.05%，探18年以來新低，推升平均租金上漲來到每坪2,790元，信義計畫區頂級A辦更來到3,466元，寫下十年新高紀錄。 這波A辦租金上漲的效應，也連帶外溢使得其他商圈辦公大樓受惠，據統計資料顯示，台北市B級商辦全年空置率也降至3.36%，平均租金同步穩升達每坪1,788元，年成長1.22%。 受惠企業搬遷、新租激勵，再加上共享辦公室加入，信義計畫區頂級A辦租金來到3,466元，圖為信義計畫區內台北101大樓。
世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示，觀察台北市辦公室企業租賃動態，驚喜的是，有大部份需求來自於辦公室搬遷，在其中更有54%搬遷活動是由B級辦公室遷往 A級辦公室，包括組織人員擴編、移往新落成大樓以彰顯高端品牌形象等都是主要的搬遷因素。 此外，今年推升辦公室場走熱的一大主因，還有共享辦公室的加入。根據世邦魏理仕調查，過去共享辦公室在台北市租賃狀況，從2017年僅占商辦供給總面積的0.8%，到2018年南山廣場供給後，開始提升至總供給面積的1%，今年則大幅拉升到2.3%，顯見這類共享業者在承租辦公大樓上，今年明顯較過去更為積極。
根據世邦魏理仕統計2019年數據顯示，今年台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，以全市A級商辦為例，全年空置率降至5.05%，推升平均租金達每坪2,790元，年成長3.15%，其中，堪稱辦公室一級戰區的信義計畫區內，頂級A級商辦租金漲幅尤其顯著，平均每坪租金爬升至每坪3,466元，年增3.3%，刷新十年來新紀錄。 陳頌民指出，北市商辦未來三年供給短缺，租賃市場無疑為房東市場，在可出租的選擇有限下，預估2020年平均租金將平穩成長。
環狀線進行履勘中，通車在即，近幾年因通車議題，致使站點附近房市成長幅度不小，市場認定下一個軌道新星即是「中和萬大線」，橫跨雙北，第一階段已進行動工，近三年房價已被帶動站點均位於萬華區，再加上西區門戶重要建設「雙子星大樓聯開案」已簽約，區域房市發展看俏。 為緩解中永和及土城交通壅塞問題，並提高土地使用效益，中和萬大線是繼環狀線而備受期待的捷運線，規劃自中正紀念堂，經由萬華區，再至中永和，目前第一階段9個站點已動工，通車後新北市中和高中至台北市中正紀念堂通行時間約17分鐘，比未塞車的開車時間約需26分鐘省下一半時間。
由於捷運在通車前因期待值而帶動房價，因此，中和萬大線第一階段已動工，周邊房價也順勢蠢蠢欲動，不過，多數站點周邊生活機能已相對達到滿足點，房價未見大幅度波動，近三年來，以位於萬華區內的廈安和加蚋房價漲勢最為明顯，上漲幅度均5%。 信義房屋加蚋捷運店店長林佳臻表示，中和萬大線第一階段有三站點於萬華區內，包括靠近小南門的植物園，中萬華的廈安站，和加蚋站，串聯萬華商圈機能，雖然此時為工程交通黑暗期，中長期來看，是區域發展利多。 「雙子星大樓聯開案已成功簽約，是台北市府推動的西區門戶的重要建設案，對萬華區正面效益大，再加上中和萬大捷運線的動工，未來補漲空間大」林佳臻說明，看好捷運效益，已有不少板橋和中永和等選擇換屋到萬華，買一個台北門牌。 除此，危老改建和都更效益也在萬華漸顯，林佳臻指出，近期已有不少整地推案的成功案例，比如說在艋舺大道、大理街和青年公園旁均有大小建案陸續推出，他們店面也承接一個新建案「新碩華玉」，光一個週六時間就賣掉10戶，成交價甚至站上7字頭。
新北市109年度公告土地現值及公告地價將於明年元旦公告。地政局統計，全市8923個地價區段土地現值總額比將較今年上漲0.05%，公告地價則比去年上漲1.12%。地王仍由板橋板信大樓蟬聯，地價約是烏來福山段的4437倍。 地政局表示，作業期間國內整體經濟情勢平穩，持續推動重大公共建設，部分地區新成屋交屋挹注，買賣移轉案件量略增，但整體不動產市場仍在盤整，成交價格無明顯波動，地價平穩。
地政局表示，公告地價2年調整1次，全市約19%區段上漲、25%區段下跌、56%區段持平。統計新北適用自用住宅及第一級稅率家戶高達98.5%，地價稅試算結果平均每戶將分別增加14元及30元稅額，對多數民眾影響不大。 新北行政區以金山重劃區開發完成，淡海輕軌綠山線通車及藍海線第一期工程等重大建設利多影響，帶動成交行情，金山及淡水公告土地現值分別上漲1.88、1.57%。 樹林及三峽區受捷運新北樹林線、三鶯線刺激，分別上漲1.11%、1.25%；新莊副都心及五股洲子洋重劃區推案價格向下修正，八里區台北港特定區尚未完全進駐，公告現值分別下跌0.96%、0.97%、3.64%。 明年全市地王仍是板橋區新府路、縣民大道口板信商業銀行雙子星總部大樓，已連續11度蟬聯，明年公告土地現值每平方公尺71萬元，每坪約235萬元，比今年下跌0.56%，公告地價每平方公尺14萬2千元，每坪約47萬元，下跌2.07%；最低價土地在烏來區西羅岸、哪哮、屯鹿、信賢、羅培、福山段保安保護區，公告土地現值及地價分別為每平方公尺160元、32元。
公股行庫首件營業行舍都更案啟動！彰銀（2801）位於台北市大同區延平北路一段的北門分行，在費時近10年後終於取得都更核定及建造執照，18日舉行開工動土典禮儀式，將改建為地上19層、地下4層的住商大樓，預計2023年完工。 彰銀北門分行於1912年購置，為彰銀在台北的首家分行，因應業務擴張需求，自1949年起陸續增、改建近20次。2009年欣隆建設提議辦理都更案，考量建物屋齡已逾50年、辦公空間不敷使用，於2010年同意參與都更、2013年將分行遷至行舍對面營業。 彰銀表示，此案為響應政府推動都更及危老改建政策，加速自有資產活化。
惟後續進度因事業計畫變更、文化資產審議等議題持續遞延，在費時近10年後，終於在今年4月取得北市府都更處核定函、7月取得建造執照，成為首件獲准的公股行庫營業行舍都更案。 彰銀指出，此次都更案基地占地485坪、土地使用分區第三種商業區，全案獲得容積獎勵額度24.27％，18日舉行開工動土典禮儀式，將興建為地上19層、地下4層的鋼筋混凝土建物，作為住商大樓使用，總樓地板坪數逾5800坪。 此次都更案由呂建勳建築師事務所負責建築規畫，將北門分行舊址立面意象保存融入建築設計中，設計規格以取得綠建築銀級標章為目標，預計2023年完工後，將成為西區門戶計畫指標性建物，有助帶動台北車站商圈更新再生，並對改善市容亦有示範作用。 彰銀表示，彰銀在此次都更案中占比近4成、為最大地主，預計可分回建物2000餘坪。未來北門分行將遷回延平北路一段原址，繼續為民眾服務。地上層辦公室除了自用外，亦將規畫出租以增裕營收。
總統大選將至，高雄市政府地政局標售土地趨於保守，今日舉辦今年第4季土地標售，此次推出10標15筆建地，合計總面積5069.8坪，總標售底價10億1794萬2225元，共吸引37封標單，每筆土地均有人投標，標脫率100%。當中金額最高土地位於小港區孔鳳段孔宅1街，面積1385坪住2地，標售底價2億607.7萬元，吸引2家公司搶標，最終台灣金聯以2億5350萬元標得，溢價23%。 高市地政局今年首季停止土地標售，第2季恢復標售後，當時推出19筆地吸引高達74封標單創下縣市合併後歷史新高紀錄，最終16筆標脫，標脫率84%，其標脫總額達20.9億元。
而第3季土地標售，釋出18標19筆土地，吸引56封標單搶標，標脫率83%，其標脫總額達18.6億元。此次第4季土地標售雖都屬市郊地段，但仍吸引37封標單，標脫總額12.0億元，平均溢價15.9%。統計高市地政局今年3次土地標售，標脫總額達51.5億元。 第4季土地釋出區段多屬市郊外環，但建商購地態勢仍積極，包含福懋、富旺、鑫龍騰、襄揚、龍登、勝偕等均有投標紀錄。
標售金額最高為小港區孔鳳段孔宅1街，面積1385坪住2地，標售底價2億607.7萬元，台灣金聯以2億5350萬元，其標得價格僅多出第2名鑫龍騰開發61萬元。 高雄市政府地政局土地處分科長郭陽春指出，此次土地買氣熱絡，當中鳳山區保成段也就是77期重劃區買氣旺，當中和成路311坪土地，標脫每坪價格達38萬元，由襄揚國際標得，其成交單價已創當地紀錄，而楠梓區高雄大學土地仍吸引投資者搶購，分析主因在於區段多屬首購宅，建商推案多順銷。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，第4季土地標售全屬市郊建地，各標標售總價不高，但均屬首購推案熱區，因此仍吸引不少專推首購宅建商搶標，可從標脫率百分之百看出端倪，因近年來高雄走剛性需求首購市場，因此建商持續購地，綜觀今年高雄土地買氣十分活絡，該趨勢明年仍持續延續。 高市地政局販售多屬抵費地，並非過去名嘴指出賤賣祖產。
《蘋果新聞網》詢問地政局明年土地標售策略，備受期待的岡山87期重劃區最快明年下半季可能釋出標售，而市中心高雄車站旁71期重劃區，目前仍趕工中，市場分析71期每坪土地標售可望突破百萬元，將是繼農16、美術館、中都重劃區後，另塊指標重劃區。
台商積極回流帶動廠辦需求，憶聲 (3024-TW) 今 (18) 日也舉行「憶聲智匯科技園區」動工儀式，預計在 4000 坪基地開發出約 2.8 萬坪廠辦空間。 憶聲針對桃園中壢工業區 4000 坪基地，規劃開發 A、B 兩棟廠辦，12 月初取得建照，將依政府工業區立體化的獎勵，另行申請新建照，預估在 2020 年下半年全面動工，30 個月工期完成後，可供應 2.8 萬坪的廠辦空間。
憶聲發言人許文堂指出，政府公布第 4 季非都市計畫工業區立體化獎勵方案，憶聲也積極循新法令取得容積獎勵，並修正原規劃取得建照。 許文堂說，憶聲中壢工業區的 4000 坪基地將循獎勵開發，容積率從原來 300% 提升為 399%，A 棟原規劃為 17 樓廠辦將提升到 21 樓、B 棟原設計為 11 樓的廠辦空間將提升到 13 樓。 憶聲內部高度重視此活化資產開發案，由於基地位於一高交流道出口，估廠辦需求將加速北市向外擴散到五股、三重、新莊甚至到中壢，憶聲內部組織架構也改成物業管理、家電品牌及電子事業三大事業部門，預計三大事業都將有獲利。許文堂說，此資產活化案包括自用、出租等獲得長期收益及出售，都是考慮方案之一。
在台商回流帶動的需求下，科定 (6655-TW) 也加速進行新北市知識產業園區的企業總部立體化方案，並爭取新北市政府容積獎勵方案，此企業總部興建案，預計明年第 1 季動工，投資金額 9 億元，2022 年完工。 科定位於新北市的知識產業園區企業總部興建案，經獎勵容積後，將興建地下 4 層、地上 15 層新廠辦大樓，地上總樓地板面積擴充後，將達 3327 坪，科定預計使用其中 4 層樓。
東區門戶計畫儼然成形，商業發展蓄勢待發，今年率先打響第一槍的「世界明珠」，商辦大樓以每坪100萬元價格出售，勾勒出南港未來前景，除此之外，該案高樓層住宅每坪均價超過170萬元，也開出打破南港房市記錄新行情，未來房市走向精彩可期。 今年9月「世界明珠」H棟商辦大樓已出售15個樓層及100個車位分別給聯強國際（2347）、華邦電（2344）、美安文教基金會及育秀教育基金會，總交易金額達63.58億元。
台灣3C通路巨頭聯強國際，率先肯定台北東區門戶的未來，以平均百萬成交價，進入南港布局的舉動。 據相關人士表示，雙方正式公告的價格，是因為聯強一口氣先付了總價一半的現金，而且買進面積達到六千坪，才有這樣的價錢，況且還是辦公大樓部分。基於此案辦公部分一坪100 萬元的價格水準，對照台北都會區豪宅價格高於辦公的現況，住宅部分每坪開價應該150萬元起。 「世界明珠」動土後進入前銷階段，根據日前公開資訊觀測站公告，南港輪胎（2101）今天代子公司南榮開發公告，已出售南港廠開發案「世界明珠」28戶住宅，給公司前10大股東智凱開發、元瑞開發和元鴻開發。
據公告內容顯示，買進「世界明珠」的智凱開發以19.703億元買下11戶住宅。根據公告資料拆算，其中4戶高樓層景觀戶，擁有萬頃景觀綠意美景，若是拆算車位單價，每坪單價平均超過170萬元，無疑創下南港住宅紀錄。 此外，地產業者也指出，近期台商挾重金歸隊，今年買賣移轉棟數挑戰30萬棟大關，豪宅市場已出現買氣加溫的現象，在台北市新豪宅開出銷售紅盤下，顯 然不少高資產族在手上充滿資金的狀況下出現換屋潮，未來這波豪宅買氣若隨房市持續加溫，南港可望成為新興豪宅聚落。
房市回溫，家電大廠禾聯集團今(18)日宣布進軍房地產，董事長蔡金土表示，在機場捷運A7站周邊擁有4,720坪土地，預計最快年底前拿建照並在明年第2季推出，該案將是全台第一個智能住宅，總銷估破超過100億元。 蔡金土指出，禾聯集團是不僅是股票上市公司，股票代號5283，今日股價收盤價為97.3元。一直以來，禾聯集團在台灣家電市場占有一席之地，不僅擁有研發技術與不錯品質，產品更包括液晶電視、冷氣空調、洗衣機、冰箱到小家電等全系列產品，且近年更以創新的智能設備、智能家電搶攻市場。
蔡金土表示，2020年集團將正式跨足不動產市場，其中北台灣推案熱區－桃園A7將推出基地規模4,720坪的超級大案「禾悅花園」，該案將打造五棟地上29樓、地下五樓的住宅大樓，總戶數達1,044戶，預計最快本(12)月底拿到建照，並在明年第2季開賣、下半年動工。 蔡金土指出，禾聯在北中南都有土地，其中台中、台南、高雄土地以服務中心、 倉儲為主。
北部方面，除了桃園地區在文化一路跟文桃路附近將推出占地4,720坪的「禾悅花園」外，禾聯集團在桃園當地更擁有面積約達2,500坪的土地，將興建地上15樓、地下三樓的企業總部。 蔡金土說，「禾悅花園」住宅案與企業總部大樓均屬於「桃園A7科技園區」，兩地距離僅30公尺，該專區內僅有三塊住宅用地，又以規模最大；據悉，該案未來每坪成交價希望在26萬元以上，甚至上看3字頭。 「桃園A7科技園區」是禾聯、順達、致茂三家科技大廠聯手開發，全區完整擘劃，為美式整齊開闊街廓、高綠覆率舒適環境，企業總部、商辦大樓一次到位，高級辦公聚落成形，可望成為內湖科學園區2.0版。 「禾悅花園」總銷金額初估破百億元，禾聯集團希望以「禾悅花園」做為台灣住宅進化示範作，並結合科技平台，導入禾聯智能家電系統，希望打造全台首座聲控智能宅，希望做到居家生活大小事只要「出一張嘴」，智能宅就能幫你辦到。 蔡金土表示，除了桃園土地外，大直也有一塊土地目前正出租給首都飯店，接下來將會拿回來自己做飯店，將定名「禾悅大飯店」，此名稱目前已完成商標註冊。另外，板橋也有一塊建地，未來可供開發。
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