歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話:(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真:(02)2578-4950
地址:台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口:

黃宣慈主任(Mia #230)  王詠樂主任(Zora #212)  陳盈如(Becca#235)

房產新聞

  1. 台南市明年公告土地現值及公告地價 平均微調0.98%

  2. 公立醫院附設護理及其他機構 免課房屋稅地價稅

  3. 漲價撞牆期來了!待售建案數創新高 他們恐最慘

  4. 人進不去房價拉不上來 亞洲新灣區發展陷困境

  5. 申報開工破萬戶 高雄2~3房小宅佔9成

  6. 13年回不了家!台中單元5重劃地主拿不到土地權狀

  7. 房市景氣與賣壓背離?專家:只會影響銷售速度

產業新聞

  1. 台電南港釋地 開發商業區

  2. 共享辦公室品牌「WeWork」 正式「插旗」信義計畫區

  3. 擺脫「倒店死亡潮」 東區平均降房租1成救商圈

  4. 搶商機! 台開花蓮新天堂再添全台首間旗艦店

  5. 和頓集團 顛覆傳統的跨國房地產投資

 


1、台南市明年公告土地現值及公告地價 平均微調0.98%

2019-12-19 經濟日報 記者吳秉鍇/即時報導

台南市明年公告土地現值及公告地價經地價評議委員會評定通過,今(19)日宣布公告土地現值及公告地價平均皆微調0.98%。 台南市地政局表示,雖然住宅價格指數顯示,台南市由107年第1季99.63上漲到108年第2季的104.67,呈現連續五季走揚,累積漲幅更達5.04%,但在黃偉哲市長「減稅輕賦」的施政方針下,在衡酌公告現值變動、社會經濟狀況、民眾賦稅能力及本市財政需要等因素後,109年公告地價及公告現值僅微調0.98%,以減輕民眾負擔。 而位處中山路、民族路及西華南街路口的地王新光三越中山店,公告土地現值調升為每平方公尺31萬7千元(每坪約為104.8萬元),上漲1.60%,位於北門區蘆竹溝北面潮間帶的全市最低現值土地則維持每平方公尺32元(每坪約為106元),與去年相同。全市調整結果,將於明年1月1日公告。

台南市近年來受惠各項重大建設及土地開發區陸續完工影響,包括中國城暨運河星鑽地區區段徵收、平實營區市地重劃、南臺南車站副都心區段徵收、永康砲校創意設計園區區段徵收、沙崙智慧綠能科學城、市立美術館、台南都會區北外環道路等,增闢本市多處完善公共設施及便捷交通路網、提升本市居住環境品質、持續提升觀光產業發展。 加上市府新闢新吉工業區招商有成、南科園區台積電3、5奈米製程設廠、Google落腳臺南科工區及台商回流等因素,吸引各工業區廠商進駐熱絡,帶動本市不動產交易持續熱絡。依據內政部於108年11月發布之最新一期(108年第2季)本市住宅價格指數104.67,連五季成長,顯示各界持續看好本市不動產市場發展。 地政局陳淑美局長表示,本次公告土地現值暨公告地價調整,主要著眼於各行政區間的地價平衡,所以在公告土地現值、公告地價與正常市價差距較大地區,調整幅度較大;反之,則調幅較小或不調整。

整體而言,公告現值漲幅較大地區皆位於重大建設或整體開發區,並依據開發進程而有不同的調幅,對於開發進行中的地區僅適度調整,如七股科工區漲23.88%、麻豆工業區重劃區21.82%,而新建設完工地區,因環境改善程度高,且都市計劃管制條件較佳,容易吸引投資商進駐,其調漲幅度亦較高,如永康砲校創意設計園區一期漲105.19%、中西區運河星鑽地區漲126.79%,另外對於完工較久的成熟區,調幅則較為緩和,如平實重劃區11.07%(去年28%)、新吉工業區7.14%(去年80%),至於一般地區僅微調,所以本次調整不但緩和大部分民眾負擔,也努力維持賦稅公平。 至於109年公告地價調整,僅永康區、安定區、新市區、麻豆區、善化區及歸仁區等6個行政區調升幅度超過2%,其餘行政區則僅微幅變動,雖然本市不動產市場整體發展穩健,於六都中名列前茅,但配合各行政區內的商圈、發展區位轉移,對於部分地區也予以適度調降,兼顧公平及民眾負擔,在全市37個行政區中,更有龍崎、學甲、新營等多達17個行政區調降,在全市13,752個地價區段中,調降及持平達9,009個,占全市的65%。

TOP


2、公立醫院附設護理及其他機構 免課房屋稅地價稅

2019-12-19 中央社 台北19日電

財政部今天發布解釋令,從寬認定,公立醫院附設機構,如老人之家、護理之家等,主要服務內容屬於衛生、醫療、保健,其使用的公有房地,均可免徵房屋稅及地價稅。 財政部賦稅署說明,所謂公立醫院,指的是政府機關及公立學校依法設立的醫院,根據現行稅法規定,均可免課房屋稅及地價稅,但對公立醫院附設機構是否可比照辦理,先前沒有明確規範,因此產生各地稽徵機關判斷不一情形。

賦稅署表示,因此在今天發布解釋令,將可免徵房屋稅、地價稅的「公立醫院」範圍解釋得更為清楚並從寬認定,只要公立醫院附屬機構執行的業務,屬於醫療、保健、衛生範疇,同樣給予免稅,例如老人之家、護理之家、居家照顧機構等都適用,盼有助公立醫院未來推動長照服務。 不過,賦稅署提醒,提供服務不屬於醫療、保健、衛生範疇的附屬機構,例如醫院美食街、藥局、月子中心等,不屬於免稅範圍,依法須按比例課徵房屋稅及地價稅。

TOP


3、漲價撞牆期來了!待售建案數創新高 他們恐最慘

2019-12-19 經濟日報 記者游智文/即時報導

市調統計,北台灣目前銷售中建案達1,507個,連二季創歷史新高。住展雜誌企研室經理何世昌表示,待售建案數量節節升高,顯示近期建案調漲價格,消費者並不買單,房市已進入漲價撞牆期。 根據住展雜誌最新統計,包含雙北、桃園、基隆,宜蘭、新竹, 今年第四季銷售中建案數量共1,507個,較上季增加7個,連續兩季創新高,和2013年景氣高點787個相比,多出近一倍。 北台灣三都建案數量均維持在高點,台北市銷售建案數雖較上季減少3個,仍達223個。

新北市Q4建案數461個,和上季相同,與去年同期相比,增加11個。桃園Q4建案數為390個,連三季位處高峰,比2013年多出一倍以上。 何世昌指出,景氣轉好、買氣回升,建案銷售速度加快,理論上待售建案數量理當會下降,但近年線上銷售中建案數量卻頻創歷史新高,將近2013年的一倍,顯示賣壓與房市景氣出現背離走勢,且背離時間已超過一年以上。

造成如此情況,一是近來買氣雖好轉,但建商全力推案,買氣跟不上推案速度。第二,先前不少產品因規畫定位不佳滯銷,景氣好轉後,若能調降價格,仍有機會去化,但不少業主不調整定價,也不打廣告,只想搭順風車,結果大多仍然賣不動。 最主要因素是,近來不少建商看到建案賣得不錯,便調漲價格,但一漲價消費者就縮手,導致建案無法在短期內完銷。 何世昌表示,建案數量不斷增多,對代銷業者最不利,因為建商看到市場建案多,以為景氣很好,會期待建案賣到好價格,代銷業者為了搶到建案賣,也會大膽加價搶案,但新建案越喊越高,買氣只會愈來愈差,代銷業者將面臨沉重銷售壓力。

TOP


4、人進不去房價拉不上來 亞洲新灣區發展陷困境

2019年12月19日 葉家銘/高雄報導

亞洲新灣區發展關係到整個南高雄無論產業與房市走向,然而因區段多數土地被大型國公營事業與財團持有,即便開發多年但成效有限,因區段可開發為住宅土地有限,加上地價偏高,對首購族來說要在裡面置產難度高,而新灣區近年來推案多屬大坪數豪宅,但跟北高雄農16與美術館相比,買氣不如預期,目前仍鮮少有新屋成交單價均價能突破4字頭,價格成長不如北高雄市。

高雄市都發局近期啟動「高雄多功能經貿園區特定區」(俗稱亞洲新灣區),都市計畫第3次通盤檢討,其通盤檢討核心目標包含產業需求、住宅引入與獎勵機制,當中引入住宅該項政策,對未來新灣區人口移入量將可能產生重大影響。 高雄市都發局長林裕益表示,現行多功能經貿園區針對住宅人口及住宅容積以總量管制方式進行,考量住宅人口對都市影響,未來將檢討現行都市計畫住宅人口及住宅容積的總量管制,以合理規劃產業發展帶入居住需求,並通盤檢討水岸住宅整體開發合理性;另外也考量現行都市計畫開發期程獎勵期限已期滿,將評估研訂獎勵機制誘因,鼓勵地主加速開發,創造新灣區繁榮願景。

目前亞洲新灣區發展困境是區段土地被少數地主持有,即便有許多重劃區但目前仍多屬施工,而大型私人產業進駐僅碳佐麻里燒肉店已設點經營,與未來迪卡農將設旗艦店,即便地主有意願開發但成效十分緩慢。 高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪指出,新灣區重大建設多,連帶影響區段房價,一般商業地價常突破百萬,因土地釋出量有限,價格過高導致區段若興建新屋,多屬大坪數豪宅,對首購族來說人進不來,而房價也拉不上去,相對北高雄已有「京城KING PARK」、「高雄HH」2大豪宅每坪成交單價突破5字頭,新灣區內豪宅仍未出現均價5字頭行情,甚至站穩4字頭建案都十分稀少。

TOP


5、申報開工破萬戶 高雄2~3房小宅佔9成

2019年12月19日 葉家銘/高雄報導

高雄市不動產開發商業同業公會公佈會員今年前11月申報開工,累積已來到9797戶創縣市合併後同期最大量,預計今年將突破萬戶開工。當中2~3房開工比例分別為44.5%與44.8%,小宅供給將高達9成。

專家分析,當市場清一色都屬小宅,格局規劃、付款方式與產品特色將直接影響房市買氣。 統計指出過去高雄市不動產開發商業同業公會申報開工最大量位於2013年,當年共9989戶,但今年結算前11個月已來到9797戶創同期新高,預估今年將刷新申報開工戶數創歷年新高。申報開工區段包含楠梓、三民、苓雅、左營等均為開工熱區,而小宅申報開工達9成該現象已從2017年連3年產生,光近3年2房申報開工就達萬戶。

高雄房屋市場調查協會理事長廖致傑分析,就目前市場供給每個行政區幾乎都有造鎮小宅,從300戶到最多社區達7~800戶建案都有,雖然目前家庭結構都屬小家庭,每戶居住人口僅2~3人,但高雄長年人口不見成長,韓市長上任首年人口不增反減,今年11月人口僅277萬3060人,比去年12月277萬3533人還少,居住人口沒增加,不利房市。 齊太廣告協理謝俊正表示,高雄房市因新屋供給增加,購屋族可挑選物件多,過去民眾從區段環境、建商品牌、建材配備等去篩選建案,目前則是付款方式與坪數規劃做為考量依據,不少建案定、簽、開工款收不足10%,坪數若大2~3坪總價可能會增加40~60萬元,購屋族便無力負擔,相對台南,高雄整體購屋力較不足。

TOP


6、13年回不了家!台中單元5重劃地主拿不到土地權狀

2019-12-19 好房網News記者王惠琳/台北報導

台中市單元5高鐵新市鎮自辦重劃區上百位地主18日至台中市政府,抗議市府行政不中立,蓄意不發放土地權狀,導致地主們從2006年開始重劃,至今13年回不了家,還得負擔在外租屋的龐大費用。 單元5重劃案位在南屯區,範圍自東側益豐路三段,西側環中路四段,南側黎明路一段,北側龍富十路,總開發面積70.25公頃,全區採大型街廓都市計畫,使用分區為住一之一住商混合設計,有約800位地主。但開發命運多舛,2011年位於重劃區內即將被公告為市定古蹟的瑞成堂,被自辦重劃會搗毀,引發極大爭議,重劃案又因行政程序問題遭內政部糾正,退回相關土地分配資料。

諸多糾紛使得重劃案延宕多年。 近百位地主質疑台中市府刻意壓公文、不發放權狀,18日高舉白布條抗議,要求市府在明年1月10日前同意發放權狀。地政局則表示,對於監督自辦市地重劃,均依法全力協助,此次單元五重劃會在重劃程序上屢遭質疑,甚至於行政救濟敗訴,才造成若干程序須重新踐行。而市府一直積極協助確保相關作業回歸合法程序,不再因程序瑕疵延宕地主領回權狀。

地政局指出,依《獎勵土地所有權人辦理重劃辦法》規定,土地分配前,必須由市府依法核定計算負擔總計表後,再辦理土地分配公告作業,公告期間重劃會必須受理地主異議,因此土地分配公告期滿、辦理土地登記前,必須先完成異議協調,並依規定由重劃會實地埋設界樁,備齊相關文件後,再由地政事務所辦理地籍測量及土地登記,才能核發土地所有權狀,程序多達16階段,各階段環環相扣。 地政局表示,陳情民眾所指公告期滿即可領得土地所有權狀、土地登記要再詢問內政部等,實為誤解,呼籲重劃會應以地主權益為重,更積極處理後續土地登記事宜,才能早日讓地主領到權狀和土地。關於督促重劃會重新辦理土地分配公告30日,是為完備單元五重劃作業程序,唯有維護正當法律程序,才能保障地主權益。

TOP


7、房市景氣與賣壓背離?專家:只會影響銷售速度

鉅亨網記者張瑞傑2019/12/19

根據住展統計,北台灣地區銷售中建案數量達到 1507 個,年增幅約 1.8%,市場買氣回溫,但推案量大增,恐怕產生賣壓與房市景氣出現背離走勢;對此,代銷專家則認為,在土地價格持續創新高下,推案放量帶來的影響,重劃區銷售速度放緩,但市中心在供不應求下則不受影響。 屋比房屋總監陳傑鳴表示,全台房市雖可望連三年回溫,今年甚至可能就突破 30 萬年買賣移轉量的房市復甦關鍵點,導至建商推案量也開始增加,但觀察市況可發現,建商過去幾年主打「讓利」的情形在近期卻逐漸趨緩,議價空間減少,也進一步壓抑買方進場意願,這些都是讓市場中待售建案量高居不下的原因。

甲桂林廣告業務總經理陳衍豪分析:「目前來看,重劃區土地的標售價格創新高,顯示後市不看淡,但密集推案後將會讓銷售速度呈現持平。以新北為例,央北、土城、江翠等重劃區,賣屋速度一定受影響。」但市中心土地稀有,如永和「漢寶天匯」在剛性需求、租不如買的支撐下,1.5 個月賣 5 成;板橋「永雄卓越」10 個月賣了 60 億元,這樣的銷況可見一斑。 陳傑鳴指出,隨目前新屋預售市場供給攀升、讓價減少,估計將慢慢影響民眾進場購買新成屋或預售屋的意願,預期明年房市「中古屋」產品熱度可望因建案推案價走高而出現提升,部分建案將可能開始出現滯銷狀況。 而對於購屋者該如何買房? 陳傑鳴建議,購屋者在市場看屋時,若發現新建案價格偏離市場行情,可上網多比價,透過 ubee 房屋比價平台、樂居網等新興的房屋比價平台,留意「待售量多」及「轉售率高」的社區,相信想撿便宜一圓購屋夢的機會也更大。

TOP

 


1、台電南港釋地 開發商業區

2019-12-20 經濟日報 記者江睿智/台北報導

台電昨(19)日舉辦「台電南港北部儲運中心舊址都更案」招商說明會,將再釋出東區大面積稀有土地。該案土地面積1.56公頃,規劃開發為商業區,預期創造資產達300億元,達到活化資產的效益。經濟日報/提供 該土地(AR-1-2)距後山埤捷運站僅200公尺,台電副總王振勇形容,這是「東區門戶計畫」的門戶。台電規劃在這次開發中,要分回獨棟辦公大樓、約200億元資產價值,日後每年收租達3.39億元。台電預訂明年上半年公告,明年底前甄選出都更業者,昨日說明會吸引50多家大型建商、保險公司參與。 王振勇表示,該案是台電與台北市政合作公辦都更案,參與該案有很多優點,且風險低。

首先這是在東區已鮮少有如此大塊面積,基地面積1.56公頃(約4,728坪)。其次,土地歸屬99%為台電,僅48平方米為國有地及市有地,業者不必再整合土地。第三,台電以符合市場機制方式招標,業者可以取得所有權,台電則要分回獨棟商辦大樓。 依台電及仲量聯行規劃,該基地土地使用分區為特定商業區,容積率和建蔽率分為353%及55%,可規劃為部分商辦或部分住宅,或者全部商辦,由業者自行發揮;預計可開發出3.7萬坪樓地板面積(不含停車位),其中台電分回約2.4萬坪,業者則分回約1.3萬坪。

台電新事業開發室主任蔡英聖表示,基於管理需要,台電要分回整棟商用不動產且面臨忠孝東路;此外,業者也要承諾,將台電分回整棟不動產回租十年,台電提供市價七折的包租租金給業者。他說,該棟不動產由業者興建、業者並回租、管理,設計此機制,就是希望業者以品質保證,為台電蓋好商用不動產。 仲量聯行副總侯文信表示,該案公開徵求都更實施者,預訂明年上半年公告,備標期90天,評選約一個月,並於二個月內簽約,明年底前完成招商作業。

台電表示,這次招商範圍為AR-1-2特定商業區,緊鄰後山埤捷運站,距松山車站約400公尺,信義區至南港區入口交通節點,交通機能便捷,生活機能完善;西側臨五分埔商圈、北側臨南港運動中心及市府創新育成基地預定地,基地面積約4,700坪,初估都更獎勵為42%,預計可建容積逾23,500坪,為台北市非常稀有的大規模開發土地。 台電指出,台北市政府東區門戶計畫,以南港車站為核心發展產業廊帶主軸,經都市計畫變更北側基地(AR-1-1)將回饋於台北市政府打造創新基地育成中心及興建公共住宅,南側基地(AR-1-2)現得市府回函同意,台電啟動公開徵求實施者辦理都市更新之程序。

TOP


2、共享辦公室品牌「WeWork」 正式「插旗」信義計畫區

2019/12/19 工商 蔡惠芳

「共享經濟」商機大爆發!全球知名的共享辦公室品牌「WeWork」今(19)日宣布,正式「插旗」台北市信義計畫區精華地段,開出台灣首個據點,並正式開幕,地點位於信義計畫區交易廣場二號,一共有8個樓層的全新社群空間,滿足各種規模的空間需求,替企業與個人量身訂制理想的創新空間,適於推動企業創新、提高生產力及員工凝聚力。 全球創新空間及空間即服務領導品牌「WeWork」今天宣布,台灣服務點全新開幕,顯示出「WeWork」在亞洲地區拓展的積極步伐。

「WeWork」截至2019年11月止,全球已在33國家、超過125城市,擁有625個據點。 「WeWork」亞洲副主席 Christian Lee 表示:「台灣頂尖的製造業、高科技研發技術,是本地與國際市場的創新樞紐。WeWork 認為台灣的經濟發展及獨特的生態系,對企業來說極具潛力。WeWork 擁有全球人脈網絡和資源,可望替會員帶來適切的發展支援,我們也致力於推動台灣產業創新,協助台灣企業向全球市場拓展。我們期待和當地夥伴攜手合作,一起為台灣的經濟發展做出貢獻,在滿足辦公空間強大需求的同時,提供優質的會員體驗。」 宏泰集團副總經理潘應辰表示:「我們觀察到台灣大企業、中小型企業與新創公司,都需要可供彈性應用的靈活工作空間。

宏泰集團樂見 WeWork 的進駐,帶入 WeWork 的全球社群網絡之外,提供台灣企業一個兼具創新與創意的美麗空間、創新科技和促進協作的文化。宏泰集團藉由與 WeWork 合作,鼓勵企業朝向創新的工作方式前進,替已相當活躍的金融中心 - 台北信義計畫區注入創新活水,同時帶來商業成長。」 「WeWork」表示,將致力於透過社群匯聚能量,創造影響力,WeWork 的全新社群歡迎來自不同領域、跨國企業、中小企業和新創公司的進駐。秉持著支持會員的使命,WeWork 將與會員共同成長,利用社群和智慧化的空間設計,將人們串聯在一起。

目前進駐團隊產業領域橫跨軟體科技公司、創意設計公司,及廣告與公關代理商等,例如:雲端智慧機器人運營商達闥科技(CloudMinds),以及將 VR 技術應用於醫療臨床模擬訓練的肯狄科研( Medical Augmented Intelligence,MAI),都是進駐的團隊。 「WeWork」全新社群空間以台灣特色和人的生活為整體設計主軸,強調人與自然的關係,結合台灣的山、海洋、森林等大自然元素。設計細節巧妙以台灣本土文化特色如復古雕刻花玻璃、鐵花窗、混凝土水磨石及黑白色調為主的壁畫為點綴,打造永恆的空間。一樓的社群空間更以生態水族箱為主要特色,並襯以種類繁多的植物,使空間生機盎然,提供了視覺之外的感官饗宴。

TOP


3、擺脫「倒店死亡潮」 東區平均降房租1成救商圈

2019年12月19日 黃政嘉/台北報導

東區空店潮真的降了!房仲業調查北市東區店面空置率,今年第4季東區網路待租店面182間,已較前季減少2成,而待租店面目前每坪租金均價約5212元,年跌幅也達11.5%,顯見店面出租率提升,東區空租狀況漸有改善,逐漸擺脫「倒店死亡潮」。 根據「屋比房屋」彙整北市東區商圈最新待租店面資料,第4季截至12月中,東區網路待租店面達182間,但待租量已較第3季大幅減少20.9%,且是今年以來新低,終結今年東區店面待租量不斷走高的慘勢。

商圈店面待租量減少,歸咎其原因租金調降腳步跟著加快,目前待租店面租金每坪均價約5212元,年跌幅達11.5%,帶動店面出租率提升,東區店面在網路上待租超過1年以上比率降到只剩33%,較Q3減少7個百分點。 過去東區商圈最知名的倒店,為年初「永福樓」不敵商圈景氣衰退以及高租金壓力而歇業後,「空店潮」自此一發不可收拾,屋比房屋總經理葉國華表示,過去東區商圈繁榮時,不僅投資客搶進炒高店面價格,更有「二房東」將店面出租給連鎖精品品牌,只為獲取更高租金收益,卻讓東區原有特色商家因無力負擔高租金而消失,近年又有網路購物及鄰近的信義百貨商圈競爭夾擊,更讓東區人潮大量退燒。

葉國華說,面對東區商圈的沒落,在北市府與在地里長積極努力下,除今年4月提出「忠孝東區振興計畫」因應,里長也不斷與屋主協調,提供充分的市場資訊,協調屋主降租,目前東區店面的空租狀況,已出現明顯改善。 不過,葉國華指出,東區目前離商圈復甦仍有一大段距離要走,未來各項軟硬體設施,包括照明、人行道改善,還有舉辦藝文活動、節慶串聯行銷活動,與創造商圈在地特色,都須持續進行,才能看到復甦曙光。 當地光武里長、東區發展協會理事韓修和說:「改善空店狀況,關鍵還是要房東一起降租,今年5月起,大安路一段店面單坪平均租金行從原本8千~1.2萬元就降到約5千元,還有敦化南路一段190巷在年初時單坪租金約6千元,空置率約5成,目前租金降到4千元後,已有6家開店營運。」 韓修和提到,由於擔心人潮回流,會有房東再漲租,因此協會跟房仲業者合作,今月將推出「空屋銀行」,未來東區商圈店面租金將完全透明化,登錄在網路上,抑制不合理高租金情況。

TOP

 


4、搶商機! 台開花蓮新天堂再添全台首間旗艦店

2019/12/19 文/記者葉思含

台開(2841)近年致力花蓮開發,其中花蓮新天堂陸續吸引亞洲名店首開海外旗艦店,包括韓國「NoTag」、日本「圈圈泡芙」2國際品牌名店海外展店,首站紛紛跳過台北,揮軍插旗首選花蓮新天堂樂園。如潮店「NoTag」總部位於首爾,此次為亞洲唯一、台灣唯一海外旗艦店,吸引粉絲朝聖。 潮流指標韓國設計師選品潮店「NoTag」,總部位於首爾,在韓國各地共有13家門市,第一次到海外花蓮設立旗艦店,花蓮新天堂樂園為第 14家門市,且為亞洲唯一、台灣唯一之海外旗艦店,網羅300多個韓國設計師品牌商品限量直送花蓮,將韓國文創風、設計力帶到花蓮,且計劃結合花蓮地方特色,設計推出花蓮獨家限量商品,12/20首日試營運,哈韓設計迷的朋友可以到花蓮朝聖。

來自日本的「圈圈泡芙」也首次在台灣登場就首選花蓮,並為花蓮客製化新品牌—「CHOU RINGS圈圈泡芙」花蓮新天堂樂園首店,將北海道最純淨天然的味道帶進台灣,日本獨門配方、堅持新鮮現烤,品嚐純手工的外酥內軟,並結合在地花蓮花生首推好食花生等圈圈泡芙,將於12/27開始試營運,12/31正式開幕。

TOP


5、和頓集團 顛覆傳統的跨國房地產投資

網路地產王/ 2019.12.19

貫徹四大經營管理戰略,「現金投資」、「地域多樣性」、「經驗豐富的管理團隊」以及「建立良好在地關係」,和頓集團長久以來在全球土地收購產業中獨占鰲頭,以創造投資人最大回報為優先。 文.林欣梅 北美首屈一指的跨國房地產資產管理公司—和頓集團(Walton Group of Companies),適逢四十週年,自一九七九年由Patrick以及Maureen Doherty於加拿大創立,歷經一九八○年代初期的經濟危機、金融海嘯以及房市泡沫化等全球經濟動盪,一路走來利用獨特的方式持有、管理、變現土地資產,開拓了與北美地區頂尖的開發商及建築商長期的合作關係。迄今,在全球已擁有近十萬名客戶。

和頓更積極拓展亞洲投資北美土地的市場,陸續於香港、新加坡、廣州、上海及杜拜等地設立辦事處,推廣其嚴謹的選地投資理念與方式,期許翻轉亞洲人對於傳統房地產投資等同買房子的概念,提供高效益的投資機會。比起部分亞洲國家對於土地所有權的限制,北美土地的開發與投資條件相對自由,對於喜好投資房地產的亞洲人而言,預估未來將掀起一股跨海投資北美土地的熱潮。

嚴選土地開發 立足北美放眼全球 提到房地產投資,很多人會將其與「買房子」的概念混淆,「我們並不是要引導投資人去美國買一棟房子或一間公寓,而是關注具有經濟價值的土地,是否有機會在規劃後反映出更高的價值,進而收購土地」,和頓集團首席執行官Bill Doherty強調,和頓獨特的經營方式之一就是—專精於準發展土地項目的投資,土地收購後再出售給開發商或建築商。相較於房屋投資,或許整體的回報期間會拉長,但是,投資報酬率相對高,失敗的風險也較低。 和頓集團目前在加拿大及美國持有十萬六千英畝(即約一.二九億坪)土地,管理超過三十八億美元的資產,包括一七九個總發展藍圖及十三個開發項目,其中,在美國多個發展迅速的大都會統計區持有超過八萬四千英畝(即約一.○三億坪)的土地。

Bill Doherty指出,在挑選準發展土地項目時,會對該地區進行全面審查,利用第三方專業機構的多元化數據來分析市場狀況,主要有三個準則:「當地的人口、工作機會與建築許可證」,他進一步解釋,一般來說,會傾向選擇具備大量工作機會與外來移民潛力的市場,尤其是美國境內針對國際移民的司法管轄地區。「人口」高密集遷入,也代表當地提供相當的就業機會,人口增長便會刺激對房屋的需求。 另外,和頓集團美國東部地區執行副總裁Ed Fleming補充說道:「在美國購買土地,許多州和城市不是依照國家聯邦法律進行土地交易,而是根據當地法。選擇購買土地前,我們必須非常準確的掌握土地資訊,包括環境、經濟效益,長期發展的條件等等」,最重要的是,開發目標的設定會影響所有的評估條件,因此,和頓集團決定投資土地前,通常都需要進行兩年以上的盡職調查。

財務戰略重組 CCAA讓和頓更強大 二○一七年對於和頓集團而言是一個重要的轉捩點,受到二○一四年全球油價持續性大幅下跌的影響,以能源產業發展為主的亞爾伯達省經濟衰退,導致房產需求下降,波及和頓集團部分位於加拿大的公司業務量減少。為避免旗下公司面臨財務困窘,和頓集團向加拿大政府申請《公司債權人安排法》的初始重組法令,令集團總共六百間公司中的三十七間加拿大公司進入CCAA程序(Companies Creditors Arrangement Act),透過政府提供的臨時融資,維持業務正常發展及營運,再透過減低成本的方式,因應短期收入下降的影響,實行一系列的公司重組計畫。 當時三十七間進入CCAA程序的公司,多數背負與第三方債權人或銀行的擔保債券與貸款,集團是策略性地進入CCAA的程序,防範集團整體利益與全球投資人的資產受損。 獲得初始重組法令初期,三十七間公司的資產負債表有將近八億加元的負債,於二○一九年底,預估只會剩下三千五百萬至四千萬加元,「我可以驕傲地說,兩年半下來,和頓沒有任何一家公司倒閉破產,而且,也朝著更專業化的目標發展」,Bill Doherty進一步說明,依照集團目標,二○二○年將會清償所有債務,「這段時間對於我們而言,學到最寶貴的一課就是永遠不要再陷入債務的泥淖裡」,這也使得和頓集團堅持以全現金及不使用債務融資的方式進行全球房地產投資。

專業組織系統 給予投資人最大的信賴 面對全球動盪不安的經濟局勢,投資人往往會擔憂投入的資金泡沫化,經過幾次的經濟危機洗禮,許多人對房地產投資轉為保守。投資房地產時最常見的是選擇向銀行貸款,但是,貸款人短期內會有較重的負擔,必須支付利息、期限內必須還清款項,一旦遇到經濟危機,很容易造成債務問題。然而,和頓集團擁有獨具一格的投資優勢—完全以現金的方式進行土地投資,這在美國是不常見的作法,一方面沒有銀行還款的壓力,二方面,投資人也不需要擔心投入的資金在公司運作的過程中損失。 「除此之外,和頓的投資地域非常廣泛,在加州、科羅拉多州、亞利桑那州、德州、佛羅里達州、維吉尼亞州、喬治亞州、田納西州等地,都有提供投資項目」,Bill Doherty認為,比起一般的土地開發公司,和頓的投資機會更具多樣性。為了有效管理、投資不同地域的土地,他們擁有一個專業的資產管理團隊,包含土木工程師、土地規畫師等等…進行在地研究與交流。最後,與投資當地的土地所有權人、建築商與開發商維持良好的關係,及時掌握市場需求,也是和頓成功的要件之一。

綜觀以上,「現金投資」、「地域多樣性」、「經驗豐富的管理團隊」以及「建立良好在地關係」四個要件,長久以來和頓集團在土地收購產業中能夠獨占鰲頭,來自於經營管理上的戰略,以創造投資人最大的回報為優先。 千禧世代崛起 北美房市需求持續上升 二十一世紀初期,美國房地產市場持續上升,許多人即便沒有工作、收入或抵押品都可以從銀行獲得貸款,俗稱「忍者貸款」,以至於引發次級房屋貸款危機,當美國房價開始下跌,許多金融機構出售的住房抵押貸款證券一夕之間變得一文不值,雷曼兄弟破產,世界各地信貸限縮。

與此同時,重心一直放在加拿大土地收購的和頓集團,看準時機進入美國房地產市場,「猶然記得,那個時候父親告訴我,美國市場正在走下坡,我們必須總結對美國市場的研究,並竭盡所能的收購」,Bill Doherty回憶道,往後的幾年,他們進行了一系列的調查,並在二○○七年至二○一三年間,購買將近六萬五千英畝至七萬英畝的土地。 和頓集團靈敏的投資嗅覺,把握美國房市最低潮時進入美國房地產市場。近幾年,美國整體經濟表現良好,失業率為近五十年來新低。在美國境內有近八千一百萬左右的千禧世代人口,年齡層介於二十一至三十八歲之間,「他們在美國經濟最糟的時候畢業,因而必須背負學貸,工作機會也沒有很好,更不可能有買房子的能力,大多是與家人同住,但這其實有違美國文化」,Bill Doherty幽默的表示,已屆適婚年齡的千禧世代將會是刺激美國房市的潛力族群,當他們還清債務、工作穩定,準備進入婚姻、組織家庭的階段,美國房市的需求將不斷上升。 Ed Fleming針對美國房市的未來,還提出另外一個觀點。過去有將近九年的時間房屋供應量並不高,當千禧世代加入市場後,會逐漸供不應求,「加上美國目前的房屋貸款利率已是歷史新低,大約為三.七五%至五%上下,我們可以預見的是,在接下來的幾年裡,貸款利率會維持在這樣的水平一段時間」, 所以在美國經濟可能衰退的情況下,未來十年房地產市場仍然有很多投資機會。

亞洲投資新趨勢 和頓集團於一九九二年即積極經營亞洲投資市場的開發,近三十年來,一直與台灣的投資顧問及保險公司保持聯繫,了解到台灣與美國之間緊密的關係,因而也不斷尋找適合台灣投資人的土地項目。在未來,和頓集團的土地投資不只侷限於北美地區,甚至有機會進入東南亞、非洲以及中東等地,「我正積極的與亞洲區總裁進行研究,尋求當地房地產專家的幫助」,Bill Doherty希望未來能夠提供台灣與其他亞洲投資者更多可靠的投資項目。同時,他也點出在亞洲進行土地投資的困難在於,不是所有國家都允許土地自由買賣,各國投資所有權與文化的差異,是和頓集團進軍亞洲土地投資前需要克服的課題之一。

TOP

 


 

 

 

【歐亞】臉書粉絲專頁

 

 

 

 

若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾,深感抱歉,懇請來信告知,將從系統作處理。

TOP