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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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產業新聞
據指出，台灣銀行位於庫倫街，地基達3千坪的花博都更案，已預定將在31日與內政部之下的國家住宅及都市更新中心、麗寶集團三方簽約，這宗國家住宅及都更中心成立一年多來首件公辦都更案，將委託麗寶集團作為開發商，出資43億元進行開發、投資。 這宗公辦都更案，台銀是最大地主，都更實施面積逾九成土地都由台銀持有。根據先前招標條件，麗寶集團在完成都更開發案後，還必須把蓋好的大樓建築物包租20年，台銀此次參與該公辦都更案，也將因而活化台銀自有不動產，一併帶進20年的租金收益。
住都中心則為都更實施者，並且和麗寶為共同建造人，而麗寶集團則將在該公辦都更案，擔任出資者與開發商的雙重角色。 相關人士指出，麗寶集團已準備斥資近43億元，打造「數位科技新創產業」及藝術休閒觀光等產業發展，並透過此開發案，帶動整個北大同地區整體的都更發展。花博3千坪開發計畫由麗寶集團拿下，銀行將爭取聯貸商機，這也將是繼雙子星開發計畫後，金融圈期待的另一潛在聯貸商機，估計屆時應會有30億元左右的聯貸商機可爭取。
實價揭露，陽明山豪宅「御陽明」今年10月成交一戶，總價1.11億元，為今年陽明山首次出現億元豪宅交易，不過，拆算單價，每坪約72.6萬元，較先前最高行情每坪102萬，下修約三成。 住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，這一波豪宅市場回溫，表現兩極化，大安、信義區等地點佳的新豪宅，近期成交都寫下不錯的成績，但三年以上、地點較偏的豪宅，價格大多仍無起色，甚至持續下探。
徐佳馨指出，會有這種狀況，除了產品因素，央行針對豪宅的選擇性信用管制未鬆綁，豪宅客在下手時更審慎斟酌，也是主因。隨著許多套在高點的屋主忍痛出售，目前市場價格更顯混亂，特別是2015年之前推出的豪宅，分化狀態更為明顯。 御陽明位於陽明山格致路，為地上四樓、地下二層建築，規畫95、143坪，戶戶皆有景觀陽台，2013年完工，屋齡6年。
御陽明在成屋後銷售，開價一坪115萬元。實價揭露，2013年底，該社區四樓戶出售，總價1.05億，扣除車位後，每坪達102萬元。2014年該社區成交兩戶，行情下修至9字頭。 今年御陽明共出售兩戶，三樓戶今年5月以7,000萬元售出，每坪下滑至66.7萬元。 最新一筆為一樓戶，含三個車位共約185坪，成交總價1億1,180萬元，扣除車位後，每平約72.6萬元，雖略有回升，但和先前行情相比，下修約三成。
今年全台買賣移轉棟數逼近30萬棟，明年預計交易量還將持續成長，看好這波回溫力道，除了建商積極獵地推案，房仲業卡位搶商機，包括信義、永慶兩大一線房仲品牌積極展店，太平洋房屋昨（25）日也喊出明年再開50家，統計各家房仲直營與加盟體系預計全台再開700多家店。 房仲業者坦言，房仲店數猶如市場興衰的落後指標，過去房市多頭時期，全台房仲店數向上衝，但2016年房市落底後也面臨一波倒店潮，經過近年盤整後，房仲業者也沉寂多年，隨著房市緩步回溫，預期明年交易量再成長，各家房仲也積極卡位、搶市。
老牌房仲太平洋房屋，在2017年董事長盧阿水接任以來，已連續第二年獲利，昨日舉辦歷年最大規模業務表揚大會。他表示，今年太平洋房屋展店的成長率在各家房仲品牌中亮眼，明年要延續這個氣勢，從130店積極擴大到180家，往重返一線房仲品牌的目標前進。
不過，喊出積極展店的不只有太平洋房屋，目前兩大一線房仲體系也蓄勢待發。永慶房產集團旗下直營與加盟品牌，明年將挑戰新增180店，平均兩天開一店，目標旗下店數市占要突破四成；而泛信義體系的直營與加盟店，包括信義房屋、住商機構、大家房屋等，明年全台也要再成長230家。 台灣房屋明年度計畫希望成長100家，東森房屋則要再開80家店，中信房屋也喊出增65家的計畫，顯見房仲業目前積極卡位，希望在明年房市回溫下搶得先機。 「就像天氣暖了，蛇都會跑出來。」盧阿水指出，在房市回溫的情況下，各家房仲業積極布局，因此太平洋房屋明年目標要「爭戰房仲版圖」，力拚展店重返一線品牌，而有鑑於今年太平洋房屋交出亮麗成績單，不僅直營店業績翻倍成長，加盟店數也回升至130店，明年希望能再接再厲積極擴增到180家。
北市府將在台北第一凶樓、錦新大樓旁蓋公宅，預計2023年完工，豈料卻引起錦新大樓住戶反彈，認為公宅基地距離大樓太近，「恐釀公安意外」，期盼北市府一併協助屋齡已40年的錦新大樓都更；北市府表示，市府一直有討論住戶反映之事，強調社宅興建至少會退離地界4米，且已取得建造，一切符合法令規定，另錦新大樓是私人產權，尤其有很多套房格局持分特性，仍待整合社區共識。 記者走訪現場，停車場周圍已用圍籬圍成一圈，基地內還可見到停車格塗漆，但已無停車，呈一片空地，未見張貼社宅工程告示，錦新大樓後門即在基地與錦新大樓間的小徑上，有民眾直接騎著機車穿越，小徑寬度目測約2部機車寬。
北市府規劃的錦州街社宅基地，位在林森北路399巷及新生北路二段間、錦新大樓旁，面積1582坪，規劃2棟地上20層、地下4層，共387戶，1至3房從12.5坪至27.2坪，建造金額22.05億，魏國忠說，預計農曆年後就會動工，2023年底蓋好，隔年可以入住。 不過有錦新大樓住戶向《蘋果新聞網》投訴，公宅基地只離大樓約4米距離，公宅建成後萬一發生火災，逃生通道恐過狹小阻礙逃生，造成公安危害，社區300多戶都有隱憂，加上錦洲橋涵洞限高僅3公尺的，偶有遊覽車誤闖事故，如不定時炸彈，希望北市府協助社區都更，連同周邊公安疑慮一起重新規劃。
投訴人說，2016年北市府曾就興建錦州公宅一事向社區說明，住戶有提出安全疑慮與都更訴求，市府人員說會反映給長官並回覆社區，但遲無下文，10月看到停車場被圍起，才知要蓋，市府不但沒告知，對於住戶提出疑慮，也未提出改善方案。 對此，都市更新處主秘謝明同回應，住戶提到包括距離疑慮、錦洲橋問題，都發局一直在討論中，上週六（21日）晚上，都市更新處已再跟30位住戶協調說明，2016年至今也陸續有跟住戶溝通，蒐集意見，住戶仍希望社區周邊能一起整體規劃，這方面後續市府會再評估協調。 對於住戶提出市府協助都更需求，謝明同表示，錦新大樓是私人產權，住戶目前正循自主更新模式進行，該社區有300多戶，尤其有很多套房格局持分特性，目前社區是有都更意圖及想法，但仍待整合社區共識。據投訴人說法，錦新大樓同意都更戶目前有7成5，約240戶，但要自主都更或找市府幫忙，還未取得共識。 台北市都發局住宅工程科長魏國忠則表示，錦州街社宅基地與錦新大樓中間沒有道路有條地界區隔，社宅興建至少會退縮離地界4米，且已取得建造，符合法令規定，沒有安全疑慮，21日住宅工程科也已在協調會上秀出社宅興建平面圖與立面圖，向住戶說明 。
今年全台土地交易量創下歷史紀錄，已衝破3000億元大關，而賣力搶地插旗的建商，購地金額也高達1999億元，比去年的967億元漲了一倍以上，更比2015年的296億元翻漲逾5倍。由於土地價格持續攀升，透天型產品也越趨熱門，而透天產品地坪約落在25~30坪上下，地坪40坪以上的豪墅型產品，在市場上可說十分稀少，還有保值效果，因此深獲企業主、台商的青睞，成為家族置產的首選。 根據內政部實價登錄資料統計，今年1到10月份，南屯區3千萬以上的透天型產品成交共72件，與4年前同期的56件相比，成長近三成；同樣為豪墅聚落的西屯區，3千萬以上之透天型產品，更在短短2年內由同期的57件，增長到現在的80件，漲幅逾40%的巨幅成長，足見近年豪墅型產品在主流小房市場中，買氣依然逐漸升溫。 總太集團旗下「永豐泰地產」看準頂端客層需求，於單元二推出別墅首案「八大苑」，打造戶戶臨路，坐北朝南、獨門獨院的崗石花園別墅，總價4988～5688萬，4~5套房3-4車位的規劃，在豪墅產品中也相當稀有，41~51坪的超大地坪優勢深獲企業主、台商的青睞，成為家族置產的首選。
看好水湳智慧城周邊的開發潛力，久樘建設於12期打造電梯豪墅案「柏登莊園Blossom Villa」，總戶數規劃20戶獨棟雙拼豪墅，面寬6.4米、深度達18米，地坪35-54坪、建坪近百坪，每戶總價在5,500萬至6,500萬元之間。不僅如此，久樘在大樓案中主打的「中空樓板」高制音效果工法，自大樓案沿用至別墅案，能夠大幅降低樓層噪音，打造的高品質寧靜宅相當受歡迎。 同樣位在十二期的「敦泰本善」，基地位在西苑高中正對面，打造12戶6層樓之電梯別墅，規劃4~6車位，以及女主人最愛的中島、衣帽間，獨特的岩壁外觀與稀有的寬廣大露台，吸引不少客戶詢問。
順天建設也預計明年第一季要在單元三永春東七路上推出新案，規劃均質4房的住宅大樓與39戶的社區型美式別墅，其中別墅產品總價約在6,500萬~1.8億元，總銷金額55億元，備受各界關注。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，中南部在地民眾確實仍習慣購置透天別墅產品，且以豪宅大樓來看，價格並不比豪墅價格低、使用空間卻較小，因此不少人仍會選擇購買別墅產品。至於在台中西屯、南屯這些高價區塊的豪墅，陳炳辰分析，豪墅與豪宅大樓已相互成為競品，黃金地段由於一地難求、新案多以大樓為主力，豪墅轉往相對外圍路段，不過純住宅氛圍濃厚，仍受青睞；而像是單元二這類新興區塊，貼近七期，價格卻親民許多，也會是在地換屋族群的選項之一，且不少南部轉戰中部的置產族群，出於購屋習性，能在蛋黃區擁高價透天物件還是有很大的吸引力，整體來說價格走勢恆溫抗跌。
房地產投資客自2016年房地合一稅上路後大量退場，對號稱是「啞巴兒子」的店面造成不小衝擊，加上電商快速崛起，面臨租金身價下跌的窘境。商仲業者更預估，2020年最不看好的商用不動產類型就是店面，目前台北市主要商圈店面租金最慘已下跌三成，空置率也隨之攀升。 欣元商仲25日指出，2019年商用不動產大爆發，受惠貿易戰帶動台商資金回流，各大商仲調查都顯示，商用不動產及土地交易雙雙爆量，買氣活絡超出市場預期。 展望2020年，欣元商仲研究報告指出，總體市場仍持續熱絡，並將朝向五大趨勢發展。首先，商用不動產市場仍將維持活絡，價格持續攀高，尤其工業地產熱度依舊，倉儲物流炙手可熱。
其次，台北市辦公室空置率目前已降至3％，預期2020年可望降至1～2％，且租售行情都看漲。目前信義計畫區三大指標頂級辦公大樓包括「台北101」、「國泰置地廣場」、「台北南山廣場」，2019年每坪月租陸續站上4,000元，「台北南山廣場」頂樓更突破5,000元大關；預期2020年熱度持續，甚至將帶動商辦商圈租金及價格上漲的比價效應。 第三，明年建商將積極買地，全台遍地開花。第四，未來兩年飯店將出現一波積極換手潮，尤其專營陸客、不堪虧損的飯店將淘汰出局。第五，台北市主要商圈店面租金將持續下修，估計有下跌15％～20％的空間。
欣元商仲指出，近兩年除西門町、信義商圈、南西、民生西、民權西、石牌等精華商圈外，多數商圈租金普遍下跌，平均跌幅少則15％、最慘已高達30％，空置率也持續攀升。至於成交量也比高峰期減少八成，只剩下二成水準，店面投資客已全面縮手，目前銀行針對店面貸款額度更持續緊縮，只可貸五～六成。 展望2020年店面市場趨勢，商圈範圍將集中縮小化，陰陽面更加明顯。不過，有些空置率在5％以內的熱門商圈，依然是連鎖店展店的首選商圈，預期還會是搶手貨；最被看好積極展店的連鎖行業，包括連鎖超商、超市、藥妝、冰品、餐飲等。
台北市東區知名網美手搖飲Sharetea旗艦店，進駐東區僅兩年，近日在臉書粉絲團公告，「我們要準備搬家嚕！」表示租約到期，只營業到12月28日，呼籲粉絲把握機會，前往旗艦店喝一杯。
房市名嘴Sway在臉書表示，業者砸下大錢裝潢，只營業兩年就閃人，這是台北市的可悲，也是官僚文化的迂腐，更是高房價的下場：台北窮得只剩下昂貴的空屋。 Sharetea在2017年砸重金在台北東區216巷口打造旗艦總店，時髦現代的裝潢，吸引不少人駐足拍照，也為一度轉冷的東區帶來人潮。不過僅短短兩年，業者即公告決定搬家，公告理由雖是租約到期，一般認為租金過高才是主因。 Sway表示，東區養不起一家網美手搖飲店？業者砸大錢只為了營業兩年就閃人？這是台北市的可悲，也是官僚文化的迂腐，更是高房價的下場。 他表示，國家的門面只剩下高價的空屋，很丟臉，但台北市政府不碰，中央政府不碰，其他縣市都還在炒房。
Sway說：「有沒有辦法房價不跌，但大家買得起房子、店家經營得下去？」「東區房價最好跌到谷底，但我家房價不能跌！」這種矛盾又自私的想法，是藍綠白的共識。 Sway表示，就法律而言，東區那些貪婪的房東並沒有錯，炒房炒店面養店面，不偷不搶，搞到整個東區都是鬼城，也沒有法律問題。 而政府如果不出手干預，頂多就只是沒有遊客沒有生意沒有商機，大家經過的時候，就假裝當作台北市沒有這條街，出捷運站就只要去SOGO就好，只要不多走一步，就不會發現這條街的蕭條。 Sway提到，就像現在一堆蚊子重劃區與蚊子公家建設，你不去恆春，就不會發現機場是個浪費納稅人錢的政治垃圾，不去苗栗，就不會發現石虎公園都在亂搞，不住青埔，就不知道晚上暗得有點恐怖。
備受市場矚目的國產建材實業（2504）南港廠開發案，在今年9月獲台北市政府核定都市更新計畫後，國產25日指出，將把100％持股、擁有南港廠的子公司睿信建設，分割新設欣睿信資產開發，為開發做準備。2020年底申請建照，預估工期3年，最快2023年底、2024年初完工。 根據了解，國產建材初步所訂的南港廠規劃內容，將興建兩棟大樓，為A、B棟。A棟為集團持有，為商辦、商場空間，部分樓層考慮做為集團新總部使用。 B棟與北市府簽訂合作協議，樓層較低，部分樓層供市府衛生局使用，其餘由國產分回，也是規劃為商辦空間。 國產建材實業指出，依目前的開發強度，完工後的總樓地板面積約有4萬坪。 至於開發方式，國產指出，無論是自建、合建分售、徵求投資入股等，都是初步構想，未來仍要視市場環境、尋求股東權益最大化等考量，再做最後開發決定。
愛山林 (2540-TW) 明年的代銷案件總計金額達 1738 億元，其中以茂德建設在原味全 (1201-TW) 三重新燕廠的住宅開發案量體最大，總銷金額估達 400 億元，愛山林總經理張境今 (25) 日指出，此住宅開發案預計下半年推出，將以首購及換屋族群為主要訴求對象。 茂德建設去年 7 月取得高達 1.72 萬坪的味全三重新燕廠土地，原在去年喊出興建廠辦且預估總銷高達 450 億元，張境在指出，此建地雖大，但評估考量商業機能及去化過緩等原因，此基地立地條件不適合興建商辦及廠辦。
但此基地日前取得新北市都市計畫委員會審議通過，條件是茂德未來除捐地外，還要幫新北市政府蓋一棟第二行政大樓，張境在指出，在此前提下，未來在原味全三重新燕廠基地，將興建一棟茂德自有的有線電視台攝影棚、總部大樓，另一棟新北市政府蓋一棟第二行政大樓；其餘建地將規劃為住宅社區，預計在內政部都審通過後，明年下半年分兩期推案，預估合計總銷達 400 億元。
過去頂新與能率集團共同持有味全三重新燕土地時，也規劃變更此基地並興建成台灣的「六本木」住宅區，但此變更案受挫，去年 7 月將土地轉售茂德集團，日前該地變更案重獲新北市政府審議通通過，明年將提內政部都審會。 此外，台北市南港區南港輪胎 (2101-TW) 舊廠開發案「世界明珠」的住宅案，愛山林董事長祝文宇說，愛山林此案獲買方熱烈反應，因此改變原規劃另興建龍江路接待中心，直接以甲山林集團興安街售樓總部一樓直接改裝成接待中心，明年 1 月完成設置。 張境在說，世界明珠住宅案總案量 400-450 億元，但賣方惜售，愛山林只拿到其中 350 億元的代銷；「世界明珠」案辦公室案已由聯強 (2347-TW) 買下 6300 坪，而住宅部分也已銷售 52 戶。
近年北市商圈紛紛爆出空租潮，繼東區商圈沒落後，師大商圈、士林夜市等皆冷冷清清，不僅店面空租嚴重，甚至租金下跌最多達3成；反觀西門町、南西商圈卻是人潮不斷、店家一間接一間開，極端對比成兩樣情。對此，商仲分析，「未來商圈範圍將集中縮小化，陰陽面會更加明顯。」 欣元商仲發布明年商用不動產趨勢及分析，北市商圈房市冷颼颼，除了西門町、信義商圈、南西、民生西、民權西、石牌等精華商圈外，近2年多數商圈店面空置率持續攀升，租金平均下跌15~30%；而店面市場買賣，今年僅則剩下2成交易量，較高峰期減少8成，欣元商仲說明，主因是銀行針對店面貸款額度緊縮，只可貸5~6成，讓店面投資客全面縮手。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，今年8月陸客來台自由行及團客限縮，使得北市店面市場修正速度加速，預期這波衝擊至少會延續到明年520前，明年店面市場依然可能處於打底階段；不過，目前多數店東已逐漸認清現實，店面售價與租金多較過往高點修正2~3成，加上精華地段居民消費潛力大，仍可以吸引不少長線置產族進場。 商圈沒落早已不是新聞，未來是否將持續走下坡？欣元商仲預估「商圈範圍將集中縮小化，陰陽面更加明顯」；但店面空置率在5％以內的商圈，仍然是市場搶手貨，也是超商、超市、藥妝、冰品、餐飲、寵物精品、旅行社等連鎖行業，積極展店的首選。
目前以西門町、南西商圈表現最為強勢，主因在商圈特色較突出，估計明年也將維持強者恆強的態勢。陳傑鳴認為，沒落商圈要復甦，關鍵在商圈特色的形塑，未來如何加快強化各商圈的軟硬體設施，加上舉辦配合藝文活動、節慶串聯行銷活動，都是商圈吸引遊客的關鍵。 值得關注的是，飯店市場也是一大亮點，近幾年國際品牌看好台灣市場，紛紛進軍投資四星、五星級飯店，其中以日本品牌最為積極，像是將於明年完工的三井花園飯店。 不過，陸客不來對飯店業影響甚深，欣元商仲指出，以經營陸客為主的飯店恐面臨經營不善、不堪虧損，將淘汰出局，而位於台北、台中、台南，屋齡30年以上、約80~200間房間的老舊飯店，則是熱門交易飯店錨點。
各大企業紛紛進駐南港，帶動南港房價向上攀升，聯強國際以每坪百萬買下南港「世界明珠」辦公室預售案，為南港頂級商辦「每坪百萬」新行情定錨，而南港輪胎大股東購入「世界明珠」高樓層住宅單價更遠高於此，代銷業者預估，未來該案正式公開，價格將是每坪150萬元起跳。 台灣房產史上最大預售案南港輪胎「世界明珠」，挾其高鐵第一站、近北流音樂中心、正對上萬坪公園綠地的優勢，以世界級建築為開發理念，總樓地板面積達7萬坪，將興建二棟頂級商辦與六棟豪宅大樓，尚未公開即成為房市焦點，可望成為金字塔頂端客群的首選之一。此案日前更獲華南銀行主辦的300億元聯貸，充分顯示銀行團對「世界明珠」開發案的熱烈迴響。
過去南港房價遠不及市中心蛋區，僅有「日昇月恆」、「映東騰」等少數個案房價能站三位數，最受矚目的指標案「世界明珠」未正式公開，聯強國際今年9月以63.58億向南港輪胎購入「世界明珠」12個樓層的辦公室，每坪單價達百萬元，商辦行情正式站上百萬。住宅部分，不少房產業者看好極具潛力，南港將從蛋白區行情，躍升為蛋黃區行情。 過去聯強海外購併案都相當精準，這次大手筆以新高價行情之姿進駐南港，不僅尋覓五年的全球營運中心底定，更顯示其看好南港的經濟戰略地位。
聯強國際集團總裁杜書伍在簽約時表示，聯強集團過去在許多地方建立運籌中心，從找地、設計、營建發包到物業管理，都由聯強營建團隊一手包辦；這次選擇「世界明珠」，對位置、環境、外觀設計、建材、辦公空間與使用坪效等都沒有馬虎，該辦公大樓還有許多優點是其他地方找不到的。 聯強未來總部距離五鐵共構的交通樞鈕僅300公尺，步行可及，但仍保持一定舒適合宜的距離；鄰近商場、飯店、展覽館，具備商業區完整的機能，未來南港車站到展覽館與軟體園區將透過空中廊道連結，是全台灣最完善的空中廊道。
中央銀行昨（25）日公布，11月全體國銀房貸與建築貸款餘額分別為7兆3,561億元、2兆618億元，雙雙締造歷史新高紀錄，年增率分別寫下逾八年半以及八年新高，顯示時序進入第4季傳統交易旺季，房市交易熱呼呼。 央行資料顯示，11月房貸餘額為7兆3,561億元，續創歷史新高，月增492億元，雖較10月增加金額509億元略減，但房貸餘額年增率5.97%，創下2011年5月以來、逾八年半的新高。
央行官員解釋，第4季為傳統交易旺季，10月、11月房市交易明顯升溫，再加上建商興建完工後，市場出現一些交屋過戶潮，使房貸餘額增幅明顯擴大。 對於房貸餘額持續締造新猷，央行官員解釋，民眾申請房貸時，通常每個案件都是上百萬或上千萬元，但還款時卻是每個月幾萬元、幾萬元的付，因此，房貸餘額持續累積為正常現象。 其中，象徵首購族需求的青年安心成家房貸，11月底餘額為6,378億元，月減11億元，占整體房貸的比重由10月的8.74%，略降至8.67%。 至於建商推案信心指標建築貸款，11月底增至2兆618億元，為歷史新高，月增250億元，連三月突破2兆元水位。
央行統計顯示，11月建築融資年增12.53%，為2011年12月以來的八年高點，央行官員分析，建築融資成長率擴增，與台商返台投資政策有關。著眼台商返台投資商機，建商積極購地整地，推升建築融資需求。 另外，部分的建築融資為建商動用周轉金，主要是趁著房市交易旺季時進行宣傳促銷，以出清手頭上的餘屋。 央行日前公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，11月新增房貸為503.13億元，為兩個月低點，月減47.95億元；央行官員解釋，主要是10月全台有大量交屋潮，墊高比較基期，且買賣雙方依舊存在價格認知落差、導致建物買賣移轉棟數下滑及部分行庫整批分戶貸款減少所致。
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