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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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全台主要台鐵高架或地下車站整體商業經營招標案，已成為業界搶進經營的新標的。繼台中車站鐵道文化園區完成招標之後，台灣鐵路局又將進行評選「員林火車站周邊土地都市更新事業計畫」招標案，預定31日截止投標，最快明年3月，可與最優申請人簽約，已引發3家知名影城及約4家大型商場的高度關注，讓此競標案，未演先轟動。 台鐵局表示，包括桃園鐵路地下化、新竹大車站平台、台中車站鐵道文化園區、彰化市鐵路高架化、嘉義縣市鐵路高架化、台南市鐵路地下化，及高雄鐵路地下化等計畫站區土地開發，進行整體性通盤規劃，待上述開發計畫，相繼完成且順利招商後，預估長期可為該局帶來近500億元的效益。
堪稱中部地區第一個高架化工程車站的員林火車站，周邊土地都市更新事業計畫，最新定調開發方式，將以都市更新，「設定地上權50年+20年」辦理，因員林站是「台鐵一等站」，每日旅客超過1.6萬人次，招標營運權利金總額不得低於9.08億元，最快明年3月與最優申請人簽約。 亦即，廠商營運權利金標價單，高於底價的「營業收入淨額比例」最高者，將被評定為最優申請人，將先與主辦機關議約，再成立新專案公司後，與主辦機關簽約。 員林火車站周邊土地，因鄰近員林大道外環道及184重劃區，可創造優質住宅環境，引進新住宅人口。
因此，員林火車站周邊土地都市更新事業計畫招標案的周邊地區，可規劃地區商業中心、複合式購物商場／百貨、影城、宴會廳、商辦大樓、背包客棧及商旅。 車站站體區，可作為農特產展銷平台、藝文展示、展覽表演。為滿足乘客候車、轉乘補給需求，還規劃進駐餐飲及便利商店。 至於高架鐵路橋下空間，規劃文創休閒停車轉運區域，包括停車場、自行車租借、補給、開放空間、休閒運動、文創商業及農特產。 再如，台中車站鐵道文化園區興建營運移轉案，由德昌營造得標，成立特許公司「經典國際」負責規劃經營。該園區面積約2.97公頃，將投資31億元，分區開發營運，其中營運移轉（OT）新站商場區，預計最快今年底、明年初可試營運。
全台房市復甦大不同，根據永慶房產集團統計，六都房價歷史高點與近年低點相比，台北市、新北市、高雄市等都有15%以上價差，桃園市也有12.2%的價差，但隨著房市逐年復甦，各地房價逐漸回溫，惟台北市復甦力道不足、價差仍有一成，新北與高雄市也有5%以上的價差。 房仲業者指出，近年投機客淡出市場，改以自住買盤撐起市場，整體房價平盤整理，但雙北房價仍高難符合民眾期待，因此跌幅收斂相對較慢。
根據數據顯示，六都近年房價高低點位相比，雙北與高雄市普遍都有一成以上的價差，台北市房價差距高達17.3%，新北市價差也來到16.2%，高雄市則以15.1%位居第三。 進一步比對今年第4季房價與房價高點發現，台北市房價復甦力道依舊最差，與高點相比仍有一成價差，其次則是高雄市仍有7.5%價差，新北市則以5.2%價差位居第三。 若著眼交易量，隨著近年逐步復甦，今年全台房市交易量也明顯回溫。不過房仲業者指出，全年買賣移轉棟數逼近30萬棟，但根據六都今年前11月買賣移轉棟數表現，台北市交易量僅年增1.7%，新北市也只增加4.2%，而推升這波回溫趨勢的主力，以年增13.7%的桃園市為首，高雄市則以年增12.1%居次。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，雙北市房價相較於其他都會區高，過去房價上升波段時，漲勢凌厲，房市反轉修正時，房價高不可攀的雙北市也成為率先領跌的都會區，隨著房地合一上路後，投機族群淡出市場後，房市改以自住買盤撐起市場，但雙北房價仍高，難符合民眾期待，跌幅收斂相對較慢。 至於高雄市今年交易量成長一成，房價與高點相比仍有7.5%價差。謝志傑指出，今年上半年因韓流席捲高雄，推升房市交易量，但熱潮漸退來到下半年，房市仍以首購、換屋為主力，對相對較貴的市區來說，高雄平均房價回升幅度不明顯。 展望2020年房市，謝志傑認為，雖然經濟持續緩步復甦，但仍有美中貿易戰、超額供給與房市政策三大影響，加上自住仍是房市主流，買方追價意願不高，房價缺乏上漲動能，預期2020年房價仍呈現平盤震盪格局。
高雄市又有新重劃區完工！岡山區面積28.88公頃的87市地重劃區昨舉辦完工典禮，土地雖尚未標售，已吸引不少開發商詢問，業者推估，未來地價每坪標售可望挑戰3字頭，推案保持1字頭。
高雄岡山87期重劃區完工，土地尚未釋出已吸引近10家建商詢問。葉家銘攝 岡山版農16特區 87重劃區周邊重大建設多，未來若興建大樓可遠眺阿公店溪，高市地政局局長黃進雄指出，可提供17.6公頃住宅用地，市府無償取得11.3公頃公共設施用地，包含公園用地4.58公頃，市場用地0.5公頃等，因周邊未來有百貨商場與捷運南岡山站，有機會打造「岡山版農16特區」。
高雄市不動產開發公會理事長黃炯輝認為，近年高市人口大幅往北高雄移居，加上橋頭科學園區、路竹科學園區建置，購屋需求大幅提升，未來勢必成推案熱區，該重劃區也將帶動整個大岡山地區房市發展，「保守推估地價每坪標售可望挑戰3字頭，房價每坪介於17∼18萬元」。雄崗建設董事長林清吉也認為，該重劃區是岡山最大開發地，推估未來土地標售每坪約35萬元。 目前尚無標售時辰 目前已有近10家建商詢問該重劃區土地何時釋出，但地政局表示尚無標售時辰。不過該重劃區周邊、捷運南岡山站的站前9.4公頃開發區，也已被不少大型企業標租，包括開發經費20億元、面積4.2公頃「達麗米樂」百貨影城，預計2021年完工；另有面積3.2公頃高醫岡山院區，投資經費33.5億元，未來發展具潛力。
經濟前景未明但市場錢多多，房貸業務成銀行放款主力。永慶房屋預期，明年房價平、房貸低，有利購屋族。戴德粱行總經理顏炳立也認為，明年房市落底完成可期待春暖花開，因政策限制不適合投資，由剛性的自用市場撐盤，大選不影響買氣；他以「春花夢露」來形容，明年的房市是賣方期待買方青睞，房價維持平穩，去化變慢，是買方主導的市場。 根據聯徵中心統計，全台購屋貸款利率已連十四季低於百分之二，今年第三季平均為百分之一點七四，房貸成數近七成六，創九十八年第一季來新高，顯示民眾購屋多數都能享有低利率、高成數的條件。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，各國貨幣寬鬆政策，銀行錢滿為患，但在貿易戰已成持久戰之下，房貸業務已成各銀行衝刺放款業務的主力，預期明年整體銀行房貸政策將維持不變，造就房貸成數高、利率低的環境。 他說，國內新建待售餘屋、使照仍維持高檔，推估今年全年建照恐高達十四點四萬戶，創廿四年來新高，超額供給，累計大量賣壓。 葉凌棋指出，明年有貿易戰、超額供給與房市政策三大變數，加上自住仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，預期房價呈「平盤震盪」格局，交易量較今年持平或小幅上升，有望創六年來新高。
顏炳立表示，房市沒有外資、沒有陸資，今年落低，明年期待春暖花開。二○一九年第四季土地交易爆歷史天量，明年商用不動產、辦公市場有機會再創新高「煙火依然燦爛」。 顏炳立說，在政策限制炒作下，房市不適合投資，以剛性的自用市場撐盤，預期未來四年是剛性需求，抱持樂觀態度。他說，明年是買房市場，賣方在苦苦期待買方的青睞，價格平盤，交易量是含苞待放但不會怒放。
台北市租屋族有福了，全台單一基地最大且戶數最多的社會住宅動工！位於南港區的南港機廠社會住宅，昨日舉行開工典禮，預計2024年5月完工，屆時將提供1436戶住宅出租，台北市長柯文哲出席典禮時表示，這棟是台北市今年第8件開工的社宅，總量達3334戶，目前台北已有近1.1萬戶社會住宅，朝5萬戶目標邁進。 台北市長柯文哲(右5)昨出席南港機廠社會住宅開工典禮。林琨凱攝 造鎮型的南港機廠社會住宅位於台北市南港區忠孝東路七段的捷運南港機廠內，正對「台北流行音樂中心」，基地面積約2.38萬坪，規劃2棟地上27層鋼骨鋼筋混凝土造建築，將可提供戶數1436戶。
柯文哲表示，該社宅為全台單一基地最大戶量、最多戶數的社會住宅。 東區門戶計劃的重點 「南港機廠社會住宅是『東區門戶計劃』中很重要的節點，極具交通與產業發展的關鍵地位」，柯文哲補充，除了社會住宅外，計劃還包括「南港生技園區」，以及預計明年6月正式營運的「台北流行音樂中心」。 該社宅格局分為10∼12坪1房型、16∼18坪2房型及22∼24坪3房型，規劃戶數各為1092戶、226戶及118戶，共計1436戶。由於基地位於南港機廠上方，因此沒有地下停車場，改將建物的地上2∼4樓作為停車場空間，另於3∼4樓打造共享辦公室，提供創業者交流合作，因此擁有「青創基地」的特色。
南港機廠社宅將興建2棟地上27層建築，提供1436戶出租。林琨凱攝 機能未健全影響有限 5樓規劃200坪的多功能活動中心及生態棚架；6樓規劃全長650公尺的環場活力跑道，提供住戶及附近鄰里居民使用，頂樓還有空中花園。柯文哲強調，該社宅是全台第1棟落實「循環經濟」的建築，將推行可回收建材與循環能源建材，透過廢棄物資源化、彈性模組、以租代買等策略，使資源能再生及永續利用，是台北再生的重要一環。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，該社宅基地鄰近捷運站，且附近沒有太多租屋供給，CP值非常高，估計到時報名抽籤人數會「非常搶手」。台灣房屋智庫資深經理陳炳辰表示，目前周圍的昆陽站舊市區套房行情約為1.1萬元，到時社宅租金若為行情85折，勢必會吸引不少人搶住，「但因抽籤條件限制，加上附近生活機能未健全，對於舊市區住宅租金價格的影響，應不至於很明顯。」
台北市信義區豪宅「琢白」本月有頂樓戶最新交易！據謄本資料顯示，買方為「麻吉砥加有限公司」的黃立成，貸款約3.65億元，房仲推估交易總價約6億至7.3億間，單價219萬至267萬元，有機會是「琢白」最貴交易戶。 《蘋果新聞網》調閱謄本，信義區指標建案「琢白」今月1筆30樓頂樓戶有買賣紀錄，共272.96坪，買方為「麻吉砥加有限公司」，目前還未有實價揭露資訊，不過據該交易戶謄本顯示，買方有跟銀行貸款，擔保債權總額4.38億，實際貸款最多約3.65億。 據經濟部工商登記資料顯示，「麻吉砥加有限公司」登記地址在台北市信義區基隆路2段51號9樓之6，設立時間為今年1月，負責人就是黃立成，資本額1億元，公司營業項目涵跨演藝活動、藝文服務與投資貿易。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，豪宅一般估計約貸5至6成，依此推估最新「琢白」交易戶，交易總價約6億至7.3億間，單價219萬至267萬元，該頂樓戶有機會是「琢白」最貴交易戶。 「琢白」目前累積14筆實價揭露紀錄，每坪實價196.8萬至224.5萬元，其中僅4筆單價在200萬以下，分別為6樓2戶和8樓2戶，交易單價分別為196.8和199萬，2017年8月之後，每戶交易都有約200萬以上，成交單價最高是前年8月28樓戶的224.5萬，288.4坪，總價5.9億元。
社區名人為藝人陳怡蓉，今年5月有2筆2樓戶成交紀錄，2戶加總後共259.75坪、總價4.54億元，拆算單價每坪200萬元。 張旭嵐說，台北市大坪數豪宅買氣回溫，焦點多集中在大安信義區，不少企業主錢進房市，主要是為公司獲利尋求穩定投資標的，隨豪宅價格回溫，指標性豪宅的不可取代性高，對於企業而言既是長期投資，也是企業主和高端客戶往來的最佳招待所。 「琢白」位於信義區信義路五段，捷運象山站1號出口旁，基地面積約1058坪，地上31層、地下4層建物，規劃140、260坪兩種坪數超豪宅，高樓層可觀望整個信義區景色，是欣陸控股30周年代表作，特請美國白派大師理查‧麥爾打造全棟白色外觀。
坤悅（5206）新案熱銷，看好台中剛性購屋需求依然強勁，第四季不僅一口氣推出兩建案搶市，且加碼購地囤貨不手軟！今年以來，坤悅共砸下近23億元、合計買進南屯區與南區共約3,300坪的土地，預計明年起陸續進場推案。 坤悅光是12月就砸下近16.8億元、買下台中市南區與南屯區的兩塊建地，其中，12月底以每坪單價約77萬元、購入南區樹子腳段1,349.45坪土地，總購地金額10.39億元。
南區近幾年隨著台鐵高架化完工通車、以及十三期重劃區即將完成開發等利多加持，已成為建商布局推案重心之一，目前新案每坪開價已站上3字頭。 此外，坤悅12月上旬砸下6.34億元、向麗明建設買下帶有建照的南屯區單元二新富段1,268.36坪的土地。單元二重劃區近幾年已成為台中豪宅與豪墅的群聚區，吸引各大品牌建商搶進購地推案，坤悅看好單元二的開發潛力、首度插旗單元二購地推案。 坤悅今年不僅加碼購地囤貨，同時喜迎交屋潮，帶動前三季EPS高達2.54元，創下歷史同期新高，前三季也是台中營建類股的獲利王。
坤悅今年在台中市北屯區「泰若天成」，以及台中潭子區「迎勝」與「華泰金店」等新案交屋入帳帶動下，前11月營收為21.41億元，年增幅達47.13％，全年營收與獲利可望創下新高。在業績題材發酵下，今年以來，坤悅股價最高上漲到20.4元的歷史新高，漲幅逾五成。 坤悅推案採取小而美策略，2019年總推案金額預估逾30億元。上半年已在台中大里、太平、豐原等區域推案；不畏總統大選的干擾，第四季陸續在台中市南屯區推出「好時光」、東區九期推出「高飛」預售案，主攻首購與首換族群，搶攻年底購屋旺季的到來。
睽違多年漢堡王重新回到高雄速食戰場，前天(12/27)開幕贈送百份小華堡兌換券，吸引不少市民排隊搶拿。而漢堡王高雄店租金行情也曝光，《蘋果新聞網》查詢實價登錄發現，於本月21日租金行情揭露，漢堡王以月租22萬元於今年11月開始承租屋齡34年透天厝，地坪54.15坪、建坪92.61坪，換算每建坪租金約2391元。 高雄站前商圈近年來因台鐵高雄車站改建計劃，商圈儼然成大工地，加上電商崛起民眾消費習慣改變，整體商圈發展不如預期，人潮也逐漸流失到北高雄如漢神巨蛋與瑞豐夜市商圈。
然而區段即便商家出現出走潮，但因未來仍話題不斷如71期重劃區建置，與高雄車站200億改造計劃等，漢堡王逆勢進場插旗，承租店面月租金為22萬元。 富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，月租22萬元符合當初評估值，算合理租金行情，站前商圈目前問題可望在71期重劃區完工後有許多改善，該重劃區位屬高雄車站旁，其重劃面積約24.7公頃，重劃後將可消彌鐵路兩側阻隔不連貫現象，並打通自由與復興路，將過去站前與後驛商圈連結，成為都市核心區，而屆時土地標售勢必會吸引建商搶地，居住人潮將大幅提升。
高雄車站商圈復甦可從新屋與中古屋房市買氣看出端倪，區段近5年房價走勢，站前商圈房價無論新屋或中古屋有逐年成長態勢，以屋齡5年內新屋為例，每坪成交行情從21.3萬元上揚至23.6萬元，中古屋亦從每坪13萬元上揚至15萬元，兩者分別成長10.7%與15.3%。
台商回流帶動商辦市場暢旺，中部知名建商精湛建設搶進頂級商辦市場，承攬由寶成工業前董事長蔡其建投資的「寶元紀」總部大樓最近完工落成，這棟斥資15億元規劃興建的總部大樓，號稱中台灣第一楝客製化商辦。 台中隱形冠軍產業多，一層一戶的頂級商辦不夠看，現在更出現「客製化」頂級商辦產品，設計施工為豪宅建商精湛建設。精湛建設董事長陳志聲說，大樓不是第一次蓋，但這是首次承接單一企業的客製商辦，未來不排斥繼續接案。 豪宅建商累積許多設計、施工、客服經驗，跨足商辦水到渠成，例如聯聚建設頂級商辦「中雍」，北部豪宅建商中悦建設機構，在藝文特區、經國特區也興建多棟商辦。
陳志聲表示，房地產目前大都是首購市場，精湛建設雖然沒有推出新的建案，但委託規劃興建的案子非常多，每年的慈善圍爐「送愛心到人間」已經持續舉行21年，年年捐款給社福機構的金額接近900萬。精湛今年一現身建築場合，就拿出驚人成果—客製化頂級商辦「寶元紀商業大樓」。 精湛建設針對單一企業的不同需求，進行量身打造。公設部分，更以豪宅大器的樣貌設計企業總部，如：門廳山水畫主牆，讓訪客感受企業文化，黑松，真柏造景，突顯企業永續發展的意象。
除無障礙空間動線規劃妥善，該大樓也留設30輛電動汽車的充電空間，未來不會因電動車普及，業主必須另外施工。 據了解，雙方合作模式為業主自行取得土地，交由精湛建設規劃施工，並酌收5％至10 %的管理費。 陳志聲說，豪宅是頂級企業主的夢想居所，商辦則融合了企業主對企業的發展想法、需求。雖然，自地自建最能完整實現夢想，但專業團隊難找，且隔行如隔山，企業主只好買現成的商辦來使用。 隨著寶元紀商業大樓的完工，已有其他企業主聞聲尋訪，以精湛團隊27年的建築經驗，陳志聲說，提供企業專業意見、施工規劃都沒問題，加計管理費後，合作興建的住宅或企業總部，都比買現成的房屋更有效益。
三陽董事長吳清源2019年跨界成為「台灣地王」農林的董事長，主要看上農林的本業種茶規模與土地開發魅力。他複製改造三陽的成功模式，為農林擬定三階段戰略，先紮穩茶葉本業的根基，之後拚休閒產業獲利，最後才考慮土地資產活化，矢言擦亮農林招牌。 吳清源坦言，當初會出手競標台灣金聯的農林持股，是看中「碳權」價值。全球掀起節能減碳的環保熱潮，三陽是汽機車製造廠，未來一定會面臨碳權的考驗，他原欲趁山坡地還便宜時買進儲備碳權，也因此當傳出台灣地王－農林股權標售消息，他第一時間就出手競標。 他說，以農林持有近4,000公頃土地來看，「入股10％就代表有400公頃土地在手」，以當時農林市值來看，等於以300萬就能拿下1公頃土地、換算每坪土地才約千元，相當划算。即使接下董事長職務，他仍持續買進農林，現持股比已超過14％。 吳清源會進入農林，更因為看上農林被遺忘多時的「茶葉資源」。
吳清源說，「農林的茶好喝！」是公司最大的品牌價值，但可惜過去農林都靠賣地獲利而荒廢茶本業。他接手後首重本業，把茶種好、衝產能，因為只有把根紮好才能往上發展。 農林屏東老埤農場擁有700公頃土地，目前茶葉栽種規模400公頃，接下來要投資製茶廠，等自動化設備到位，茶葉產能將穩定增加，估2020年產量將達700噸，朝2023年3,000噸的目標前進。
吳清源說，台灣商用茶飲很夯，每年粗茶需求高達1萬噸，但大部份仰賴越南進口茶葉供給，就食安議題與成本考量，茶飲業者當然希望以台灣茶替代越南茶，老埤農場3,000噸茶葉產能開出後，要以「絕對無毒」的優勢，搶下台灣商用茶飲原料三分之一的市場，屆時不只損益兩平還能獲利。 至於農林其他茶廠，都屬休閒農場專賣精緻茶，包括大寮、熊空、日月、鹿篙、大溪等茶廠，每年挹注至少2億元營收，吳清源說，接下來務必讓每個休閒農場都賺錢。 最後才是思考如何活化農林的資產。吳清源說，有土地就可以做很多事，只要不賣土地都不是大問題；農林有一半土地都不能農用，土地要活化就要把沒有價值的土地先賣掉，但不是賣掉獲利就花掉，而是去買其他有機會的土地，轉換價值！ 他強調，農林在本業獲利前不會賣地，但已進行中的開發案，包括三義工商綜合區、銅科工商綜合區與建案等，則積極評估租、售或合建。
國產（2504）發展全建材事業，轉投資國宇嘉義ALC輕質隔間磚（俗稱白磚）廠，昨（27）日舉辦了上樑儀式，董事長徐蘭英表示，「我們認為這是一門好生意，可提供輕隔間市場的新選擇！」新廠明年第一季量產後，在台商回流熱潮帶動內裝市場需求下，未來業績可期。 國產看準國內輕隔間需求與商機，除了旗下惠普生產矽酸鈣板建材外，投入輕質隔間磚新事業。徐蘭英表示，輕質隔間磚在歐洲、日本建築界應用十分普遍，不論外牆、樓梯、隔間、圍牆都有使用。除了一般住宅華廈的應用外，也適合的各種廠房使用。
不過，過去輕質隔間磚台灣沒有生產，只能倚賴國外進口。徐蘭英說，因為合作建商提出需求，激發了國產發展新事業的想法，這次在嘉義成立全台灣第一家輕質隔間磚廠，未來投產後，年產能為20萬立方公尺。 徐蘭英還說，近期台商回流、全球科技大廠等數兆元投資熱潮，相信會帶動國內裝修市場的強勁需求，未來國宇建材的業務表現，是可以樂觀期待的。
看好明年房市回溫，2019年建商積極狂掃全台30萬坪土地，推升土地交易創下歷史新高，但這波獵地並未到年底而停止，遠雄昨（27）日重訊指出，董事會決議授權董事長趙文嘉，投入土地購置的合計金額達100億元。對此，商仲業者指出，明年將延續今年買氣，土地市場應持續熱絡。 瞄準六都、新竹及彰化地區等個案，遠雄重訊指出，董事會決議授權董事長，針對土地購置或預計投入的合計總額達到100億元。
商仲業者表示，此獵地的合計金額並不小，顯見目前建商對於獵地意願仍強烈，預計陸續反應在明年土地交易市場。 不過這波獵地意願高漲，主要是延續今年飆升的土地市場。據高力國際統計，今年土地交易市場中，以建商買地最為積極，全年買進總額達2,074億元，包辦整體成交金額比重約76%，相較去年建商購地金額，更是大舉增加114%。 高力國際執行董事黃正忠分析，今年建商累積買進的土地面積則高達30萬坪，超過60個京華城基地大小，或是近四個大安森林公園大小的面積，若加上買進金額突破2,000億元，今年購地面積與總額雙雙突破歷史新高。 黃正忠指出，以今年每一季的季成交總額來看，均突破600億元高標準，是過往不曾出現的熱絡程度，預期明年土地市場可望延燒，市場維持熱絡。
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