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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
彰化縣地價及標準地價評議委員會完成評議109年公告土地現值及公告地價作業，全縣「地王」仍是彰化市開化寺前民族路兩側中華路及太平街的地段蟬聯，公告土地現值為每平方公尺16.1萬元，整體而言不動產市場呈現「量價平穩」趨勢，公告土地現值7成以上凍漲，整體較108年微調0.8％。 地政處表示，109年地價調查作業期間從107年9月2日至108年9月1日，全縣不動產實價登錄買賣案件交易量與前期相當，成交價格及地價調查結果也微幅上漲。
彰化市開化寺前民族路兩側中華路及太平街間的地段已連續4年蟬聯地王，也4年凍漲；而全縣最低區段地價為大城鄉中城段，位於海埔新生地，公告土地現值為每平方公尺100元。 交易較熱絡區域包括彰化縣彰化市南興國小、精誠中學附近新建案及後火車站區域、金馬路、都市計畫外東區彰南路附近區域、員林市184市地重劃區範圍、鹿港鎮都市計畫內邊緣區、和美鎮自辦市地重劃區，及計畫道路陸續完工通車帶動沿線鄉鎮市的區域。
地政處處長劉坤松表示，彰化縣公告土地現值及公告地價調整是考量整體經濟發展、地方財政及民眾稅賦負擔及稅賦公平等因素，主要以地價區段間的地價均衡性及與實價登錄交易價額差異較大地區作檢討並適度調整。 為讓地價區段值更合理反應區域地價水準與動態差異，明年新增203個地價區段，全縣26鄉鎮市共7619個地價區段，公告地價採漸進平穩方式調整，地價區段7成以上凍漲，整體較107年微調1.55％。公告土地現值則適時合理反應市價行情，地價區段7成以上凍漲，整體較108年微調0.8％，將於明年1月1日依法公告。
台商回流帶動台中豪宅市場升溫，根據實價登錄資料統計，台中市七期億元級豪宅今年前三季共有11筆成交，較去年同期五筆成長逾一倍，總交易金額16.8億元，更較去年同期5.6億元成長近二倍。 值得注意的是，這些豪宅交易的熱區集中在七期新市政中心附近，包括大陸建設「寶格」、「麗格」、寶輝建設「秋紅谷」、富邦建設「新市政」及寶璽建設「天睿」等案。
市調指出，台中市今年土地交易量創歷史新高，推案量、買賣移轉棟數等房市指標都創記錄，新案價格直直上揚，不但北屯、海線等外圍區域房價站上2字頭，豪宅買氣也明顯回溫，億元以上豪宅成交屢傳捷報。 業者分析，黃金地段是購屋必要條件，但台商購屋置產觀點不僅於此，促使建商大手筆聘請國際大師操刀為建案鍍金，藉此凸顯買家的身分地位，也因此在豪宅市場掀起一波國際美學風潮。 台中漸成這些國際大師揮灑創意、標示美學理念的絕佳場域，如大陸「麗格」、富邦「新市政」、寶璽「天睿」等大案近期陸續完工，將為七期豪宅市場再掀話題。
住商不動產七期南屯店經理黃權銘分析，位於七期核心的綠十字軸線，以夏綠地園道為中心，串聯市政園道及世界新九大地標「台中國家歌劇院」。此區緊鄰台中消費力最強的百貨，園道兩旁名宅遍布，國際品牌如蔦屋書店、愛馬仕、三宅一生聚集，儼然是台中與國際品味接軌要地，加上寸土寸金，該區可望帶動台中豪宅價格持續創高。 以位於夏綠地園道第一排的大陸「寶格」為例，九成買家都是布局全球的台商。這些頂級客對具國際級設計水準的稀有產品情有獨鍾，也使大陸「寶格」能以均價67.1萬元穩坐台中第一豪宅寶座。位於綠十字軸線的寶璽「天睿」預計明年完工，此案規劃168至185坪，每戶總價最低1.3億元起跳，最新成交單價每坪逾75萬元，目前銷售近六成，已購客戶中，台商約占八成。
危老容積獎勵可望延長。營建署表示，目前正朝延長5年的方向研議修法，擬調整為以「時間」、「規模」兩種獎勵措施並行。在充分討論與蒐集意見後，就會盡快送交內政部、並送立法院審議，目標是明年上半年完成三讀。 據統計，全台逾50年以上房屋高達69.5萬戶，屋齡30年以上的今年已超過410萬戶，營建署2017年實施3年「都市危險及老舊建築物加速重建條例」中的10%容積獎勵，將於2020年的5月9日屆期。
營建署今天表示，為了鼓勵危老建物重建，正在研議修法將時程延長5年，並以「時間」、「規模」兩種獎勵措施並行。 內政部營建署都市更新組組長王武聰指出，根據目前研議的修法草案，3年10%的時間屆滿後，第4年的容積獎勵將砍半，剩下5%，接著以每年1個百分點的幅度遞減，最終在5年後歸零。 不過這次的修法也加入了鼓勵小面積單位整併的規模獎勵，王武聰說明，只要重建面積達到400平方公尺，就給予2%的獎勵，往後每增加100平方公尺，再增加0.5個百分點的獎勵，最高上限為10%。
若基地在未來5年內同時符合「時間」、「規模」兩種獎勵，可以並用，不過最高上限仍為10%。王武聰舉例，有一塊1000平方公尺的基地，在第4年的時候投入重建，因此除計入第4年的5%容積獎勵外，同時還可享有5%的規模獎勵，也可到達10%。若5年之後，「時間」的容積獎勵落日，只要基地面積超過2000平方公尺，還是可以享有「規模」的10%獎勵。 不過目前「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修法草案仍在營建署討論，尚未送到內政部。王武聰說明，在充分討論與蒐集意見後，就會盡快送交內政部、並送立法院審議，目標是2020年上半年完成三讀。
交易平台591新建案統計六都、新竹縣市推案量，2019年合計突破1.5兆元天量，前三名縣市分別為新北、台中及高雄市；單一行政區推案量冠軍是新北市板橋區，亞軍由桃園龜山區憑藉A7重劃區案量推升成績。
瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛預估，今年全台房市包括中古屋在內總交易金額約4.3兆至4.5兆元；而六都、新竹縣市新成、預售市場推案量金額是總交易金額三分之一，相當驚人。 業者指出，從三個關鍵因素來看，明年建商推案量還會持續爆量。黃舒衛分析，包括今年前10月全國建造執照核發數達12萬戶高量；其次是央行統計公布的建築貸款餘額，從今年6月開始，每個月都呈現雙位數的年增率；還有今年全台獵地金額3,000億元創新高，其中建商購地超過2,200億元，將對明年建案有推波助瀾效果。
住展雜誌企研室經理何世昌分析，推案量位在高點，主因房市景氣轉好，政府對房地產業友善態度也很關鍵，政府陸續祭出對房市有利的政策，包括放寬銀行法72之2條，降低房貸風險係數等。 根據591新建案逐筆核對全年度進場新案、不含重推案，再以可售面積乘以開價加上車位價格驗算確認其案量，統計結果發現，2019年有1.5兆億元的量體，主要是各地建商在重點重劃區大量體推案，產生加成效果。 進一步檢視各縣市狀況，新北市以近4,000億元推案量登上榜首，全年度又以板橋江翠、三重仁義、二重疏洪道重劃區供給量大增，推升新北市整體推案量能；第二名台中市全年推案量2,835億元，主要受惠捷運綠線、水湳經貿園區等建設利多議題。 高雄市則是第三名，由三民、前鎮及鼓山市區小宅量體撐場。
為帶動區域發展，高市府擬與國產署合作，推動廣達9.6155公頃（約2.9萬坪）的衛武營特定休閒商業專用區開發，容積率420%、建蔽率70%，可建築樓地板面積逾12萬坪，預計採設定地上權模式招商，規劃百貨購物中心、國際觀光旅館、藝文展演、電影院、特色餐廳等設施，透過捷運橘線與駁二、大東藝文特區串連呼應，朝向鳳山新都心方向發展，結合周圍商業區開發，有利推升鳳山房市成長。
依據高市府開發構想，考量都市發展政策變動及成長之背景，本計畫範圍之發展構想係以「轉型成長核心」為主軸，藉由國產署公有非公用土地的釋出，縫補過去封閉且阻隔都市發展之留白地區，並且提供公共設施資源讓民眾使用，對都市成長產生正向影響。特定休閒商業專用區應配合衛武營藝術文化中心「南部兩廳 院」之定位，結合輕軌、捷運系統、捷運場站聯合開發，成為鳳山市新興之休閒娛樂場域。 衛武營特定休閒商業專用區具備街廓面積較大且完整，鄰近都會公園、藝術文 化中心、捷運站、公車轉運站等優勢，以「藝文」為特色主軸，朝藝文展演、國際級觀光住宿、文創精品消費的方向重新定位。除了補足鳳山地區目前所不足的消費、休閒及觀光場域外，也與高雄其他觀光景點、百貨商圈做出不同區隔、 獨特的組合，並期望能與高雄橘線西側西子灣、駁二藝文特區相呼應，成為橘線東側的觀光發展起點。
本案未來擬以設定地上權方式辦理開發，藉由設定地上權開發方式以有效規範及管制本特定商業專用區發展模式及土地使項目，以符合大高雄地區整體藝文之發展，並創造新興藝文商業據點。另為考量基地整體規劃，避免小面積零星開發造成土地資源資浪費，於土地使用分區管制規則訂定最小開發規模，以形塑地區整體意象。 本特定休閒商業專用區所提供的機能，將圍繞以「藝文及觀光周邊服務」為核心，提供豐富且活潑的場所空間，主要機能應包含有：提供表演團體、觀光人潮的住宿及休閒空間，可朝向國際級觀光飯店、酒店的形式發展；滿足相關會議及展演需求的會展空間、藝文空間；結合藝文特色，發展精品、文創類型的購物中心、百貨；支援服務前述活動的多類型餐飲及視聽娛樂空間。
規劃構想包括：A區段-「文創+消費」空間，可提供如文創百貨、精品購物中心等高層級消費空間。B區段-「綠意+多媒體+藝術」空間，善用既有綠色資源，結合表演藝術、文化展演、多媒體（影像/聲音）活動，朝向「綠意+藝術+多媒 體」的多層次文化園區型態發展，可提供如藝術聚落、戶外表演舞台、環境教育中心、多媒體展示中心等多層次空間。C區段-「住宿+會議+展覽」空間，提供如觀光飯店、會議中心、展覽場等空間，並以人行通廊留設劃分發展區段。 華友聯集團董事長陸炤廷認為，本案土地使用分區為特定休閒商業專用區，未來配合整體周邊現有資源，包括衛武營藝術文化中心之人潮吸引力，以及國泰路以東商業區發展，可望成為結合文化與商業之新興觀光據點。 市調資料顯示，目前衛武營特並休閒商業專用區周圍，包括國泰自辦重劃區規劃的商業區，台糖也打算推動商業區開發，串連衛武營整體發展，商業區單坪土地行情達120~140萬元。
投資客小心，中南部也出現房價倒掛、即預售屋賣得比新成屋便宜，其中高雄整體差距2.1萬元最多、單一行政區則是台中西屯價差3.1萬元，專家提醒，預售屋「賣不了未來價」，顯示房價高居不下、近市場天花板，且因現階段市場餘屋量大，去化速度慢，房價倒掛現象往後仍會繼續發生，投資不建議貿然進場。 據屋比房屋最新調查，中、南部預售屋房價出現倒掛，目前六都屋齡5年內新成屋的網路待售物件，台中預售屋每坪約26.1萬、新成屋約28萬、價差1.9萬；台南預售屋每坪約20.8萬、新成屋約22.3萬、價差1.5萬；高雄預售屋每坪約22.7萬，新成屋約24.8萬，價差2.1萬最大。
屋比房屋總經理葉國華說：「房價倒掛，主要是因為新屋賣不掉像是塞車一樣，所以建商推新案如急著銷售，就會調降推案價格，尤人口仰賴外地移入的新興重劃區會特別明顯，像是淡水地區當初推案價喊到3字頭，現在不過剩2出頭。」 其中行政區房價倒掛最嚴重的為台中西屯，預售屋新屋單價34.5萬，價差3.1萬，屋比房屋指出，目前西屯區新屋待售量有3013戶，今年前3季屋齡5年新屋交易累計64件，去化非常緩慢。其中，中科商圈37.6坪2房預售屋產品，單價26.5萬，但區域內的1年新成屋，36坪單價卻達37.7萬，差距非常大。
葉國華認為說：「因市場餘屋量過大、短期房價無法創高，整體房價倒掛現象往後還會繼續發生，預售屋賣的比新大樓便宜只是銷售話術，消費者進場更要謹慎。」 中信房屋西屯黎明加盟店經理文奕夫則認為，預售屋與新成屋價差，和建商品牌及地段都有關係，以台中12期重劃區為例，在地知名建商惠宇建設3年新屋單價約34.5萬，而寶佳機構旗下勝美建設的預售屋，單價反而僅約26至30萬間，就是品牌差異所在。 值得一提的是，《住展》雜誌統計指出，北台灣近期亦有相同倒掛現象，11月宜蘭預售屋每坪約19.1萬元、較新成屋便宜約2.9萬元；新竹預售屋每坪22.1萬元，較新成屋便宜1萬元。
橋椿金屬（2062）30日在法說會表示，公司已核准台商回台投資案、總金額16億元，目前已支出在中科廠房與設備金額共達1.42億元，及營運周轉金4.62億元，公司明年有機會將總金額16億元額度全部執行完畢，屆時公司希望從目前衛浴零組件生產，再增加一部分組裝衛浴成品件，藉以擴大公司營運規模。 法人說，橋椿今年前11月合併營收56.42億元、年減9.36％，因今年客戶拉貨心態仍保守以對，粗估橋椿今年合併營收可能低於去年67.36億元。不過橋椿表示，因貿易戰氣氛已趨於穩定，預料往來客戶明年產品拉貨可恢復以往水準，2020年營運有機會高於今年。
橋椿的台商回台投資案總金額16億元，其中，廠房4.08億元、設備5.92億元及營運周轉金6億元，目前已支出在中科廠房與設備金額共達1.42億元，及營運周轉金4.62億元。 橋椿是全球廚房衛浴產業中，裝飾設備鋅壓鑄零組件領導製造商。橋椿服務零組件產業全球市場規模達45億美元，其中，橋椿與國際知名水龍頭品牌客戶，包括美國科勒（Kohler）、美標（American Standard）、摩恩（Moen）及日本東陶（TOTO）等約20家大客戶，建立了長期緊密的夥伴關係，而橋椿所有往來客戶在北美與歐洲市場的市占率達六成以上。
橋椿透露，明年執行目標，短期方案解決產能瓶頸及優化大陸勞工管理，目前廣東省肇慶市、珠海市鋅/銅製品專業製造廠，員工總數逾3,500人，但因每年農曆春節過後，都有招不到工的情況，目前公司正設法積極招工，以因應大陸農曆年後的勞工短缺現象。 至於長期對策，公司將持續進行三階段自動化計畫，藉以提升生產效率和品質；而台中新廠的生產研發中心產能擴充，及拓展管理團隊，以因應未來成長。
大同宣布，大同轉投資持股近四成的華映今（30）日召開股東臨時會，通過與債權銀行、聲請查封債權人、相關單位討論，取得共識後，將處分楊梅廠及龍潭廠資產、土地、廠房暨生產線等主要財產。 大同表示，大同對華映綜合持股約39.67％，華映為籌措資金償還員工債權及有擔保及無擔保債權，以及支付資產處分期間之相關營運維持費用，華映計畫與債權銀行、聲請查封債權人、相關單位討論取得共識後，處分楊梅廠及龍潭廠資產、土地、廠房暨生產線等主要財產，這項議案提至華映今日股東臨時會，經代表已發行股份總數二分之一以上股東出席、出席股東表決權三分之二以上同意決議通過。
陽明山一間三合院日前委託陳姓房仲，在591刊登廣告出售，權狀約49坪，開價達3.6億元，不輸頂級豪宅。價格驚人，不過陳姓房仲表示，不少人感興趣，親自上山看屋，有人打算保留下來自住，也有人打算拆掉改建洋房別墅。 這間三合院位於士林區東山路25巷，已靠近文化大學。外觀保存良好，除了正身，兩側護龍、稻埕也都很完整。 陳姓房仲表示，這間三合院目前屋主是一位專門收藏老建築的民眾，收藏已十多年，由於房子外觀保存良好，過去曾借給中國信託拍攝公益廣告、台南市文化局拍攝知名作家葉石濤紀錄片以及大學生拍攝畢業作品等。
目前還存在的三合院，多有七八十年以上，甚至上百年歷史，但這間三合院屋齡僅49年。陳姓房仲表示，這是謄本登記時間，實際屋齡可能更早，另外權狀坪數也僅包括三合院面積，部分土地因未登記並未計入。 陳說，這間房子為保護區合法建地，可以改建地下一層，地上三層洋房，不過，目前來看屋的，年紀稍大的都偏向不改建，打算買下來自住重溫舊夢，年紀輕的，則多打算想買下來改建別墅。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，該物件保留三合院古厝，且庭院戶外面積大，頗具特色，除了吸引退休自住的買家，也適合發展休閒餐廳，尤其不少遊客喜歡上陽明山泡溫泉，吃土雞野菜，體驗農家樂，復古風頗具市場。不過這類餐廳多半只在周末人潮熱絡，平常冷清，加上國內餐飲業競爭激烈，投資是否能如期回收，需多加評估。
房仲龍頭信義房屋(9940)今(30)日公告指出，旗下子公司Sin Chiun Holding Sdn. Bhd.取得馬來西亞沙巴土地使用權，面積達101.7公頃，折合新台幣5.98億元。這是繼9月份信義房屋斥資近10億元買地後，再度加碼沙巴土地使用權。 公告內容指出，信義房屋子公司Sin Chiun Holding Sdn. Bhd.向非信義房屋相關人 M.T.& D.R. Sdn. Bhd.，取得馬來西亞沙巴土地，面積達101.7公頃，折合約1.017平方公里，交易總價相當於馬幣8,250萬元，折合新台幣約為5.98億元。
回顧今年9月，當時信義房屋公告以馬幣1.375億元（約新台幣9.8億元），購入馬來西亞沙巴環灘島土地使用權，使用年限77年，面積約60多萬坪，相當於201.6公頃。 據悉，上回信義房屋購入沙巴該島土地約一半面積，主要是看好未來性佳，目前購置的土地低度開發，自然環境狀況相當好，且信義房屋預計在購入島嶼上，打算開發觀光旅遊產業，但具體規劃與細節尚未確定，包括渡假村、飯店或是海島型住宅等都有可能，意味著信義企業集團除房仲本業、開發事業外，也正式跨入觀光旅遊產業。 因此時隔三個月後，信義房屋再度加碼買入馬來西亞沙巴土地使用權，也被外視為跨入觀光旅遊產業的企圖心強烈。
北高雄商圈發展迅速，帶動購屋買氣集中，刺激實力派建商，紛紛在北高雄商業區購入大筆精華地，繼10月份天玉集團旗下龍騰建設以總價18.4億元，購入高鐵左營站前重和路與華夏路口約1189.6坪商四角地，每坪價格約155萬元，昨(27)日下午該集團旗下的上櫃建商鑫龍騰開發(3188)，公告以總價6.35億元，購入瑞豐商圈文信路、明倫路口，一筆約493.37坪商四土地，每坪成交價約128.7萬元，北高雄商業區高容積土地，成為建商鎖定開發重點目標。
3月初京城建設(2524)公告，以總價約19.87億餘元、每坪229萬元，購入農十六特區至聖路林皇宮旁停車場約867.91坪商四土地後，京城建設5月中旬以總價約16億1922萬元、每坪153.1萬元，購入北高雄左營區新民段159、160地號，位於捷運紅線R15生態園區站旁，文強路、重上街、重化街口，原為玫瑰精品汽車旅館約1057.57坪商四土地。 鑫龍騰開發5月下旬，也公告以總價6.34億元，購入高鐵左營站前重信路與文川路口約446.7坪商五角地，每坪價格約141.9萬元，預計於明年推出「鑫高鐵2期」，採超高層25~35坪的2~3房產品，基地距高鐵左營站僅約300餘公尺；10月份龍騰建設以總價18.4億元，購入的重和、華夏路約1189.6坪商四基地，每坪價格約155萬元，產品類型仍在規劃中。 鑫龍騰開發昨日公告購入的文信路、明倫路口493.37坪商四土地，位於鼓山區龍華段八小段2222地號，目前為古早人理容院，基地鄰近瑞豐夜市、三民家商，距漢神巨蛋百貨僅約3~5分鐘車程。
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