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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
產業新聞
2019年房市明顯回溫，根據永慶房產集團調查顯示，針對2020年第1季房市走向，全台有57％消費者擔心餘屋帶來房市賣壓，其中這群消費者有67%擔心桃園市，68%擔心高雄，不過，民眾依舊認為房地產仍是消費者資金避險的首選，占比雖較上一季略減，但依舊有32%。 永慶調查結果顯示，全台共57%消費者擔心大量餘屋帶來房市賣壓，擔憂情緒最高的落在高雄市，占比達到68%，其次是桃園市的67%，台北市及台中市則分別達到58%、57%，台南市民擔憂情緒占比只有42%。
不過，在房市低利、高成數的購屋條件下，調查結果顯示，消費者依舊認為房地產是資金避險的首選，雖然占比略降3個百分點，但仍有32%占比，遠高於排名第二位、占比25%的黃金，以及占比18%的定存。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，2020年國內經濟持續緩步復甦，同時有台商回流、轉單效應發酵，今年經濟前景值得期待，但仍有貿易戰、超額供給與房市政策三大變數，加上自住仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，來賣壓是否能穩定去化，成為2020年房市交易值得觀察重點。
台北市政府繼調降單一且自住的房屋稅率為0.6%後，再取消五層樓以下房屋設有電梯的加價規定（即房屋稅額再加20%），將於2020年7月起實施，民眾於2021年5月繳納房屋稅時可更有感。此外，北市府昨（31）日也在居住正義2.0記者會上強調，北市率全國之先，將實價登錄揭露的地號或門牌區間從原本的30號縮小為10號。 北市府地政局解釋，北市都市化程度高，若以門牌30號為一個區間，房價落差仍然很大，因此決定將實價資訊揭露的地號或門牌區間，從30號縮小為10號。 台北市稅捐處昨日表示，台北市已進入高齡化社會，對電梯設置需求日益普遍，考量行動不便者的生活需求，並鼓勵合法建物加裝電梯，提升市民居住品質，經審議通過，取消五層樓以下房屋設有電梯加價課徵房屋稅的規定。
不過，稅捐處強調，第五層樓若為增建視為違章建築，不屬於取消範圍，仍維持加價課稅。 稅捐處舉例說，五層樓鋼筋混凝土造、35坪、25年的住家用公寓，裝設電梯要繳3,000元房屋稅，取消加價後，繳納的房屋稅約2,500元，可適度減輕租稅負擔，並維護人性尊嚴，提供市民更安全便利的生活。 稅捐處指出，北市府從保障自住觀點，自2017年7月1日起對於全國單一且自住、辦竣戶籍登記並符合都市計畫規定可作住宅使用的房屋，透過稅基折減16％，使房屋稅實質稅率由1.2％降至1％。現為加強保障市民基本居住權益，將房屋稅基折減提高為50%，相當實質稅率降至僅0.6％。 台北市長柯文哲昨日舉行居住正義記者會，他認為房子分兩種，一種是用來住的，一種是用來炒的，如果只有一間房子，而且戶籍在裡面也實際住在裡面，那就是生活必需品，就用輕稅。 柯文哲表示，台北市府創全國之先，先讓單一且自住的房子的房屋稅降到0.6%，至於對擁有多戶的人來說，他希望能透過立法的程序來提高房屋稅。
根據各地政局昨（1）日公布，2019年12月買賣移轉棟數有三都率先揭曉，桃園市、台中市兩都單月站上4,400餘棟，分別年增五成與兩成；高雄市則守穩3,000棟大關，也較2018年同期年增一成。統計這三都2019年全年，桃園市達到4.03萬棟，年增16.8%，台中市也來到4.34萬棟，年增9.1%，高雄市則落在3.72萬棟，成長11.9%。 房仲業者表示，2019年桃園市、台中市房市交易量回神，除了受惠年前大量交屋潮，建設利多也帶動剛性買盤。至於雙北市及台南市，預計今日公告。 三都地政局元旦公布，2019年12月桃園市單月買賣移轉棟數噴量達到4,466棟，月增13.8%，年增五成，台中市也飆增到4,425棟，與上月相較成長三成，年增19.8%，高雄市則守在3,054棟，與上月微減1.8%，年增一成左右。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，以12月單月移轉棟數表現來看，桃園市交易熱區主要落在桃園區、中壢區，台中市也以北屯區為首，除了買氣不畏總統大選影響，桃園市及台中市年底前也受惠大量交屋潮，推升12月買賣移轉量。
此外，桃園市與台中市近年也因建設利多，吸引剛性買盤進場購屋。張旭嵐指出，桃園市因重大建設陸續動工與進駐，桃園航空城計畫2020年可進入實質開發階段，加上台商回流，2019年桃園最不動產交易亮眼，企業錢進桃園購地設廠，可望增加就業機會，也帶動周邊房市。 至於台中市單月年增量也近兩成，張旭嵐表示，台中市近年重大建設不斷，捷運綠線即將通車，水湳經貿園區陸續動工，而海線地區也有多項發展計畫，政府為增加台中國際機場容量，投入近10億進行二航廈改善計畫，並推動「大台中山手線」、「捷運藍線」等聯外交通建設，相對也吸引建商進駐，2019年推案和土地開發案都顯得火熱。 住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，2019年雙北以南房市交易明顯回溫，12月桃園及台中市並未受到總統大選干擾，顯示自住買盤回溫的情況下，不易受到選舉干擾，展望2020年，第1季恐受到農曆年節及2月工作天數影響，回溫狀況有限，但預期第2季後買氣應能再接再厲、逐漸穩健。
二○二○年各直轄市、縣市公告地價及公告土地現值出爐，內政部統計全國公告地價較二○一八年調降百分之○點六六，全國公告土地現值則較二○一九年調升百分之○點七二，相較上期及去年而言，仍維持平穩。其中台中市公告地價大降兩成，主要是因為市長盧秀燕選前承諾調降地價稅。 內政部表示，二○二○年全國公告地價，扣除台中市大幅調降以外，公告地價占一般正常交易價格為百分之廿點九二，與二○一八年的百分之廿點○二相當。 台中市公告地價調降幅度高達百分之廿點○六，據市府表示，是因多方考量各項因素審慎評議，同時兼顧地方施政需要、財政收入與人民稅賦負擔，導致這次公告地價降幅較為明顯。
在公告土地現值部分，據內政部統計，二○二○年與二○一九年相比，各地方政府普遍隨當地一般正常交易價格變動情形調整，以連江縣百分之三點二九及桃園市百分之二點一二調幅較大，其餘縣市均微幅變動，預計全國平均調升百分之○點七二。 至於個別宗地公告土地現值方面，二○二○年全國最高價宗地「地王」仍與二○一九年相同，為台北市信義區台北一○一金融大樓，二○二○年公告土地現值每坪約達五九五萬元。 內政部表示，公告地價及公告土地現值分別為課徵地價稅與土地增值稅的參考依據，由地方政府依據市場買賣案例或收益實例價格查估，經召開說明會及地價評議委員會評議後，在一月一日公告，民眾可在各直轄市、縣市政府地政局網站及內政部地政司網站查詢。
據內政部統計，目前包租代管社會住宅共5,701戶，一般宅包租代管共3,699戶，推行初期速度雖較慢，但已慢慢升溫，仍集中在雙北、桃園、台中。內政部官員表示，包租代管的專業人力、合法登記業者、公會已具規模，整個租賃市場架構已成形，2020年將持續力推包租代管。 包租代管第一期計畫僅針對六都試水溫，內政部去年10月起推出第二期計畫，不僅有擴及全國各縣市的縣市版計畫共1.5萬戶，另外也推出由國家住都中心與六都地方公會合作推動的公會版5,000戶，合計共2萬戶，將延續到今年，成為重點施政之一。 內政部地政司長王靚琇表示，目前租賃業者從事包租代管，主要火力仍集中在社會住宅，主要因為政府提供補助，未來租賃市場逐漸壯大後，業務將拓展至一般宅包租代管，整個產業會更加蓬勃發展。 王靚琇指出，目前受訓的專業租賃人才已有四、五千人，登記合格的租賃業者也超過500多家，12個縣市地方公會、全國聯合公會都已成立，整個租賃市場架構可說是相當完整，後市可期。
王靚琇坦言，推動包租代管過程中，發現需求端非常強烈，但身為供給端的房東卻有許多仍未放下「戒心」，部分是擔心要繳更多稅，部分是尚未擺脫傳統對於社宅的刻板印象，不願意釋出房源。 對此王靚琇表示，政府對於包租代管祭出許多補助、租稅優惠，對房東而言是利多，未來會持續透過宣傳，讓更多房東加入包租代管。 內政部統計，目前全國社會住宅包租代管戶數共5,701戶，雖距離第一期目標的一萬戶仍有距離，但內政部推出包租代管社宅第二期計畫後，共分為縣市版、公會版雙管齊下，由地方政府、國家住都中心、租賃公會共同推動，可望為租賃市場加溫。 截至去年12月20日，六都當中又以台中市媒合情形最佳，共已媒合1,385戶；其次則是桃園的1,211戶，台北市、新北市分別有1,166戶、1,002戶。
美中貿易戰引發台商回流，加上考量產業未來發展需求，科技部估計至2030年，科學園區新增用地需求約600公頃。首波開發將依序鎖定新竹寶山32.72公頃、高雄橋頭185公頃、以及擴建南科台南基地約150公頃三處產業用地，並規畫三年後開發完成到位。 其中，新竹寶山園區現規畫為台積電3奈米研發中心及試量產基地；台南基地擴建，則將作為台積電未來新製程備地之用。 科學園區開發向來是各縣市兵家必爭。執政黨在2018年九合一選舉時承諾要將高雄橋頭新市鎮納入科學園區；2019年立委補選，台南選情激烈，前行政院賴清德在輔選時表態，南科台南基地必須擴建。 針對高雄橋頭新市鎮納入科學園區，行政院已於2019年底核定籌設計畫，內政部營建署辦理變更計畫，並已於2019年10月29日經內政部都市計畫委員會審議通過；緊接著，科技部將啟動環評作業，預計於2020年底提送二階環境影響評估報告書。
至於台南基地，科技部早有擴建的構想，主因為台積電3奈米製程落腳台南後，台南基地已飽和；有鑑於台積電未來更新製程之需要，必須提早備地。科技部現進行可行性評估，預計今年上半年就要提出籌設計畫。 科技部長陳良基表示，目前半導體產業擴廠較積極，用地需求高，因此台南基地擴建、橋頭園區產業進駐都有半導體業，尤其台南基地擴建，更將定位為全世界最先進半導體聚落；陳良基強調，除了半導體業外，像是精密機械、航太、生技，科學園區也都歡迎，希望維持科學園區多元性。 進度最快的是新竹寶山園區，規畫將做為台積電3奈米研發中心及試量產基地，目前已通過環評，竹科管理局長王永壯表示，預計2020年開春動工，力拚2021年完成開發。 陳良基表示，因應如AI、航太、AR/VR、IoT等新興產業發展，並考量群聚效益及開發效益，以及廠商需求，從產值保守估算，至2030年園區土地應逐步擴增600公頃，做為儲備用地。
連鎖咖啡館「伯朗咖啡館」年底前連收7店，1月底還要再撤淡水門市，業者表示，這是正常的體質調整，這些店的點位、營收都不如預期，轉型後經觀察，表現仍有落差，於是決定關店。未來有合適地點仍會展店，但不預估數字。 據了解，伯朗咖啡館原有46家門市，去年底收7店，目前維持39家門市。半年前，伯朗咖啡館大舉轉型，除醫院、學校的門市外，全面轉型咖啡+餐酒館的複合式餐飲，將旗下的柏克金啤酒導入，並全面升級餐點，改採「現點現做」，雙品牌、複合型態，在業界創下先例。此外，也朝「精品咖啡」邁進，推出各種產地豆供選擇。業者表示，「品質」是競爭核心，至於轉型半年，還在觀察階段，可確定的是會朝此計畫持續進行。
至於網路媒體報導，員工爆料「內部人事大地震」、「督導被降職為烘豆師」等「內幕」，金車集團回應，絕無此事，關店的員工可優先選擇轉調，但也有部分員工因職涯規劃或工作地點不適合，選擇合法資遣。
台中市11期重劃區的崇德路三段，美食商家群聚，餐飲、生活機能便利完整，有「下一個公益路商圈」之稱，近期更陸續有知名連鎖餐飲業者如屋馬燒肉、路易莎咖啡等，都鎖定崇德路商圈入駐，使得周遭房價連連攀升，就連影城業者也看好這塊「寶地」，有望在此插旗引進當地居民最引頸期盼的電影院。 而高單價的星巴克近年來被認為是商圈發展的指標性店面，原先光在崇德路上就有3間分店，不過之後卻相繼熄燈，僅剩下擁有得來速服務的旗艦崇德昌平門市；即便如此，目前店面數已正式超越星巴克，成為咖啡業新龍頭的平價品牌路易莎，則接手原星巴克崇德門市地址，要打造與常見店面不同之室內90坪、室外30坪度假風格獨棟店面，業者透露對該店有很高期許，租金目前為台中所有店面中最高的，台灣房屋松竹11期特許加盟店店長黃雍翔預估每月約12~15萬元。
曾被譽為「台中最難訂位的燒肉店」的屋馬燒肉，以貼心服務和新鮮美味食材聞名，在全台雖已有4家據點，但每家都大排長龍、預約不易，不過目前屋馬就選在台中崇德路上插旗開設第5間分店，並已於12月4日開始試營運，排隊人潮依然驚人。黃金地段讓周遭租金價格也連帶抬升，黃雍翔透露，屋馬附近爭鮮壽司旁的大面寬角店，目前1、2樓租金每月也開到13萬元。
不只店租租金高，11期房價也是相當火熱，春耕不動產捷運總站店副店長許家偉說明，先前國泰建設曾在昌平路與崇德八路購入一筆基地面積1153坪、每坪單價88.8萬的住宅區建地，將11期崇德路周邊價值帶到另一個層次。加上附近還有仁美國小明星學區加持，捷運綠線明年也將通車，黃雍翔說：「目前當地5年內新成屋價格每坪單價約為25~30萬元，就連10年左右的中古屋每坪也要21~25萬元，成為近年房價行情指標。」 黃雍翔表示，居住在11期的居民，都有一定財力，也有不少外地客買該區房子來投資用，即使像是星巴克、春水堂等單價稍高的餐飲品牌，也是常常客滿、需要排隊。而在商圈成熟度高、民眾消費力強的情況下，自然就會激起更多業者進駐的，黃雍翔透露，有聽聞像是秀泰影城、星級酒店和賣場等，都已經有在接洽、考慮進駐北屯區。當地民眾吳小姐聽聞後開心說道：「以前小孩想看電影都要特別載他們去到西屯區，北屯這邊就真的缺一個影城了，如果業者願意進駐就完美了！」
逢甲商圈身為台中「一級戰區」，是當地人和外籍旅客都愛朝聖的必去之地，店舖租金每月平均10~20萬起跳，可說是寸土寸金。而最近，熱鬧的逢甲福星路上，有間黃金角間店面要出售，開價5580萬元，然而仔細一看，整棟透天建坪不到8坪，換算起來每坪開價近700萬元，令人吃驚。 該待售物件為屋齡約47年的2層樓透天建築，建坪7.99坪、地坪僅4.85坪，雖然坪數迷你，售價卻要5580萬元，每坪平均698萬元。當地房仲業者透露，該物件當初第一手就以4200萬元購入，目前店面月租金約15萬元，加上位處逢甲夜市黃金地段，攤位業者並不追求大坪數，只求位置好；一樓店門口從早到晚都有不同業者輪流擺攤做生意，白天下午晚上都可以營業賺錢，因此投資報酬率高。
無獨有偶，知名節目主持人陳斐娟在2013年時，也在夜市主幹道的文華路上，以總價6700萬元購入一間坪數僅6.9坪的小店舖，一坪近千萬元的價格，寫下當時商圈單價最高紀錄，顯見逢甲商圈因店租節節高漲，店家選擇「極小化」店面的趨勢，連一根柱子、一面牆都可以拿來做生意。 對此，群義房屋中科加盟店店長林承亮分析，這些都屬逢甲正精華地段的「一級產品」，可帶來的商業價值、租金投報率都相當高，加上該物件位處角間、更具優勢，因此開價在當地算是合理，不過有些偏高。至於陳斐娟重金買下的物件，位在更加熱鬧的逢甲夜市正中心，地段更好、坪數更小，不過由於這類物件十分稀有、釋出量極少，買來出租完全不用擔心沒人要租，屬於不怕虧錢的「金雞母」物件。 只不過，林承亮也表示，目前由於陸客變少，確實使逢甲商圈受到衝擊，消費力道減弱，因此店面租金相較以往，也已無法開得那麼高。
桃園市政府積極規劃並推動市中心區老舊建築及閒置公有土地更新活化作業，而近期公告招商地「建國一村南區段」、「復興路」2大公辦都更案，將於14日舉辦聯合招商說明會。 市政府指出，本次公告招商之復興路基地與建國一村南區段基地分別位於桃園區、龜山區市中心區，周邊環境成熟、交通便利，未來在鐵路地下化、桃園捷運綠線、棕線陸續完工後，均將成為捷運路線及場站周邊重要發展核心節點，極具開發潛力。
其中，建國一村南區段基地位於龜山區萬壽路二段、山鶯路交叉口東南側，鄰近桃園火車站、桃園巨蛋及龜山工業區，土地面積合計513.6坪，使用分區為住宅區，權屬單純皆為國防部政治作戰局管有之土地，無地上物，目前現況為停車場使用。 另復興路基地位於桃園區安樂街、民生路、復興路及朝陽街二段街廓，距離桃園火車站僅5 分鐘步行程離，周邊人口集聚、商業活動興盛，土地面積合計718.4坪，使用分區為商業區，公有土地約佔72.17%。 桃園市政府只初，透過公、私部門的協力合作，桃園市已完成中壢區中興巷及桃園區東門停車場兩處公辦更新招商，其中中興巷公辦更新案已於2019年年底開工，而這次公告招商地建國一村南區段、復興路基地也將於14日舉辦聯合招商說明會。
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