|
|
歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
電話：(02)2579-3722 / 0800-589-920
傳真：(02)2578-4950
地址：台北市松山區八德路三段219號6樓
聯絡窗口：
黃宣慈主任(Mia #230) 王詠樂主任(Zora #212) 陳盈如(Becca#235)
.jpg)
房產新聞
產業新聞
新北市政府於今（6）日公告迅行劃定新莊區中正路新生巷附近社區為更新地區。新北市府指出，該社區經結構安全耐震詳評鑑定結果為「有立即危險，建議拆除重建」，且住戶已凝聚共識朝都更重建辦理，故新北市政府協助劃定更新地區，讓都更事業計畫送件門檻降低，加速都更推動。 新北市府說明，新莊區中正路新生巷附近社區，面積約1,905.13㎡，現況為地上四層建築物，共計有56戶，建築物已有鋼筋鏽蝕及梁柱龜裂等現象，經耐震詳評鑑定屬「有立即危險，建議拆除重建」，社區對於辦理房屋重建已有共識度，藉由劃定為都市更新地區，降低都更事業計畫送件門檻，邁向重建家園。
新北市府表示，為了優先協助危險建物住戶遠離危險，新北市府派人進場協助社區溝通，傳遞正確推動都市更新的觀念及告知法令規定，針對社區問題，提出解決對策。 經耐震詳評或海砂屋鑑定為建議拆除重建者，皆為新北市府推動之「都更三箭」行動策略優先對象，社區住戶在安全第一的前提下應努力整合、凝聚共識以加速重建。
房市統計2019六都行政區交易量，桃園區去年成交近萬件，達9932件，連續兩年排名第一，中壢、淡水分居二、三名。 台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，桃園捷運綠線動工、台鐵地下化通過環評後，桃園買氣加速回升，桃園區建案多，房價二字頭，不只吸引桃園人，也吸引台北客，購屋熱加上交屋潮，讓桃園區連兩年拿下交易王寶座。 六都近日陸續公布去年12月買賣移轉棟數，合計六都全年共23.2萬棟，較2018年成長9.4%，自2016年後，連續三年成長，其中桃園市年增16%、約5800棟，六都最多。
觀察六都各行政區交易量，前兩名都在桃園市，桃園區全年9932棟第一，中壢區8198棟第二。其他擠入前十名的，包括淡水區、板橋區、北屯區、西屯區、新莊區、中和區、汐止區、新店區。前十名中，六個位於新北市，桃園、台中各兩個。 張旭嵐表示，中壢區近年交易量一直名列前茅，主要是區域生活機能成熟，近年雙北人口移入桃園，除了桃園區，就屬中壢最熱門。
由於桃園航空城進入實質開發階段，青埔房市快速回溫，預料桃園、中壢未來一、兩年內仍會稱霸全國。 排名第三的淡水，去年成交7004棟，較2018年減少3.1%，主要是前一波買氣所帶來的交屋潮高峰已過，隨交屋量減少，移轉棟數也下滑。目前淡海推案仍多，近年買氣回升不少，預料短期內移轉棟數仍會維持在一定高點。 板橋情況也相同，因交屋量減少，移轉棟數雖排名第四，但年減16%，減幅超過淡水。 其他入榜交易量前十名的行政區，以新莊區年增21%、逾千棟最多。新莊區是這一波房市反轉重災區，尤其是新莊副都心，房價從五、六字頭，跌回到四字頭，最低甚至殺至三字頭，房價重挫帶動撿便宜買氣，許多成屋快速去化，大幅推升交易量。
雙北捷運網絡發達、交通便利性高，多數人喜歡沿捷運站點而居，致使周邊房價在房市多頭時漲勢驚人、空頭時相對抗跌；根據2019年實價登錄，現階段已通車的捷運線，以士林站、公館站因新成屋拉抬行情，致使房價上漲較多，後山埤站則因剛性買方追價而價漲，但由於屬北市門牌，價位又相對親民，中古電梯大樓單價約6-7字頭，因而受到購屋族歡迎。
信義房屋統計雙北捷運線2019年1-10月實價登錄交易價格，淡水信義線「士林站」均價93萬元，較去年同期增加29%最多；其次為松山新店線「公館站」年漲16%、均價為90萬元；板南線「後山埤站」則以均價漲幅14%排名第3，平均單價為71萬元。 針對士林站房價漲幅最大，信義房屋士林文林店店長袁鴻祥分析，主要和整體房地產回溫有關，加上士林站地段佳，屋齡10年內大樓單價約80-90萬元，3-4房總價較高約4000-6000萬元，近期新成屋更成交每坪約100-110萬元，以致房價漲幅較大，中古華廈則以2000-3000萬元為主流。 公館站同樣因為新成屋拉抬行情，信義房屋台大店店長洪督凱表示，公館站商業機能強，周邊新成屋每坪約8字頭，近台電大樓站新成屋行情更高，單價甚至破百萬元，造就今年均價上漲多，中古屋行情則持穩。
「後山埤站房市自第三、四季明顯回溫，部分買方甚至因剛性需求而追價，致使今年交易價格提高5-8%」，不過信義房屋忠孝玉成店店長李權益表示，由於後山埤站房價在北市而言相對親民，屋齡20年內一般電梯大樓、華廈，單價約75萬元左右，屋齡逾25年則約68萬元上下；並以總價2000萬元內的2房大樓華廈、3房國宅，和總價約1500-2000萬元的公寓，最受到買方歡迎。
高市去年建物買賣移轉棟數達3萬7250戶，較2018年上揚11.9%，然而數據反應房市回溫買氣提升，但未來景氣或許不像數據那麼樂觀。龍悅廣告統計結算至1月5日高雄大樓建案供給發現，目前待售個案高達264場，待售戶數約3萬1126戶已創縣市合併後新高，當中87%屬預售僅13%為成屋，於成屋市場中1字頭房價僅佔全體2成，但佔整體過戶數達5成交易量。
高市近年來預售供給大幅增加，依統計發現目前預售大樓達142場戶數約有2萬7181戶，佔整體供給量87.3%，當中預售大樓最多位於三民區達5611戶，其次是楠梓區3262戶，另包含左營、苓雅、鳳山與橋頭均有突破2000戶，而前金與仁武均有超過1500戶，無論市區或市郊均呈現供給大幅提升現象。 龍悅廣告協理吳季濃指出，若不扣除部分已去化預售量計算，成屋餘量僅佔總銷售量13%，也就是說高雄已公開大樓銷售市場每10場就有8.7場為預售，只有1.3場為成屋，值得留意的是在成屋市場中1字頭房價區包含楠梓、鳳山、仁武、小港佔整體成屋供給僅2成，有8成屬於2字頭以上房價，但這些1字頭區段過戶數卻接近總過戶數5成，換言之目前新成屋房市有一半購屋族選1字頭房價區。 從前年開始預售供給大幅提升，未來還有包含達麗建設「上東京」、華友聯「果貿案」等社區戶數超過300戶造鎮案公開，預售市場供給可能再創歷史新高。 高雄房屋市場調查協會
彰化市為彰化縣人口最多的行政區，有火車站、行政機關及醫療教育資源，但據房仲業者觀察，由於市區地少又貴，近年房地交易往外圍擴張，包括南興國小、精誠中學、彰南路等，為去年彰化交易熱區。 彰化縣政府地政處日前正式對外發布2020年公告土地現值和公告地價，區段7成以上凍漲，整體公告土地現值較2019年微調0.8％、公告地價也較2018年微調1.55％；並公布交易較熱絡區域包括彰化市南興國小、精誠中學附近新建案及後火車站區域、金馬路、都市計畫外東區彰南路附近區域等。
信義房屋彰美店店長謝昇樺表示，彰化縣政府公布的交易熱區均屬外圍區段，主要是彰化市區土地稀缺、房地價格上漲之後，許多建商往外圍推案，因屋齡新、房價相對親民，吸引買方目光，造就交易熱度高。 精誠中學附近和彰南路以透天推案居多，謝昇樺指出，彰南路地段偏遠、機能相對不足，因此以較低總價吸客，全新社區型透天地坪25-26坪，總價約千萬元初頭；精誠中學商圈因有學區、夜市，距車站最快約10分鐘車程，機能不差、價位較高，社區型透天地坪26-28坪，總價1500萬元上下。
謝昇樺表示，南興國小屬於大埔商圈外圍區段，2019年實價登錄有新大樓交屋，屬區域較高行情，單價約19-21萬元，3房加車位約700-800萬元；金馬路則是近國道1號交流道，具交通優勢，近2年土地交易熱絡，在金馬段、西門口段等都有土地成交，而且不少是逾千坪、總價2億以上。 除此，後火車站區域則是以忠孝國小周邊、彰美商圈為核心，中古產品居多，屋齡10-15年社區型透天和透天別墅，總價落在1100-1400萬元不等，因較市區房價便宜又兼具生活機能，買氣相當活絡。
都市生活機能決定房價，尤其是六都的精華區，房價之高讓許多想購屋的人下不了手。有位想購屋的網友在「Mobile01」po文請大家推薦，想找台灣物價便宜的地方定居，卻引出當地居民回應一個好地方，而且這個地方還在六都之中，一年包含食衣住行育樂、稅金等費用總計只要12萬元，平均花費一個月1萬元。 原po文中表示自己想找地方定居，請大家推薦「台灣物價便宜的地方」，同時希望能提供實際的物價及金額開銷數據，包括伙食費、房租、房價等，並提及能提供實際圖片更好。
有網友看到原po的提問後回應表示很多民生因素是相互衝突的，並舉新竹為例，「竹北市的房價高於湖口，但生鮮蔬果魚肉的價格，卻是湖口高於前者，主因偏遠的地方房價房租都便宜，但吃的穿的可能反過來，交通育樂更不用說」，所以原po應新分析自己花費分配再來考量何處購屋。 不過也有網友留言嘲諷說「要便宜，自給自足吧」、「菜自己種、雞自己養、電也不需要了，瓦斯去燒柴吧，要多便宜都靠你自己」、「跟父母住在一起可能是最便宜的」，有網友直接回應「應該只有嘉義市可以符合你的要求」。
怎知眾多回應中，真的有一位當地居民以數據留言回應原po，一年只要花費12萬元就能安居的地方，而且這地方還隱藏在六都之中。他表明自己住在台中市太平區勤益大學附近，因地處學區，飲食相當平價，「午、晚餐自助餐50元，飯隨你吃飲料熱湯也是，套房不到100萬元就有」。他還說附近生活機能也不錯，除醫院外，市場、超市都有，而且鄰近區域還有許多公園，坪林山也很近，想從事藝文活動時，可搭10公里免費的台中市公車看展，也能滿足育樂的需求。 他還說自己無汽機車，平時出門都騎腳踏或車坐公車，自己是住套房，一年只要12萬生活費，其中包含三餐、健保國民年金、管理費房屋稅、水電費、生活費和手機費，均算下來一個月差不多一萬就夠了，這種精打細算的方式，讓其他網友嘖嘖稱奇。
近年軟性服務成為一大關鍵，許多新案紛紛和五星級飯店結合，推出飯店式物業管理，光是去年全台就有10個建案，除了知名的「文華苑」、「西華富邦」外，就連晶華酒店也有意跨足豪宅市場。 「西華富邦」由飯店直營，提供五星級飯店的物管，成為近年北市最熱銷的豪宅之一。范厚珉攝 根據《住展》雜誌統計，去年上半年全台共有5個真飯店式豪宅案，北台灣有萬豪集團進駐的「西華富邦」、寒舍餐飲集團的「琢豐」、和艾美酒店合作的「馥華艾美」，中南部則有洲際酒店進駐的「勤美之森」、遠雄悅來飯店的「THE ONE」，總銷超過千億元。
不過，到了下半年，飯店式豪宅傾巢而出，光高雄就有3案，包括京城建設的「京城KING PARK」引進H2O水京棧服務，還有尚未公開的「大陸建設、大和房屋中山二路案」，是國內第一個與日系飯店共同開發的豪宅案，「興富發美術東二路案」則和凱悅酒店合作；北部則有「大陸建設馥敦飯店危老案」，凱悅尚萃酒店已宣布進駐。 軟性服務成新訴求 事實上，飯店式豪宅首例為文華東方酒店進駐的「文華苑」，不過當時推案後並未帶起風潮，反倒是自「西華富邦」後才引爆風潮。住展雜誌研發長何世昌指出，「文華苑」的飯店服務採外包式，最多只提供外燴服務，且簽約有期限；至於「西華富邦」由飯店直營，對住戶來說品質較穩定，就業者而言則是附加價值高、可穩固房價，因此建商及飯店業者嗅到商機，紛紛搶食這塊大餅。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣頂級富豪對於豪宅的需求，已從早期的建材設備進階到軟體的服務層面，因此近年主打高品質生活的「飯店式管理」成為豪宅案的重要訴求，顯見優質的飯店管理已是豪宅推案的「標配」，如「西華富邦」就成為近年北市最熱銷的豪宅之一。 飯店式豪宅成趨勢 建商及飯店業者看準商機，紛紛搶推豪宅結合飯店式管理，甚至有豪宅案在規劃後，後續決定和飯店結盟，像是「京城KING PARK」，去年由同集團旗下的H2O水京棧進駐。京城建設協理周敬恆說明，「不只硬體公設要好，許多客戶也重視軟性服務，因此決定和飯店合作，推出客製化的管家式服務。」他也認為，飯店式豪宅將成未來趨勢。
實價揭露，台中最貴豪宅寶輝秋紅谷，去年10月16樓戶交易，總價1.5億元，每坪近88萬元。根據謄本資料，買方為頂擎一生國際股份有限公司，即在台經營40年的美容品牌詩威特。 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，這筆交易，成交單價排名台中第二，僅次於同社區頂樓每坪97萬元。台中七期房價這一波彈升令人訝異，七期房市熱度或有機會再攀高峰。 天時地利不動產總經理張欣民表示，股市有句名言，行情總在絕望中誕生，在半信半疑中成長，台中七期現在頗有這種味道，當地是中部最大豪宅聚落，台商回流想買豪宅，幾乎是第一選擇，房價就在買方競逐中一路躍升。
陳炳辰表示，台中七期是這一波房市反轉重災區之一，豪宅案明顯滯銷，價格也下修。但從去年初開始，形勢快速轉變，陸續傳出多個豪宅案高價成交，去年4月，寶輝秋紅谷頂樓以2.69億交易，每坪高達97萬，直逼百萬。 實價資料，寶輝秋紅谷去年6月，低樓層8樓戶以1.42億交易，每坪也達85萬元。 最新一筆，今年10月，16樓交易，含四車位總面積約193坪，總價1.5億元，拆算後單價達87.9萬元。 陳炳辰指出，寶輝秋紅谷面秋紅谷廣場，距台中國家歌劇院只有200公尺，地段精華，樓高41層，2014年以83.5萬單價交易成為台中最貴豪宅，雖在2016大陸宝格頂樓戶84.6萬擠下，但近一年天價交易頻傳，再成台中豪宅一哥。
台中招商引資再傳捷報，日本五十鈴汽車株式會社（ISUZU）拓展海外版圖，昨（6）日與台中市政府簽署投資策略合作協議書，將在台中設立日本境外第一座環保商用車生產基地，初估投資金額將破百億。經濟日報提供 日方表示，這座生產基地最快會在2021年投產，至少創造200個工作機會，未來也將在台中設置研發、產學中心。(在地化組裝 提高競爭力) 值得注意的是，車王電與華德動能位於台中港加工區的電動巴士新廠，已於去年底動工建廠，預計2021年初完工、同年7月投產。業界認為，車王電與ISUZU兩家大廠相繼在台中設廠，將有助於帶動相關產業鏈的建立。
車王電與華德動能的中港新廠，投資約25億元，標榜為亞洲最先進的智動化電動巴士及底盤三電生產基地，規劃年產1,700輛整車及6,000輛底盤三電系統，並以出口為主要目標。 昨天的簽約儀式，由ISUZU海外營業第三部部長合田和生，與台中市經發局長張峯源主持，在市府副祕書長朱康震見證下，雙方簽署投資策略合作協議書。 ISUZU為日本歷史最悠久的卡車製造商，主要生產重型、中型、輕型卡車、公共汽車及汽車發動機，產品銷往全球120個國家和地區，不僅在商用車市場拿下多個市占第一，更蟬聯香港30多年市占冠軍。 ISUZU主要看好台中絕佳地理位置，具備一日往返南北優勢，台中更是台灣機械產業重鎮，匯聚環保商用車材料技術及關鍵零組件廠商，在市府積極招商引資與洽談下，最終拍板在台中設廠，作為海外發展基地。
張峯源表示，2013年ISUZU在台中外埔設置全台唯一的組裝廠，接下來更將在台中設立日本境外第一座環保商用車生產基地，與市長盧秀燕致力打擊空汙理念一致，相信有助於帶動空品改善。不過，有關確切設廠地點、產能規劃，台中市政府基於尊重日方商業機密考量，並未對外公布。 合田和生則強調，台灣是拓展海外版圖非常重要的夥伴，ISUZU有台中這麼大的腹地，可以建造自有品牌工廠，希望建廠不僅促進地方經濟，也能在此深耕ISUZU品牌。
內政部最新公佈實價揭露資訊，大直豪宅「輕井澤」在睽違近3年未揭露交易，於去年9月成交低樓層3樓戶，總價來到2億3555萬元，總坪數為150.47坪，不含車位每坪單價183萬，謄本資料顯示，買方為外籍人士，推測背景與紡織業有關。 位於大直水岸明水路豪宅區的「輕井澤」，在2015年曾創造單價209.2萬高價紀錄，低樓層5樓戶擠進200萬俱樂部，台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，而最近一次揭露為2016年底買賣8樓戶，單價是184萬，而就揭露紀錄單價多在180~185萬，都是中樓層戶，此次交易低樓層戶也在此行情內，已為社區價碼定錨。
陳炳辰認為，去年大直水岸景觀宅以「西華富邦」為主要支撐當地的豪宅，像是「代官山」、「水花園」系列多未傳交易，其餘豪宅亦無亮點交易價格，甚至出現賠售情況，主因話題性不若像是信義計劃區、大安森林公園周邊屢傳超豪宅，或高價交易案；且屋主也惜售，無意在未見亮眼價碼出現前脫手。如今「輕井澤」低樓層戶仍站穩社區行情價，也顯示體質健全的大直水岸宅還是具抗跌性。 陳炳辰指出，大直水岸豪宅多有住戶單純私密性高特色，吸引政商名流喜愛，釋出稀少，當地在基隆河截彎取直後的重劃區，可開發新案不多，美麗華商圈、內湖科學園區、故宮博物院圍繞，交通上有多線聯外網絡，以及捷運文湖線經過，且近松山機場，方便台商兩岸往返，行情多有撐。
高雄去年房市買氣回溫，連帶影響豪宅成交量，指標建商皇苑建設公佈去年營收，董事長郭敏能指出，去年共賣99戶總銷32億元創歷史新高，與2018年相比業績成長33%，分析主因包含韓流效應、中美貿易戰與台灣實施CRS(共同申報準則)3大因素，而今年在地價與營建成本雙高效應，房價勢必上漲。 皇苑建設為高雄最指標豪宅建商，推案多集中在農16與美術館等一級地段，其中過去最知名住戶就是前總統陳水扁，其選購位於美術館特區美術公園首排「人文首璽」。
而該公司推案多屬百坪以上豪宅為主力，每坪成交多屬3~5字頭。 郭敏能指出，從2015年起公司業績從5億、14億、22億、24億至去年32億創近5年新高，去年包含「御桂園林」已全棟完銷，「御寶」售出70戶，「皇苑世紀館」成交10餘戶，預售「御之苑」也賣了10餘戶，總共賣99戶。 郭敏能分析去年房市指出，去年高雄房市依建物買賣移轉棟數成長近12%，蛋黃區首購每坪23萬起跳，蛋白區也都站穩17萬元，分析房市買氣熱絡包然韓國瑜上任後外商、台商、北客重回高雄房地產市場，使高雄成為6都中房產活絡區，令中美貿易戰台商熱錢回流達7800億元，資金不少湧入住家、商辦與廠辦。
郭敏能表示，另項房市交易熱絡原因有台灣實施CRS(共同申報準則)，也就是俗稱全球版肥咖條款，該全球追稅令讓富豪把錢流入房地產中，因不動產不在查稅範圍，而針對今年房市目前包含土地與營建成本飆高，包含模板、鋼筋、水泥都上漲，建築工地都在和廠辦搶工人也造就工資大幅上揚，在成本上揚驅使下，未來高雄房價沒有下修空間。
【歐亞】臉書粉絲專頁
若歐亞資產評價集團寄送之每日新聞造成困擾，深感抱歉，懇請來信告知，將從系統作處理。
