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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
內政部部務會報16日通過《危老條例》修正草案，將再延長限時容積獎勵5年，但從第4年起（即今年5月10日起）限時獎勵減半為5％，每年遞減一個百分點，到第9年全部歸零；另新增規模容積獎勵，約130坪（400平方公尺）、相當兩個雙併公寓，可獲2％規模容積獎勵，採雙軌制，但限時及規模獎勵兩者合計不得逾基準容積10％，鼓勵更多房屋進行危老重建。 依現行危老條例，提供前3年申請危老重建者10％限時容獎，這項優惠今年5月9日屆期，業者早在1年前就不斷呼籲內政部修法延長限時容積獎勵。
內政部認為，若一次性取消限時容獎，可能大幅削減民眾申請的意願，因此採取逐年遞減限時容獎的方式處理。 其次，新的危老條例中增加規模獎勵，增訂危老建築基地加計合併鄰地面積（加計之鄰地面積，不得超過危老建築物基地面積或1,000公尺）達到400平方公尺者，給予2％的容積獎勵，每增加100平方公尺，再給予0.5％的容獎。但是時程與規模容積獎勵，兩者合計不得超過基準容積的10％，這與現行限時獎勵的額度上限相同。
據內政部統計，約有39.45％危老重建案申請限時容積獎勵及危險建築獎勵，顯示民眾對限時容獎有相當需求。另約有51.83％案件，是在400平方公尺以下，且小面積的基地案件數量有越來越多趨勢，可能造成改建基地太過零星化的問題，因此本次修法時，特別提出規模獎勵，鼓勵大面積基地申請危老重建。 花敬群說，達到400平方公尺，約130坪的案子，就可以獲得規模獎勵，實際上來看，就是兩個雙併公寓的規模，規模越大、獎勵越多。
此外，這次修法另一大亮點是，將鄰地合併面積鬆綁，鼓勵擴大重建。現行鄰地超過危老建物基地面積部分不得合併重建，使得重建效益受限，或間接造成畸零地或地籍零碎，這次刪除合併鄰地面積限制，允許合併，惟危老小基地併鄰地大基地，不能享受限時和規模容獎；至於危老大基地併鄰地小基地，則可以享受容獎，但鄰地最大不能逾1,000平方公尺。 危老重建條例修正案是蔡總統連任後推動第一個財經政策法案，花敬群說，部務會報通過後，還要送交行政院審查，可能要等春節後行政院會才會通過，並送交立法院審議。他希望這項福國利民的修法，能在5月9日限時容獎到期前完成三讀，順利接軌。
住展雜誌16日公布最新市調，房市遇到總統大選沒在怕，2019年第四季北台灣各縣市預售新成屋價格漲多跌少，其中雙北市、新竹逆勢攀升，新北市已攀上近十季最高點。不過，也有建商出「芭樂價」，若妄想成交，都是「阿婆仔生囝」。 住展雜誌研發長何世昌表示，去年買氣復甦，但新建案供給量居高不下搶食有限客源，新建案價格仍維持「緩步墊高」格局，並未因買氣增加而大漲，預料今年初房價也會延續此趨勢。
何世昌分析，目前買方心態保守，台北市房價還在上演「蘿蔔蹲」，新屋行情已止跌走揚，每坪84.8萬元，季漲0.71％，年跌約0.35％；新北房價則表現強勢，來到每坪39.2萬元，季漲幅約0.5％，呈連三季走升，年漲幅達1.8％。 去年台北市人口大量外流，大多落腳新北市。何世昌指出，新北市前幾年不少新興重劃區推案，房價大幅下修，靠著相對親民的價位擄獲消費者的心，又受惠於台北市輕移民湧入，需求和房價不斷墊高，房價已創2017年第二季以來新高。 新竹表現也令人驚豔，去年第四季房價升至每坪22.5萬元，季漲近1.4％，中止連二季下挫。 宜蘭是北台灣房價最弱勢縣市，每坪來到20.7萬元，季跌約0.5％，年跌約2.4％。雖然創下反轉以來新低，但近期趨勢似乎已脫離急跌期，轉為緩跌盤整，算是好消息。
台中市地政局辦理「第14期美和庄市地重劃區」土地分配已完成，將成為近40年來台中最大重劃區的土地分配案。該土地分配結果，自元月17日至2月17日在北屯、西屯區公所及中正、中興地政事務所與地政局公告30日，土地所有權人閱覽後，對分配結果有異議者，可於公告期間以書面向市府提出。 台中市地政局16日表示，該市地重劃區，位於北屯、西屯區，開發範圍東以昌平東七路與潭子區為鄰、西抵水湳地區近中清路、南至大連路、北至環中路一段，總開發面積約404公頃，地主人數約4,500人。
該重劃區2009年經內政部核定重劃計畫書，之後配合都市計畫變更，2019年10月公告修正重劃計畫書，2019年12月20、21日召開土地分配草案會後，已完成近40年來台中最大重劃區的土地分配。 14期市地重劃區提供可建築用地面積約221公頃，並取得公園、園道、道路等公共設施面積約183公頃。14期重劃區內的土庫溪排水道兩側，規劃公園及廣場用地，創設藍綠帶共生環境，並提供建設台中巨蛋用地，全區以永續生態、人文關懷的觀念，打造「水、明、漾」的運動廊帶及生活空間。
台北市指標性的全家福社區海砂屋都更案，1月16日上午正式展開拆除，實施者潤泰創新表示，全案將改建為地上23層、地下4層的鋼筋混凝土建築，預計在2023年完工，屆時原來的80戶居民就可以搬回新家。 全家福社區位於台北市的大安區臥龍街，原本是5層樓的鋼筋混凝土建築，1985年興建完成，整個社區共有80戶，過去曾經發生多次無預警的天花板崩坍意外，為台北市建管處列管的海砂屋。
台北市都發局長黃景茂表示，全家福社區整合都更的速度已經相當快，但是去年仍有3戶不同意，市府考量全家福社區同意比例已經達94%，因此透過「海砂屋0.968專案」，也就是全部住戶同意達90%以上，就直接比照168專案，優先排審，因此可以大幅度加快都更速度。 全家福社區主委林同聲表示，全家福社區推動都市更新的這條路，雖然十分艱辛，但最後還是能有圓滿的結果，除了要感謝市府和實施者潤泰創新，更重要的是全體住戶凝聚共識，因此到最後，所有住戶都同意拆除，完成百分之百同意門檻。 林同聲強調，希望全家福社區的例子，能夠帶給其他的海砂屋住戶，一個鼓舞，只要是住戶之間更積極合作，就能夠越快進行都更，更快有一個安全的家，他也希望未來，市府對於海砂屋更新改建能更積極推動，讓所有海砂屋社區都能夠得到改善。
走過買氣強勁的一年，中南部房市可望延續去年氣勢，其中台中建商推案量估計不亞於去年，但新案總戶數會減少；台南則受惠重大建設發酵，房市價量將有5∼10%成長空間，高雄則因建案供給過大，將出現新成屋與中古屋競相搶買方的現象，新案賣壓恐較重。 台中市去年房市銷況佳，許多預售案只要總價控制得宜，去化速度都非常快，目前銷售熱區集中台74線沿線，2房總價700∼800萬元、3房總價800∼900萬元的銷售都不錯。新業建設榮譽董事長穆椿松樂觀表示，「今年熱度會持續，圍繞11期生活圈的14期重劃區將是一大亮點，將進軍推案，另有東區持續布局，總案量上看 40∼50 億元。」
上市建商順天建設今年除在新北市三重區推案外，台中市單元3及潭子區也有新案進場，3案總銷約百億元，順天建設營業部副理羅法祖說：「景氣持續看溫，目前潭子首購案潛銷中，反應很不錯，甚至曾有1天下訂7組，需求性非常高。」 國聚建設今年也進入推案爆發期，豐原區原「新萬仁製藥」總廠面積7418坪基地，分3期陸續推出，首期「國聚之境」完銷後，農曆年後將推2期，總戶數約140戶，規劃2~3房，開價最高每坪3字頭、總價近千萬元，為該區指標案；另於西屯區福科路也有3期新案、南屯區單元2則有「國聚花園寓所」2期案，但價格細節仍在規劃中。
至於南台灣的市況，永慶集團加盟事業處總經理莊志成指出，南2都因剛性需求拉升，去年整體買氣回升，今年則以台南買氣較樂觀，主因是包含台積電等大型廠商設廠拉抬，就業機會穩定成長下，房價基期又是六都中最低，無論價量皆會持續走揚，平均有5∼10%增幅空間。 高雄房市今年發展，莊志成指出，目前高雄新建案量創歷史新高，申請建照戶數破2萬戶，未來供給勢必產生賣壓，近年建商興建與土地成本價格逐年上揚，但因民眾實質薪資並未大幅提升，要挑戰新高房價有難度，可能出現新成屋與中古屋房價落差不大的現象，不過由於新屋具備貸款成數高且預售可分階段繳款優勢，導致中古屋市場受嚴峻考驗，整體價量推估呈現持平態勢。
史上「最牛」都更案－「忠孝正義都更案」昨（16）日舉行上樑典禮，中後期接手該案的三圓機構總座王雅麟表示，該案預計今年第3季啟動潛銷，明年4月申請使用執照、屆時將正式公開，預期每坪成交均價250萬元以上，目標首年銷售25%、達100億元。 正式定名「Diamond Towers」的「忠孝正義都更案」（正義國宅都更案），位於忠孝東路三段的燙金路段，是目前台北市罕見的大面積開發案。
王雅麟指出，由於該案耗時25年之久，又是市中心正核心，接下來房價也希望看齊頂尖豪宅「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，預計全案每坪成交價落在200萬~280萬元，總銷達400億元左右。 三圓機構董事長王光祥指出，正式定名「Diamond Towers」的「忠孝正義都更案」，明年正式完工後將成為東區新地標。該案不僅邀來日本首席建築師丹下憲孝、營造大廠大林組等打造，外觀石材更遠赴美國、使用與白宮同一規格的建材。 王雅麟指出，在投資客退場下，房市回歸自用基本面，以豪宅市場來說，也都是自用、換屋為主的客層，這樣的客群出手不會快，「Diamond Towers」已做好至少銷售五年以上的心理準備，不過明年正式公開後還是希望銷售上有成績，集團已訂下首年銷售百億元、去化25%的目標。
「Diamond Towers」共有三棟，其中靠近SOGO百貨復興館的C棟，6~12樓由地主分回、規劃為商場，12~29樓為住宅、為政府所有，坪數在160多坪；靠近台北車站的A、B棟為雙塔大樓，其中一到四樓為商場，接下來將交由商仲業者戴德梁行啟動國際標招商，五樓為SKY LOBBY門廳，六樓以上規劃共100戶、每戶150坪的豪宅，每戶要價3.5億元起跳。 值得注意的是，30、31樓為132米的樓中樓別墅，擁有近百坪私人專屬空終庭院和無邊際游泳池；王雅麟指出，兩戶樓中樓別墅面積達170坪，價格將視屆時客戶的出價意願。 市場認為，由於頂樓產品規劃特殊，有機會挑戰國內豪宅最高價格。
產業轉型躍升 展現企業鴻圖 璀璨公開 美中貿易戰延燒逾一年，台商資金大幅回流，根據經濟部統計，截至2019年12月底，投資台灣三大方案總投資金額約已達8,424億元，超過302家廠商通過投資行動方案審核，大咖台商先後轉移生產基地回台投資，預估創造約6萬9,371個就業人口，台商回流、投資回溫點燃大型廠房、商辦與土地需求，交易量直線升溫。
北市商辦資金門檻高，且無大型土地，位於新北市的土城工業區積極轉型，頂埔科技園區的成立，就業機會增加，不管是區位、交通便利性、腹地等，都有很好的地理條件，最知名廠商為鴻海集團以及相關子企業，仍持續在該區投資，就業人口持續增加，高科技廠辦需求與日俱增。近年來，土城重大建設也如火如荼地動工，如金城路與明德路口還有新增的北二高北土城交流道，由長庚團隊進駐的土城醫院也預計今年4月試營運，形成新一代科技走廊金磚產業新聚落。 從大學教授跨足建商 「吉澤建設」董座劉高育 致力整合大台北地區 土城工業園區首座都更廠辦案「大業鴻圖」幕後推手「吉澤建設」董座劉高育畢業於東京大學建築學博士，累積深厚建築專業底蘊，立足台灣放眼國際，全力推動現代廠辦，提升企業競爭力，精心打造「大業鴻圖」翻轉傳統廠辦印象。 該區內有頂埔科學園區，正迎主要道路中山路，近板南線捷運頂埔站，為三鶯線與板南線的雙捷運交會點，土城、海山、亞東醫院一線直達台北車站，往東延伸至北市府及南港軟體園區，向北接文湖線串聯內湖科技園區。聯外雙動線64、65 快速道路，一高及二高形成A字型產業聯通道路，半小時可抵桃園機場，10~20分鐘可達新北產業園區、內湖科技園區、南港軟體園區、汐止科學園區，交通優勢吸引科技產業、中小企業進駐，未來發展潛力無窮。
有別於土城傳統的老舊廠辦，展現新一代企業視野與全新格局，「大業鴻圖」配合工業區進行整體發展規劃，在環境上，結合休閒河道與景觀，規劃出綠蔭自行車道，並做到安全的人車分離設計。 建築外觀立面，更邀請專為聯電、友達、京元電等高科技產業廠房設計的「黃培瑞建築師」團隊來規劃，運用沉穩新穎的灰色系鋁板、輕透玻璃帷幕牆，以及綠建築計畫，創造迅速、精實的科技感，並邀請「台北101」燈光設計團隊規畫夜間科技建築燈光特效。 在結構上，也為企業貼心設想，採用『特殊抗彎矩韌性構架系統』，比一般廠房提高40%的載重能力，每平方米承重值可達700公斤，也設計18公分厚的耐重樓地板，因此，無須擔憂過重的設備機具，也減少製程的震動。 「大業鴻圖」不僅外觀展現國際現代美學，內部規劃更具備高端智慧系統，包括自動化控制通關閘門、智慧系統整合、智慧感應門禁、安全監控、物管，以符合高端廠房的各種需求，鑽石切割造型設計的大廳、對外的討論空間、休憩空間，梯廳設置液晶螢幕呈現新聞、天氣等建築資訊，公設也額外設置中大型會議室，完全符合中小企業接待外賓、會議的需求。
高雄市去年商辦買氣大爆發，產品多為屋況新且位精華地的A級商辦，其中高鐵特區「總裁時代廣場」年賣30戶，佔全案46.8%，共銷逾6億元。高雄龍頭建商京城建設今年也將於農16特區推出頂級商辦，每坪房價挑戰4字頭，可望創高市新紀錄。 高雄過去5年僅推出2棟A級商辦，分別為城揚建設左營區的「總裁時代廣場」與只租不售的「京城總部」。
共64戶的「總裁時代廣場」去年共賣出30戶，創近10年高雄商辦案單一年份最多成交量紀錄，該案銷售經理薛銓興指出，去年有壽險業者1次買8個單位約1.6億元，另有美髮美容業者購入4戶，金額約6000萬∼7000萬元。 左營成交量異軍突起 實價揭露「總裁時代廣場」去年截至11月已揭露28戶，每坪成交價約20萬∼24.3萬元，最高為每坪31.7萬元。薛銓興指出，去年商辦買氣熱絡，主因是土地價格上揚連帶影響租金上漲，因高雄房價屬低基期，即便A辦也才2字頭行情，因此廠商都有租不如買的思維。 統計高雄市實價登錄上路後商辦成交量，最多為2013年達348件，主因是不少「高雄85大樓」商辦交易，去年前11個月僅揭露148戶。
但從各區交易發現，左營區成交量異軍突起，主要是「總裁時代廣場」銷量大增，這股A級商辦買氣也將於今年持續發酵。 A辦供給少而激買氣 富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，除地段外，商辦租金行情也與商辦買氣有關。根據富住通商用不動產統計高雄市商辦每坪租金行情，有超過8成屬C級商辦，租金行情每坪300∼500元；約1成屬每坪500∼700元的B級商辦；僅不到5%為高於700元的A級商辦，因A辦供給少，使買氣大幅提升。 今年最受矚目的商辦，為京城建設位農十六特區豪宅「華人匯」旁的頂級商辦預售案，規劃地上32樓、地下6樓，坪數50∼95坪，京城集團發言人周敬恆指出，「高雄近20年的商辦推案不超過5個，此案正對凹子底森林公園，目前雖然價格尚未曝光，相信應該會改寫高雄商辦租金與成交行情，預計3∼4月時開始銷售。」據了解，該頂級商辦的開價將挑戰4字頭行情。
高雄近年C級商辦供給過多且屋況老舊，缺乏競爭力，商辦空租多，且部分精華地段的商辦租金低廉，最具指標的是三民區「長谷世貿聯合國」（俗稱「50層大樓」)，實登揭露租金每坪最低僅274元。 「長谷世貿聯合國」樓高221.6米，是高雄市第3高大樓，完工至今已27年，全棟規劃辦公室空間與頂樓景觀餐廳。興建經費超過50億元，根據實價登錄揭露，辦公室每坪租金行情介於274∼391元，每坪成交單價從6.5萬元至12.7萬元間，在歷年實價登錄17筆交易中，有15筆成交單價低於10萬元。 屋齡老舊設備不足損價 事實上，該商辦位於民族路沿線，屬於高雄市汽機車通勤重要幹道，周邊未來還有捷運黃線相關議題，機能與地段具優勢，但租金與每坪成交價卻都頗低廉。
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，高雄商辦較集中在中山、博愛、民族、中華、中正、明誠等幹道周邊，但目前因多數屬屋齡20年、甚至30年的老舊商辦，電梯配比不足、門廳與外觀都需整修更新，加上空調設備老舊等，讓這些C級商辦租金行情每坪僅300元上下。 相同問題也發生在「高雄85大樓」，該商辦位於商業機能發達的三多商圈，但當初興建完工後因大環境景氣差，不少套房與辦公室滯銷，又因其停車空間不足，導致廠商進駐意願低，目前仍有不少空租待售。
為減輕年輕人初期房貸壓力，土地銀行表示，即日起提供房貸還款新選擇，20歲至40歲首購族可選擇採用「階梯式還款方式」，分3階段、視償還能力決定增加每月還本金額。 土地銀行表示，為讓更多年輕人有能力築巢圓夢，從16日起，在現行本息平均攤還、本金平均攤還以及保留3成本金於最後一期還款等還款方式外，再新增一種階梯式還款選項，限定借款年限30年，貸款金額上限為新台幣1000萬元，可分成3階段決定還款金額。
土銀指出，第一階段為寬限期，最長可3年，可僅按月付息，暫時免還本金，第二階段，除按月付息，民眾可自行衡量本身負擔能力，約定每月固定攤還本金金額，前2個階段合計不能超過10年；剩餘未還本金，則依本息平均方式於第三階段20年平均攤還。 土銀表示，「階梯式還款方式」與一般還款方式最大差異在於，第二階段可視自身能力決定要負擔多少房貸，主要考量年輕人出社會前幾年，薪資可能不高，可以此種方式暫時減輕初期房貸壓力；不過仍提醒，一開始少還，第三階段房貸負擔相對會更重，還是要視實際負擔能力去做規劃。
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