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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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桃園房市從去年開始成績持續亮眼，買氣也不斷攀升，甚至超出預期水準。根據各地政局公布，2019年12月買賣移轉棟數桃園市單月買賣移轉噴量達到4466棟，月增13.8％，年增五成；而以2019年全年來看，桃園市達到4.03萬棟，年增16.8％。 桃園市府日前也宣布人口突破225萬，自從桃園升格五年以來，人口成長超過20萬，還有不少雙北民眾，因台北的高房價、高租金，所以搬往桃園定居或做生意。
日前因為一名網友在PTT上發文而引起熱議，表示自己因為過年所以每年都必須回桃園楊梅，但他認為「那邊什麼景點都沒有，真的超無聊。」、「楊梅娛樂少、物價貴」、「去新埔都會經過楊梅，然後就沒其他印象了」。文章一PO出，被其他網友貼到了FB「楊梅人」社團，釣出不少在地人平反，認為「楊梅生活機能很好、賣場、醫院、傳統市場、交通一應俱全、鬧中取靜住起來很舒服。」事實上，房產專家張欣民也曾在受訪時表示，桃園房市的交易量前三名分別是桃園區、中壢區和楊梅區，楊梅區因為桃園市區房價相對高，有預算考量的民眾，就會朝相對便利的楊梅做選擇。而楊梅主要生活機能以楊梅火車站為中心向外延伸，且也鄰近中壢、平鎮等地，房價上相對親民許多，所以當然會吸引買家置產於此。 另外張欣民分析，相較於雙北，桃園房價當然迷人，加上新建案多，二手屋不管是屋況還是價格，都可以讓消費者滿意，所以才能夠吸引首購族和有換屋需求的民眾購買。
4年一度的總統大選落幕，選前房市濃烈的觀望氣氛也隨之破除，然才經過短短一周，市場上已出現變化。房仲業者統計選舉前後「賠售屋」狀況，六都數量皆有減少，令人意外的是，去年賠售頻傳的新北市，減幅竟達2成，是否預告屋主們今年有望獲利？專家指出，大致上處止跌氛圍，尤以淡水利多且房價低，值得多加關注。 根據屋比房屋統計大選前後一周網路待售「賠售屋」數量，六都在選前一周總計有514件，選後一周劇減至398件、減幅22.6%。其中，台中選前280件、選後212件，短短2周減少68件，為六都中減少件數最多，減幅達24.3%；而賠售頻傳的新北市，也從95件減少至75件、減幅21.1%。
台中過去因供給量過大，賣壓相對較高，導致不少建商為了增加成交機會，紛紛賠售喊賣，如今賠售屋在短期內大幅減少，屋比房屋總監陳傑鳴指出，去年中南部房價上漲，尤其台中每坪成交價高達90萬元的交易陸續出現，甚至挑戰單價100萬元大關，大大增加賣方信心，「當屋主心態轉強了，也就不需要賠售了。」 至於新北市，據實價登錄揭露，去年下半年推案熱區賠售頻傳，像是淡海新市鎮的「台北灣四季之旅」、「美麗境」賠掉逾百萬，新莊副都心的「遠雄米蘭公園」以558萬元認賠作收，而林口新市鎮、頭前重劃區也都有賠售紀錄，但從數據來看，今年新北的賠售狀況似乎有望緩解。 對此，台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，「從房價、機能建設來看，預估今年新北各區域有極端對比。」
他舉例，像淡海市鎮不到3字頭就能買到新屋，房價相對親民，加上輕軌通車、店面進駐等優勢，自住買盤稍微回穩，後續走勢值得關注；反觀林口新市鎮及副都心，除了地方建設不多、塞車問題嚴重外，房價還比鄰近的長庚、頭前重劃區高出許多，回溫速度緩慢。 針對選舉前後六都賠售變化，陳傑鳴分析，去年台商回流成房市最大利多，買賣雙方皆抱有期待，但適逢選舉即將到來，即使干擾狀況不如以往，仍有部分買方擔心變動、處觀望狀態；隨著蔡政府勝選連任，賣方惜售、議價空間減少的狀況愈來愈多，甚至還有部分調漲開價，可見即使前景尚未明朗，但屋主售屋心態仍不受影響。
陳炳辰進一步說明，目前景氣平穩，各地區房價大致止跌，加上沒有選舉影響，買方脫離觀望狀態，賣方也不必急著拋售，現階段賠售確實會減少；不過，拉升房價不免得靠投資客，目前買盤為自住或做避險投資，「在投資市場尚未回溫下，房價成長有限，因此止跌能否延續，還得看觀察後續國內的經濟狀況。」
這波港人來台看屋的意願中，主要偏愛機捷沿線的低總價房型，地點則包括林口、新莊等地，或與香港地理環境相似的淡水，也是港人看屋的首選，走出雙北後，台中市、高雄市等地同樣受到青睞。
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，港人出手買豪宅多半是資產配置，但考慮來台購屋的中產階級，則是會選擇生活環境與香港的港灣地形雷同，像是靠海的新北淡水區等受到港人青睞，整體而言目前瞄準北台灣的港人背景，多為中小企業業主或即將退休壯年族群。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，港人即便來台購屋，置產也會以低總價1,000~1,500萬元產品為主力，購屋後非長期定居於台灣，可能香港、台灣兩地來回，因此機捷沿線才會受到青睞。
至於港人購屋對今年房市的衝擊，地產業者普遍認為，即便港人交易量成長，但對於台灣房市卻不構成影響，一來台灣全年交易量上看30萬棟，港人購屋比例過低，二來到台灣購屋的主力皆是低總價產品，對於價格也不易拉升，因此今年港人來台交易量可能提高，但整體市場仍走「價穩量增」的趨勢。
2020年總統大選塵埃落定，選後屋主心態有何變化？屋比房屋彙整總統大選前後六都網路待售物件發現，選後一周六都網路主打「賠售」、「賠錢」等標語的待售住宅量竟出現大幅減少的狀況，從選前的514件劇減至398件，減幅達22.6%，其中，台中、台南減幅最大，屋主賠售也要賣的情況明顯減少。 雖總統選後房市前景未明，但六都屋主心態已有轉多跡象，不僅選後一周「降價件數」較選前大減10.8%，減幅超過1成，平均待售開價也都較選前出現調漲，「雙北以外」縣市甚至都有1%~2%的漲幅，屋主售屋信心有出現轉強的趨勢。
屋比房屋總經理葉國華表示，2014年全台房市反轉下修，導致房市賣壓也隨之高漲，不少房價高點買進的屋主急欲出脫，市場中打著「賠售」、「賠錢」也要賣的待售物件並不少見，這也是這幾年許多購屋者撿便宜的好管道。 不過，隨著2016年房市落底，買氣穩健回升，加上去年台商回流投資引爆，2019全年買賣移轉棟數已達約30萬棟、創近五年新高，並達到「復甦關鍵門檻」，因此，觀察近期市場可發現，目前不僅民眾購屋信心轉強，屋主惜售、議價空間減少的狀況也愈來愈多，甚至部分屋主開價也出現調漲。
葉國華指出，隨著外資與台商資金持續匯入投資，目前國內資金相當充沛，中南部因房價基期低，吸引北部多家建商重點布局，目前屋主心態明顯較雙北屋主更強，估計2020年中南部房市仍可延續去年漲勢，仍有機會溫和走高。 選前蔡政府力推都更、危老、興建社會住宅等房市政策，對房價衝擊都有限，甚至有帶動房價的效果，在這次蔡政府勝選延續執政下，國內應該已無明顯可干擾房市的因素，房市可望穩定發展。
新北、桃園是近年北台灣移民大熱區，住展雜誌根據內政部資料，統計兩市去年外地人口移入十大熱區，截至11月止，以板橋區移入1.97萬人最多，其次依序為桃園、中壢、中和、新莊、三重、新店、八德、汐止、淡水區。 住展雜誌研發長何世昌表示，統計顯示，熱門移民區大多具備相對低價、捷運、交通機能佳、重大建設等關鍵因素。 以去年人口遷入近2萬人，名列第一的板橋來說，板橋近年以江翠北側重畫區最吸引外地客，此重劃區2016年推案時，均價約每坪40萬元，當時買預售屋的人，已於去年陸續交屋入戶籍，連帶推升板橋遷入的人口數量。
第二名的桃園區相同，區內有中路、經國重劃區，房價2、3字頭，未來有捷運，去年前11個月也有近1.93萬人移居當地。 去年移入1.7萬人，排名第三的中壢 ，一直是北市、新北民眾移居熱區，並集中在青埔特區。先前一度因青埔房價漲太快，移民降溫，在房價下修後，近來又越來越多人搬到青埔轉作桃園人。 早年台北人愛移居到永和，中和相對被忽略，隨捷運中和線開通、環狀線施工，近年明顯轉向遷居中和，拉升中和去年移入人數1.69萬人，排名第四。 何世昌表示，台北人到中和買房子，大多是選在捷運沿線，並以每坪40幾萬的建案、或者中低總價的房型居多，新興的華中橋西側重劃區，也有不少台北客。
第五、第六名分別為新莊、三重。先前到新莊買房的人，以投資性質居多，近兩三年多為自住剛性需求，主要是現在頭前、副都心仍有3字頭的便宜建案可買，建案價位已經讓利不少。 三重方面，早先重陽重劃區最受外地客青睞 ，近年外來客主要落腳仁義段重劃區、二重疏洪道重劃區。對三重人來說，市區是在正義北路一帶，上述兩處重劃區位置較偏，不過由於過條橋就到台北，台北人很愛到這兩個地方買房子。 其他熱區，汐止和北市一橋之隔，房價相對便宜，比價效應下，吸引北市文山區、大安區、信義區、內湖區、南港區民眾移居，近一年移入人數都在萬人以上。八德和淡水則主要靠重劃區便宜房價、以及捷運建設，獲得移民青睞。
備受矚目的世貿三館地上權案，今日公告招標，權利金底價約266.37億元，換算權利金單價每坪約548.54萬元，將於今年3月30日開標，預期將吸引各大企業搶標。 世貿三館鄰近101，基地面積共4,856坪，為信義計畫區最受矚目可開發大面積土地之一。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台北市精華地段素地有限，本案雖為地上權且不能興建住宅，不過目前信義計畫區的頂級商辦、飯店、購物廣場等發展蓬勃，商用開發更具賣相。鑒於去年底信義行政中心地上權案寫下159.81億元脫標價，換算單坪權利金高達744萬元天價紀錄，普遍認為世貿三館地上權案可望再創佳績。
去年土地交易中，地上權超過200億，其中信義行政中心地上權案就有159.81億元，松江南京地上權案雖僅53.30億元，溢價率卻達29.9％，前年空軍官兵活動中心地上權案則吸引5家金融業者搶標，脫標金額82.01億元，溢價率高達123.4％。 郎美囡分析，地上權案曾受房市盤整、公告地價調漲導致地租節節升高等衝擊，一度乏人問津，隨著不動產市場復甦，市場信心增強，而商用不動產售價、租金上揚，增加開發的多元性，且地上權地租結構調整為部分比率固定、部分比率隨公告地價浮動，有助解套地租成本過高問題，讓地上權案重獲投資人青睞。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，本波房產復甦，商用聲量大於住宅，除了建商大舉擴充土地庫存，地上權標售也在土地稀缺下成為市場大熱門，本次標售在眾所矚目下，應能寫下不錯成績，推估此次標售除不少建商磨刀霍霍外，壽險業者出價也頗受關注，以實力來看，需要現金流的壽險業者佔有較大贏面，不過能寫下好成績與否，也將成為未來市場走向的重要指標。
鋼鐵龍頭中鋼跨足房地產市場首戰成功，百分百持股子公司中欣開發去年獲利35億元，賺贏中碳、中運等，躍居子公司獲利王，尤其在去年國際鋼鐵市場低迷之際，中欣適時展現賺錢活力，儼然成為集團新銳金雞母。緊接著中欣橋頭新市鎮有近350戶建案將完工，預計4、5月推出，緊咬橋頭科學園區議題，將再成為不動產界話題。經濟日報提供 經濟日報提供 中鋼財務副總楊岳崑說，目前子公司獲利狀況正在會計師查核中，但可以確定中欣開發是第一名，主要來自「欣灣時代」完銷，成為獲利最好的公司。
中鋼集團子孫公司上百家，長期來子公司貢獻獲利約落在每年80億元至120億元之間，其中中碳、中鋼運通、中龍、中鴻等都占有一席之地，尤其鋼鐵業景氣好的時候，鋼鐵投資事業如中龍、中鴻獲利回饋母公司更顯分量，但去年鋼市蕭條，中龍約打平、中鴻同顯艱辛，中欣大賺適時補位，猶如即時雨，甚至擠下傳統非鋼鐵事業的中碳、中運等。 法人表示，「中欣前鎮住宅大樓」快速完售，預估中欣全年獲利35億元入袋，初估占中鋼集團子公司回饋總額的三至四成。
中欣開發總經理徐逸治表示，去年獲利增加主要是員舍的開發模式產生帳上調整。當年是先將土地分割賣給集團各子公司，再由子公司配售給員工，屬於合建分售性質，土地利益沒有顯現，去年開始交屋再回沖土地收益，加上外售的「欣灣時代」出清入帳，共同帶動銷售利得。
冠德（2520）受惠去年營收告捷，去年12月9日股價一度衝上33.45元波段新高，但多方量能未跟進下，近期股價陷入整理，上周五（17日）以31.4元作收，小跌0.95％，惟技術面進入三角收歛尾端，加上量能急速萎縮，近期多空即將表態，只要多方稍勢點火，股價或有挑戰波段新高的契機。 冠德2019年前三季EPS 1元；全年營收153.31億元，年增4.68％。今年都更案將開花結果，新店公辦都更案「創新殿」完工交屋，現累計手中握有雙北七大都更案。今年將完工量達171億元，是衝高今年業績主力。
根據經濟部統計，截至2019年12月底，投資台灣三大方案總投資金額已達8424億元，有超過302家廠商通過投資行動方案審核，大咖台商先後轉移生產基地回台投資，房地產業者也看好台商回流將帶動投資升溫，點燃大型廠房、商辦與土地需求，紛紛將布局重點鎖定在自用需求最旺盛的高科技廠辦。 以吉澤建設為例，就選擇以高科技廠辦作為進軍房市的首發產品。旗下位於土城工業園區的高科技廠辦案「大業鴻圖」1月16日正式公開，不僅是土城首座廠辦都更案，也是目前土城工業區內唯一銷售中的整棟新式廠辦，瞄準的就是台商與企業主的設廠需求。
吉澤建設董事長劉高育指出，北市商辦資金門檻高，且無大型土地，土城工業區不管是區位、交通便利性、腹地等，都有很好的地理條件，鴻海集團以及相關子企業，也仍持續在該區投資，而擁有40年發展歷史的土城工業區，近年也正積極轉型，且隨著頂埔科技園區的成立，逐漸成為北台灣重要產業聚落。 劉高育指出，正因為土城工業區發展歷史悠久，區內傳統的老舊廠辦已無法滿足新一代企業的設廠需求，「大業鴻圖」除了本身高科技廠辦的規劃與定位，更配合工業區進行整體發展規劃，在環境上結合周邊休閒河道與景觀，規劃出綠道自行車道，並做到安全的人車分離設計。
結構上也為企業貼心設想，採用『特殊抗彎矩韌性構架系統』，比一般廠房提高40％的載重能力，並設計18公分厚的耐重樓地板，使用上可不必擔憂設備機具過重，也可減少製程的震動。內部規劃更具備高端智慧系統，包括自動化控制通關閘門、智慧系統整合、智慧感應門禁、安全監控、物管，以符合高端廠房的各種需求。
雖然2019年移民署統計僅至11月，但港人居留及定居人數，皆已大幅超越前年整年度人數，房仲業者指出，香港人士移民來台的方法多元，除了投資移民的辦法之外，港人來台購屋不像中國大陸來台有諸多管制，最快二個月就能夠完成購屋流程。 台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，香港人買房的規定單純許多，只要出具持有香港永久居民身分證，且符合相關規定，填寫申請登記送各地地政事務所，會報請所屬地方政府核准，就可與其他和我國有平等互惠關係的外國人士，適用同樣規定在台買房，最快整個流程從簽約至交屋約二個月時間。
此外，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，有些港人移民來台後，其直系親屬亦可依親來台，較常受到討論的移民方式就是投資移民，金額為新台幣600萬元，由於台灣房價低於香港，故許多民眾認為買房便可移民，但也提醒此投資的認定標準以經營為準，需設立公司及稅籍，並非買一戶總價600萬以上的房子即可。 反倒陸資在台購置不動產有許多限制，郎美囡表示，市場上俗稱為「543條款」，與港資來台購屋差異懸殊。
根據實價資料，台北市去年店面交易，大安區成交占比14%最多，其次為中山區、士林區，最熱門的坪數為40坪以內至20坪，占整體成交近五成，總價則以4,000萬以下的物件為主，占全體交易77%。 永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，店面雖受電商、外送平台衝擊，近年表現欠佳，但實體店能提供消費者無法取代的體驗服務，加上低利的環境下，店面產品具有資產保值性、租金收益，仍可作為投資選擇。 根據永慶房屋統計，去年北市店面交易排名第一的是大安區，占全市店面交易總量14%，成交坪數以20~40坪為大宗，成交總價帶以2,000萬至4,000萬為主，熱門交易路段落在信義路沿線、安東街、復興南路二段和東區商圈。
謝志傑表示，大安區是北市核心精華區，區內有東區、信義安和、遠企、師大和公館等眾特色商圈，店面交易因此一直維持一定熱度，由於大安區店面租金單價較高，能夠承租大型店面的商家較為侷限，因此投資人多選擇20至40坪的店面。 中山區去年店面交易量占全市13.3%，排名第二，中山區成交坪數以20坪以下為主，總價帶落在4,000萬以下，熱門交易路段為林森北路、中山北路二段、錦州街、松江路。
謝志傑分析，中山區有許多高消費力商圈，如南西、條通、大直美麗華、南京松江等，帶動店面的交易熱度，其中南西商圈有新光三越，誠品南西、赤峰巷內的文創小店、成功地將文創、時尚、美食結合，店面交易最為熱絡。 排名第三為士林區，占全市店面交易總量10%，成交坪數以20~40坪的店面為主，成交總價以2,000萬以下為大宗，熱門交易路段在天母西路、承德路四段、忠誠路二段。
士林區去年交易最熱絡的是天母商圈，士林夜市也不少。 觀察近兩年台北市各行政區店面交易，僅大安、中山區連續兩年入榜前五名，2018年名列前五的內湖、松山、萬華區，去年跌出榜單外，由士林、信義、文山區遞補上榜。 謝志傑表示，2018年店面交易占比，前五名中有四區是台北市中心區，今年只有三區入榜，顯示近年因電商、外送平台的崛起，改變人們的消費模式，也讓不少店家選擇從商圈一級店面轉戰次級店面，精華店面的需求有減少趨勢。 不過，實體店面擁有體驗經濟優勢，只要商圈願意提升品質，且創造獨特風格，逛街人潮仍可維持，店面交易熱度不減。 謝志傑表示，北市店面的單價相對較高，能負擔大坪數的店家較為侷限，中小坪數的店面較容易出租，打算購置店面投資的民眾，建議優先選擇40坪以下的中小型店面，較具穩定投報、資產保值條件。
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