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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
塭仔圳市地重劃案延宕了數十年，終於在2019年年底正式獲得主管機關審議通過，而振豐興業隨即宣布委託CBRE世邦魏理仕，公開標售持有位於新北市塭仔圳重劃區約3159坪住三土地，標售總底價近10億元、換算每坪單價約31萬元，於2020年3月5日正式開標。
位於新北市新莊及泰山交界的「塭仔圳市地重劃案」，為新北市政府推動地區發展的重大政策之一，該案範圍總面積達398公頃，此重劃案以新莊區的中正路為界線分為兩區，第一區面積為276.27公頃，預計在2021年10月開始施工，2026年6月可望辦理土地點交；第二區面積為122.06公頃，2027年初點交。 世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，塭仔圳市地重劃案延宕了數十年，終於在2019年年底正式獲得主管機關審議通過，消息一出便引發產業圈熱議，此重劃案的推進除了展現新北市府努力成就都市更新的行政高效率，促進大新莊繁榮發展更抱著勢在必行的決心，意味著塭仔圳即將華麗轉身，「塭仔圳新都心」已儼然成形。
房地產業者指出，正處於開發階段的塭仔圳重劃區，主打大腹地、大建設、大產業及輕總價優勢，區域價格約在3字頭，而新案價也大多落在3字頭，和副都心及頭前重劃區相比，相對親民。 根據世邦魏理仕研究部統計，觀察2019年大型土地交易案例，除自用型買方剛性需求支撐整體買盤，投資型買方亦積極購入核心資產，此外，觀察2019年重大土地交易可以發現，上市櫃建商積極搶標優質土地，全年總計購置了超過26萬坪土地，土地交易年成長率更激增了87%；投資人對於優質標的出手闊綽彰顯了勢在必得的搶標態勢，反應了投資人肯定不動產基本面穩健的走勢。 朱幸兒表示，此案不僅緊臨新北市三大都市更新區，亦是捷運「三環」及快速道路「三快」主要匯集區，能輕鬆通往雙北各區重要據點，此外，在新北市府持續挹注資源支持發展大新莊，使新莊持續展現魅力吸引遷入，總人口數及總戶籍數在過去五年間皆呈穩定成長，後勢發展不言而喻。
鄉林不動產研究室20日公布最新調查指出，新北市去年土地成交移轉筆數達8萬4,962筆，創下2016年房地合一稅實施以來四年新高；展望未來，擁有閒置土地開發案的新莊、三重、新店，有機會再添房市題材。 鄉林不動產研究室表示，在土地資源日益不足的北台灣，老舊閒置廠區土地因可塑性高且基地面積大，往往帶動區域行情改寫新高，新莊、三重、新店三區是新北房市最具備老舊廠地開發題材的區域，勢必成為未來三年資金卡位焦點。
新北市地政局統計，2019年全市土地成交移轉筆數達8萬4,962筆，比2018年的8萬2,747筆成長攀升2％；2016年~2019年連四年正成長，成交量已超越房地合一施行前的2015年水準，若干閒置廠房土地釋出更受關注。 鄉林集團董事長賴正鎰表示，去年台商回流，建商推案也不手軟，估計2020年全台推案量將挑戰1.5兆大關，由於雙北都會區大型建地稀有，閒置舊廠區土地變更開發案愈來愈搶手。
鄉林指出，新北市最近浮現幾筆老字號資產股閒置土地開發案，捷運頭前庄站附近的東元新莊舊廠區1.12萬餘坪土地住商開發案，及新店裕隆舊廠逾1.4萬坪開發案，都成土地活化新生的代表。 另外捷運新莊線先嗇宮站的五谷王段也頗受矚目，目前群光電子等新廠辦大樓進駐，可望複製內湖、大直的產業鏈面貌，未來發展值得期待。 鄉林不動產研究室也指出，三重區二重疏洪道重劃區生活機能優越，成為雙北首購族關注焦點，包括國泰、潤泰、冠德等建商都在此插旗。
捷運環狀線第一階段在1月19日開放民眾試乘，預計春節後正式通車。房仲統計環狀線房價最高為板橋站，最便宜為頭前庒站、新北產業園區站，人口最多為景安站，房屋交易量最多也是景安站，戶數最多則是板新站。 另外，中和站、幸福站人口名列前茅，房價相對便宜，交易量也大，房仲認為深具房市發展潛力。 捷運環狀線第一階段由新店大坪林站至新北產業園區站，共計14站，其中6站可轉乘其他捷運路線。 中信房屋依據新北市政府戶政及實價資料進行統計，沿線14站，華廈住宅大樓以板橋均價每坪53.6萬元最貴，最便宜的是頭前庒站，每坪33.4萬元。
公寓方面，也以板橋均價每坪42.8萬元最高，最便宜為新產業園區站，均價一坪22.6萬元。 中信房屋研展室副理張漢超表示，板橋站位於新板特區，為新北市一級商圈，無論華廈住宅大樓或傳統的無電梯公寓，房價都高人一等。頭前庄和新北產業園區站周邊生活機能較差，且房屋老舊，因此房價較低。 人潮就是錢潮，一般認為人口數多的站區，商圈發展快，房市也會相對活絡。根據新北市政府資料，環狀線各站周邊500公尺內，以景安站人口約3萬最多，板新站2.96萬人居次，不過板新站戶數達2萬戶，遠遠多過景安站的1.2萬戶。 張漢超分析，景安站與板新站周邊商家、賣場多，近年吸引許多小資族、通勤族購屋，環狀線開通，預料會持續吸引上班族、小資族，房地產成交價量預估將有一段不錯的蜜月期。 張漢超表示，景安站和板新站目前房價都在4字頭，如果預算有限，又期待未來有發展潛力，可考慮中和站及幸福站；這兩站人口數都在2萬人以上，都屬大站，房價3字頭，每坪36~38萬元之間，在新建案帶動下，未來房價有機會推升
台北的房價居高不下，不論買房、租屋都較其它縣市貴上許多，讓北漂的上班族、學生族群叫苦連天。一名網友就在社群網站上發文表示，近日要到台北工作就學有租屋需求，但發現價格都偏貴，因此想詢問網友「雙北哪裡住起來CP值最高？」貼文一出引起網友熱烈分享自己的看法，雙北中更有「2大區」最受網友青睞。 這名網友在ptt上發文表示，自己最近要到台北工作、順便求學，但是在租屋網上找了好久，發現台北的房價真的很貴。原Po接著說到，像是台北市松山區的雅房就要8～9千元，「在南部這個根本就是超高級套房的等級了吧」。因此發文詢問台北的網友，「哪裡住起來CP值最高最便宜？」、「如果考量到捷運等交通工具，是不是選擇又會變得更少？」 對此，不少網友就提及「南港，真心不騙」，認為三鐵共構又有購物中心的台北市南港區是個好選擇。
有網友也說到，考量到交通工具的話，可以考慮新北市板橋區的浮州地區，周邊有台鐵浮州站及捷運亞東醫院站；或是可以住在「火車線上的汐科到七堵」，搭乘台鐵到台北車站不用30分鐘就可抵達、也有人建議「找捷運末端呀！搭捷運都很快啦」。 最多網友點名的「2大區」，則是台北市萬華區及新北市三重區。網友紛紛說到，「我之前租萬華覺得CP超高，現在調桃園更貴」、「中正萬華地區唯一推薦中華路，超級方便」、「我覺得三重很方便啊」。也有些網友提到文山區，依租屋網的大台地區的租屋行情調查，台北市房租單坪租金最便宜的區域就是文山區，其次則是北投區。
台北市的房價及物價居高不下，為求更高的「生活CP值」，令不少北漂族、通勤族都會選擇「轉戰」新北市，藉此節省部分開銷。近日，一名網友表示，新北市汐止區不僅鄰近台北與基隆，區內的山莊與商場也很多，便好奇的詢問「汐止算是好地方嗎？」。貼文引發討論，在地人也跳出來解答，點出住在汐止的「兩大隱憂」。 一名網友在PTT上發文表示，過去新北市汐止區以「時常淹水」聞名，但該地鄰近台北市及基隆市，地理位置相當不錯。雖然當地沒有捷運或共享機車的服務，但區內山莊很多，還有許多商場進駐，便好奇的詢問「汐止算是好地方嗎？」
貼文隨即引起網友討論，在地人也跳出來點出汐止的「兩大隱憂」，認為交通及天氣是住在當地最大的困擾。網友認為，「汐止最大的缺點就是潮濕」、「永遠在下雨，超容易發霉的地方」、「一天到晚都在下雨」。 陰雨綿綿不僅影響心情，也會干擾當地的交通運輸，在地人指出汐止通往台北的道路僅有兩條，平時就受塞車所苦，若遇到下雨或交通事故，那更是「塞車地獄」，網友紛紛哀嚎「交通很爛」、「上下班時間根本地獄」、「新台五跟大同路一堆大車」。 另外，因汐止並未設有捷運，當地的大眾交通運輸工具只有公車及火車，若在上班時段不幸遇上火車誤點，更會打壞一整天的行程安排。儘管如此，也有不少網友推薦住在汐止的優點，「房租低很多」、「離台北很近，房價可負擔的地方」、「新建案這幾年超多且都賣得掉，好處離南港近」。
日勝生集團2020年將轉戰南台灣，旗下泰誠營造預計二月六日和台鐵局簽約，取得「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業」案（面積約2.7744公頃），將定位為「新京站」，主力產品為住宅和商場，一部分則將跨足全齡健康宅領域。 日勝生將複製台北「軌道經濟」的成功經驗，日勝生表示，集團今年計畫轉型變革，將運用日勝生既有「營建事業」專業，規劃「循環經濟」及「樂齡地產」等新創事業。 日勝生看準高齡社會商機，積極跨足「樂齡宅」市場，包括目前在新北市中和已營運的「樂陶居」，以及新北三芝、高雄旗山及台鐵的高雄火車站舊宿舍都更案等共4筆「樂齡宅」開發案。
日勝生2018年營運的中和「樂陶居」除青年住宅外，更是首度從傳統住宅市場跨到樂齡宅的處女作，全區佔地3,000坪，目標客層以55歲以上的長輩為主，為青銀共居混齡宅。接下來正請照開發的三芝休閒健康樂齡宅，2019年底已取得建照，規劃總樓地板面積達1.93萬建坪，預計2020年中開工並展開銷售。 至於農曆年後將進行簽約的「高雄火車站站東舊宿舍區都市更新事業」案，緊鄰臺鐵高雄車站，北側緊鄰地下化綠道及71期重劃區，屬第二種特定商業區，為交通部鐵路管理局及高雄市政府工務局之公有土地，建蔽率50％、容積率300％。另高雄旗山案則列為中長期計劃。
根據高力國際調查數據顯示，台中去年每人每年平均消費支出達27.92萬，僅次於台北市的32.26萬元；其中被視為指標的台中「新光三越」，2019年全年營收達193億元，成長幅度4%，優於全台百貨平均表現，也因此不少大型百貨和複合式商場相繼在台中佈局卡位，包含北屯區「台中洲際娛樂商城」、梧棲區「三井OUTLET MALL二期」、東區「三井LALAPORT」等，將在這5年內陸續完工，不少建商預期台中百貨市場的消費動能將進一步擴大房市投資與剛性需求，因此也選擇在這些百貨商場周邊推案，其中「洲際W」賣破600戶、「遠雄之星8」潛銷2個月破200戶、「坤悅高飛」甫公開即熱銷4成，房市買氣被順勢帶漲。
今年北屯不動產市場最大亮點，為南霸天「漢神百貨」北上插旗台中，大規模斥資60億打造「台中洲際娛樂商城」，規劃面積3萬4千坪，地上7層、地下4層的超大型商場，預計2023年完工；此外，車程10分鐘外的「台中巨蛋」也正式啟動招商，包括巨蛋體育館與附屬商場OT案以及大型商場BOT案，加上已動工的北屯好市多，市場業者推估，未來5年北屯將持續穩居房市一級熱區。 其中總太集團永福地產新案「洲際W」，因有著位在「台中洲際娛樂商城」首排的優勢而備受矚目，其公設規劃多達46項全齡化設施、600坪獨棟休閒運動會館，曾榮獲2019 A-design大獎，深受親子家庭客青睞，坪數規劃27-45坪之2-4房，價格上更是高貴不貴，相較於同區其他建案已站穩3字頭，「洲際W」的每坪成交均價僅有2字頭， 現場銷售人員表示：「本案價格上競爭力高且有補漲空間，吸引不少北部及高雄的置產客搶進，正是因為過去凡是百貨影城旁的建案，只要長期持有，房價一定會水漲船高」，目前該案銷售正式突破8成。 此外，位於梧棲區的「台中港三井Outlet」加碼推動二期商場的興建，使海線房市更趨白熱化。緊鄰台中港三井OUTLET PARK的「遠雄之星」系列造鎮案已銷破2000戶，無論成交速度、交易總額，均冠絕全區，成為海線房市霸主。
遠雄方面透露，「遠雄之星7」即將售罄，現建商保留戶與精華店面近期即將釋出；下一新案「遠雄之星8」現正潛銷中，2-4房價僅需380-780萬元，為區內僅有，近日春節人潮已逐步湧現，預估新春連假期間業績可望再創紀錄。 而今年東區最大亮點之一的三井集團投資百億，將打造以親子購物中心為定位的「LaLaport」大型購物商場，與台糖湖濱生態園區串連，預計於2023年正式開幕；其中，上市建商坤悅開發(5206)於九期核心推出新案「坤悅高飛」，規劃37-41坪的純3房，緊鄰十甲新光市場與旱溪樂業商圈，坐擁東英、樂成、祥順等大型綠地運動公園，車程兩分鐘達74快速道路，稀有的地段優勢，讓「坤悅高飛」推出後，深受首購族、首換族喜愛，推出短短數月已銷售破4成。
房貸利率再破底。中央銀行昨（21）日公布，五大銀行去（2019）年12月新增房貸利率1.608%，跌至歷史新低，月減0.009個百分點；央行經研處副處長吳懿娟指出，房貸利率下滑，主要是銀行積極承做政策性房貸，且目前是以自住需求為主，銀行為爭取優質客戶，給予較優惠的利率。 房市景氣穩定復甦，銀行房貸業務大進補。央行昨日公布，台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行及第一銀行，去年全年新增房貸達5,925.53億元，創八年新高，吳懿娟表示，去年房市穩定成長、自住需求湧現，是銀行房貸大增的主因。 央行資料顯示，去年12月，五大銀行新增房貸604.07億元，為五個月高點，月增100.94億元。
吳懿娟說明，購屋貸款增加，反映年底為傳統購屋旺季、市場湧現交屋潮，且部分銀行承做整批分戶貸款，使購屋貸款增加。 「年底有季節性因素，通常年底都是交屋旺季」，吳懿娟表示。對於房貸利率殺破底，吳懿娟說，銀行每個月承做的對象略有不同，五大銀行之一的台銀積極辦理公教人員優利貸款、占比較高，使房貸利率略降，但變化幅度不大。「現在房市自住占比較高，根據聯徵中心統計，以房貸餘額而言，去年11月房貸自住占比達87.5%」，吳懿娟說。 象徵首購需求的青年安心成家貸款，去年12月五大銀行新增42億元，月減4.1億元，占比由前一個月的9.2%，下滑至7%。 央行提供資料顯示，去年12月房市交易熱呼呼，六都建物買賣移轉棟數，年增率全數衝上二位數，其中又以爆發交屋潮的桃園市年增50%最為亮眼，台北市為18.3%、新北市25.4%、台中市19.8%、台南市16.8%、高雄市10.6%，六都合計年增24.4%。 房價方面，去年12月，象徵中古屋的信義房價指數，台北市與新北市分別年增1.01%、2.52%，顯示大台北地區房價溫和上漲。 另外，政府推動台商返台投資，加上年底為傳統資金需求旺季，中央銀行昨（21）日公布，台灣銀行等五大銀行去（2019）年12月資本支出貸款增至997.69億元，為三年新高，較前一個月大增132.33億元。
工信工程（5521）委託戴德梁行公開標售子公司展邦建設，今（22）日14時將開標，標售底價未公開，目前已知有數組前來洽詢。此次標售引市場關注的是，展邦持有大南港開發案12.5%股權，若工信成功脫手，這幾年持有土地的增值，將帶來可觀利潤。 大南港案位於南港區玉成段二小段，目前已經完成土地變更，可開發面積為約7,600坪，其中展邦持有的土地面積約1,078坪。不過，國揚、展邦等各股東間尚未有任何定案規劃，推案陷入停擺。
工信去年11月底決定出售展邦股權。工信近三年虧損，現金流量減少，過去一年來積極改善財務結構。公司當時表示，出售展邦資產取得資金後，不僅可減少債務，降低利息負擔，還可強化財務結構，充實營運資金。 工信董事長陳煌銘去年談大南港案時，便表示不排除出售。他說，從持有成本來看，當年還是工業土地時，1坪僅約26~27萬，如今地目變更完成，土地也增值不少，出售確實會有很大利潤。 工信承攬公共工程為主，去年蘇花改等工程陸續完成後，目前最大工程為新北淡江大橋及其連絡道路工程，總金額達125億元。
「聯上建設」關係企業「聯立建設」2015年於高雄市澄清湖旁推出「聯上湖美學1期」建案，但民眾購屋後，才發現買到的房子是旅館用地，無法作為住宅，住戶除向公平會檢舉外，也組成自救會對建商提出告訴，並於去年獲得勝訴，但建商卻向法院上訴，害這些買到「旅館住宅」的住戶，未來還要面對大約6年的漫長司法訴訟，以及隨時被開罰甚至拆除的風險。 1月15日上午十一點，高雄博愛路與裕誠路口排了長長人潮，為的就是要搶得新開幕的「聯上大飯店」試營運的優惠餐券。聯上飯店前身為大八飯店，後來由聯上餐旅集團買下，總經理蘇聖峯花了近億元改裝接手，而幕後老闆聯上集團董事長蘇永義也低調現身，為他的長子蘇聖峯加油打氣。
聯上集團近幾年從建築業跨足餐飲、文教，採多元化經營，展現強烈擴展企圖心，但聯上所建造的「聯上湖美學1期」卻在銷售時，刻意隱瞞住宅是旅館用地，造成購買房子的民眾不能合法居住，大罵建商「毫無天良。」 本刊調查，「聯上湖美學1期」為獨棟7層樓，廣告宣傳主打「溫馨旅店宅、時尚輕豪宅」。除了1樓是2戶之外，其他樓層各5戶，每坪13萬元，總戶數32戶，許多人都是第1次購屋，卻因為買到不能當住宅使用的房子，每天提心吊膽。 因為旅館用地較一般住宅便宜，但所建的住宅只能當旅館使用，若做為住家，則違反了《都市計畫法》，且將面臨罰鍰、勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀等行政懲處的風險。 本刊致電聯上集團，發言人辦公室陳姓秘書表示，公司有發言人機制，將轉告記者提問，但至截稿為止，本刊未收到任何回應。本刊另外致電聯上集團董事長特助呂信杰，電話也無人接聽。
台北有東、西門戶計劃雙軸發展，新莊副都心裡面也有，雙軸起點在西側中央路的中央合署辦公大樓、國家電影文化中心等公部門指標建築群，終點則是東端中央路大道與思源路交會處有39層「i-Tower雲端科技大樓」的最高建築指標。 中悦機構看好新莊副都心商用不動產發展，總部也將從南崁搬遷到副都心的「中悦IFC」，據了解，中悦在新莊副都心共11塊土地，興建中的商辦則有「CBD時代廣場」、「A3新創總部」，另外還有5件個案規劃中，銷售總坪數達86000坪，開發金額達5百億元。 中悦機構表示，新莊副都心屬於新北市A級區域，中軸線就是路幅最寬的30米中央路，重要的A級商辦都匯聚在這條路上，包括儒鴻企業總部、宏匯廣場、宏匯凱悅嘉軒酒店、i-Tower雲端科技大樓、四零四企業總部等，都沿著中央路興建，未來將陸續完工，預估將帶動區域商用經濟發展，引領中央路商用不動產更加增值。
就像是巴黎、紐約，也是利用城市中軸線引導城市發展的成功典範，巴黎沿著羅浮宮、香麗舍大道、協和廣場、凱旋門的城市中軸線，成為觀光遊客必經之道。而紐約第五大道(Fifth Ave)不僅是交通重要幹道，更是世界時尚文化中軸線，路段旁的商用不動產房價/租金都是區域指標。 中悦機構表示，投資地產想要獲利，首要必須沿著城市中軸線找尋產品，以台北來說，「東、西門戶計劃」就是將台北火車站及南港經貿園區，各自打造帶動經濟發展的雙核心，連結忠孝東路這條城市中軸線，根據市場調查，兩旁商用不動產持續增值，20年漲幅高達7倍之多。
北高雄漢神巨蛋百貨去年營業額，成長達140億元，穩居高市百貨龍頭，加上新莊一路即將開通的交通便利效應，帶動百貨旁「京城V Park」輕豪宅大樓熱銷，開賣一天銷售破5成，21坪2房全棟一小時內完銷一空，創下驚人記錄，房價更站穩3字頭，成為引領市場重要指標。 高雄市地價呈現南北二大核心發展態勢，今年度地王商圈，仍由南高雄大遠百連續7年蟬聯，公告土地現值每坪約188萬元，地后商圈仍為漢神巨蛋博愛二路一帶，公告土地現值維持每坪約為145萬元。但根據統計，去年高市百貨營業額排行榜，以漢神巨蛋百貨繼續蟬聯龍頭寶座，年營業額達140億元，其次為統一夢時代百貨約115億元，漢神本館則以86億元排行第三。
由於北高雄漢神巨蛋百貨商圈，結合博愛商圈、裕誠商圈與農十六特區蓬勃成長，同時迅速連結美術館豪宅區，包括首購族與多金豪客，都經常前往漢神巨蛋消費，對商圈充裕生活機能依存度高，帶動購屋買氣匯聚。 位於漢神巨蛋旁文康路，緊鄰德冠賓士與微笑公園的「京城V Park」輕豪宅大樓案，市場傳出上週1月18日開賣當天，銷售率迅速突破5成，單坪成交價站穩3字頭，21坪2房整棟一小時內銷售一空。 市場傳出，位於漢神巨蛋旁文康路，甫於1月18日公開銷售的「京城V Park」輕豪宅大樓新成屋案，僅規劃60戶，開賣當天銷售迅速破5成，其中A3整棟21坪2房產品，竟然創下1小時內完銷一空的驚人記錄！平均售價高達3字頭。
另外，位於漢神巨蛋斜對面新莊一路的「時尚京城」新成屋大樓案，也吸引不少高素質首購客與多金換屋客進住，銷售率也突破5成；漢神巨蛋百貨商圈附近的至真路「星潮Style」預售案、文自路「都市丰華」新成屋大樓案，看屋反應穩定加溫。 維多廣告總經理鍾榮和表示，漢神巨蛋百貨是北高雄商圈發展核心區，近幾年來已成為大坪數豪宅推案新重鎮，但40坪內的輕豪宅卻供給稀有，加上百貨旁鮮有素地釋出，以目前地價持續墊高，營建成本仍將上漲情勢下，包括都會新貴、多金置產族已體認這種市場趨勢，因此紛紛搶先進場卡位，讓百貨旁輕豪宅站穩3字頭，成為引領大漢神巨蛋百貨生活圈發展的市場指標。
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