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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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房市儼然遇到2020年第一隻突然飛來的「黑天鵝」！武漢肺炎來勢洶洶，今年春節連假的銷售表現，相較往年顯得黯淡無光。房地產業者預期，疫情很有可能擴大衝擊股、房兩市，不能掉以輕心。 今年春節連假，房市在天氣濕冷及武漢肺炎疫情影響下，大多數案場來人和成交表現不如往年，檔期相對黯淡。海悅國際總經理王俊傑表示，今年海悅全台61個案場多數從年初三開張，少數則是初四或初五才營業，剛好碰上武漢疫情擴大，總體來說新春連假房市來人和成交狀況勉強和往年農曆年持平。 至於武漢疫情若持續擴大，會不會影響開春後房市？
王俊傑表示，對照2003年時爆發的SARS疫情，當時通訊軟體還沒那麼發達，官方數據也可能被過濾，但仍嚴重波及各行各業，此次疫情若持續升溫，那麼應該是國安層級了，尤其通訊軟體傳遞疫情訊息速度快又廣，如果疫情擴大，一定會衝擊房市，因此不能掉以輕心。 創意家行銷團隊則在新春連假中，線上29筆新案只有桃園「皇璽」「不打烊」，其餘多自初三起開張營業。
創意家行銷團隊品牌公關陸宜表示，由於今年的農曆連假長達七天，如果30日、31日兩天再請休假，那麼連續假期將長達11天，很多人都已出國旅遊，加上天氣濕冷影響賞屋意願，因此來人和成交不如往年。至於台商客源，由於2020年總統大選已返台投票，過年期間返台賞屋也比往年冷清。 相對之下，遠雄房地產在今年春節連假舉辦「遠遊幸福五大洲，雄讚金家喜臨門」活動，全台24筆新案都不打烊，並針對正式簽約的已購客戶，提供暢遊五大洲抽獎的旅遊行程，結果新春逆勢開出紅盤繳出亮眼成績單。 遠雄房地產總經理張麗蓉表示，今年自初二～初五共四天的開張期間，全台來人總計2,400組，與2019年持平，成交15.6億比去年成長19％，光是新北市中和、板橋、新店、新莊就占總體業績63％，尤其在新莊「遠雄九五」大坪數產品成交2戶共1.6億元，最具指標性。
房市揮別開平走高的2019年、邁向2020年之際，雙北市呈現價平量增的格局，在政策積極推動都更和危老、資金行情及辦公升級需求持續發酵之下，都更危老潮、豪宅復出、三房崛起、廠辦抬頭四大趨勢，將引領風騷！ 住展雜誌調查，2019年前11月預售新屋推案量已提前突破1兆元大關，來到10,071.7億元，住展雜誌企研室經理何世昌表示，這已經是創下歷史第四大量的紀錄，顯示建商推案信心已回到多頭水位，估計全年可望站穩1.05兆以上；但建議業者仍需注意買氣能否消化如此龐大的供給量，以免推案快速擴張、個案競爭加劇，最終影響銷售率表現。
在房價表現上，2019年儘管漲跌互現，但各區仍漲多跌少，雙北市已進入持續復甦的格局，整體房價緩漲，下跌的區域大多只跌1％～2％，上漲的區域漲幅稍大，多落在2％～5％之間，房價走勢溫和。 其中房價漲勢最堅挺的是：五股、淡水、內湖、永和、新店，去年漲幅冠軍五股，每坪均價已站上30萬元，年漲幅約5％；淡水則由每坪27.8萬元上漲至29.1萬元，漲幅約4.7％。何世昌分析，五股與淡水房價漲幅較大的主因，都屬於跌深反彈，2019年買氣好轉，房價也持續回升。
至於漲幅第三高的內湖，每坪均價也上漲4.3％、至73.1萬元。主要是因為電子高科技業景氣順風，內科就業市場與購屋需求同步擴張，相對推升內湖房價。 展望2020年，都更危老潮、豪宅復出、三房崛起、廠辦抬頭，將為四大趨勢。 尤其危老政策，時程容積獎勵原本在今年5月9日即將到期、屆滿三年，行政院政務委員張景森月前透露，危老限時容積獎勵於2020年5月9日屆期後，將二度修法延長五年；市場預期，今年獲得核准並取得建照、推出銷售的危老案，可望邁向高峰，雙北市高齡老屋也可望獲得回春的契機。
2020年房市包括華固、興富發等指標建商都看好大選過後，市場將回歸基本面，華固董事長鍾榮昌預估今年房市應呈「價穩量增」，春節過後，房市交易可望轉好。 鍾榮昌表示，2019年上半年交易轉熱，下半年因總統大選影響，買氣較上半年收斂，但仍較2018年同期表現佳。今年房市穩定回溫，市場仍是自用及首購為主力，呈現「價穩量增」的趨勢。鍾榮昌強調，華固將再度瞄準桃園市耕耘，要找千坪基地推案。
興富發建設集團總裁鄭欽天則認為，今年房市有幾個重點，包括土地成交熱絡以及台灣將迎接黃金十年，並強調集團今年目標朝房屋千億銷量邁進。鄭欽天認為，今年台灣房市仍會因為美中貿易戰影響，主要是全球經貿產生變化，台商回流台灣設廠，商業發展頻繁，短期三到五年、中期十年對台灣都非常正面，因此台灣將進入黃金十年時期，未來充滿發展契機。 而對於房市需求，他強調大選後將回歸基本面，其中，商用不動產部分，商用辦公大樓將是未來五年市場重點，主因台商回來設廠，只要找到好的地點、外觀等物件，投資人都可以下手，未來增值可期。 不過樂觀之餘，市場對賣壓仍有提醒。鍾榮昌認為，2019年全台推案量高達1.5兆元，若是這些推案量都能順利去化，代表市場熱絡，但部分區域恐有供過於求的疑慮，能否有效去化值得關注。 永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，今年經濟前景值得期待，但仍有美中貿易戰、超額供給與房市政策三大變數，預期房價「平盤震盪」。
根據金管會最新統計，「以房養老」（商業型不動產逆向抵押貸款）業務首度突破4,000件，核貸額度則有228億元，年增三成，承作量最大的前五強就占了九成六，核貸額度逼近百億元的合庫居冠。 金管會今（29）日表示，到去年12月底止，已有14家銀行提供商業型以房養老貸款，除一般貸款方案外，也有結合信託及保險商品者，年長者可依據其實際需求，選擇適合的貸款方案。 到去年底止，以房養老貸款的核貸件數有4,080件，首次突破4,000件，核貸額度約228億元，比去年同期分別成長32.9%、34.5%，呈現穩定成長趨勢。
根據金管會統計，申請以房養老貸款的熱門地區，仍以大台北都會區為主，光是北北基的件數就有2,072件，占了一半以上；核貸額度則有158億元，比重更高達近七成。 銀行業者表示，主要是因北北基的房價較高，申辦以房養老貸款後，能貸到的金額也比較多。 排名第二的則是中彰投地區，件數589件，占比14%；核貸額度有22億元，比重9.7%。 第三則是桃竹苗地區，件數470件，占比11%；核貸額度18億元，比重8%。 此外，女性申貸情況也比男性踴躍，以房養老申請人是女性占了55.27%，男性則是44.73%，原因可能包括很多夫妻購屋時，產權多登記在妻子名下，及女性較長壽等。 至於以房養老貸款案件平均承作年限，則是21.88年。 在銀行承作量方面，到去年底止，合庫蟬聯榜首，承作1,610件，金額95.57億元，已逼近百億元，市占率41.9%。 房貸龍頭土銀緊追在後，承作件數1,314件，核貸額度64.65億元，市占率28.3%。 第三名是華銀，件數有731件、金額35.43億元。第四名及第五名則是台企銀及一銀，前五大銀行承作金額合計市占率已高達96%。 金管會表示，將持續鼓勵銀行在兼顧風險控管下辦理商業型以房養老貸款，在順應市場社會需求下穩健發展，並適時協助解決銀行在辦理這項業務過程中所遇實務問題。
武漢肺炎持續延燒，是否再次衝擊房價直落，房仲業者普遍認為，難再重演當年SARS造成的影響，主要是目前「低利」環境加上「游資過多」的情況下，不容易像17年前重挫房價；但就買氣來看短期內受到考驗，第1季買賣移轉量應與去年同期持平或略微衰退，且觀望態度恐讓上半年回溫的房市暫時喊卡。 2003年SARS疫情爆發嚴重衝擊房市，導致房價重摔谷底，但疫情得到控制後，政府隨即祭出政策利多救市，也讓房價也一路不回頭，直到2014年高點為止。 不過，就買賣移轉棟數來看，2001年全年移轉僅有25.9萬棟，2002年卻爆量到32萬棟，2003年又成長到34.9萬棟，2004年噴發到41.8萬棟。
住商不動產企研室經理表示，SARS疫情爆發後房價滑落，但與交易量的關聯性不高，而造成往後市場大熱的真正關鍵，在於當時政府的「三招救市」 徐佳馨指出，首先是土地增值稅減半徵收，其次是政府在一年內，推動兩次青年優惠利率購屋貸款，帶動購屋買氣；最後則是修法開放外資不限於自用，可以直接外國公司名義投資國內不動產，為房市價量推波助瀾。 時隔17年後再度爆發武漢肺炎，徐佳馨認為大環境今非昔比，目前處於低利時代，加上市場資金充沛，以及房價、稅制與資訊都較過去更加透明，若如當年因疫情爆發，而引起民眾恐慌拋售的可能性極低，整體來說並不容易牽動房價大起大落，但就買氣而言，短期內買盤勢必會有觀望收手的可能。
台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，原先預期今年選後利空出盡，將助攻春節看屋量，但武漢病毒窘況加上低溫寒流，一般民眾與返台台商恐多無心於此，預料確實將對走穩的房市有所打擊。 陳炳辰分析，台灣經歷SARS歷史經驗，賣房屋主對於這類傳染病控制會較具信心，不大可能重演房價暴跌，但在交易量表現上，因疫情導致看屋人潮減少，自然也會影響交易，第1季若疫情未能控制，整體買賣移轉棟數與去年同期相比，應呈現持平或略減，上半年回溫的買氣恐先暫停，下半年若疫情有解買氣則能回籠。
高雄房市2019年收獲滿滿，多家建商營收創下新高，2020年迎向金鼠年，整體而言，也是審慎樂觀，房價反映土地成本和營造成本，將呈現上漲格局；新成屋因庫存有限，銷售將下滑，取而代之的是60坪以上的住宅產品，全面走向預售市場，這是前所未見的景象。不過，建商大老也提醒，要注意小房是否有供給大於需求的問題。 濁水溪以南的代銷龍頭、上揚國際建築團隊董事長林聰麟預告，由於60坪以下的大樓住宅成屋幾乎賣完，2020年將全面走向預售市場，「這是跟過去的高雄房市，非常不樣的地方」。 林聰麟表示，由於土地成本和營造成本持續上漲，高雄今年的房價反映成本下，將調漲3％到5％，這是延續2019年、甚至之前的漲價模式，溫和上漲，房市才會比較健康。
他說，2020金鼠年，在台商回流、股市站上12,000點及利率低檔等利多下，整體高雄房市仍將走堅，不過就區域發展來看，看好鳳山、楠梓、仁武及小港等房價1字頭、或接近2字頭的區域。 隆大董事長陳武聰說，房價未來將走高，主要是鋼筋綁紮、模板組立、水電、以及泥作等四大營建工程成本至少上漲20％以上，在成本因素驅動下，高雄房價「勢必要漲」，消費者和建商「都將有一段陣痛期，雙方要相互調整」。 皇苑董事長郭敏能認為，2020金鼠年還是小宅當道，過去三年來，2房和3房的產品接近3萬戶，因此「要考慮供給是否多過需求的問題」。 至於豪宅和大坪數產品則是溫溫的，要看台商回來是否夠多？郭敏能表示，特殊產品要有實質的內涵，品牌和品質相當重要，因此，他認為豪宅市場今年將是個案表現。
中山區內集中了許多商圈，吸引大量消費人潮，從銷售額指標來看，也是台北市內含金量最高的行政區，不過觀察2019年1至11月的店面交易情形，中山區卻被擠下第一名的寶座。 永慶房屋統計實價登錄資料發現，2018年1月至11月間，中山區的店面交易量佔台北市20.3％，遙遙領先其他行政區，不過2019年第一名卻被大安區奪下，中山區屈居第二。
大安區2019年店面交易量佔全市14.0%，熱門交易路段落在信義路沿線、安東街、復興南路二段和東區商圈，永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，大安區是北市精華區，擁有便捷的交通、知名百貨、商辦聚集以及高級學府林立，匯集眾多人潮，因此也發展出不少特色商圈，包含東區商圈、信義安和商圈、遠企商圈、師大商區和公館商圈等，不過店面租金單價較高，能夠承租大型店面的商家較為侷限，故20-40坪的店面較為熱絡。 而中山區這次占全市店面交易總量13.3%，成交坪數以20坪以下為主，熱門交易路段為林森北路、中山北路二段、錦州街、松江路。謝志傑表示，中山區內擁有許多具高度消費力之商圈，有新光三越百貨加持，加上誠品南西進駐、赤峰巷內的文創小店、周邊大量的美食名店、服飾店及髮廊，成功地將文創、時尚、美食結合，打造出別於其他商圈的藝文氛圍，讓消費者興起朝聖意願，帶動大量逛街人潮。 不過將兩年交易狀況拿來比較，可以發現店面交易熱區有往市郊區移動的現象，謝志傑認為精華店面的需求有減少趨勢，不過，實體店面是「體驗經濟」的最佳場域，只要商圈願意提升品質且創造獨特風格，實體店面還是有其存在的美好與必要。
隨著農曆新年的到來，許多民眾開始上街採買年貨，街道上洋溢著新年的氛圍，而台灣的年貨大街活動也陸續開跑，其中又以台北迪化街、台中天津路、台南新化年貨大街以及高雄三鳳中街最為知名。 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，近年各縣市政府也推動特色商圈，使各個商圈能夠營造不同的形象，帶動商圈發展。其中，年貨大街大多舉辦在當地歷史較為悠久的商圈，藉由古色古香的氛圍，配合年貨大街等活動來吸引人潮來商圈消費，若是有意願投資店面的民眾，可以聚焦於具有特色的商圈，資產的保值性較高，投資報酬率也有一定的保障。
台北迪化街傳統+文創吸客！投報率約2% 台中天津路「不愁吃穿」穩定收租 迪化街是台北人耳熟能詳的年貨大街，早期以南北貨、布業及中藥為主，不過近年來台北市府推動行人徒步區，並補助文創商店進駐，使迪化街又多了一層不同的面貌。謝志傑表示，迪化街年貨大街主要範圍在南京西路至歸綏街這段，其中以霞海城隍廟周邊最為熱鬧。店面租金部分，迪化街周邊以二十幾坪的中小型店面平均每月租金約落在5萬至7萬之間，投資報酬率則在2%上下。另外值得一提的是，迪化商圈近年來促進傳統產業與新創商店合作，商圈店家的凝聚力強，再加上不時舉辦活動，觀光人潮維持穩定。 台中天津路從民國80年代開始，服飾業者持續進駐，成為台中服飾批發業者的集散地，素有台中五分埔之稱。有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，除了服飾批發商圈之外，天津路每年也會舉辦年貨大街的活動，往年都會吸引逾10 萬人於此消費，成為台中市最熱鬧的年貨大街之一。
陳金萍說明，天津路的透天店面租金每月約在5萬至8萬之間，投資報酬率約落在2.5%左右，不過由於天津路商圈發展已經相當成熟，人潮也相當穩定，是個穩定收租的標的。除此之外，天津路北側的北平路則是台中的小吃美食重鎮，與天津路有「吃在北平，穿在天津」的稱號，而北平路的透天店面租金每月約在5萬左右，投報率落在2.5%至2.8%之間。 台南新化年貨大街店租3-4萬最實惠 高雄三鳳中街店面投報4.5%-5%最吸睛 台南的新化年貨大街位於新化老街上，擁有豐富的文化歷史，陳金萍表示，新化年貨大街於2012年開辦，其配合新化老街上的特色商店，吸引人潮前來觀光採買，台南市經發局也預計今年將有20萬人次參與年貨大街的活動。而新化年貨大街位於中正路上，為新化區的主要道路，屬於較熱鬧的地區，周邊店面以透天厝為主，租金方面則落在每月3萬至4萬之間。 高雄的三鳳中街為高雄較早發展的聚落，同時也是南台灣主要的南北貨商圈，與台北的迪化街齊名，素有「北迪化、南中街」的美譽。
陳金萍表示，三鳳中街市集內約有100家老店，為高雄的特色商圈，每年過年時會舉辦年貨大街的活動，吸引採買年貨的民眾觀光購物。陳金萍說明，三鳳中街鄰近台鐵三塊厝站，周邊也有雄中及三民市場，主要道路則為建國三路及中華三路，都是屬於高流量的道路，但現階段中華三路受到鐵路阻隔，僅能由中華地下道通行，南北交通較為不便。 不過，高雄鐵路地下化實施後，預計於今年2月填平中華地下道，恢復成平面道路，重新串聯南北街區，對於周邊交通機能是一大利多。陳金萍補充，三鳳中街周邊透天厝店租每月約為7萬至8萬之間，店面投資報酬率約有4.5%-5%，在近期台鐵三塊厝站重新啟用的情況下，有望帶動周邊人流，商圈未來發展值得期待。 最後謝志傑補充，年貨大街為每年商圈舉辦的重要活動之一，但評估是否於該地投資店面時，不能僅依靠活動時期的人潮進行評估，應從平日、假日以及特殊節日三種不同的時段估算，才能掌握商圈的人潮。此外，周邊建設利多及商圈店家凝聚力也是影響商圈發展的重要因素，建議消費者可以多多觀察，才能夠安心的當房東收租。
國家住都中心持續推動八大公辦都更案，其中位於台北市大安區台電嘉興街都更案，將於今年第1季招商。國家住都中心表示，此案私地主達67人，產權複雜，歷經一年多的整合，透過不斷的傾聽及溝通爭取住戶同意，讓這個推動逾六年的都更案，終於將邁出關鍵一步。 國家住都中心表示，該案私地主人數多達67人，從推動迄今超過六年，堪稱近期北市公辦都更招商案中，產權相當複雜的個案。
住都中心接手整合後，召開過五場公開說明會、十場駐點解說，除謙卑、耐心傾聽權利人心聲外，同仁更是不分平、假日時間，一步一腳印逐戶拜訪，積極協商整合。 從每次拜訪住戶都會聽到的咆哮與不滿聲，一步步取得住戶信任，更獲得芳和里里長黃種榮的大力支持與協助，歷時一年多時間，終於在去年10月底，取得95%住戶的支持意願，住戶們已逐漸體認到住都中心同仁的誠意與決心。
國家住都中心目前正為此案擘劃公益性導向的發展藍圖，希望點亮大安區東南角，為住戶打造出「安居、樂業、家興」的幸福家園，本中心同仁正加緊腳步，預計今年第1季公開徵求出資人，順利招商。 台電嘉興街都更基地面積約1,550坪，是以台電現有的嘉興街學生宿舍土地為主，併入鄰近老舊住宅土地，劃定完整街廓為更新地區，由於此案位於大安區，周邊交通設施便利、生活機能完善，地段相當精華，一直以來都受到業界高度關注。 據初步規劃，台電嘉興街案將採權利變換方式實施，全區由國家住都中心擔任實施者，採公開徵求投資人方式辦理，力拚2025年上半年完工、驗收並交屋，朝向優質住宅區發展，預計興建地下五層、地上17至19層集合住宅大樓。
台中市有不少日治時代的建築，近年因文化意識提升而被登錄保留，其中位於豐原車站出口旁的「頂街派出所」，歷經83個年頭，台中市府於2002年公告登錄為歷史建築，近年更砸下700萬元整修60坪空間，2015年修復完工後，近期委外經營化身為文藝咖啡館，不僅是台中唯一警察局歷史建物再利用的成功案例，也有助活絡站前商圈。 台中市豐原區「頂街派出所」取自附近舊地名「頂街」而來，建於日治時期的1930年，原為台中州豐原郡頂街警察官吏派出所，昭和10年(1935年)遭遇墩仔腳大地震後全毀，1936年重建為2層樓式警察官吏派出所，在日治時期相當少見。
人文國際公司執行長黃信彰指出，因為派出所屬於政府的基層單位，經費預算最少，通常都是1層樓建築居多，該棟建物為目前台灣唯一保留下來的2層樓日治時期派出所，主因是位於當時相當發達的豐原市區，附近許多民房都是2層樓建築，因此該棟派出所也特別拉高建築高度，顯見當地早期的繁榮。 原派出所的外觀採現代表現主義風格，呈現剛正直線條帶及橫條花紋，但表現相對簡單樸實，黃信彰解釋，有別於頂街派出所的簡樸風格，如果線條再精緻複雜一點，猶如「台中州廳」、「總統府」等，即是1900∼1910年代被稱為「辰野金吾」的風格，建築設計常見紅磚與灰白色系飾帶相間做法，亦有王冠一樣的塔樓與圓頂設計。 2002年台中市府將其登錄為歷史建築，將新派出所遷移至斜對面，並著手進行修復，共斥資約700萬元，於2015年完工。其實該建物最原始的外觀為米棕色，因當時屬戰爭時期，常遇敵軍空襲，會以公家機構作為首選目標，因此許多派出所設計為土色、後來稱作「國防色」，可使敵軍難以辨識而無法精準命中目標；直到國民政府來台後，將所有派出所改漆成暗紅色，象徵威權、也較有威嚴感，直至此次修復改造，參考了專業調查建議，才又恢復為原始的外觀樣貌。 館內保留昭和11年舉行上棟儀式的「棟札」，記載該棟建築的身分與傳統。
黃信彰表示，該建物最特別之處，在於內部空間雖小，僅約60坪，卻有5種不同的採光窗戶，從最常見的平衡立窗，到2樓牛眼窗、菱形窗、半圓形貓耳窗，這些特色在新建築中已完全看不到。其中最特殊是屋頂開個天窗，是為了當時空襲警報設計，警察會爬上天窗搖警報器，提醒民眾避難。 市府文資處承辦人杜小姐表示，該建物修復完工後，於2019年以營運移轉(OT，即Operation Transfer)方式，委託人文國際公司規劃成「A.D.1936藝文珈琲」，業者投入200餘萬元經營規劃，展售輕食、豐原特產、糕餅和生活漆器等，並打造「昭和11年藝文沙龍」空間，作為藝術品展場、文藝家交流和講座平台，近期已正式開幕啟用。 值得一提的是，「頂街派出所」位處豐原車站前，地段相當精華優越，在地代銷業者曾素惠表示，附近最熱鬧的站前中正路屬於一級商圈，加上鐵路高架化之後，打通前後站商圈，還有建設中的豐原轉運站，交通更為便捷，因此近年周邊的房地產市況也相當熱鬧，「能夠將閒置的文化建築重新再利用，對於當地的文化觀光產業來說，的確是件好事。」
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