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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
六都地政局3日公布1月建物買賣移轉棟數，六都1月合計1.55萬棟，月減30.5％、年減21.6％，房地產業者分析，若扣除工作天數因素，整體市場仍維持一定熱度，2月工作天數完整，有機會出現較大幅成長。 房仲業者分析，今年1月因農曆春節導致工作天數較少，加上去年因為2018年九合一大選後帶動全台一波房地產買氣增溫、墊高基期，使今年1月買賣移轉棟數無論與上月相較或與去年同期相較上，都出現較大減少幅度。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，通常移轉登記會較實際交易遞延1個月，去年12月仲介業交易量普遍增溫，然而1月辦理過戶的時間因農曆春節被排擠，工作天數比去年1月少了6天，約少26％，相對於整體移轉量減少22％，整體房屋交易熱度還算正常，預期2月移轉棟數會有較大增長。 根據六都地政局資料，六都1月買賣移轉棟數普遍較去年12月減少24～36％，較去年同期減少4～35％，其中，桃園市年減幅僅4％，在六都中相對健穩。台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，桃園市除了二大熱區桃園區、中壢區維持穩定交易動能，包括龜山區、觀音區等地有較多建案交屋，加上桃園航空城、亞洲矽谷等重大建設發酵，以及相對於大台北低廉的房價，仍穩定吸引買盤轉進。
業界普遍認為，武漢肺炎疫情仍是影響後續房市交易量的主因之一。吉家網董事長李同榮表示，若疫情能在一個月控制，房市影響層面只會因觀望心態產生交易量萎縮，若疫情擴大，影響層面將持續一到兩季，房價也會由漲趨跌。李同榮表示，疫情擴散所產生的「人性恐慌」，導致經濟活動更加停滯，但只要「人性恐慌」因素降低，利空出盡後，市場仍將回歸基本面的發展軌道。
霖園集團蔡家的「起家厝」，位於敦化南路、四維路的「霖園大廈」終於要都更了，未來將變身為地上22層的豪宅大樓，產品規劃百坪起跳，將成為大安區的豪宅指標案。 國泰建設正式簽下自家集團從仁愛路圓環發跡的起家厝「霖園大廈」都更案，簽訂合作開發契約。國建表示，霖園集團將分回68.76％，國建分回比率為31.24％。其中，原始地主包括萬寶開發、霖園投資、萬達投資、百星投資等。
回顧當年以起造人「保證責任台北市第十住宅公用合作社蔡萬霖等13名」名義，在這塊面積約330.33坪土地上興建自家住宅大樓，為地上14樓、地下2層的「工」字型集合住宅，目前屋齡已39年。 根據台北市都更處的都更單元檢討書指出，更新單元位於仁愛路四段、敦化南路一段、東盡街、四維路所圍的街廓，土地使用分區為敦化南北路特定專用區，原屬住四、住四之一，建蔽率為65％，容積率為300％和400％。 國泰建設協理林清樑表示，未來「霖園大廈」都更改建後，計劃興建地上22層樓的店面住宅大樓，產品走百坪豪宅路線，主力坪數110～130坪不等，全案將採先建後售。 林清樑表示，國建今年排定推出的新案約200億元，包括桃園小檜溪重劃區總銷分別達30億、30億共兩案，新北市新店央北案約40億，北市南港都更案31億，台中七期約35億，及台南市約35億元等六案。
高雄車站近年來因大型改造計劃，整個車站商圈人潮流失，店家也出現不少倒閉，再加上周邊如電腦與成衣街等都面臨電商崛起挑戰，商業機能不如過往。然而車站預計最快要2023年才會改造完成，區段商業機能雖未復甦，但房市買氣已逐漸谷底翻身，《蘋果新聞網》委託永慶房產集團統計高市3大車站商圈，高雄車站呈現買氣大幅提升47%趨勢，交易量明顯增加。 高雄車站是港都鐵路交通運輸核心，荷蘭建築團隊「Mecanoo」正在進行高雄新車站改建中，未來車站將結合鐵路、客運公車轉運站與捷運等運輸系統，並設置市民廣場、商業大樓與旅館等，成為港都交通樞紐。
然而區段房市即便商業機能尚未復甦，但住宅交易量已明顯提升，如扣除屋齡2年內新屋，高雄車站2019年其成交量約178戶較2018年121戶呈現近5成成長。 永慶不動產高屏區經管會會長葉誌螢分析，高雄車站周邊多屬屋齡超過25年甚至是30年以上老舊住宅，亦有不少屬套房產品，區段在沉寂多年後房市交易出現提升，主因是重大建設建置如台鐵地下化完工，加上自由與復興路即將打通等利多，讓不少投資客進場置產，該區中古屋多屬1字頭房價，而從成交價統計可看出，近3年價格從每坪14.2萬元上揚至15.6萬元，漲幅約1成。 港都包含高雄車站、新左營車站與鳳山車站，3大車站近年來房市均屬加溫區，當中區段具備3鐵共構機能的新左營車站，2018~2019年中古屋每坪成交已突破17萬元。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長謝俊正指出，該區新屋不少成交已站上每坪23萬元，並帶動中古屋交易，主力總價800萬元內宅較受市場歡迎。
六都會區分別公布109年1月「建物買賣移轉棟數」，其中交易量最大為新北市3,952戶，六都交易量合計為15,500戶。永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，1月份六都買賣移轉棟數平均月減30.5%，其中台北市月減24.3%，新北市月減31.3%，桃園市月減33.5%，台中市月減36.2%，台南市月減25.5%，高雄市月減25.1%。謝志傑表示，由於去年12月大量交屋導致部分都會區基期較高，且1月適逢農曆春節假期，交易天數縮短導致交易量減幅較大。 與去年同期相比，六都交易量平均減少21.6%，六都會區皆較去年同期減少，台北市年減16.5%，新北市年減18.9%，桃園市年減3.9%，台中市年減26.5%，台南市年減27.7%，高雄市年減35.0%。 謝志傑說明，由於去年農曆春節落在2月，因此去年1月為完整交易月份，加上九合一大選後買氣增溫也墊高基期，交易量減少實屬必然。
桃園市1月交易量為2,970棟，月減33.5%，年減3.9%，謝志傑表示，桃園市去年12月因交屋推升交易量，而本月回歸供需基本盤，導致月減幅度較大，但與去年同期比較，減幅僅有3.9%，是六都中表現最好的都會區，買氣相對穩定。 高雄市1月交易量為2,288棟，月減25.1%，年減35.0%，謝志傑說明，高雄市去年為六都中交易量成長幅度較大的都會區，而本月受到大選觀望氛圍及農曆春節假期影響，交易量減少幅度較大，不過若是以去年2月相比，仍是有15.7%的漲幅，市場買氣仍在。 謝志傑補充，本月交易量減少主因為受到去年12月份交屋潮墊高基期，再加上農曆春節假期使工作天數減少影響，預計下個月將回歸基本面。另外值得注意的是，武漢肺炎持續擴大，產業短期受到疫情影響，股匯市雙雙受挫。不過，台灣在經歷SARS過後，防疫措施更加完善，在本土疫情控制妥當的情況下，民眾恐慌情緒不致於過高，預期疫情對房價影響有限，仍維持平盤整理的格局。
台北市違建拆不完，若找上議員介入，一案能最高協調46次，讓市府也受不了，近期將上路的「違建爭議處理委員會」由21位律師、土木技師、結構技師等專業人士組成，每個違建案由3~5位委員審理，爭議案件提大會討論，建管處強調「一切公開透明」，杜絕市議員介入，新制將於本月10號上路，預計每周至少開1次委員會，平均一年可審理500件違建案，加速處理違建效率。 據內政部營建署統計，目前全台現存違建數高達68萬件，台北市佔了8萬件，最讓人詬病的是，拆除速度比不上新蓋違建的效率，甚至經過議員多次協調，都無法搞定的「霸王違建」，因此決議成立「違建爭議處理委員會」由委員會決定哪些被認定違建、要不要拆及先後順序。 台北市建管處副總工程司洪德豪不諱言的說，成立違建爭議處理委員會委員會，主因就是為了減免市議員介入；過去違建戶對於判定有疑慮時，多是找市議員陳情，可能找完甲議員、又找乙丙議員來協調，曾有單一個案協調最高紀錄是46次，而建管處又必須配合議員時間，可能2周~1個月才開一次會，非常的拖時間。
洪德豪說，委員會將在本月10號上路，預計未來每週至少開1次委員會，期望一年可審理500件違建案，未來違建戶若有疑義，如主張查報錯誤、面積差幾平方公尺等，可透過網路、臨櫃，向北市府提出申請，再由委員進行覆核，「因違建標準很明確，原則上以1次反應申請為定讞，除非違建戶能提出新的事證」 外界擔心政府自己「做莊」調處違建，是否有關起門，有包庇、故意強拆的嫌疑呢?洪德豪說，委員會由21位委員組成，其中三分之一是府內人員、三分之二是府外委員，包括律師、土木技師、結構技師、建築師、消保單位等專業人士，而每個違建戶的申請案，會由3~5位委員的專案小組審理，若出現無法決議的個案，將提送至大會討論，判定違建是否拆除，「原則上一切公開透明，會議結論都會公開上網」。
洪德豪表示，基本上1994年以前屬於「緩拆」的既存違建，而台北市長柯文哲上任以後，2015年產生的新違建，被視為最優先拆除，洪德豪補充，尤其是「頂加2樓」以上的屋頂違建、面積達300平方公尺以上的大型違建、危害公共安安全的營業用廚房違建等，柯市長特別在意，以上這些違建也會優先拆除。 政大地政系特聘教授張金鶚表示，因新制還沒有上路，未來的成員組成、委員會的公信力，都還有待時間檢驗，出發點是好的，只要公開透明都是好事，不過理想情況能不能跟實際上做的一模一樣，主席的角色若是府內人員，都勢必為被外界拿放大鏡檢視，違建處理速度能不能加速，都還有待觀察。
國家住都中心八大公辦都更案亦持續推動，其中位於台北市大安區的「嘉興街都市更新案」將於今年第一季招商，國家住都中心指出，私地主達67人，產權複雜，推動迄今逾6年，歷經1年多的整合，從住戶們的不滿轉為信任，預計最快於今年第一季，正式對外公告招商。 國家住都中心表示，該案堪稱近期北市公辦都更招商案中產權複雜的個案，自接手整合後，召開過5場公開說明會、10場駐點解說，除謙卑、耐心傾聽權利人心聲外，同仁更是不分平、假日時間，一步一腳印逐戶拜訪，積極協商整合。 從每次拜訪住戶都會聽到的咆哮與不滿聲，一步步取得住戶信任，更獲得芳和里里長黃種榮的大力支持與協助，歷時1年多時間，終於在去年10月底，取得95%住戶的支持意願。 國家住都中心目前正為「嘉興街都市更新案」擘劃公益性導向的發展藍圖，盼點亮大安區東南角，為住戶打造出「安居、樂業、家興」的幸福家園，本中心同仁正加緊腳步，預計今年第一季公開徵求出資人，順利招商。
過去幾年逢甲商圈因人潮銳減、店租過高等問題，使得不少店家無法生存而出走，店面空租狀況屢見不鮮。不過，根據「屋比房屋」彙整逢甲商圈最新網路待租店面資料發現，逢甲商圈空租潮似乎已不再加劇，目前商圈內店面平均每坪租金約3547元，相較去年同期的3424元，上漲3.6%，不過店面待租量從去年的102間，下滑至86間，減幅超過1成；此外，以逢甲商圈店面平均網路上架天數來看，今年網路店面物件平均上架天數已減至338天，與去年同期的388天相比，掛在網路上租不掉的時間確實縮短不少，顯見逢甲商圈空租狀況似乎有望能獲得緩解。
對此，屋比房屋總經理葉國華表示，過去逢甲商圈每到夜幕低垂，周邊店家總是燈火通明，人潮擠得水洩不通，隨著近幾年商圈發展日益飽和，同質性產品不斷增加，不僅人潮吸引力下降，商家競爭也相當激烈，而且，年年攀升的高房租，更是壓垮不少特色商家，商圈發展備受挑戰。 葉國華指出，今年逢甲商圈在去年3月市府積極拓寬商圈道路，以及因應陸客不來所發放的夜市消費抵用券兩項政策帶動下，確實吸引不少人潮前來消費，也讓店面待租狀況獲得改善。不過，葉國華表示，因兩項政策的短期利多影響，目前逢甲待租店面空置狀況雖有改善，但離商圈完全復甦還有一大段距離要努力，未來仍需創造商圈的在地特色，增加店家的差異化，才是持續吸引人潮的上策。
屋齡40年、曾經是台中市中區指標的千越大樓，因2005年一場火災，閒置荒廢10多年，淪為遊民及通緝犯藏身所，更背上全台十大鬼屋惡名，雖曾想拉皮或重建，2016年更成立都更會展開重建作業，卻因支持派和反對派為錢、權爭執不休，沒有下文；但最新的消息是，支持派取得多數所有權人支持，已於去年12月時將最新的審議書遞交給都發局，審議通過後就有望派發拆照，拆除後興建地下6樓、地上18樓的住商混合大樓。 「其實我們也不是反對到底，你用公平方式來處理的話，我們其實也不會反對都更啊！」反對派代表、千越大樓都更自救會長廖炎昆無奈說道。 千越大樓都更規畫幾經更迭，2013年提出維護老屋拉皮，因其為鋼骨RC建築，並無危樓疑慮，曾獲內政部核定補助，由政府方面出資45%、千越所有權人平分出資55%的營建款，但負責千越都更案的建築師戴台津表示：「拉皮大概要花一億多，我們這邊要出6000萬左右，住戶一聽嚇死了」，最後便不了了之，決定拆掉重蓋。 後續大規模，改以千越大樓及附近共13筆土地規畫都更拆除重建，卻爆發支持派將273名人頭戶拉高都更同意比例，以及緊鄰20米寬台灣大道段6戶遭強迫納入都更計畫，疑似藉此賺取30%獎勵容積等兩事，廖炎昆指控：「就跟台北的文林苑（都更計畫）一樣，但那6戶都大概只有8-9年屋齡，人家從一開始就不願意跟他談啊！」 戴台津說則，雙方為此鬧上法院後，273戶人頭戶的爭議已獲不起訴處份、無法律上的爭議；至於台灣大道6戶的部分，都發局方面也證實，在千越都更會去年12月所遞交的最新審議書中，當中已排除台灣大道段6戶，總容積量降至1萬平方米，樓層少一層、為18樓。
而在扣除有爭議的人頭戶後，千越大樓的土地所有權人依然有200人，合法建物的部分也有高達151人，同意參與都更的所有權人占了土地部分的57.5%、合法建物部分的72.85%，皆已超過都更案同意門檻的二分之一比例；然而，光是都更派理事長張憲璋與其親族所持有的面積比例就高達68%，幾乎可說是一人能夠作主的情況。 現下最令反都更派擔憂的，就是當初土地房屋並沒有按照比例分配，還有7-8%未登記的公設，都更後有部分產權人或許會拿不回合理比例之空間，廖炎昆無奈說道：「其實我們也不是反對到底，你用公平方式來處理的話，我們其實也不會反對都更啊！」 不僅如此，千越大樓內部還有管理費爭議，廖炎昆指控都更派大戶們，自己不願意繳交管理費，僅會在作帳時以「缺多少補多少」方式繳給管委會，遊客參觀拍照還要收取100元維護費，種種行徑令廖炎昆痛批：「有管委會，但是沒人權！」 戴台津證實目前管理費一事確實令管委會相當頭疼，大戶自己不願意繳，小戶當然也不繳，以千越大樓總面積6300坪、現在管理費每坪30元計算，持有的比例達68%的張憲璋與其親族，每月就應付12萬8520元的管理費，每年就積欠管理費達154萬2240元，造成雙方因此爭執不下，無奈感嘆:「所以啊，（入內參觀費）100塊、100塊收也要收啊！」 即便還有不少爭議待解決，戴台津對於千越大樓都更案的未來依然保持樂觀態度，他表示經過4年協調，理事會上目前已達成一致，當政府通過最新計畫書後，會請估價師公布權利分配，公設部分之後也會討論納入分配，而持有面積在14坪以下、沒有前來處理的產權人，也會納入拆遷補償會，將請法院提撥款項，以「拿錢不拿地」的方式進行補償，若要加錢購買新大樓的空間，也都可另外討論。
目前他為千越規劃都更後的新大樓外觀，走現代又時尚的蜂巢綠建築風格，地下室2-6層皆規劃為停車場、地下1樓為美食街、1-5樓為複合式商場、6-8樓為餐廳、9樓為展演空間、10樓打造成講述千越歷史的公益樓層、11-18樓則規劃為旅館或出租式套房，戴台津評估店面售價可達50萬，其他樓層可能以每坪30~38萬出售，以預估的投入成本35億元扣掉工程費用25億元後，土地及相關權利關係人可得到10億元。 台中富榮大墩特許加盟店店長林秉達則表示，中區目前售坪單價並不高，老舊房屋一坪大概賣8~10萬元，舊屋租金每坪更是只要1000元上下；千越大樓拆除重建後，若有知名廠商願意投資進駐，售價與租金自然會跟著飆升，「中區還是有市場，像是學生與上班族，只要設備夠好，租金破萬也應該不是問題。」
591新建案統計2019年十大代銷，海悅廣告全年接案量突破千億，勇奪代銷王，第二名為老牌代新聯陽，去年接案達770億元，信義代銷接下雙北市多個指標豪宅案，以黑馬之姿拿下第三名。 其他擠入前十大代銷依序為甲山林、上揚、新高創、華威、甲桂林、新理想、璞園。 根據591調查，海悅廣告去年接案遍布全台，以各地重點重劃區為主，包括桃園龜山A7重劃區、新竹竹北都有單一個案量體超過百億，全年總接案達1,189億元，拿下冠軍。 排名第二的新聯陽，2019年承接兩大豪宅案，一是板橋「馥華艾美」，另一是台中勤美綠園道旁的「勤美之森」，加上板橋麗寶北歐莊園，三案合計就達360億元。
信義代銷結合房仲店頭買方資源，2019年接案包括信義計畫區總銷兩百億元的「冠德信義」豪宅及板橋江翠北側重劃區自建案「信義嘉和」進場，接案量一口氣衝上第三名。甲山林2019年也有不少自建自售案進場拉抬，以575億名列第四。
第五名的上揚國際建築團隊，深耕高雄，2019年除了在高雄舊商圈前鎮、前金分別接下「世界心」、「愛情河左岸」等案，還在三民河堤社區承接地上權案「河堤世界」。 第六名新高創廣告，2019年接下位於三重體育館旁的「築禾交響院」預售案，超過3千坪大基地，規劃換屋型產品，總銷達155億元，是在當地少見的大量體新案，為周邊換屋族提供新的選擇。 主力在新竹房市的華威廣告，2019在A7重劃區接下了富宇建設4個建案，總銷約250億元，排名第七。 甲桂林廣告2019年接下台北市信義區指標商辦產品「ONE360昇陽國際」預售案，在雙北市各區都有中量體接案，排名第八。新理想廣告2019年在台中以北的各地舊市區接案，首購、換屋型產品均有，切合目前自住市場，接案量位居第九名。 璞園建築去年在華城特區接下「康橋旭」別墅產品，在板橋江翠重劃區則是接下品牌建商國泰建設的「國泰田」，總案量達221億元，排名第十。
新加坡知名上市地產開發商和美置地集團，在創辦人蔡天寶主席帶領下拜訪台中，並參訪中部知名豪宅建商聯聚建設。聯聚建設董事長江韋侖今(3)日表示，雙方針對台灣與新加坡在地產開發領域進行深度交流。 江韋侖指出，此次參訪的促成，主要是源自雙方的企業理念相符，都期許自己成為卓越的營建開發商，為產業的發展帶來一些正面的影響力。此外，對於蔡天寶主席深耕不動產市場、進而放眼國際的前瞻性相當佩服，這次會面可謂獲益良多。 江韋侖也與蔡天寶一同大啖台灣小吃，加上當令水果，讓賓客不用環島也能享用最道地的台灣味，另類用味蕾行銷台灣。 據了解，蔡天寶多年前便曾到訪台中，路經聯聚建案，光是聯聚外觀就在其心中留下牽掛，念念不忘要找機會拜訪。此次和美置地的企業董事會年度參訪行程當中，聯聚建設也是唯一的企業參訪對象。
雙方特地安排在聯聚安和辦公室進行座談，針對台灣與新加坡在地產領域的差異相互交流。談及不動產未來開發的前景，認為應該觀察、順應市場趨勢調整自己，同時把握本身原有的優勢加以發揮，穩健發展。 和美集團創立於1987年，旗下涵蓋豪宅、A級商辦、工業、甚至科技方面的地產項目，尤其濱海高級住宅區聖淘沙60%的地產均為其所開發，是新加坡房地產界的領軍企業。 1999年和美集團在新加坡掛牌上市，奠定了立足國內、跨足海外的企業里程碑，近年來縱觀國際，在澳洲、印度、上海、倫敦等地投資商用不動產，準確的分散亞洲金融風暴所帶來的衝擊，成績斐然。
除了房地產，和美的事業版圖也擴及其他領域，包括出版業、進出口貿易、汽車銷售、零售業、加油站，甚至與香港公司合作電影拍攝等。不僅如此，和美集團一直以來對於社會公益、教育事業也善盡企業責任，2019年蔡天寶更榮獲新加坡國立大學授予的名譽博士學位，肯定他對於社會福祉所做出的努力和貢獻。 和美置地一行參觀了聯聚保和大廈，以及去年落成的聯聚中雍大廈，對建築規劃和營建的細節都仔細觀察，同行大老們一致認為好建築講求的是細節，好的建築不僅可以帶領新生活型態、進而改變城市的風貌。 對此，江韋侖表示，每一棟建築，從土地、環境、設計、營建等都必須因地制宜，力求兼顧安全、實用和美感。 蔡天寶一行對於聯聚中雍大廈所承載的傳承之情，以及象徵台商精神的「行」雕塑，都很受感動，也讚許聯聚將文化意涵融入建築的理念。
他說，儘管近年和美集團重心移往國際商用市場，但未來仍對建築領域懷有理想與企圖心，對於聯聚追求把一件事做精、做完美的態度，相當認同。 企業蓬勃發展的同時，也承擔起社會責任，和美集團除了為新加坡管理大學、南洋理工大學等院校成立基金，為商業、經濟與管理系所投入培育力量，更於新加坡國立大學推動「蔡天寶社區領袖培育計劃」，積極促進大學生、校友和社會服務機構之間的互動與合作。 無獨有偶，聯聚建設出資協助整建東海大學老宿舍「B House」，讓老屋以「JIMMY HOUSE」之名重生為藝文展演空間，活化校園空間運用。同時也贊助大同國小校史館的創建，甚至動員員工加入整修工程，為的就是保存大同國小120年來與校友們共同擁有的珍貴回憶，同時改建司令台，以樹的構想為出發點，代表「十年樹木·百年樹人」。聯聚的建築作品引起企業、同業的矚目並不是第一次。 當代最著名的建築學府英國AA建築學院，近年來培育出庫哈斯、札哈哈蒂、伊東豐雄等普立茲獎得主，曾選擇以台中做為學術研究，也特地安排參觀聯聚並進行座談，交換對城市建築美學的看法。 AA建築學院教授JOHN表示，一個好的建築開發商能夠提升城市的文化風貌，對於聯聚個案展現美學的同時，仍講求實用的堅持感到讚嘆。此外也不乏國內知名建商特地前來取經，甚至斥資購入聯聚作品來作為學習標竿。 聯聚建設平均1.5年至2年推出一案， 25年來深耕台中七期，至目前完工交屋共13棟。堅持好還要更好的理念，聯聚瑞和大廈將於2021年完工，屆時勢必引領新的一波風潮。
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