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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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房市買氣回溫，市調機構最新統計，去年北台灣新建案平均銷售率約45.8%，較2018年略增0.11個百分點，新案銷售率連三年走揚，更創六年新高。房產專家分析，雖然北台灣銷售率回升，但仍未跨過五成的多頭指標，顯示房市銷售仍以個案表現為主。
住展雜誌統計，去年北台灣預售、新成屋建案總規劃戶數達10,586戶，扣除建商保留戶、股東戶、地主分回戶後，可售戶數71,430戶，累計售出32,775戶，剩餘38,655戶，平均銷售率約45.88%，較2018年45.77%微增。
住展研發長何世昌表示，若將售出戶數換算成金額，2018年新建案售出約5,118.6億元，2019年為4,868.5億元、減少250億元。出現「銷售率上升，成交金額下滑」現象，主要反映兩個情況，第一是房市景氣回溫，但並非所有建案都賣的好，而是「個案表現」；另外是去年買氣集中低總價中小坪數產品，大坪數豪宅交易較2018年平淡。 何世昌分析，北台灣新建案平均銷售率連續三年走揚，且創近六年新高，但整體新案去化率未跨過五成，顯示只有個別建案或是特殊性產品銷售有出色表現。
市調統計，2019年北台灣新建案平均銷售率約為45.8%，連續三年走升。住展雜誌研發長何世昌表示，銷售雖回溫，仍未突破五成，武漢肺炎疫情威脅下，今年上半年新建案銷售率恐會不好看。 何世昌表示，不少人將目前疫情和2003年SARS比較，認為影響有限，但SARS發生前，先有政府救市，發生後，賣方大幅度降價，民眾甘冒風險戴口罩也要出門去搶房子，如今賣方價格普遍開高，也未有降價的跡象，今年數字恐不好看。
根據住展雜誌統計，去年北台灣新成屋、預售屋建案共計10萬6582戶，扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶之後，釋出到市面的可售戶數為7萬1430戶，累計售出戶數為3萬2775戶，剩餘戶數為則3萬8655戶，平均銷售率約為45.88%。 與2018年同期相比，2019年平均銷售率微增0.11個百分點，連續三年回升。 以成交金額來看，2018年新建案售出5118億元，2019年銷售率雖高，但僅4868.5億元，年減約250億元。 何世昌分析，銷售率上升、成交總額卻下降，主要是2019年大坪數豪宅市場平淡，買氣高度集中在中、小坪數房型。由於中、小坪數房型總價相對低，雖然多賣了幾百戶，仍補不了豪宅消失的成交。
北台灣各縣市中，以新竹市的平均銷售率63%最佳，其次為台北市，約50%。 新竹市新建案銷售率稱霸北台灣，主要是因去年電子產業景氣好，竹科人大舉買屋。武漢肺炎疫情爆發後，電子產業鏈景氣大受衝擊，是否會影響到今年竹市房市表現，有待觀察。 台北市2019年的銷售率達到五成，為2014年以來最佳水準，首購與一般換屋產品表現不錯，加上推案供給量減少，是颱北市建案銷售率數字漂亮主因。
今年春節碰到武漢肺炎疫情爆發，加上氣候濕冷，影響民眾出門意願，不少消費者選擇線上看屋，信義房屋表示，今年春節連假信義房屋官網線上看屋人數較去年同期增加二成，實際有購售屋需求的比例也增加約一成六。 進一步統計網友熱蒐區域發現，全台前三名行政區依序為板橋區、中和區及新莊區。 信義房屋統計2020年1月23日~2月2日（小年夜至年初九）線上看屋數據，相較於去年農曆春節同期，每日透過官網或是手機App線上看屋的訪客增加二成，不光是物件蒐尋，實際有購售屋需求的比例也增加約一成六。
信義房屋數位流程發展部執行經理張雅翕表示，天氣冷、疫情爆發，民眾多選擇在家看電視、滑手機，投入更多時間瀏覽物件。 年節期間在家鍵盤看屋的民眾，主要以搜尋板橋區、中和區及新莊區的物件最多。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，網友熱蒐這幾區的主因，絕大多數受惠環狀線通車的加持。 曾敬德表示，新北環狀線第一階段開通後橫跨新店、中和、板橋及新莊，全線都在新北市境內，且人口密度高、市場規模大，平均房價也低於台北市，除了新北市通勤的民眾不用再繞到台北市轉乘其他線，很多在台北工作的人，也會選擇用時間換取較能負擔的房價及居住空間的地區。
面對這波短期內似乎愈演愈烈的新型冠狀病毒(武漢肺炎)疫情，台灣社會雖然目前確診病例只有10個，以兩岸互動極度頻繁的情況論，疫情不算太嚴峻；不過，光是台灣人自個兒瘋搶口罩，就足以把整個社會氣氛搞得風聲鶴唳，當然也照例又成為政客操弄、打口水戰的最佳題材。 事實上，不光是政客，房屋代銷業者也很快搭上這波災難話題；稍早就有媒體披露，有案場標榜每日消毒並提供口罩給賞屋客，還強調這些口罩是過去就購入備用，不是和一般庶民爭奪而來。
按此，或許之後可能會有業者推出賞屋(完畢)，就送防疫相關器材來招攬客戶？不過目前看來，由於國人搶購造成相關器材大缺貨，政府還祭出口罩實名制購買管控，短期內案場要持續提供或贈送口罩等，付諸實行難度將愈來愈高。 不僅如此，還有代銷業者祭出專人到府、相關資料送上門，並配合專人解說、行虛擬看屋，更同步提供線上客服，就是想藉此減少面對面，進而遭到感染的機會。 祭出這招宅配到府加虛擬賞屋對抗肺炎疫情，表面看來煞有介事；但住展房屋網企研室認為，最後恐怕還是白忙一場。
因為就算看屋前端採全虛擬化作業，進入後端實質的決定購買，乃至簽約等步驟，不還是得親自到現場，而且可能是好幾回？而且還沒算到日後交屋階段！ 事實是，購屋過程本來就是人與人面對面，而且還是近距離互動，因此面臨SARS或肺炎這類呼吸道傳染病，不可能不受到影響，再多迴避的招數，效用都不大。 是故，住展房屋網企研室奉勸地產銷售業者，不必急著尋找因應這波疫情的對策；請回想SARS期間，當時情況確實也很慘澹，但經過約半年、當疫情獲得控制後，一切還是雨過天晴。
當然，現在市場的主客觀條件不盡相同，要期望肺炎疫情過後房價比照反彈，機率微乎其微，但交易量持續回穩則確實有機會，因此不必急於一時，結果反而吃緊弄破碗；而且說實話，市場上的觀望氣氛，不是疫情爆發後，而是去年下半年就開始瀰漫開來，原因也很簡單，就是房價又見走高。 所以，真正有效促進成交的方式其實仍只有一個，就是把設定成交價更貼近消費者的認知價格，再說白一點就是，降價！
信義房屋企研室公布最新的2019年第四季都會區房價指數，高雄和台中房價上漲幅度最多，台中受惠台商回流而湧入，高雄則因首購需求，不僅外圍重劃區域新屋房價上揚，連市中心中古屋價格也因需求強勁而成長。 信義房屋企研室對外公布的房價指數，2019年第四季全台都會區均有上漲，以高雄年增率5.78%漲幅最高，其次是台中年增成長5.07%，再來即是新北，年增率上升3.19%。 高雄房價上漲來自於強勁買房需求，信義房屋企研室表示，去年以來高雄供給量比較多區域對在外圍，包括楠梓、前鎮南邊和小港等，都是建商在一些新興重劃區推案所致，由於需求增加，重劃區價格上漲帶動下。
高雄重劃區交易熱絡，但觀察成交資料，去年第四季高雄成交住宅屋齡卻升高，信義房屋企研室認為，由於外圍區域房價在去年第二季或第三季上調，致使部分買方回市中心購屋所造成的現象，不過從中古屋價格上漲，代表高雄房價是往上走的區域。 「但高雄房價要大漲機率低，2018年和2019年建照量暴增，預計從今年開始供給量會增加，價格將會受到抑制。」信義房屋企研室強調，不僅高雄，前一兩年都會區建照量均有上升，雖買房需求仍很強勁，隨著供給量的增加，加上武漢肺炎短期影響，將會抑制今年房價表現。 至於台中房價也上升，信義房屋企研室指出，台商回流，台中受惠很大，豪宅市場隨之活絡，成交單價屢創新高。
據住展雜誌統計，2019年北台灣（新竹以北含宜蘭）新成屋、預售屋建案平均銷售率約為45.88%，較2018年略增0.11個百分點，銷售率已連續三年走升。 住展雜誌研發長何世昌表示，新建案銷售率起伏與房市景氣好壞幾乎是百分之百吻合，銷售率谷底落在2016年，當年度慘到只剩29%，但之後房市買氣逐年攀升；雖然銷售回溫，但仍需注意銷售率尚未突破五成，意味著市場並非全面欣欣向榮，只有個別建案或特定產品才能有極為出色的表現。
住展雜誌統計，2019年北台灣新成屋、預售屋建案總規劃戶數共計10,586戶，扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶後，釋出到市面銷售的可售戶數為71,430戶，累計售出戶數為32,775戶，剩餘戶數為38,655戶，平均銷售率約為45.88%。 何世昌分析，「銷售率上升」的原因，可能是2019年大坪數豪宅市場平淡，買氣高度集中在中、小坪數房型所致，讓去年新成屋、預售屋建案平均銷售率達為45.8%。
日勝生集團旗下子公司泰誠營造取得「高雄火車站站東舊宿舍區都更案」，土地面積約2.77公頃，將以台北車站「京站」的成功開發經驗，打造高雄「新京站」、以及總銷百億的全齡宅社區造鎮大案，預計可將高雄火車站及民族車站聯結成核心新商圈。 台鐵局與泰誠營造6日舉辦簽約典禮，後續階段性公開審議作業估計需時兩年，之後進入實地開發階段，整體計畫開發時程約需至少四至五年，投資金額粗估將近百億，開發帶動的效益預估也會超過百億元。
台鐵局長張政源致詞時指出，本案得來不易，不僅是台鐵局招商的第二個公辦都更案，也是台鐵局「唯一」在高雄成功辦理的都更案，還是日勝生集團第一個「跨過濁水溪」的開發案，台鐵局希望可以複製台北轉運站開發案的成功經驗到高雄。 高雄都發局長林裕益表示，此案未來可望結合高雄火車站每日3.7萬進出人潮，引入通勤住宅及觀光旅宿，並帶動周邊發展商機，日勝生的投資更具帶頭示範作用，有助帶動鐵路地下化沿線兩側，公私有土地的都市更新。
日勝生集團董事長林榮顯表示，此筆都更案興建量體達7萬坪，包括1棟「新京站」購物商場，及10棟以上銀級綠建築和銅級智慧住宅；另外也將引進影城、超市、兒童托幼服務、長者日照居家服務與里民活動中心，打造複合式全齡社區與健康之家。 日勝生協理陳婷婷表示，全案占地面積達8,378坪，其中全齡住宅預計有1,500戶，每戶坪數主力為17～50坪，一樓店面坪數約35～60坪，估計未來總銷規模將超過100億元，目前售價未定，不過確定會在跑完都更程序並取得建照後，先行對外預售。
「台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」今審議5案，其中「『台灣人壽商辦大樓新建工程都市設計及土地開發許可審議第2次變更設計案』暨『南港C3往捷運內湖機廠及南港C6之立體連通設計新建工程』」案，被列為台北市東區門戶計畫，更有日本LaLaport大型商場，格外引人注目。 業者將配合都審會委員建議，加強送審3座空橋與周圍道路的連結點，做細部調整與加強，不僅更加美觀，將更加醒目，提高民眾使用率，讓商場更能凝聚人流，也能減低對周圍交通的影響。 整體投資金額近400億元的台灣人壽南港C3案，比鄰南港軟體經貿園區、南港展覽館及中國信託金融園區，地處國道1號及國道3號交會點，附近有高鐵南港站，與捷運板南線、文湖線及台鐵形成三鐵共構。
C3案總樓地板面積達12.25萬坪，包含27、21、19層等3座A級辦公室塔樓，其中27層與21層的塔樓有設計空橋銜接，裙樓屋頂將打造大型多功能會場，可容納大批人潮，舉辦演唱會、展覽等。另外6樓到地下1樓打造近5萬坪的商場，交由三井不動產營運，引進LaLaport商場，全案預計2022年完工。 北市都發局都市設計科長林芝羽指出，東區門戶計畫重點以空橋串連，共有3.55公里，這次送審的3個空橋，連結到北側C4台肥開發、內湖機廠停車位空橋、中信總部，都審會以公益性為主要考量，業者在空橋寬度符合需求外，建議銜接點要更加醒目，包含梯廳外移等細節，希望提升市民使用率。
林芝羽表示，空橋大多為2層樓，其中有一個空橋，將從商場跨到中信總部空橋，跨越文湖線捷運上方，將拉到4樓高，因空橋串連經貿園區主要幹道，造型也是審查主要重點，涉及未來委管、都市景觀，業者加強施做細節，可望成為南港未來新亮點。 負責設計監造的李祖原聯合建築師事務所副總經理李宏順表示，該案主體大概底定，這次針對空橋連結細節做討論，主要深化空橋與建築銜接點，將配合都審委員意見，做得更細緻，包含連結空橋24小時開放、梯廳外移等，提高市民使用率，也能幫助商場吸引人潮，相信對市府與業主能達到雙贏。
新北市今年第一件廠辦開發案「土城區大安段危老重建案」於6日開工動土，該案預計將打造為地下3層地上10層作業廠房，將於2022年下半年完工，新北市都更處也指出，危老條例時程容積獎勵即將屆期，近期申請案量有逐漸累積趨勢，目前累積申請件數達139件，新北市府已加派人手全力審查。 土城區大安段危老重建案基地面積達873.6坪，距捷運板南線永寧站，相距約200公尺，基地西北側臨65快速道路聯結新莊板橋地區，西南側為國道3號土城交流道，位處交通樞紐，交通往來便利，且鄰近中央路三段，屬該地區主要聯結道路，周邊生活機能便捷，商業發展成熟。 新北市都更處指出，未來於基地重建規劃上將退縮留設4公尺並設置無遮簷人行步道，一併兼顧都市意象、行人安全、環境友善及生活便利，預計將打造為地下3層地上10層作業廠房，並於2022年下半年完工。
都更處主秘李擇仁指出，內政部去年5月31日頒發危老重建條例解釋令，將工業區排除，而本案在2018年提出申請，2019年1月核准，為新北市僅有3案工業區危老案最後一件。 而都更處也提醒，今年5月9日危老條例時程容積獎勵即將到期，去年年底申請案量大增，市府已加派人手全力審查，目前申請總件數達139件、核准件數達110件。
實價揭露，北市南港區晶鑽凱悅二期二樓戶交易，屋主2,700多萬元買入，1,800多萬元賣掉，賠了918萬元。觀察該社區，近一年住戶轉手大多是獲利，唯獨這戶不僅賠售，且賠了近千萬。 大家房屋企研室主任郎美囡表示，晶鑽凱悅近年交易行情混亂，僅八樓高，物件有成交到六字頭，有的只有三字頭，一坪36、37萬元，推測社區行情亂，加上屋主急售，被殺到以偏低價格出售，因此慘賠。 晶鑽凱悅二期位於南港中視對面重陽重劃區，在重陽路巷內，為華廈社區，樓高八層，屋齡12年，主力為一到二房。
根據實價資料，此一社區交易熱絡，目前約有40筆交易紀錄，近一年成交價有達一坪62萬元，但也有一些戶別僅以每坪36、37萬元交易，加上社區車位有平面坡道，有機械，價格相當紊亂。 實價顯示，該社區近一年有四筆轉手交易紀錄，除了7樓以1,055萬元出售，小賠5萬外，其餘三戶均獲利，其中兩戶分別獲利135萬、166萬，另有一戶獲利62萬元。 最新一筆交易，去年11月二樓戶交易，屋主2012年以2,758萬元買入，日前以1,840萬元賣出，賠了918萬元。
億豐（8464）擬斥資逾2,283萬美元，取得緬甸Thilawa SEZ Zone B Area共約28萬5,416平方公尺的土地使用權。其中，6日投資逾1,593萬美元，向Myanmar Japan Thilawa Development公司，先取得上述地區19萬9,204平方公尺土地使用權，作為緬甸廠第一期生產基地，預定第四季斥資建廠，一年後建廠完工。 緬甸廠第一期生產基地，將生產固定尺寸窗簾，可增加供應美國大型量販通路Home Depot及Walmart等賣場所需。 上述19萬多平方公尺土地使用權租期，將自2020年2月6日至2069年10月30日，到期後，還可續租25年。至於上述地區剩餘土地，億豐將會陸續取得，作為緬甸廠後續設廠用地。
為籌設緬甸廠，億豐透露，共斥資1,625萬美元，成立旗下緬甸子公司Norman Myanmar公司，著手推動建廠準備事宜。 另外，因應集團產品生產基地移轉，億豐旗下柬埔寨廠三期廠房，目前已進行機器設備試車，預定今年第一季投產，預估今年底柬埔寨廠區（含一、二期及三期）總人數，由去年底4,500人，再增至5,000人。 億豐透露，集團以每年500～1,000人，擴大人力部署，今年人力需求，仍以柬埔寨廠為主。至於集團今年產能，計畫比去年再提升10～15％，包括柬埔寨廠增人、擴增生產線，加上大陸東莞億豐、泛昌及兆豐等三家成品廠的生產效率提升等因素助威，可望帶動集團今年產能增長。 億豐為配合大陸新型冠狀病毒防疫，旗下兆豐廠、億豐廠、泛昌廠，及億昕電子廠，均延至2月10日復工。另旗下子公司億豐（五蓮）製簾公司，所在地為大陸山東省，復工時間則延至2月9日。
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