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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
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內政部昨（10）日發布去（2019）年第3季全國及六都住宅價格指數及房價負擔能力。其中台南市、高雄市住宅價格指數上升較多，分別較上季上漲2.29%、1.19%；房價負擔能力方面，全國貸款負擔率為34.73%，負擔能力屬略低等級，房價所得比為8.47倍。經濟日報提供 經濟日報提供 六都當中僅台中市的貸款負擔率及房價所得比兩項指標都上升，顯現台中買房壓力有升高趨勢。 內政部表示，2019年第3季全國住宅價格指數為103.57，較上季上漲1.95%，年增2.92%。六都當中，以台南市較上季上漲2.29%最多，其次則是高雄市上漲1.19%，台北市則以0.94%的上漲幅度位居第三。
內政部表示，整體而言，除台南市、高雄市住宅價格指數呈現較明顯的上升趨勢外，其餘四都皆維持平穩態勢，較上季漲幅都在1%以內。 此外，內政部也同步公布2019年第3季房價負擔能力，全國貸款負擔率為34.73%，較上季下降1.33%，房價負擔能力為略低等級，不過內政部表示，以長期趨勢觀察，房價負擔能力呈逐漸提升趨勢。 內政部表示，貸款負擔率在50%以上，表示房價負擔能力過低，40%至50%為偏低，30%至40%為略低，低於30%表示可合理負擔。 六都當中，台北市負擔能力為過低等級，新北市為偏低等級，台中市則為略低，其餘三都是可合理負擔。 而全國房價所得比為8.47倍，較上季略降0.32倍，平均而言須超過八年不吃不喝才能買房。
觀察六都房價所得比，台北市仍要13.73年不吃不喝才能買房；新北市則要11.66年；桃園市須7.24年；台中市須9.39年；台南市要6.93年；高雄市約7.09年。 內政部表示，房價負擔能力指標是參考貸款負擔率及房價所得比兩項指標，以衡量對房價可負擔程度。
內政部今（10）日發布108年第3季房價負擔能力，全國房價所得比為8.47倍，較上季、去年同季均下降。北北桃購屋壓力都下降，北市房價所得比降從前一季14.4倍，降至13.7倍，單季下降0.7倍，六都最多。 雖然購屋壓力降，但根據內政部統計，去年第3季全國貸款負擔率為34.73％，購屋人仍需要用三分之一薪水繳房貸，雙北市買屋人尤其辛若，台北市貸款負擔率達56%，購屋人一半以上收入得拿來繳房貸，新北市貸款負擔率也達47％。
六都中，購屋壓力最低的是台南，貸款負擔率28%，房價所得比6.9倍，買房民眾只要拿出三成薪水就可應付房貸。 若單看北部地區，則以基隆最容易買房子，房價所得比5.9倍，貸款負擔率率24.5%，比台南人購屋輕鬆。 台灣房屋智庫陳炳辰表示，觀察六都數據，僅台中市為負擔數據唯一走高直轄市，主要是去年豪宅高價交易多，加上目前重劃區房市表現不錯，建商紛紛調高價格，購屋壓力不降反升 另外，高雄市的負擔壓力原本就不高，近來大量交易集中在楠梓、橋頭等低價區塊，近期高雄房市也少見高價亮點，房價相較為弱，民眾買房更顯輕鬆。
內政部昨（10）日發布最新1期全國及六都住宅價格指數，2019年第3季的全國指數為103.57，較上季成長1.95%、較去年同季上漲2.92%，而六都表現來看，除台南、高雄有明顯上升趨勢外，其他四都呈現平穩態勢，較上季均成長1%以內。房市專家分析，台南、高雄房價基期低於其他四都，只要房市表現向上，漲幅變化較為明顯。 新北、台北市、桃園、台中市、台南市及高雄分別較上季上漲0.45%、0.94%、0.70%、0.75%、2.29%及1.19%，北部住宅價格指數呈現持平，中南部住宅價格指數近期呈現上升。台南、高雄較上季成長明顯外，較2018年同期相比，上升幅度則更為顯著，分別漲5.36%、3.10%。 六都除台南、高雄外，其他四都皆持平。
唐郡威攝 南部台商回台吸買盤 中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，台南跟高雄比起其餘四都，房價基期低，只會價格有所變動，變化就會比較明顯。特別是高雄去年選舉前受到「韓流」加持，吸引力、關注度都比其他區域高，因此房價相對低檔下，加上有話題炒作，吸引建商陸續進場，帶動當地買氣變化。 江龍名認為，台南近年觀光產業、人口移動都有所增長，表現不錯，去年選舉題材沒有高雄熱絡，但因基期相對其他區塊低，漲幅態勢較大。
住商不動產企研室經理徐佳馨說，南部房價相對便宜，這一波資金大部分往中南部走，台南有南科台商回台題材，而高雄關鍵在於市長招商，討論度上面有所增加，吸引買盤進入，去年整體表現，南部比北部好。 《591新建案》總編輯李忠哲分析，2019年整年建物買賣移轉棟數達30萬，表現整體相當不錯，中古、新屋市場都是穩定成長，其中六都來看，台南、高雄房價最低，因此房市表現，成長較明顯。而高雄雖然跟韓流題材有關係，但從資料分析，去年第1季、第2季成長最明顯，第3季表現較為趨緩。 高雄去年房市表現不俗，因韓流話題炒作，吸引建商進場。唐郡威攝 房價負擔能力漸提升 另外，內政部同時發布去年第3季房價負擔能力指標，全國貸款負擔率為34.73％，較上季下降1.33％，較去年同季下降1.44％，房價負擔能力為「略低」等級；全國房價所得比為8.47倍，較上季下降0.32倍，較去年同季下降0.35倍。以長期趨勢來看，全國房價負擔能力有逐漸提升的趨勢。
南台中最大的老國宅造鎮案「永和國宅」，屋齡逾40年，有著近200戶住家，戶戶主力總價300~400萬元，為當地最低總價的集合式住宅，去年有社區人士發起都市更新問卷調查，不過當地里長說，都更程序走完動輒要10年，程序時間長、不確定性高，現階段住戶參與度不高，還須溝通。 住戶接獲問卷怕有詐 近期1名年過50歲的沈先生，因自家接獲通知問卷「是否有參與都更的意願」，怕其中有詐、以為簽署同意就要參加，詢問相關流程是否正確。記者循線詢問台中市南區永和里長李起綸說：「這僅是都更前期的問卷調查，但因都更程序走完要10年，住戶參與度也不高，目前已先擱置。」李起綸指出，由於中南部民辦都更案例少之又少，因此民眾常常對流程及權益毫無所悉。
「永和國宅」主力小坪數20~30坪、低總價300~400萬元，李起綸表示，由於社區公寓已經40多年，許多地方早已不堪使用，如地下防空避難室剝落，不少屋舍也有嚴重滲漏水情形，去年中便找來建商評估都更一事，不過發出去的問券半年僅回收20份、僅有5份同意，也因此建商興趣缺缺，目前不了了之。 台中都發局都市更新科指出，目前最大問題是前期溝通整合，因為老舊大樓多無管委會設置，因此先整合初步意見後，建議可成立都市更新會，再集合所有住戶進行協商。 住商不動產南區愛買加盟店業務經理謝家欣指出，如果是由建商收購整合，速度會比較快，不過台中目前可開發土地充裕，這類即便地段優越，鄰近上萬坪綠地公園，但因整合太困難棘手，較難以吸引建商進駐。
2019年房市傳出好消息，全年累積買賣交易轉移棟數成功站上30萬大關，許多人將之視為房市反轉的訊號，不過市調業者統計，卻發現房市並未呈現欣欣向榮的樣子，在新建案銷售額的表現上反而呈現衰退。 根據市調業者統計結果，2019北台灣的新成屋、預售屋，平均銷售率不足5成，只比2018年微增約0.1%，銷售額更是衰退了約250億元。房市專家Sway就點出，去年還沒有武漢肺炎，選舉前後媒體與建商合力炒作，真假排隊也出動，多數建案還調漲價格來假裝熱銷，但市調業者卻坦承新建案根本賣不到5成。
戴德梁行董事總經理顏炳立所說，業主可能在價格上小讓5%至10%，以讓利來換取交易量的說法，Sway則認為要看疫情持續時間而定，降價空間「短則一成，長則無限」，因為中國許多城市開始進行封閉式管理，「所有的中國概念股與房，都瀕臨崩潰，影響台灣會有時間遞延，製造業與生產，衝擊會比房地產大得多。」 對於有些買家想要趁著這波疫情入場購屋，Sway表示此時房價還沒因武漢病毒而發酵，請不要以為可以逢低搶進，根本也還沒有因此而「低」。
為衝刺太陽光電2020年6.5GW目標，國產署指出，預計在21日將推出我國第三批國有非公用土地，供企業標租20年設置太陽光電場域，總面積約5.25公頃，每年躉售商機上看2,626萬元、20年合計為5.25億元。 國產署表示，第三批太陽光電土地預計為2月底公告招標、3月24日開標，本次土地共有4宗，包括台中市大安區案約3,500坪，每年躉售商機約622萬元；雲林縣古坑鄉案約4,350坪，每年光電商機約724萬元。 另外還有嘉義縣布袋鎮、高雄市鳳山鎮2案，面積皆為3,800坪左右，每年躉售收入個別為640萬元左右。 而第四批土地預計在今年4月24日招標、5月26日開標，同樣也是4宗土地，嘉義縣大林鎮2案、新竹湖口、苗栗竹南各1案，合計面積為2.1萬坪，每年躉售收入總計約3千萬元。
財政部自2019年4月就修正發布國有非公用不動產出租管理辦法，讓國有非公用土地可透過標租方式、供民間企業設置太陽光電發電設備，做為綠能投資用途。 財政部國產署副署長李政宗昨日指出，行政院2019年底拍板「109年太陽光電6.5GW達標計畫」，要在2020年達裝置容量6.5GW目標，最終目標是2025年20GW。 國產署配合推動行政院太陽光電政策，政院設定國產署在2025年前需達標285MW裝置容量。因此，國產署預計在2020～2024年每年各推出10MW裝置容量土地，合計為50MW，並在2025年待其他國有土地租約到期、收回後，國產署再一舉推出235MW裝置容量土地，總計為285MW。 國產署自2019年5月以來，已公告四宗光電標的並全數標脫，面積合計約2萬坪，發電量約9MW，但李政宗指出，廠商要設置太陽光電裝置約需18個月，因此大概要到2020年底～2021年中才能完工、正式發電。
房市回溫之際，豪宅市場陸續傳出高價交易，但檢視近年豪宅交易中，不少建商買回自家作品，包括實價登錄日前揭露，淡水第一豪宅「天境ellipse360」兩筆交易，總價合計4.4億元，均由南國建設楊家買回。房仲業者分析，買回的自家建案除對作品有信心，也有定錨社區身價的作用。 實價登錄日前揭露，去年10月淡水第一豪宅「天境ellipse360」，交易34樓、31樓兩筆高樓層毛胚屋，總價合計4.4億元，是由南國建設楊家以兩家投資公司名義買回。 台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，這類建商買下自家作品案例，若是價格非創下社區新高，則是建商認定社區應有行情，進而達到定錨作用，像是此筆交易「天境ellipse360」高樓層戶單價為84.4萬元，寫下社區高樓層8字頭行情。
此外，去年8月華固建設董事長鍾榮昌以太太李桃珍及鍾山投資名義，買下松山區豪宅「華固名鑄」頂樓二戶，總價達5.87億元，拆算車位後每坪單價225萬元，也為該案寫下身價。地產業者指出，董座買自家建案，代表對品質掛保證，可為消費者帶來信心。 確實建商購置自家豪宅，除了彰顯對自有產品的信心，更不脫為社區身價定錨，像是2013年潤泰集團總裁尹衍樑以8.8億元、每坪260萬元，買下「松濤苑」頂樓戶後，後來戶戶揭露都保持單價250萬元以上。 陳炳辰指出，此舉讓後來的交易價格受惠恆溫，像是作為事務所使用的「欣翰士林官邸」，也曾傳出欣翰董事賈文中以單價100萬元、120萬元買回相挺，即便該案仍有作為商業使用爭議，但去年4樓戶交易還是成功定錨在百萬身價。 不過買回豪宅偶有落漆狀況，房仲業者分析，護盤失利除了建案本身規劃，進場時機也是關鍵，如在高點進場護盤後，隨即面臨2016年房地合一稅上路，重挫豪宅買氣，護盤作用有限。
武漢肺炎疫情人人自危，連帶影響民眾看屋意願，但台中建商透露，即便案場來客量降低，但受惠於台商因疫情無法返回中國的狀況下，反而促進房市成交量。《蘋果》向各案場確認，寶輝建設旗下案場每天來客3~4組，豪宅案寶輝大隱也有成交，大陸建設旗下豪宅案大陸宝格、大陸格，春節期間賣出4戶，總額約2.5億元，業界分析，台中房市為自住需求，加之品牌建商受信賴，使春節期間的成交量依然能夠繼續維持，「算是一個漁翁得利的狀態」。 台中市不少建案因台商滯留在台、無法返回中國工作而能維持成交量。陳恒芳攝 台中不具名上市櫃建商向《蘋果》透露，中國疫情的大爆發，造成不少台商無法返回中國開工，反而促進建案成交量，知名豪宅案像是聯聚建設在7期的推案、寶輝在7期的預告新案、太子咸亨等，就相當受台商們歡迎，使春節期間的成交量依然能夠繼續維持、沒有降低，「算是一個漁翁得利的狀態」。
豪宅建商在春節期間的成交熱度並未受影響，圖為寶輝秋紅谷。陳恒芳攝 大陸建設成交2.5億元 寶輝方面表示，這幾天每天都還是有3~4組客人來看屋，而真正有成交的則是總價逾2500萬元的豪宅案「寶輝大隱」，此外「大陸宝格」、「大陸格」這2大豪宅案，春節期間更有4戶總額約2.5億元的驚人成交。敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖則透露，聽聞總價約5600萬元的銳豐悅觀，在春節期間也有台商成交，而台中7期商辦，甚至傳出台商以破億的金額買下一整層高樓層辦公空間。
蔡鴻霖指出，整體交易量比起往年春節期間算是略微降低，不過過年期間，像是富宇建設、達麗建設的案子，民眾預約看屋狀況也都很踴躍，海線的遠雄建設來客量在春節期間甚至高達400組、成交戶數達20戶，總銷售金額達1.5億元，開出新春好成績。 台中受影響較台北小 根據該不具名建商觀察，台中各案場的來客數沒有明顯因開工和肺炎的影響而下降，他表示：「台中市各案場受到的影響，肯定會比台北小很多，因為台北是一個國際化的城市，來台投資房產的外籍人士相當多，台中則多以自住客或國內投資客為主，因武漢肺炎的關係，會盡量避免出國，所以北部建商在這波生意受到影響，是難以避免的。」 買方預期跌價看屋增 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，不少買方仍預期將重演當年SARS房市下探行情，確實讓一線業務感受看屋量增，尤其在相對避險的低總價產品，詢問度與看屋量都有所提升。而疫情影響整體經濟情勢，反彰顯不動產投資價值，目前仍處溫和的國內房價水準，對於不少專業投資者確實是相當好的進場時機。
新屋房地產市場店面往往是該棟建物最具價值產品，然而並非所有建商都以營利為核心，高雄建商合心開發就將大樓案「若樸」1∼2樓45坪空間規劃為「若愚文創生活館」提供給年輕藝術家無償使用。華友聯集團則在華鳳地區建案「樹粼」1∼2樓店面規劃「同心悅茶全齡巷弄長照站」，透過與大同醫院配合提供醫療諮詢、共餐等服務。 畫作義賣捐災區 店面屬高總價商品，然而近年來高雄部分建商不以營利為出發點，透過保留店面以空間分享思維做為出發點，無償提供平台給一般民眾使用。更難能可貴的是這些店面周邊均屬人口密集區，並非地段差沒商機的閒置店面。
合心開發大樓新案「若樸」位於左營區文學路，近華夏路，此次釋出店面屬地上1∼2樓面積約45坪產品，空間命名為「若愚文創生活館」。合心開發副總經理李正聰指出，公司每個建案都會找來藝術家結合，「若愚文創生活館」的成立是以利他為經營理念，店面價值約2000餘萬元但公司選擇不販售，而是將空間提供給新銳藝術家無償做為創作據點，而近期公司邀14位建築師提供手繪圖，百幅畫作將全數義賣，所得將捐贈給近年因「伊代」氣旋重創的莫三比克，預估善款約60萬元。 無償供醫院使用 在鳳山華鳳特區推出許多大樓案的華友聯集團，為回饋社區將大樓案「樹粼」1樓店面規劃為「同心悅茶全齡長照站」。
公司副總吳家德指出，因購屋族偏向首購，而當年輕族群上班時，家中年長者與小朋友缺乏一處可對外互動空間，因此才會與大同醫院結合，無償提供給醫院經營使用，做為長照據點。 「同心悅茶全齡長照站」店面面積約31坪，為華友聯董事長陸炤廷以1100萬元買下店面，空間做為長照2.0關懷據點，活動內容包含各式講座、手作課程、長者共餐與太極拳、韻律操等各式團康活動，從去年8月底至今每月服務約250人次，目前受惠已達上千人次。吳家德表示，公司未來還將在左營果貿與南市舉喜重劃區均設有長照站，持續推廣增加據點，而該空間不限華友聯住戶，一般民眾亦可使用。
台中7期豪宅一哥「寶輝秋紅谷」，屋齡雖已5年，價格卻是愈賣愈高價，依據內政部最新公佈實價資訊，去年先是頂樓戶一度站上單價9字頭，年底38樓又有2戶，成交價格總計近3億元，扣除車位單價均為85萬元，在該社區排名第5；另還有1戶單價達近88萬元，穩坐豪宅王寶座。 7期豪宅「寶輝秋紅谷」面對秋紅谷生態公園，步行前往台中國家歌劇院只有200公尺距離，地段精華，樓高41層，走大坪數標準豪宅規格。根據謄本資料顯示，38樓2戶買方均為同一邱姓自然人。
去年頂樓9字頭賣出 台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，「寶輝秋紅谷」2014年曾以83.5萬元單價交易貴為台中豪宅一哥，隨後2016年大陸「宝格」頂樓戶84.6萬元擠下，而去年「寶輝秋紅谷」交易又回溫到近7、8字頭，其後頂樓戶以單價近百萬元高價賣出，成為7期豪宅價格最大亮點。 陳炳辰另補充，去年7期豪宅寶輝秋紅谷衝上中南部豪宅首位，也不乏聯聚系列豪宅傳出轉手獲利消息，且同時帶動一波土地行情，近期市政路、文心路口一筆土地傳釋出，每坪開價300萬元，總價破20億元，創下市政路之最。 敦璟開發經理謝兒政指出，豪宅市場不畏景氣大手筆搶入大有人在，因為多數都是個人資金運用、資產配置考量，只要熱錢一多，7期高端房價格就會攀高。
南港一間曾發生雙發屍命案的汽車旅館，去年8月淪落法拍，前三拍均流標，明天將進行第四拍，底價7,775萬元，建物總面積約1,100坪，一坪僅約7萬元，不過，法拍業者仍不看好，認為四拍流標機率大。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，主要是這間汽車旅館僅拍賣地上物，不包括土地，這也是單價如此便宜主因；此外，土地租約到民國112年，只剩三年，得標人三年後還得跟地主續約，如果地主不出租，恐得一切泡湯。
第三，根據筆錄，目前汽車旅館每月土地租金達89.3萬元，租金壓力不小，旅館共有26間客房，經營也需相當人力，目前景氣不佳，雖然法拍底價不高，但投資可能難以回收成本。 至於曾發生命案，徐華辰表示，由於是營業場所，不是住宅，對投資客不會造成太大影響。 根據法院公告，明天將四拍的汽車旅館位於南港區重陽路巷內，原叫威斯堡汽車旅館，後來改名，法筆公告指出，該旅館在96年10月28日曾發生一對男女陳屍於旅館房內。 法拍原因為清償債務，一拍底價約1.1億元，歷經三次流標後，四拍底價降至7,775萬元，每坪建物約7萬元。
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