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歐亞不動產估價師聯合事務所
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房產新聞
產業新聞
代表北台灣新建案市場概況的住展風向球，今(13)日公布2020年1月總分續落至29.7分，分數已連續4個月下滑，對應燈號為藍燈，業者分析，1月份有「總統大選」、「春節使工作天數減少」、「武漢肺炎疫情」，三大因素構成完美多空風暴，使今年開春市況進一步走低。 根據1月份住展風向球顯示，較去年12月(31.5分)減少1.8分，分數已連續4個月下滑，對應燈號則已連續2個月亮出藍燈。風向球六大觀察指標中，僅議價率一項分數維持平盤，其餘五項指標悉數下跌。 住展雜誌研發長何世昌表示，1月風向球分數下滑的主因，乃是受到「總統大選」、「春節使工作天數減少」、「武漢肺炎疫情」三大因素構成完美風暴，使市況進一步走低。 預售屋推案量僅約三百餘億元，較上一個月減約百億元，同月新釋出的成屋供給戶數也同步減少，降至約5百多戶，雖然1月新建案供給量急速下滑，但因此期間原本就是房市淡季，推案量向來都比較少，所以量縮還算合理，並不會讓人太意外。 何世昌指出，由於1月本是淡季，再加上房市外部因素連環炸，總統大選、農曆春節與武漢肺炎接連轟炸，嚴重衝擊到業者的銷售信心，1月釋出的報紙廣告量僅剩約0.63萬批，創下近十年來單月新低。
而面對武漢肺炎疫情嚴竣，何世昌觀察，有些業者反應動作迅速，推出「防疫宅」、「賞屋送口罩」、或是「線上看屋」等相關服務，以期消費者能夠回心轉意。雖然業者擔憂疫情會拖累銷售，但在價格上並未服軟。 何世昌指出，這樣的發展並不足為奇，目前業者現在大多還在觀望階段，還沒人願意開出第一槍。預期今年第一季建案明顯降價的機率微乎其微，但若疫情延續到第二季，屆時建商降價意願或許會提高，消費者才會有較大的殺價空間。 過去房市春節期間，雖然是國人的購屋淡季，但卻是台商返鄉歸國的購屋旺季，所以往年春節不打烊的建案多把銷售重心瞄準在台商身上。然而，因境外移入武漢肺炎患者有多位身份是台商，台商兩個字變得格外敏感，台商竟然「被消失」，許多建案反而強調「最近沒台商來看房子」。 何世昌認為，房市從去年一片樂觀急轉直下，預期在疫情未降溫之前，房市恐難脫離藍燈期。因疫情前景難測，建議業者勿掉以輕心、過度樂觀，若能率先微幅降價壓低風險，先賣先贏讓獲利入袋為安，或許是可行的選項之一。
台中市「第14期美和庄市地重劃區」橫跨北屯區的11期重劃區與西屯區的水湳經貿園區，總開發面積超過400公頃，堪稱台中市40年來最大的土地開發計畫，近期即將完工配地，已成為建商獵地推案的新戰場！包括國泰、雙橡園、龍寶、精銳、惠宇、坤悅開發、鄉林、新業等建商爭相插旗或計畫購地推案。 鄉林集團董事長賴正鎰表示，台中房市2020年可望維持「量增、價揚」格局，推案金額有機會挑戰3,000億元。他同時指出，新冠肺炎疫情對房市影響有限，由於各家建商手握一堆土地庫存，原本首季要推出的將推遲到第二季才推，預估今年520檔期推案量將大爆發。 賴正鎰尤其看好北屯區的14期重劃區，隨今年第一季起將陸續配地，挾著緊鄰水湳經貿園區與台中巨蛋、洲際娛樂商城等重大建設優勢，屆時新推案的平均開案價將突破40萬，成台中最熱門的推案區域。 看好14期重劃區採低密度開發，大樓產品相對稀有，因此不少重量級建商看好區域發展潛力，提早搶進卡位。今年1月，國泰建設砸下15.16億元重金、買下山西路與崇德六路口2,446坪的建地，每坪購買單價達62萬元；近日再傳出雙橡園開發以63萬元高價、買下仁平段2,600坪建地，地點就位於國建新購土地的對面。
此外，精銳建設買下梅川東路五段與崇德二路口建地；惠宇建設則買下崇德八路與豐樂路三段路口的2,500坪建地，每坪購買單價約50萬元。 台中房仲業者表示，14期重劃區發展腹地廣大，區內公園預定地也多屬於低密度開發區，緊鄰74號快速道路，交通便利性大增，並享有鄰近11期洲際崇德商圈、水湳經貿園區的生活機能，周邊房市利多支撐性強，區域發展可期。 此外，14期還有重大利多，就是斥資高達65億元的「台中巨蛋」OT投資案。「台中巨蛋」位於14期重劃區環中路一段、榮德路西南側的「文中小6」預定地，規劃為全台最多席位的巨蛋場館，可容納1.55萬名觀眾席，一旁也規劃大型商場BOT案，全案預計於2022年動工，2026年完工，與百貨業南霸天-漢神百貨即將進駐的11期「洲際娛樂商城」連成一氣，未來幾年預料將成為北屯區的開發熱區。
配合各地方政府公告地價調降，經濟部加工出口區管理處13日宣布，調降加工區土地租金，回應區內廠商希望能維持穩定土地租金的期望，以利產業轉型、及國際布局，地租調降幅度從3％到19％，其中，台中園區調降幅度19.05％最多；加工處屏東園區地租則微幅上調6.52％；高雄軟體園區、中港園區、以及成功園區等，則維持不變。 加工處13日指出，今年各直轄市、縣（市）重新規定地價，經過統計之後，全國公告地價，平均比108年調降0.66％，為配合各地方政府公告地價調降，全國各地的10個加工區，有六個調降土地租金。
加工處表示，加工處所轄園區的公告地價，此次只有屏東園區調漲6.52％，其餘的楠梓園區、楠梓第二園區、高雄園區、臨廣園區、屏東園區、台中園區、以及台中軟體園區等六個園區皆調降，調降幅度約介於3％至19％左右。 至於高雄軟體園區，則因位於高雄亞洲新灣區，交通便利及投資環境優良，並經加工處積極向高雄市政府反映，區內企業希望能維持土地租金，因此，跟中港園區一樣，未予調整。
加工處表示，2016年全國土地公告地價大幅調漲，加工區土地租金依規定，調漲約五成至一倍多，後經行政院召開各產業園區因應土地租金調漲配套措施會議，決議各產業園區的土地租金計收方式，遇有因申報地價調整情形時，應採一致性作法，加工處配合修正發布實施「加工出口區土地租用及費用計收標準」，限制土地租金漲幅為前期土地租金的10％，以減少公告地價調漲時的衝擊。
台中地政局原先打算下周2月21日進行水湳經貿園區配餘地標售，共釋出18筆土地，土地標售面積約1萬6千坪，總底價高達130億餘元 ，沒想到標售時間在即，地政局卻臨時宣布因武漢肺炎暫喊卡，專家直言：「怕影響買氣，價格賣的也會不漂亮。」 這次台中地政局原本共釋出18筆水湳區段精華地標售，其中還包含2筆相連位處經貿路、敦化路口的共4723坪商業區精華土地，總底價高達68億元，為此次標售地王，今 台中地政局卻發出公告訊息：「原訂本市區段徵收配餘地標售，因武漢肺炎持續延燒，停止標售。」 擇期再售，也成為市府罕見土地停標紀錄。 正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔說，當然可能是為了減少公共聚會，降低疫情發生可能性，但主要原因應是水湳經貿園區都是高總價、高單價土地，「在當下的市場觀望氛圍，標售買氣恐怕也不會太好，就怕貿然標售，反而削弱能量、澆熄市場熱度，附近地主恐怕也不希望市府在這節骨眼來賣地」。
原本評估此次標售的總太地產董事長翁毓羚則觀察，對 開發商來說，單 一建案生命週期動輒2~3年，因此不管時機如何，都會 持續評估土地， 不會只著眼於當下， 這波疫情目前看起來也不至於對土地價格產生影響，地主價格還是相當堅持，算得很「清楚」，雖然整體交易量可能會減少、對高總價產更是首當衝擊，但短期要有議價空間沒這麼明顯 。 （王鈞生／台中報導）
武漢肺炎持續在中國延燒，雖然台灣暫時沒有再出現本土病例，但是從政府大動作推出口罩實名制、高中以下學校延後開學等政策，都可以看得出來疫情仍然相當嚴峻，雖然許多專家認為長期來說，對於房市影響有限，但房市專家Sway則有不同看法。 天時地利不動產總經理張欣民就曾表示，短期來看，房價的確有降價空間，但是台灣的防疫經驗已經非常充足，預料長期對於房市的影響仍有限。而鄉林集團董事長賴正鎰則認為中國政府實施延長春節假期與暫停團體出國旅遊等防範措施，而且多國都在研發疫苗，他很有信心，相信疫情很快就能被控制下來。 受到武漢肺炎影響，Sway分析繳不下去房貸的屋主，只好再降價一次，所以他建議大家再等等。 不過Sway卻提出不同見解，他表示因為武漢肺炎，看屋的人一定變少，口罩怕不夠，少用一個是一個，建商只好放棄漲價的念頭。 預期房價下跌的心理，也會讓購屋客多等一些，Sway認為加上疫情還要拖多久，既然學生都延後開學了，購屋時間也會同步延後。
而去年因為台商返台而帶動的房市行情，Sway也認為受到武漢肺炎來自中國的緣故，將成為禁忌詞。 房市退燒的狀況下，Sway分析繳不下去房貸的屋主，只好再降價一次，所以他建議大家再等等，「當多數的人都希望房價下跌，他會多跌一點的」。
位於高雄多功能經貿園區的「特貿三」公辦都更案，2018年6月第一次招商失利，2019年8月第二次公告招商，期間雖然有11家廠商領標，但至今（2020）年2月10日截止收件，未有廠商投標。對於再度流標，高雄市都發局表示，「特貿三」招商投資規模龐大，僅次於台北雙子星案，投資金額超過265億元以上，企業廠商評估趨於審慎保守。 都發局說，「特貿三」占地5.3公頃（16,062坪），分南、北兩塊基地，坐落於85樓、高雄展覽館、市立總圖書館、中鋼總部大樓之間，為高雄港區最精華土地的金鑽地段，也是多功能經貿園區，少數可興建住宅的土地。 都發局表示，第二次招商結合了「設定地上權」及「權利變換」兩種開發方式，是多功能經貿園區內，少數可以取得土地所有權的公辦都更開發案，基地區位極佳。
都發局說，招商期間，有11家企業廠商領標，包括壽險、大型開發商、在地建商等，詢問相關事項約35項，都發局都已於納入招商文件補充說明，並列入後續招商參考；將再與台電公司研議討論，並辦理招商作業，請各企業廠商期待關注。 對於「特貿三」招商再度流標，市議員陳致中發文表示，亞灣發展從無到有，是高雄經貿重中之重，但韓市長上任後明顯重視不足；如再不重視並全盤規劃高雄產業發展、升級、以及轉型的基本功，如何期待廠商願意相信高雄，真正把資金投資下去？◇
台鐵基隆火車站擁有全台唯一日治時期留存至今的南、北號誌樓轉轍站，是基隆市歷史建築，台鐵表示，未來將配合都市更新業者進行再利用計畫。另外，基隆舊火車站月台的鐵鑄雕花棚架（候車棚），文化局下星期將請專家瞭解後，再與台鐵協商細節。 基隆市長林右昌今天現勘城際轉運站工程進度，位於城際轉運站附近的南、北兩座號誌樓，去向也引發關注。這兩座號誌樓是日治時代所建，原本有5座，後來拆到只剩2座，建材是檜木，裡頭有臂木式號誌機、機械聯動裝置、地面聯桿等設備，稀少珍貴。
台鐵表示，北號誌樓目前在城際轉運站與火車站周邊環境改造工區範圍內，將配合都更業者啟動再利用計畫；南號誌樓在7年前因為蘇力颱風造成部分建物損壞，正在辦理修復再利用計畫，修復完成後再交由業者進行資產開發。 另外，台鐵舊火車站的鐵鑄雕花棚架（候車棚），是早年縱貫鐵路通車時興建，雖然前幾年文資審查未被列入歷史建築，但仍具有時代意義，在基隆車站改建啟動都更時，文化局就多次希望能納入轉運站規劃設計，但大部分都已被台鐵拆走或鏽蝕，建築師認為要保留納入設計有相當難度，對此，文化局長陳靜萍說，為求謹慎，下星期將請專家到現場瞭解，再與台鐵協商細節。
新北市自侯友宜市長上任後極力推動「都更三箭」政策，其中為加速危老、都市更新及海沙屋之整合，特於「都市計畫法新北市施行細則」增訂第39條之2規定(簡稱：都更二箭)，針對轄內20公尺以上主要幹道兩側，基地規模達2,000平方公尺以上或完整街廓，符合加給條件之申請案，核予基準容積加給機制，最高可核予基準容積之20％，將有助於加速整合及老屋改建。第一案僑蓮建設以危老辦理方式申請基準容積加給20％於2020年2月7日核准。 新北市政府城鄉局表示，「都市計畫法新北市施行細則」第39條之2自2019年7月3日發布生效，並於2019年8月22日公告訂定「新北市政府處理都市計畫法新北市施行細則第三十九條之二申請案件作業要點」後，深獲各界好評且討論，目前已有4件案件提出申請(板橋2處、中和及三重各1處)並獲多案諮詢。本次核准之案件位於板橋區主要幹道40公尺寬文化路二段旁住宅區，基地面積2,993平方公尺，地主已整合完畢且向市府提出危老重建計畫，核准後基準容積加給20％，基準容積將從300％提至360％。
同時，本案預計將提供約897.95平方公尺之公益空間，目前已由市府社會局同意設置公共托育中心，可提供周邊居民申請，讓整體社區共享都市更新效益。 新北市政府城鄉局黃一平局長表示，「都更三箭」是侯市長全力推動之重大政策，也是新北市都市發展轉型的重要推手，但侯市長也瞭解都市更新法令繁雜且整合時程較長，市民朋友不易瞭解，為能提供市民最正確及第一手都更資訊，特別成立了「都市更新推動辦公室」，免費提供市民或更新會諮詢，所以歡迎市民朋友來新北市府11樓解惑。
精英電腦前董座蔣東濬再度出手掃樓，繼買「文華苑」後，去年12月再以歐企投資名義，砸1.3億元買進長春路屋齡44年店面，該店面位長春路華王大廈三角窗，約86.06坪，每坪單價約151萬元，目前該店面為全家便利商店，業者推估未來投報率約2.6%。 根據實價登錄資訊顯示，此店面交易明細備註為受債權債務影響或債務抵償的交易案，而謄本資料則顯示買方為歐企投資，背後老闆為前精英電腦董座蔣東濬。房市業者推估，由於該商圈店面行情不高，投資報酬率約有2.6%。 台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，過去台北市店面市場多以單價4、500萬作為一線店面指標，隨著不動產市場走弱，加上國內消費景氣不振，旅遊觀光業走下坡、網路商店崛起等因素，如今能有200萬單價的店面交易就屬不錯價碼，而此次揭露物件鄰近林森商圈，店面行情在150萬左右，該買賣即便賣方有其資金因素出售，仍算維持合理身價，不脫商圈屬性特殊，以流連條通產業的客群為主，相較非陸客、逛街族群，不會直接受到影響，也讓店面價值相對有撐。
惟以三角窗，又帶租約物件來說，應有機會較平均行情高出1~2成，買方以區域行情購得，仍屬划算。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為，店面相較於其他類型商用產品，但因為租客付租能力有限，加上許多商圈沒落，近年表現弱勢，也因此議價空間也較以前大，釋出案件也比以前多，在此時若以保值思考，仍會有業主以資產配置思維轉進店面。
戴德梁行13日公布最新報告指出，新冠肺炎疫情已衝擊大陸的商業地產市場，包括辦公、大型購物中心和線下交易、物流地產，都首當其衝；不過，也可望帶來正面效益，疫情也將促使工業物流領域可望有一波大升級，無人機配送，將更廣泛運用在物流市場。 戴德梁行13日公布最新研究報告「新型冠狀病毒疫情對中國商業地產的影響及應對」指出，新冠肺炎疫情持續發威，將為大陸商業地產市場帶來利空。戴德梁行研究院副院長張曉端表示，疫情爆發，對大陸商業地產造成不可避免的影響，2019年以來，全中國不少城市，高級辦公大樓市場在宏觀環境不佳、及供應放量等因素的影響下走弱，在疫情影響下，辦公大樓市場將進一步承壓。 戴德梁行中國區企業服務部董事總經理魏超英表示，當前企業對搬遷、擴張辦公室需求，較為審慎，甚至當營收受到影響時，削減高昂的辦公大樓租賃成本，已成為重要選擇；另外中小型企業將面臨更大的短期財務流動性風險，或對辦公租賃市場造成影響，這將減少或延遲辦公大樓新增需求，對客戶的爭奪將加劇。
戴德梁行大中華區租戶研究及華東區研究部主管Shaun Brodie表示，目前零售、貿易、酒店、娛樂等行業受到較大衝擊，租賃活動或將收縮；金融、專業服務業等受到的直接影響則比較小，也將會成為未來業主爭取續租、擴租的重要物件。 在大型購物商場方面，由於零售業中短期前景依然不明朗，因此大型購物中心市場空置率將向上推升，整體平均租金則面臨下調。不過值得注意的是，疫情爆發也使得線上購物需求成長，這將會促進線上零售業、物流部門和供應鏈的進一步發展。 另外，工業物流領域也可望有一波大升級，先前大陸市場已有嘗試採無人機、無人車、機器人，進行無人配送，預料未來將更廣泛運用在物流配送的各個環節。
《華爾街日報》引述消息人士說法指出，全球首富、亞馬遜執行長貝佐斯（Jeff Bezos）斥資1.65億美元向好萊塢鉅子大衛葛芬（David Geffen）買下比佛利山莊的豪宅的「華納莊園」（Warner Estate）。 此價碼創下洛杉磯地區最貴的一筆住宅房地產交易紀錄，超越先前梅鐸長子拉克蘭．梅鐸（Lachlan Murdoch）傳聞去年以1.5億美元購置Bel Air區查特韋爾莊園（Chartwell）的紀錄。 《紐約郵報》上周報導，貝佐斯與女友桑切斯（Lauren Sanchez）近來一直在洛杉磯看房。過去一年貝佐斯一直在尋找住處。 華納莊園占地9.4英畝（3.8公頃），由華納兄弟影業老闆傑克．華納（Jack Warner）在1937年所建。大衛葛芬於1990年以4,750萬美元買下該莊園，當時也締造洛城地區豪宅天價。 據悉，華納莊園內收藏多位知名美國藝術家作品，其中還留有一塊拿破崙向約瑟芬求婚時站立的地板。
此外還有廣闊的花園、數個招待所、1座網球場和9洞高爾夫球場。 洛杉磯資深房地產經紀人海蘭德（Jeff Hyland）在他的著作《比佛利山的傳奇豪宅》曾形容該莊園不僅是住所，「而是一座私人博物館」。 根據《富比世》今年公布，貝佐斯身價估計約1,310億美元，他在全球皆有房產，目前尚不清楚貝佐斯是否將華納莊園當作主要住家。 貝佐斯今年已在紐約購入3處公寓，交易價格約在8,000萬美元。 貝佐斯除個人置產外，他旗下的個人投資基金Bezos Expeditions之前也出資9,000萬美元買下一塊洛杉磯未開發土地，原持有人為已故微軟創辦人艾倫（Paul Allen）。
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