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歐亞不動產估價師聯合事務所
Euro-Asia Real Estate Appraisers Firm
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房產新聞
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台灣的房價2014年下半年開始止漲回跌，迄今已有5個年頭，這5年來房價平均跌幅約在15％左右，對2010年之後買房的人來講，發生什麼樣的結果？ 1. 投資性需求消失 首先可以明確的是，市場需求會發生變化，首先毫無疑問的是投資性需求會徹底的消失，因為買了房子不會漲，而且還要揹負銀行貸款，買房作為純投資就那麼的得不償失。 2.剛需買房的數量降低 剛需買房的數量也會降低很多，因為大家都不著急了，今天買和明天買沒什麼差別，所以會有大概半壁江山的剛需會選擇租房。
有人說，這時候的丈母娘也會比以前溫柔很多，她們開始相信男人只要努力存錢，以後是可以買到房子的 3.改善的需求依舊 那什麼樣的人還會買房呢？ 當下比較穩定的成交量來自於改善性的住房需求，也就是換房族；這些人有房，但是因為家庭結構的變化或者自己的品位提升，想要換到較好的房子，所以這類的改善需求會依然穩健。 這些人因為已經有房，所以可以透過換房，就是賣掉舊房子加點錢買一套更好的房子。 因為對於房價未來的預期變弱，大家對持有多套房產的慾望開始降低，有些人開始思考產新配置，想讓自己過的更好。所以在這樣動機的驅動下，在房價穩定的前提下，一些區域的房價會因為供求關係發生變動，包括小漲，像城市核心區的優質房產。
而對一些比較沒有優勢的房產，則可能出現小跌。 4. 房地產開發商的生態改變 一些手上有土地的開發商，有兩種不同的態度，第一種因為對未來的需求量比較悲觀，所以會盡最快程度的把土地開發成建案後脫手出售。 第二種就是緩慢開發，做作品做口碑，這種情況比較可能是小眾開發商，對自己每個建案都希望做到慢工出細活。 當然一 些上市櫃開發商還是比較會依循常規的節奏，大量而規律的推案。
相對而言，他們的抗風險性會比小公司或新進公司要強。 5. 房屋型態 住宅的產品創新會更加保守，因為開發商沒有了創新最原始的動力，不會有溢價，同時去化也不會發生根本性的改變。 但是不代表開發商就沒有創新力，這個時候的創新會更多的流向到商業、辦公或者持有型物業，雖然房價盈利不多，但是其他地方就有了盈利的可能 其中比較尷尬的就是租賃用房，這一塊處於一個啟蒙期需要創新和孵化，就要接受開發商因為創新而帶來的溢價，但是租金又不會太高，需要有剛需性產品，所以政府主導的產品會是在租賃用房上。 胡偉良觀點： 房價必定走向緩緩下降的通道。要知道房價不漲就也意味著大家不急於買房，大量的餘屋會逼開發商撐到最後，還是要走向降價求售的。房地產業者無可避免的會面臨是否退出市場的抉擇，但面臨當前的產業利潤日益薄，轉型或退出市場將難改變。
台北市房價總是居高不下，許多願意花時間通勤的民眾都會選擇在新北市買房、租屋，但新北市行政區相當多，因此選擇哪一區就顯得相當重要，過去就有網友推薦有機場捷運的「林口」，他們認為林口非上下班，半小時內就可以直達台北市，加上街廓寬、綠覆蓋率又高，因此不少網友都相當推薦。不過日前卻有一名網友在PTT上PO文詢問「新北宜居首選是哪一區？」 ，該選擇房價龍頭的板橋，還是隔壁的江翠，或者是熱鬧的三蘆，西北那邊的金萬，還是像在桃園的林口，沒想到眾多網友一面倒大推「新店」。
不少網友都認為新店是新北市最宜居的地方，「新店唯一正解」、「首推新店」、「只有新店，其他都不怎麼樣」、「新店建案一堆」、「當然是新店啊，空氣超好欸」、「絕對推薦新店」、「只有新店能住人」、「新店房價相對來說算便宜了」。 當然也有網友推薦其他區域，「土城搭捷運20分鐘就過橋了，推土城」、「三芝吧，很多人退休後都住那邊」、「除了新板其他地區不用選」、「絕對土城啊，離板橋近，又不像新莊、三重、蘆洲、中永和一樣擠路，又亂的跟貧民窟沒兩樣，也不會跟新店一樣一直下雨，還有自己的醫院，加上有很多條捷運通過，超讚的」。
對此根據《三立新聞網》報導，屋比房屋總監陳傑鳴表示，其實新店成為新北宜居首選，關鍵不在於「最便宜」，而是新店具有交通、休閒、學區等完善的生活機能，這樣超高的CP值吸引了民眾選擇在新店居住。 報導中也提到，以房價而言新北市與北市一橋之隔的新店、中永和、汐止、三重都是常見的房仲推薦區域，而目前這4大區域中以永和48.3萬最高，其次是中和40.1萬，再來是排名第三的新店平均房價39.7萬，和38.8萬的三重，最後則是汐止30.4萬最便宜。
高雄去年房市買氣提升，除首購與首換宅成交量大幅提升，已買氣慘淡多時的豪宅產品成交量也出現大幅增加。《蘋果新聞網》依據實價登錄揭露，以過去豪宅交易熱區三民、左營、鼓山、苓雅與前鎮為對象，統計總價逾3000萬元住宅交易戶數，去年5區成交493戶，較2018年成長18.2%。 去年高雄豪宅買氣創2016年起近4年新高，當中又以鼓山買氣最為熱絡，相對於過去豪宅成交量增減往往與新成屋過戶有所關係，去年鼓山缺乏新豪宅案進場，換言之較不受新屋過戶影響，當中包含美術館地區「御寶」、「龍騰」，農16特區「華人匯」、「京城KING PARK」、「漫光蒙梭」等均出現不少移轉。 而南高雄前鎮去年總價逾3000萬元豪宅移轉戶數達97戶，幾乎逼近2016~2018年3年總和，主因是亞洲新灣區豪宅買氣有所提升，當中又以剛好遇到新屋中鋼集團「欣灣時代」過戶交屋潮，另苓雅區已銷售10年的豪宅案「京城凱悅」亦有逾10戶成交量，整理買氣增加。
高雄指標豪宅建商皇苑建設去年成交99戶豪宅，因公司推案全在鼓山區，換言之191戶中約有51%屬該公司販售。皇苑建設董事長郭敏能指出，韓流效應、中美貿易戰與台灣實施CRS(共同申報準則)3大因素，帶動整體豪宅買氣，今年原先豪宅買氣推估可望超過去年，但因面臨武漢疫情影響，整體看屋組數會有所減少，但買氣仍在，疫情長短會直接影響買氣。 而針對豪宅成交價，目前高雄多數豪宅成交站上3字頭，部分有4~6字頭行情，而今年將出現「遠雄THE ONE」交屋潮，推估主力房價介於4~5字頭。台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，未來高雄豪宅房市走向，農16、美術館、文化中心與亞洲新灣區仍為交易熱區，而市區大地坪透天厝因產品稀有性強，仍會吸引豪宅客置產。
新冠肺炎疫情會把房地產價格打下來嗎？房產學者章定煊在臉書表示，有了SARS的經驗，大家這次沒這麼恐慌，知道疫情結束得了，只是會拖多久而已，如果沒有拖多久，房地產不至於會怎樣。 至於拖太久會怎樣？第一，它會中斷多頭的氣勢，利多消息完全被新冠肺炎消息掩蓋過去。 第二，現在房地產建商跟投資客手上存貨都太多了，老牌實力財團手上現金滿滿不會受到太大影響，但是一些玩很大的投資客、以案養案的建商，就可能面臨周轉不靈危機，成為價格的殺手。
第三，中國本來就有泡沫崩潰跡象，現在又遇到新冠肺炎，連原本最強大的生產事業都難以開工。時間拖久了，中國經濟可能大幅下滑，連帶拖累對中國經濟高度相關的亞洲國家。當很多人在中國與亞洲的投資泡湯，有可能拖垮國內的房地產投資。 第四，中國是世界的工廠，如果生產供應鏈斷鏈時間短，廠商可以以存貨先撐一段時間，一旦存貨用得差不多，大恐慌就會來到。怎麼個恐慌法？大家現在搶不到口罩的感覺就是這樣。經濟若恐慌起來，房地產就不妙了。 章定煊表示，現在只能期待四月天氣熱了，疫情就結束了。疫情拖久了，即使在只在中國拖久了，對於房地產都會造成不利的影響，輕則陷入盤整，重則價格做比較大幅度的下滑。
斥資227.49億的台9線南迴公路截彎取直拓寬工程完工後，屏東與台南往來更便捷，更奪下台灣最美公路的美名，春節期間吸引觀光與回鄉購屋買氣，21世紀不動產表示，當地經濟連帶市區房市表現相對平穩，中古透天厝均價650萬元，房價便宜受歡迎，近期買氣詢問度增2~3成。 21世紀不動產企劃研究室指出，台9線新南迴公路截彎取直拓寬工程在12月23日舉辦通車典禮，南迴公路全長約111公里，北端從台東縣達仁鄉安朔開始，南端則到屏東縣獅子鄉草埔路段，南迴公路拓寬工程完工開通後，高雄到台東預計可省下30分鐘的車程，此外台東地區除了以往的獨棟物件外，也開始出現了電梯大樓的推案，讓有意願在台東置產的民眾多了更多不同的選項，相當看好台東房市買氣。
21世紀不動產台東中華店業務副理黃柏菁表示，台東當地仍以自住客為主，當地人首購或是換購大房佔了8成5，而其餘則多為外地人到台東就任公職，而就近在台東購置房產，當地多為透天厝與車庫別墅產品，30年左右、近60坪的透天厝總價約落在650萬左右，而當地車庫別墅不論新舊，總價則有900~1600萬行情。 黃柏菁表示，相較台北市相同條件的透天厝約要2000萬起跳，台東相對親民房價吸引不少詢問熱度，購屋建議路段首推位於馬蘭橋、康樂橋、豐里橋三座橋內的台東新生國中學區，同時也是台東市的市區，生活機能最好，醫院也在該區域內，未來也容易轉手。
彰化市大埔商圈發展成熟，為在地知名美食一級戰區，周遭設有多家醫院和學校，群聚醫護及公教人員，致使在地租屋市場比想像中熱絡，臉書社團「彰化租屋網」也有許多人指名要在大埔商圈租屋，近期實價登錄還有一筆透天改建成的出租套房轉手，屬區域中高行情。 根據近期實價登錄，彰化市介壽南路去年有一筆屋齡39年透天厝交易，竟以總價1320萬元成交，主因具有投資效益，以套房出租形式，其共有14房、1廳、13衛。 信義房屋彰化大埔店店長吳政彥表示，介壽南路屬於大埔商圈外圍，大埔路上各式餐飲店群聚、黃昏市場，周邊設有彰化基督教醫院、彰化秀傳醫院，以及建國科技大學、彰化高商與高中等多所學校，距離彰化縣政府、農會不遠，許多醫護、公教人員會選擇在此地租屋，以致周遭路段包含介壽南路，出租市場相當熱絡。
吳政彥進一步表示，介壽南路上多是地坪30坪左右的臨路型透天，總價多在1000-1100萬元，而該筆交易應是透天改成的收租套房，加上裝潢成本，屬於區域中高總價，當地每間套房月租金約5000-6000元，投報率約在5%左右。 另在介壽南路旁的建寶街一帶，有許多田字型的雙併透天，屋齡多在40年以上，建物地坪約20坪內、總價約700-800萬元，吳政彥表示，因為總價相對親民，也有不少人會買來改成套房出租，或整棟出租每月租金約1.2萬元左右。
瑞典家具品牌「IKEA宜家家居」因設計感十足，且價格實惠，成為民眾最愛，不過，營業13年、英國首家IKEA卻傳出不堪虧損，宣布將在今夏關門，令人大為震驚。 IKEA目前在英國共有22家分店，而其位在英國中部的考文垂（Coventry）的店面，距離倫敦開車約需2個半小時，其實是IKEA於2007年時，砸下3500萬英鎊（約台幣13.7億元）開在英國的首家分店，開業後也相當受歡迎，甚至被當地留學生戲稱是「考文垂最吸引人的地標」；然而，近年來卻因消費者習性改變，越來越多人偏好線上購物，造成造訪實體店面的人潮銳減、達不到預期來客量，面臨持續虧損的窘境，只得痛下將於今夏關門的決定，這使店內352名員工得面臨失業或轉店的情況。
熟知英國的精彩創意整合行銷總經理胡恒士指出，考文垂IKEA這次所遭遇的挫敗，樓層設計也是很大原因之一，考文垂IKEA設計為7層樓高，為內部共有超過50組樣品房和9500種商品的大坪數商場，「一般來說IKEA都是以2層樓的建築為主，（考文垂IKEA）這樣的設計反而影響了消費者的購物行為，因為家具用品比較笨重，推著手推車的客人通常不喜歡走太多手扶梯，反而不利於人們購物逛街。」 原本這麼大坪數的店面，維護成本本來就高，加上英國基本工資也逐漸提高，目前英國25歲以上成年人的最低基本工資，為8.21英鎊（約台幣319元），現在脫歐後預計將調漲逾6%，4月份時有望將漲到8.72英鎊（339元），人事成本增加，胡恒士認為這使得他們可用人才越來越少，因此在人員的培育養成上，會碰上不小的難題。 至於BBC報導中提到的關鍵因素「電商崛起」，從數據上來看，IKEA官方發布的2019年年度總結中，截至去年8月的一年裡，他們在英國的銷售額達到了21.2億英鎊（約824.7億台幣），線上購物的部分，年銷售額增長率更達到了27%，增長幅度驚人。
不過，胡恒士表示這只是造成考文垂IKEA倒閉的其中一個面向，「家具用品講的是一個體驗、一種溫度感，只看網路商品無法明確知道它的大小、觸感，所以即便很多人都會網上購物，但對家具產品來說，網購可能是最後一個選擇」，他也指出，對家具品牌來說，還是必須要設置實體店面，讓消費者能實際去體驗，再來搭配網路銷售，才能達到雙贏局面。 對台灣人來說，買家具追求的就是這種「實際體驗」，很多人會在網路上先爬文做功課後，再到IKEA、台中環中路上這種「家具一條街」等的實體店面去物色與確認，看實物是否真如網路上看到的那樣，畢竟很多產品光看外表，並不能精準知道內容物是什麼、使用起來的狀況，胡恒士分析：「（家具產品）在台灣賣的好的，通常就是實體與虛擬並進的商家」，指出家具產品「先體驗，再比價」的方式，在台灣才容易吃得開。
創意家行銷團隊董事長王明正表示，就創意家的代銷案觀察，疫情爆發迄今，新案來人減少一成左右，成交量則減少二成，並沒有想像中那麼差。展望今年房市，他有信心表示：「疫苗會出來，太陽也會出來！」疫情過後，遞延買盤將會出籠。 王明正表示，創意家目前已推和即將推出案量累計破1,000億元大關，共34案。夏天來了之後疫情應該會好轉，疫苗應也研發出來，相信房市在疫情過去後，觀望買氣將產生遞延性買盤、並陸續會回籠，到時候銷售一定會好轉。所以買氣不會延很久，因為「疫苗會出來，太陽也會出來！」 王明正表示，目前籌備中的代銷案，以北市三圓建設的正義國宅都更案「Diamond Towers」最受矚目，應該會在第二季或年中推出，看疫情狀況再決定。
至於排定在「329檔期」的新案，王明正表示，創意家目前已排定的第一季推案量估計300～400億左右，都在雙北市，包括北市信義區總銷110億的「宏築信義」、汐止總銷100億的「未來樹」，根據創意家可掌握的客戶反應顯示，這兩案有信心會開出紅盤。 王明正表示，原本預期今年房市會更好，只是被疫情影響，成交量減少二成，但這些潛在買盤不是不買，只是遞延，估計一、兩個月擔心疫情的心情沉澱後就會陸續回流房市；尤其大陸台商受疫情影響，想想人生幾何，還是趕快回來台灣才是上策，所以預期疫情也將加速台商資金回流。
武漢肺炎持續延燒影響房市，台中建案對策因應，主打送裝潢全額貸，還有7期商辦打出包租策略，享有堪比台積電股票的4%殖利率，業者表示，近來受疫情影響來客數有降低，但也有不少購屋族轉向「防禦型產品」，靠著收租來賺取穩定報酬。 過去景氣波動時，不少建案開始推出低自備、低首付等優惠方案吸引人潮，住宅案如南區「允將康泊」建案鷹架已拆除，不只低自備交屋，還主打全室裝潢買30萬元送60萬元的促銷活動。 堪比商辦界台積電 在商辦方面，7期商辦如「親家市政廣場」，近期廣告看板也很吸睛，打出5年包租、自備款68萬元交屋方案，還說報酬率堪比商辦界的「台積電」。
依據公開資料查詢，台股權重比例最高的台積電，歷年平均殖利率達3.99%，近年股價還能有猛暴性成長，更常拿來跟近年房產報酬率比較。 位處市政北七路上的7期商辦「親家市政廣場」，坪數規劃60至600坪，為7期開價最親民的商辦產品。現場銷售專案經理粘世民指出，因為近年房價上漲，現在新屋報酬率有達3%就相當誘人了，而商辦因為總價相對較低，報酬率也相對再高一些，「目前本商辦出租達6成，每坪的平均租金1200元、每坪開價36萬元，報酬率正好4%，再加上因地段優越，可享有台積電般的高報酬和爆發性潛力成長」。 值得一提的是，位於市政北七路上的3大商辦「親家市政廣場」、「中信金控台中金融大樓」，市場行情租金介於每坪1200∼1300元；另外「聯聚中雍大廈」單價高達5∼6字頭，市場外傳租金行情達每坪2000∼3000元，為7期最貴。
出租物件降低成本 不過，若要比較買股還是買房，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，最大差別是如果單純買股票，基本上完全沒有持有成本，反觀房地產物件必須繳交房屋稅、地價稅、管理費，房屋定期還得要維修保養，所以想要降低房地產的持有成本，就必須把物件出租賺取租金，不過好處是不動產波動比股票要穩定，全看個人資產配置及可承受風險。
房市反轉後，不少小型建案淪落法拍，即便位處精華區也不例外。北市大安森林公園旁就有一棟，由於債務複雜、屋況不佳，前三拍均流標，法院近日公告四拍，不含土地，只拍建物，每坪約16萬元。 此一建案樓高七層，位於新生南路二段16巷內，走出巷口，對面就是大安森林公園。如此地段，應該很好賣，但尚未取案名銷售，即碰到房市反轉走跌，2016年底外觀結構完工後，建商宇馥建設財務出問題，無力再完成水電管線等設施。
由於積欠債務，去年10月整棟淪落法拍，一拍含土地，底價達5.3億元，但拍賣前因土地部分有爭議，臨時喊停。去年11月法院公告變更拍賣內容，拿掉土地，只拍賣2到7樓建物及車位，共525坪，一拍底價2億80萬元。 根據法院紀錄，此一建案前三拍均流標，台北地院近日公告四拍，底價降至1.02億元，相較一拍已幾乎腰斬，扣除車位後，每坪底價僅約16萬元。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，個案雖然建坪單價僅16萬元，但為毛胚屋，沒有隔間，且地下室漏水，尤其地下二樓嚴重積水，電梯、消防、機械停車等設備嚴重損壞，一般民眾不可能投標，投資人得標後得再修繕處理，未必划算。 最重要的，個案土地有爭議，只拍賣地上物，且拍定後不點交，大大降低投資人投標意願，預料四拍脫標機會仍不大。
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